深圳VK关于工程模拟验收、入伙等相关业务的做法
1、万科专门成立了专业房屋维修中心，由物业负责，地产与物业双层管理，专门负责交楼问题的返修工作，可在模拟验收、集中交付、零星整改对施工单位有管理权；
2、由万科客户关系中心及法务、采购提前拟定工程保修约定：工程总包单位及分包单位签订合同时，无条件按照万科保修约定签订总分包合同，后期房屋保修处罚的详细条例统一写进合同，细化保修约定；
3、采购部门采购及确定战略的第三方保修单位（同时约定第三方保修单位的后续维保），当出现质量问题，施工单位限期整改不力或者拒不整改的（一定要发限期整改工作联系函作为书面证据），直接交由第三方保修单位保修，费用由施工单位负责；
4、验收房屋时，物业房屋维修中心全程参与，可直接处罚施工单位；
5、对于业主群诉问题，要第一时间进行处理，不要逃避，以最开明的态度，以最及时的效率去处理面对；
6、对于拒绝收房的业主，（已竣工备案）按规定业主不得拒交物业管理费，如业主对房屋质量有异议可委托官方的第三方权威机构进行检测，不回避问题。前提在平常的零星维修中需确保时效性和一次性整改合格率；
7、在正式交房前4个月左右，倒排模拟验收计划，模拟验收整改问题项目部直接对施工单位进行处罚；一模问题二模关闭、二模问题三模关闭、三模问题收房关闭，模拟验收整改合格率低于90%以下，收房100%关闭与项目部绩效考核及评优升职挂钩，对整改不及时或不整改内部通报批评，及集团抽查通报考评结果；
8、对于房屋质量问题是由设计缺陷导致的，公司进行方案评估，公司承担相关损失；
9、定期进行客户关怀活动，进行客户维护，建立客户关怀基金，并设有工地开放日让业主在收房前来验房确保一次性入伙率。
本次交流会在友好、热烈的气氛下超时结束，通过本次交流会议，针对惠州公司前期AB区交付中出现的问题，我部建议可以根据我公司和项目实际，学习万科的做法，在即将到来的惠州星河丹堤一期C区高层入伙取得长足的进步和改善，总结出自己的经验成功供集团和城市公司学习借鉴。
篇2：物业入伙手续办理程序与文本
物业入伙手续办理程序与文本
所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。当物业管理企业的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业管理企业就应按程序进入物业的入伙手续的办理阶段。物业管理企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。
由于物业的入伙阶段是物业管理企业与其服务对象--业主接触的第一关，这一阶段除了大量的接待工作和繁琐的入伙手续外，各种管理与被管理的矛盾也会在短时期内集中地暴露出来，为此，这一阶段通常也是物业管理问题最集中的阶段。所以，物业管理企业应充分利用这一机会，既做好物业管理的宣传、讲解工作，又要切实为业主着想办事，以树立起物业管理企业良好的“第一印象”，取得广大业主的信赖。
一、入伙通知书
入伙通知书就是关于业主在规定时间办理入伙事宜的通知。物业管理企业在制作入伙通知书时应注意如下问题：
1.一般情况下，一个物业辖区内入伙的业主不是一家或几家，而是几百家甚至上千家，如果均集中在同一时间里办理，必然会使手续办理产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。
2.如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。
下面是一份入伙通知书以作示范：
入伙通知书
_____________女士/先生：
您好!我们热忱欢迎您入住××花园!
您所认购的××花园______区______栋______单______元室楼宇，经市有关部门验收、测量合格，现已交付使用准予入住。
(一)请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续，办理地点在______楼______室。在规定的日期内，地产部、财务部、物业管理公司等有关部门和单位将到场集中办公。
(二)为了您在办理过程中能顺利而快捷地办理好入伙手续，请以下表时间为准前来办理入伙手续。
各楼各层办理入伙手续时间分配表(略)。
阁下如届时不能前来办理入伙手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法，联系电话________________。
特此通知
××房地产开发公司
××物业管理公司
________年____月____日
二、入伙手续书
入伙手续书即是办理入伙手续的程序和安排，其目的是为了让业主明了手续办理的顺序，使整个过程井然有序。
下面是一份入伙手续书以作示范：
入伙手续书
______女士/先生：
您认购的____区____栋____单元____室楼宇，现已交付使用具备入伙条件，请阅读收楼须知，按下列顺序办理入伙手续：
(1)房地产公司财务部(2)房地产公司地产部
×房地产开发公司
××物业管理公司
________年____月____日
三、收楼须知
收楼须知，即是告知业主在办理收楼过程中应注意的事项及应携带的各种证件、合同和费用，从而避免遗漏、往返，给业主增添不便。
下面是一份收楼须知以作示范：
收楼须知
为避免业主在收楼时产生遗漏而带来不便，兹介绍有关收楼程序。
(一)在房地产公司财务部办理手续
1.付清购楼余款。
2.携带已缴款的各期收据交财务部验证、收回并开具总发票。
3.在入伙手续(1)上盖章。
(二)在房地产公司地产部办理手续
1.验清业主身份。业主如有时间应亲临我公司接受楼宇，并请带上：入伙手续书;业主身份证、港澳台同胞购房证明、护照或居住证;购房合同。
2.若业主不能亲临收楼，可委托代理人，代理人除携带入伙手续书、购房合同外，还应出具：业主的授权书(由律师鉴证);业主身份证或护照的影印本;代理人的身份证或护照。
3.在入伙手续(2)上盖章。
(三)在物业管理公司财务部办理手续
1.缴付各项管理费用。预收不超过3个月的管理费;收取装修保证金，住房装修完毕，验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金如数退还;收取建筑垃圾清运费，业主装修完毕，自己清运了建筑垃圾即如数退还。
2.缴付其他费用。如安装防盗门、安装防盗窗花等。
3.在入伙手续(3)上盖章。
(四)在物业管理公司管理处办理手续
1.签署《业主公约》。
2.介绍入住的有关事项。
3.向业主移交楼宇钥匙。
4.在入伙手续书(4)上由业主本人盖章或签字，交物业管理公司保存。
××房地产开发公司
××物业管理公司
×年×月×日
四、业主对物业的验收
购买物业对于每一位业主来说均是一项重大的投资活动。根据入伙手续书和收楼须知，业主在办理第四道手续之前应由物业管理企业派人员带领业主验收其所购物业。业主对自己所购物业进行验收是业主的权益，业主在验收之前应尽量把物业可能产生的问题了解清楚，并逐项进行鉴定检查，尽可能把问题解决在入伙之前，将“先天缺陷”减少到最低限度。
归纳众多物业管理企业的经验，一般物业可能存在的质量问题大致有以下几个方面：
1.给排水系列。包括水管、水龙头、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，马桶、地漏、浴缸排水是否畅通、有无泛水现象等。
2.门窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，门窗是否密缝、贴合，门锁、窗钩有无质量问题，玻璃是否防水密封等。
3.供电系列。包括电灯、电线(管线)是否有质量问题，开关所控是否火线，电表的流量大小能否满足空调、电脑等家用电器的需求等。
4.墙面、屋顶、地板系列。包括是否平整、起壳、起砂、剥落，有否裂缝、渗水，瓷砖、墙砖、地砖贴面的平整、间隙、虚实等。
5.公共设施及其他。包括垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗花、电话电线、天线、信箱等。
篇3：新入伙小区管理难点与对策
新入伙小区管理难点与对策
随着房地产业的发展，新住宅小区不断落成。不少物业管理公司在接管新入伙的小区时，总感觉事情非凡多，困难非凡大，甚至有应接不暇的现象。
一、新入伙小区的管理特点
新入伙小区是指小区的物业刚移交使用1-2年，业主入住较少，小区住户生活及物业管理均未进入正常稳定的阶段。这种小区具有以下特点：
1、小区工程尚未完全结束，对四周环境影响较大。
根据我国现状，虽然小区交房时需要工程竣工验收备案，但不少小区尤其是分期开发的小区，在入伙时工程并未完全结束。一些收尾工程或后期开发工程给新入伙小区带来大量的噪音、粉尘、闲杂人员等，对正常生活有较大影响。另外，新入伙小区的园林植物生长尚未定型，园林环境功能不能得到应有体现。
2、小区配套设施尚未完善，居民生活不方便。
大型小区一般都规划有学校、超市、配套商铺等。但新入住小区由于人数还不多，配套设施一时难以到位，甚至由于施工滞后的原因，有些小区在交楼入住时还没开通有线电视、电话、网络等，给前期入住的业主带来诸多不便，有些业主甚至会因此迁怒发展商及物业管理公司，导致纠纷。
3、小区室内装修量大，外来人员多而混杂，安全管理任务重。
新小区大部分是毛坯房，大部分业主要进行装修。由于业主收楼时间集中，装修户数众多，小区内装修人员也较多，给小区的安全管理带来隐患。尤其在小区入伙半年以后到两年之内，部分业主已入住，但还有业主在装修，减少装修工作对已入住业主造成的安全及其他影响，是小区管理的一个难题。
4、小区返修工作量大，业主与开发商矛盾较多。
房地产开发是一项十分复杂的工程，有些质量或设计上的问题在竣工验收、接管验收或分户验收中未能及时发现。业主入住使用后，往往要求返修。这时就需要物业管理公司做好业主与开发商的桥梁工作，及时解决业主的困难，避免积怨。
5、小区物业管理处于起步阶段，管理尚未走上正规化。
新的物业管理小区，虽然相关人员经过培训，但其组织架构未经过实际运作的考验，对小区情况、业主情况、设备情况等未能完全把握，尚需磨合。新入伙小区入住人数不多，业主委员会尚未选举产生，各项公共设施设备也都处于新安装磨合期，需要根据该时段的特点进行针对性管理。
二、新入伙小区的管理重点
1、安全管理。
新入伙小区由于外来人员多，正常生活与施工同时进行，安全技防设施尚未正常使用，存在着极大的安全隐患。另外，新入住小区的车辆管理系统往往未完善，而外来车辆又往往较多，极易发生车辆损坏或丢车现象。做好小区治安安全管理、工地安全生产管理、小区消防安全管理、小区车辆安全管理就显得十分重要。
2、工程返修工作。
经验表明，小区入伙后的两年内是业主发现房屋质量问题从而要求维修或补偿最多的时期，也是业主极易与发展商及物业管理公司发生矛盾、产生积怨的时期。房屋质量问题并不是物业管理公司的责任，但处理不好，往往会令业主和物业管理公司产生积怨，为日后的管理带来麻烦。因而，建立起业主与发展商之间的桥梁，积极跟进业主房屋质量的返修工作是新入伙小区物业管理的重要工作之一。
3、装修管理。
装修管理是新入伙小区尤其是集中入伙小区最主要也是最重要的工作。据统计，一般中型以上小区在新入伙一年内，装修管理的工作量往往占小区物业管理工作量的一半以上。出于这个原因，新入伙小区的管理人员投入往往比运作成熟的小区多出不少。
4、成品保护与设备设施保护。
新小区入伙后，往往还有工程在继续进行，可能会对已完工的成品及已安装的设备造成较大的损坏或影响，业主入伙后的装修工程往往也会造成同样问题。因此，保护好已完工的公共设施设备，保护好广大业主的长远利益，是新入伙小区物业管理的一项重要工作。
5、完善小区基本资料及管理制度。
新入伙小区的物业管理公司应利用各项工程移交验收及业主入伙的机会，完善小区各项设备设施基本资料及各户业主的基本资料，分类造册归档，以便日后的管理。另外，应针对小区的具体情况，制定各项管理制度，方便日后的管理。
三、新入伙小区的管理对策
1、建立成品保护机制，解决发展商及业主的后顾之忧。
接管新入伙小区后，应对已建成的各类成品制定相应的保护措施，维护发展商及广大业主的利益，避免后期工程对这些成品造成损坏。成品保护包括对已建成但未验收移交的成品保护，对已建成且已验收移交的成品的保护。前者是避免因后期工程对已完工未移交成品的损坏，维护发展商的利益。而后者是避免后期施工或装修施工对已移交的设备设施造成影响，维护广大业主的长远利益。在移交验收前，可采取点数代管、拍照代管、包装隔离使用等方法，在实践中取得了良好效果。
2、采取非常规管理，保护公共设备设施，维护业主长远利益。
新入伙小区由于各项设备设施还处于磨合期，其设计合理性及施工质量还有待验证，加上后期工程及装修工程的影响，对于一些公共设备设施需采取非常规管理，以排除各种隐患，保障广大业主的利益。如各栋楼的下水管道极易因装修造成立管堵塞而返冒水，为避免这种现象，可在接管验收时给每个房间的下水口上封条，要求每家装修户在装修期间封堵下水管道，派专人每月加大密度定期疏通下水管道以避免堵塞返冒水现象。
3、建立发展商及业主对话机制，化解三方矛盾。
新入伙小区的工程返修应由施工方承担，但施工方只对发展商负责而不对业主负责。往往会出现业主找物业管理公司，物业管理公司让业主找发展商，发展商让业主找施工队的现象，造成多方矛盾纠缠。为了避免这种现象，物业管理公司可牵头与发展商、施工方建立对口沟通渠道及定期沟通机制，每月定期召开由开发商、物业管理公司及施工方参加的三方协调会，由物业管理公司及时将业主的返修需求反映给发展商与施工方，并跟进返修工作，及时解决业主的困难。
4、严格外来人员管理制度，消除安全隐患。
在小区新入伙阶段，建设单位施工人员、各户装修人员、各项设施设备维保人员、各类业务推销人员以及购房、看房人员等鱼目混杂，极易混入作案分子，对小区已入住业主及小区公共财产构成极大隐患，必须对所有外来人员建立严格完善的管理制度。可要求施工人员及维保人员佩戴工作牌进入，对装修人员造册发放施工主、副卡，进行进出登记管理，对各类业务员除业主邀请外严禁入内，对看房人员要求由售楼人员带入，对来访人员进行登记放行等，并对进入小区的人员进行跟踪管理。充分利用小区的技防设施，同时检验这些设备设施的可靠性。
5、购买第三方责任险，规避物业管理风险。
新入伙小区因众多工程有待完善，设备设施处于磨合期，管理机制没有足够完善，比较轻易出现一些意外事故，引发恶性赔偿或官司。物业管理公司应针对新入伙小区各项安全隐患，逐一排查各项危险源，针对排查出的危险源制定相应的安全防范措施。同时，物业管理企业应考虑各种风险，购买第三方责任险及物业管理责任险，降低意外事故带来的损失。
6、积极开展个性化延伸服务，方便业主日常生活。
新小区配套设施往往不够完善，先入住的业主生活不便，轻易引发这些业主的不满，迁怒于物业管理企业。为了方便先期入住的业主，提高业主的生活质量，树立物业管理企业的良好形象，物业管理企业应急业主之所急，除了积极联系解决相应配套设施外，还应开展多样化的延伸服务，尽量满足业主的需求。
参考文献：
1、班道明，《物业管理概述》，中国林业出版社