安永地产土地使用权的获取程序

　　1.土地使用权的获取方式

　　土地使用权出让：

　　按照国家有关法律规定，城市规划区内的集体所有土地，经依法征用为国有土地后，该幅土地 的使用权方可有偿出让。土地使用权出让，应按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政 府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。

　　土地使用权出让的报批程序：第一，市、县土地管理部门根据出让计划对土地使用权出让的地 块、用途、年限和其他条件，会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，报 同级人民政府审核。第二，按出让土地使用权批准权限，经上级土地管理部门审查后，报人民 政府批准。第三，经政府批准后，由市、县土地管理部门与土地使用者正式签订土地使用权出 让合同，在土地使用者支付全部土地使用权出让金后，依法办理土地使用权登记手续，核发土 地使用权证。

　　土地使用权出让年限，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》按土地用 途，对土地使用权出让的最高年限作了明确规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科学 、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

　　土地使用权出让方式有：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让

　　协议出让是指政府在出让土地使用权时，通过政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使 用权出让价格的出让方式。主要适用于工业项目、市政项目、非营利项目及政府为调整经济结 构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。

　　基本程序：申请受让者向市、县土地管理部门书面申请受让土地使用权，并提交资信资质等有 关文件；市、县土地管理部门向申请受让人提供出让地块必要的资料和有关规定；申请受让人 在规定时间内向土地管理部门提交土地开发建设方案和愿付土地出让金的数额、付款方式等文 件；市县土地管理部门在接到前项规定的文件之日起，应在30天内做出答复，并与申请受让人 进行具体协商，对不符合条件的申请人，说明情况并退回申请；经协商达成协议后，市县土地 管理部门与申请受让人，签订土地使用权出让合同。

　　招标出让土地使用权是指，在指定期限内，有符合条件的单位和个人以书面的形式投标、竞投 某块土地使用权，由招标小组根据一定的要求择优确定土地使用者的一种土地使用权出让方式 。适用于一些大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地。

　　基本程序：市县土地管理管理部门编制招标文件，发出招标公告或向投标者发出招标通知书； 投标者到指定地点领取（购买）招标文件及有关资料；投标者按招标文件的规定，向市、县土 地管理部门交付保证金（不计息，可抵充出让金），并将标书密封，在规定的时间内投入指定 的标箱或送达指定的地点；市、县土地管理部门会同有关部门组成评标小组，通过开标、评标 、决标，确定中标者，发出中标通知书，对未中标者书面通知，其投标保证金在开票后7日内退 还；中标者持中标通知书在规定期限内与市、县土地管理部门签订土地使用权出让合同。

　　拍卖出让主要适用于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。

　　基本程序：市、县土地管理部门事先公告拍卖土地使用权的宗地面积、坐落、用途、使用年限 、竞投报名地点、竞投日期等有关内容；竞投者持资信资质证明文件，按公告的时间、地点报 名，交付竞投保证金，领取牌号参加竞投；土地管理部门在公告的时间、地点，由主持人现场 公布拍卖底价，当场应价竞争，确定购买者；购买者应在规定的日期内与市、县土地管理部门 签订合同。

　　挂牌出让，出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交 易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确 定土地使用者的行为。

　　注：通过以上方式取得土地使用权者，在签订出让合同时，应向市、县土地管理部门支付出让 金总额10%的定金（不计息，可抵充出让金）。在签订合同60日内，土地使用者应当支付全部土 地使用权出让金。支付出让金后15日内，土地使用者向市、县土地管理部门申请办理土地使用 权登记，领取土地使用权证，取得土地使用权。

　　土地使用权出让的权利和义务包括出让主体的权利义务和受让方权利义务。

　　出让主体的权利和义务。权利：出让方对受让发在签订出让合同后，未按期支付全部出让金的 ，有权解除合同，并可请求违约赔偿；出让方对受让方未按合同规定的期限和条件开发、利用 土地的，有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。义 务：依照合同规定，提供出让的土地使用权；出让方应向受方提供有关资料和规定。

　　受让方权利义务。权利：对出让方应当依照合同规定提供出让的土地使用权，如出让方不依照 合同规定提供让地使用权的，受让方有权解除合同，并请求违约赔偿。义务：受让方应当在签 订土地使用权出让合同后规定的期限内，支付全部土地使用权出让金；在支付出让金后应当向 政府有关土管部门办理登记，领取土地使用权证，取得土地使用权；依照出让合同的规定和城 市规划的要求，开发、利用经营土地；受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的 ，应该征得出让方同意并经政府有关部门批准，依照有关规定重新签订出让合同，调整出让金 ，并办理登记。

　　土地使用权转让：

　　土地使用权转让是指土地使用者将使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

　　土地使用权转让的条件：必须是出让的土地使用权才能进行转让；必须依照土地使用权出让合 同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用；土地使用权转让应签订合同；土地使用权转 让必须办理过户登记。

　　土地使用权转让的原则：随之转移原则，土地使用

权转让时，土地使用权出让合同和登记文件 中所载明的权利、义务也随之转移；房、地产一致原则，土地使用权转让时，其地上建筑物、 其他附着物所有权随之转让，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围 内的土地使用权随之转让，但作为动产转让的除外；效益不可损原则，无论是土地使用权的转 让，还是地上建筑物、其他附着物的转让，都不得损害土地及其他建筑物的经济效益。

　　土地所有权转让方式：出售转让；交换转让；赠与转让。

　　土地使用权出租：

　　土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租 人向出租人支付租金的行为。出租人作为受让人与国家订立的出让合同中的权利义务不转移。

　　出租的条件：出租的土地使用权时国家有偿出让的具有物权性质的土地使用权，只有通过有偿 出让取得的土地使用权，才是一项独立的财产权利，才可以作为商品进行出租；行政划拨所得 的土地使用权不是独立的财产权利，不得任意出租；按照土地使用权出让合同对土地进行了投 资开发、利用；出租人与承租人应当签订租赁合同；出租人和承租人应当依照规定办理登记。

　　出租的内容：出租人收取租金的权利和将土地使用权及地上建筑物等交付承租人使用须履行的 义务，承租人取得土地使用权及地上建筑物等的权利和缴纳租金须履行的义务，构成了土地使 用权出租的内容。

　　土地使用权抵押：

　　土地使用权抵押的含义：土地使用权抵押是指，土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清 偿债务的担保的法律行为。抵押的标的物包括土地使用权和地上建筑物、其他附着物等。

　　设定抵押权的基本要求：抵押权由抵押人和抵押权人以抵押合同设定；设定抵押合同的当事人 未抵押权人及抵押人；被担保的债权；不能违反有关规定。

　　抵押权的处分：设定抵押权，其内容仅限于就抵押物的变卖价值优先清偿而不是取得抵押的土 地使用权。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依 照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押的土地使用权。处分抵押的土地使用权最普通的 方法就是拍卖。

　　抵押权的消灭：抵押权因债务的清偿或者其他原因而消灭，应当依照规定办理注销抵押登记。 这里其他原因包括：抵押权人抛弃权利；当事人之间约定消灭抵押权；设定抵押的土地灭失； 抵押物归抵押权人所有。

　　土地使用权终止：

　　土地使用权终止的条件：土地使用权终止是指土地使用者停止行驶土地使用权。导致终止的原 因很多，包括：土地使用权年限届满；提前收回；土地灭失；没收、抛弃等。

　　土地使用权终止后的注销登记：注销登记是指土地管理部门依法对土地使用权终止的土地使用 证进行注销的法律行为。注销土地使用证应注意：注销登记有土地管理部门负责，即谁发证谁 注销；出让合同期满，土地使用权即由土地管理部门收回，同时注销土地使用证。对该土地上 的建筑物和其他附着物由国家同时无偿取得。出让合同规定必须拆除的技术设备等，受让人应 当按时拆除，没有特别规定的，由土地管理部门与受让人协商处理；对提前收回土地使用权的 一般采用金额补偿与土地使用权补偿，两种方式可单独使用也可同时使用。

　　划拨土地使用权交易：

　　划拨土地使用权的含义：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴 纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用 的行为。划拨所得土地除法律行政另有规定外，没有使用期限的限制。

　　系列建设用地的使用权，确属必须的，可由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和 军事用地；城市基础设施用地和公益事业应地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 ；法律、行政法规规定的其他用地。

　　从法律上讲，划拨土地使用权，实质上是一种租赁关系。用地单位通过行政划拨取得的土地使 用权，仅是有权使用，不是一项独立的财产权利，未经国家（土地所有者）同意并补办一定的 手续，不得转让、出租、抵押，国家根据实际情况随时可以收回土地使用权。

　　转让、出租、抵押划拨土地使用权的条件和程序。条件：土地使用者为公司、企业、其他经济 组织和个人；领有国有土地使用权证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依法签 订土地使用权出让合同并补缴土地使用权出让金。程序：转让、出租、抵押人持土地使用权证 和房屋产权证分别向市、县土地管理部门和房产管理部门提出申请划拨土地使用权和地上建筑 物、其他附着物的转让、出租、抵押许可证，不符合条件的应退回申请说明理由；转让、出租 、抵押方领取许可证后拟定转让出租、抵押合同方案，报市、县土地管理部门和房产管理部门 审查；转让、出租、抵押经市、县土地管理部门和房产管理部门批准后，由土地管理部门与转 让、出租、抵押人签订土地使用权出让合同，并以转让、出租、抵押所获取的收益抵交土地使 用权出让金，办理土地登记手续。

　　在一定条件下可以无偿收回划拨土地使用权。第一，土地使用者因下列情况停止使用土地的： 用地者因自身发展的需要等因素而迁移；用地者因经营管理不善而解散；用地者因不符合法定 成立条件或者违法经营等而被撤销；用地者因经营严重亏损不能清偿债务而宣告破产。第二， 可以无偿收回划拨土地使用权的条件，对无偿取得的划拨土地使用权，市、县人民政府根据城 市建设发展的需要和城市规划的要求，可以无偿收回。收回无偿划拨的土地使用权时，对其地 上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

　　2.合作建设和补地价

　　合作建设是指房地产开发公司与拥有土地使用权的企业合作，采用企业提高土地的使用权、开 发公司提供技术资金的方式联合开发土地和房屋。

　　合作的方式：第一种：一方提供土地使用权，另一方提供建设资金，房屋建成后双方按一定比 例分配房屋。第二种：以地折股，即原土地使用者以土地使用权作为股本，然后与需要土地的 另一方建立合资公司，以合资公司的名义进行土地开发，最终产出的利润，由双方按股本比例 分成。

　　补地价的含义包含两方面：在土地使用权有偿出让体系中的土地使用者，如需改变合同规定的 土

地用途，在征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准后，应重新签订土地使用 权出让合同，调整土地使用权出让金。若调整的出让金高于原出让金的，超过的部分即称补地 价；原属行政划拨无偿取得的土地使用权，如果土地使用权和地上建筑物进行转让、出租、抵 押，应向当地县级以上人民政府补交出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交，补交的 出让金也称补地价。

　　补地价的程序：向土地管理部门提出申请，详细说明改变土地使用性质或划拨土地使用权转让 的原因；经审核批准后与土地管理部门签订土地使用权出让合同；补交土地使用权出让金；在 规定的时间内向房地产登记部门办理土地使用权变更手续。

　　补交地价的确定：对于划拨土地使用权补交的地价，从理论上说是该土地出让时受让人应付的 出让金。出让的协议价、招标价、拍www.pmceo.com卖价及挂牌价相差很大。选择的方式取决于政府。划拨土 地使用权，通过补交地价方能转让。除特殊情况外，补交地价的原土地使用权人当然成为可转 让的土地使用权拥有者。一般由政府根据类似地块的出让价制定一定的标准，再按实际情况与 原土地使用权人协商确定补地价的金额。

　　3.安永房产土地资源获取渠道

　　土地资源有其特殊性，如性质、属性、权属、规划指标、地段、地理位置等都较为复杂，所以 最适合安永发展战略及阶段性目标的地属于我们需要的地。

　　收购、置换企业，取得土地开发权；参与二、三线城市政府的旧城改造、土地整理，取得土地 开发权；支持政府公共事业（道路改扩建、环保工程等政府用土地作为补偿的项目）取得土地 开发权；介入处于困境中的开发企业，可根据项目情况采用收购、控股、投资等方式直接获取 开发收益；国资房产；军产房产。

　　公关：以社会营销的思想建立起激励机制，进行公关。

篇2：南宁市国有划拨土地使用权出租管理办法(2015)

　　南宁市国有划拨土地使用权出租管理办法(20**)

　　广西壮族自治区南宁市人民政府

　　南宁市国有划拨土地使用权出租管理办法

　　（20**年3月31日市人民政府令第15号公布，根据20**年2月17日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市国有划拨土地使用权出租管理办法〉的决定》修正）

　　第一条 为了加强对国有划拨土地使用权出租的管理，促进土地资产的合理流动和土地资源的优化配置，防止土地资产流失，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内国有划拨土地使用权的出租管理活动。

　　第三条 本办法所称国有划拨土地使用权出租是指土地使用者将国有划拨土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物出租给他人使用，由他人向其支付租金的行为。

　　原拥有国有划拨土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。

　　第四条 市、县土地行政主管部门依法对国有划拨土地使用权的出租活动进行管理和监督检查。

　　第五条 依法出租、承租国有划拨土地使用权的出租人、承租人的合法权益受国家法律保护。

　　第六条 国有划拨土地符合下列条件的，经市、县土地行政主管部门批准，该土地使用权可以出租：

　　（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

　　（二）具有国有土地使用证；

　　（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物的产权证明材料。

　　国有划拨土地使用权出租的最长期限为三年。

　　第七条 出租国有划拨土地使用权，其地上建筑物、其他附着物同时出租；出租地上建筑物、其他附着物，其使用范围内的划拨土地使用权同时出租。

　　第八条 国有划拨土地使用权出租，出租人与承租人应当签订出租合同，明确双方的权利和义务。

　　出租合同应当载明下列主要内容：

　　（一）双方当事人的姓名或名称、住所；

　　（二）土地位置、面积、四至界线；

　　（三）国有土地使用证及编号；

　　（四）出租用途；

　　（五）租金标准及支付方式；

　　（六）出租期限；

　　（七）双方约定的其他事项。

　　土地使用权出租合同不具备前款规定内容的，应当补正。

　　第九条 国有划拨土地使用权出租，出租人与承租人应当在出租合同签订后十五日内，持下列文件资料向土地所在地的市、县土地行政主管部门申请土地使用权出租许可：

　　（一）土地使用权出租许可申请书；

　　（二）单位和法定代表人证明文件，个人身份证明或户籍证明；

　　（三）国有土地使用证。有地上附着物的，还应提供地上附着物的合法权属证明；

　　（四）出租合同；

　　（五）其他依法应当提供的文件资料。

　　第十条 市、县土地行政主管部门对提供的文件资料进行审核，并自受理出租许可申请之日起二十日内作出是否许可的决定。因特殊情况在二十日内不能作出决定的，经本行政机关负责人批准，可延长十日。

　　第十一条 出租人需要延长出租许可的，应当在出租许可期限届满前三十日内向市、县土地行政主管部门提出延期申请，市、县土地行政主管部门应当在期限届满前作出准许或不准许的决定。

　　出租人未按前款规定提出延期申请的，应当于原许可期限届满后十五日内到市、县土地行政主管部门办理原许可的注销手续。逾期不办理的，市、县人民政府土地行政主管部门直接注销原许可。

　　第十二条 国有划拨土地使用权出租期间，承租人不得擅自将所承租的划拨土地使用权转租给他人使用；不得擅自改变划拨土地使用权出租许可文件规定的用途；不得擅自在承租的土地上新建、扩建建筑物或者其他附着物。

　　承租人确需改变出租土地用途或新建、扩建建筑物和其他附着物的，应当在征得出租人的同意后报市、县土地和规划部门批准并办理有关手续。

　　第十三条 国有划拨土地使用权出租期间，因国家建设需要调整用地的，市、县土地行政主管部门有权撤回划拨土地使用权出租许可并向社会公告，公告期满注销土地出租许可。

　　出租人应当自收到土地行政主管部门的撤回土地出租许可决定书之日起十日内将原许可证交回市、县土地行政主管部门，并缴纳当年实际出租期间的土地收益金。

　　第十四条 国有划拨土地出租收益金计收的具体标准由市、县土地行政主管部门会同财政、价格管理部门根据土地级别制定，报经市、县人民政府批准后执行。

　　第十五条 国有划拨土地出租收益金按年计收，出租人应当在规定的期限内缴纳。

　　第十六条 出租人未经批准擅自出租国有划拨土地使用权的，土地行政主管部门没收其非法收入，并视情节轻重处以5000元以上5万元以下的罚款。

　　第十七条 出租人不按期限缴纳划拨土地出租收益金的，按日加收该收益金总额3‰的滞纳金。不按期缴纳土地收益金超过六个月的，由市、县土地行政主管部门撤销出租许可并予以公告，同时责令限期缴纳收益金和滞纳金。

　　第十八条 未经许可擅自改变出租土地用途的，由市、县土地行政主管部门责令交还土地，并处每平方米10元以上30元以下的罚款。

　　第十九条 市、县土地行政主管部门应当加强对划拨土地使用权出租活动的监督检查，对违反规定的行为应当及时查处。

　　第二十条 市、县土地行政主管部门在对划拨土地使用权出租活动进行监督检查时，须向被检查者出示有关有效证件，被检查的单位或个人应当予以配合，如实反映情况并提供有关文件、资料，不得阻挠检查。

　　第二十一条 市、县土地行政主管部门在对划拨土地使用权出租活动进行监督检查中，可以采取下列措施：

　　（一）查阅、复制与监督检查事项有关的文件、资料；

　　（二）要求被检查单位或个人提供或报送与监督检查事项有关的文件、资料及其他必要情况；

　　（三）责令被检查单位或个人停止正在进行的违法行为。

　　第二十二条 土地行政主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿、玩忽职守的，追究行政过错责任；构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　第二十三条 单位或个人将国有划拨土地使用权以承包形式给他人使用或者改变原划拨土地使用权用途以自营、联营、合作方式使用划拨土地的，视为出租行为，按本办法规定处理。

　　第二十四条 本办法自发布之日起施行，原《南宁市划拨土地使用权出租管理办法》（1996年市人民政府令第2号）同时废止。

篇3：深圳经济特区土地使用权出让条例(2011修正)

　　深圳经济特区土地使用权出让条例(20**修正)

　　1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过

　　1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二次会议第一次修正

　　1998年2月13日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二十次会议第二次修正

　　20**年9月23日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第二十二次会议第三次修正

　　20**年12月24日深圳市第五届人民代表大会常务委员会第五次会议第四次修正

　　深圳市第五届人民代表大会常务委员会公告 第二十八号

　　《深圳经济特区土地使用权出让条例》经深圳市第五届人民代表大会常务委员会第五次会议于20**年12月24日第四次修正，现予公布。

　　20**年3月3日

　　深圳经济特区土地使用权出让条例(20**修正本)

　　第一章 总则

　　第一条 为了加强对深圳经济特区（以下简称特区）土地使用权出让的管理，规范土地使用权出让行为，合理利用土地资源，保护有关当事人的合法权益，根据特区实际，制定本条例。

　　第二条 本条例所称土地使用权出让，是指深圳市人民政府（以下简称市政府）以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。

　　土地使用者应当向市政府交纳土地开发与市政配套设施金。

　　土地使用权出让金、土地开发与市政配套设施金应当一次性交付。

　　第三条 深圳市土地管理部门（以下简称土地管理部门）是特区土地使用权出让的主管部门，统一对土地使用权进行出让，对出让的土地进行管理。其他单位不得出让土地使用权。

　　土地使用权出让合同（以下简称出让合同）由土地管理部门与土地使用者签订。

　　土地使用者与土地管理部门签订或者变更土地使用权出让合同时，必须向土地管理部门交纳土地开发与市政配套设施金。

　　第四条 本条例适用于特区内国有土地使用权的出让。地下自然资源及其他埋藏物属国家所有，不在土地使用权出让范围之内。

　　集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依本条例出让其使用权。

　　第五条 中华人民共和国境内外的企业、组织和个人，均可依照本条例的规定取得土地使用权，但法律、法规另有规定的除外。

　　第六条 依照本条例规定取得的土地使用权，土地使用者在使用年限内，可以依法使用、转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受法律保护。

　　第七条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守法律、法规的规定，不得损害社会公共利益。

　　第八条 土地管理部门会同市政府其他有关管理部门，根据特区城市规划、社会经济发展规划和产业政策制定年度土地开发供应计划，经市政府批准后，由土地管理部门统一组织实施。

　　第九条 土地使用权出让，应坚持与建设项目相结合的原则。没有建设项目的，不供应土地，但按本条例规定以拍卖、招标形式出让土地使用权的除外。

　　第十条 土地使用权出让金、土地开发与市政配套设施金等土地收益，由市土地管理部门负责收集后统一缴入市政府在地方国库中设立的国有土地使用权出让收入专户，由市财政部门依法管理。

　　第十一条 市政府设立深圳市土地投资开发中心（以下简称开发中心），组织土地开发和城市基础设施的建设。

　　第十二条 国有土地使用权出让收入按照国家、省、市有关规定使用，市财政部门负责监督并审核，市审计部门定期审计。

　　市财政部门应当制定国有土地使用权出让收支年度计划，并报市政府批准。

　　市政府应当制定土地使用权出让收支管理办法，加强对国有土地使用权收支的管理。

　　第十三条 市财政部门每年应当向深圳市人民代表大会常务委员会（以下简称市人大常委会）报告年度国有土地使用权出让收支情况。

　　市审计部门应当同时向市人大常委会报告土地使用权出让收支审计情况。

　　第十四条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　（一）居住用地七十年；

　　（二）工业用地五十年；

　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

　　（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

　　（五）综合或者其他用地五十年。

　　第十五条 土地使用者依照本条例签订出让合同付清土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金后，应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》（以下简称《登记条例》）的规定办理登记，领取《房地产证》。

　　出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。

　　第二章 土地使用权出让合同

　　第十六条 土地使用者与土地管理部门应依照本条例的规定订立书面出让合同。土地使用者委托他人代签出让合同的，代理人应向土地管理部门提交委托人出具的授权委托书。香港、澳门、台湾和境外的企业、组织或个人出具的授权委托书应按规定经过公证或认证。

　　第十七条 出让合同应具备以下主要条款：

　　（一）双方当事人的姓名或者名称、地址；

　　（二）出让土地使用权的宗地号、面积；

　　（三）土地使用年期及起止时间；

　　（四）土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；

　　（五）交付土地的时间；

　　（六）规划、市政设计要点；

　　（七）项目竣工提交验收时间；

　　（八）市政设施配套建设义务；

　　（九）使用相邻土地和道路的限制；

　　（十）建设附属、附加设施的项目及义务；

　　（十一）违约责任；

　　（十二）当事人认为必要的其他条款。

　　出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。

　　第十八条 土地使用者对出让的土地权属、开发及配套设施状况有异议的，应当在土地管理部门通知其签订出让合同前十日内提出异议。但上述规定不适用于以拍卖、招标方式出让的土地使用权。

　　自出让合同签订之日起，视为已交付土地。

　　第十九条 出让合同一经依法签订，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或解除。

　　第二十条 土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使用权。

　　土地使用者只支付定金或保证金的，不予退还。

　　土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20％的违约金，余额予以退还，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。

　　第二十一条 土地使用者应按出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。

　　第二十二条 土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。

　　第三章 拍卖出让土地使用权

　　第二十三条 拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人（以下简称主持人）的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。

　　第二十四条 土地管理部门应至少在拍卖前二十日将土地使用权拍卖的有关事宜在《深圳特区报》或《深圳商报》上公告。

　　第二十五条 下列文件由土地管理部门印制并于公告之日起向竞投者提供：

　　（一）土地使用权拍卖须知；

　　（二）出让合同样式。

　　第二十六条 拍卖出让土地使用权按下列程序进行：

　　（一）土地管理部门发出拍卖土地使用权公告；

　　（二）竞投者领取有关文件；

　　（三）主持人按公告规定的时间、地点依下列规定主持拍卖活动：

　　（1）简介拍卖土地使用权土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；

　　（2）公布拍卖起叫价以及每一次应价增加数额；

　　（3）竞投者按规定方式竞相应价；

　　（4）主持人连续二次宣布最后报价数额而没有竞投者再应价时，最后应价者为竞得人；

　　（四）竞得人应即时向土地管理部门一次性付清土地开发与市政配套设施金，与土地管理部门签订出让合同，并交付土地使用权出让金总额20％的定金，余额应自出让合同生效之日起五日内付清。工业用地经土地管理部门同意并在出让合同中注明，余额可以延期交付，但最长不得超过一年。逾期未付清的，土地管理部门依照本条例第二十条的规定处理。

　　第二十七条 起叫价不等于该幅土地使用权出让的底价，竞投者最后应价低于底价时，主持人有权终止拍卖。

　　第二十八条 竞得人不能交付定金或拒绝签订出让合同的，应赔偿组织拍卖活动支出的全部费用。土地管理部门将该幅土地另行拍卖，拍卖所得土地使用权出让金低于前次拍卖土地使用权出让金的，其差额部分由上述违约的竞得人负责支付。

　　第四章 招标出让土地使用权

　　第二十九条 招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

　　第三十条 土地使用权招标出让可采取下列两种方式进行：

　　（一）公开招标：由土地管理部门发出招标公告；

　　（二）邀请招标：由土地管理部门向特定人发出招标邀请书。

　　招标公告应至少在截标之日前二十日在《深圳特区报》或《深圳商报》上公布。招标邀请书应至少在截标之日前二十日向被邀请投标人发出。

　　第三十一条 土地使用权招标出让的资格范围、内容以及招标方式由土地管理部门根据本条例的有关规定和年度土地供应计划及地块的具体情况确定。

　　第三十二条 下列招标文件由土地管理部门印制并向投标者提供：

　　（一）投标须知；

　　（二）土地使用权投标书；

　　（三）出让合同样式。

　　第三十三条 招标出让土地使用权按下列程序进行：

　　（一）土地管理部门发出招标公告或招标邀请书；

　　（二）投标者领取招标文件；

　　（三）投标者在投标截止日期之前到指定的地点将密封的投标书投入标箱，并按土地管理部门的规定交付投标保证金；

　　（四）由土地管理部门组织开标会议，当场开标、验标，宣布不符合投标规定的标书无效；

　　（五）由土地管理部门组织招标机构按照公平、公正的原则，进行评标、定标，并向中标人发出中标通知书；

　　（六）中标人接到中标通知书后，应当向土地管理部门一次性付清土地开发与市政配套设施金，并按规定的时间与土地管理部门签订出让合同。

　　第三十四条 招标文件规定只出标价的，以价高者中标；规定既出标价，又须提交规划设计方案的，采取综合评分办法，总评得分最高者中标。

　　土地管理部门认为所有标书都没有达到标底条件的，有权拒绝全部标书，重新组织招标。

　　第三十五条 中标人未在规定的时间内与土地管理部门签订出让合同的，取消其中标资格，另行组织招标，投标保证金不予退还。造成土地管理部门损失的，中标人应负赔偿责任。

　　第三十六条 中标人应当自出让合同生效之日起五日内付清土地使用权出让金。工业用地经土地管理部门同意并在出让合同中注明，可以延期交付，但最长不得超过一年。逾期未付清的，土地管理部门依照本条例第二十条的规定处理。

　　第三十七条 中标人交纳的投标保证金可以抵充土地使用权出让金。未中标人所交纳的投标保证金，由土地管理部门自定标之日起三十日内退还本金。

　　第五章 协议出让土地使用权

　　第三十八条 协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。

　　前款所称公告市场价格，是指由土地管理部门根据土地等级、用途及房地产市场变化等因素组织评估，并定期公布的价格。

　　第三十九条 以协议方式出让土地使用权的范围：

　　（一）高新技术项目用地；

　　（二）市、区政府建设的微利商品房用地；

　　（三）市、区政府建设的福利商品房用地；

　　（四）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等公益性、非营利性用地。

　　前款所列项目以外的用地一般应当以招标、拍卖方式出让土地使用权。下列项目用地，经市政府批准，也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让：

　　1、属特区急需或特别鼓励发展的项目用地；

　　2、成片开发区用地；

　　3、市政府以土地入股合作的项目用地；

　　4、旧城改造用地。

　　市政府每年应当向市人大常委会报告以协议方式出让土地使用权的情况。

　　第四十条 协议出让土地使用权按下列程序进行：

　　（一）申请人向土地管理部门提交下列有关申请文件：

　　（1）法定代表人证明书；

　　（2）申请用地报告；

　　（3）《协议出让土地使用权申请表》（由土地管理部门提供标准格式）及项目初步布置图；

　　（4）市政府或其授权部门批准在特区兴办企事业的文件和工商注册登记文件；

　　（5）市计划部门年度立项批文；

　　（6）土地使用权出让金支付能力证明；

　　（7）属高新技术项目用地，应提交市政府科技管理部门签发的认定意见书；

　　（8）产生环境污染或对环境有影响的项目用地，应提交市政府环境保护管理部门出具的环境评价审查意见书。

　　（二）土地管理部门应自接到申请文件之日起三十日内与申请人协商用地事宜。由土地管理部门提出审查方案，报市政府审批。市政府审批后，由土地管理部门书面通知申请人。

　　（三）申请人应当在土地管理部门发出土地使用权出让金通知之日起至与土地管理部门签订出让合同前，向土地管理部门交纳土地使用权出让金20％的定金，同时一次性付清土地开发与市政配套设施金。

　　（四）申请人应当自土地管理部门发出用地方案图之日起一百日内与土地管理部门签订出让合同。逾期不签订的，视为申请人自愿放弃申请，土地管理部门发出的同意批地通知书自动失效，申请人所交的定金不予退还，所交土地开发与市政配套设施金由土地管理部门扣除10％的赔偿金后予以无息退还。

　　（五）申请人持土地管理部门出具的付清土地使用权出让金凭证，按《登记条例》的规定办理土地使用权登记，领取《房地产证》。

　　第四十一条 下列项目土地使用权协议出让时，土地管理部门按本条规定减免土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金：

　　（一）第三十九条第一款第（一）项规定的用地，减收土地使用权出让金40％至70％；

　　（二）第三十九条第一款第（二）项规定的用地，免收土地使用权出让金；

　　（三）第三十九条第一款第（三）项规定的用地，免收土地使用权出让金。土地开发与市政配套设施金的交纳标准由市政府另行规定。

　　本条规定以外的土地使用权协议出让，一律不得减免土地使用权出让金。

　　第四十二条 属本条例第三十九条第一款第（一）项用地的，土地使用者应当在出让合同生效当日交付土地使用权出让金总额30％的首期款，余额应在出让合同生效之日起三十日内付清；经土地管理部门同意并在出让合同中注明，余额可以延期交付，但最长不得超过一年。逾期未付清的，土地管理部门依照本条例第二十条的规定处理。

　　属本条例第三十九条一款第（二）、（三）项用地的，土地使用权出让金的支付按出让合同规定的期限和方式执行。

　　属本条例第三十九条第一款第（四）项用地的，土地使用权出让金的支付办法按市政府规定执行。

　　第四十三条 土地管理部门应于每年十二月三十一日前将减免土地使用权出让金的用地项目及减免数额向市政府报告。

　　第四十四条 依本条例第三十九条第一款第（一）项规定减收土地使用权出让金取得土地使用权的，土地使用者将用地出租、转让，以及以土地使用权与他人合资、合作建设的，应报经土地管理部门批准，重新签订出让合同。改变用途的，必须报经土地管理部门批准，并按公告市场价格补足土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，依《登记条例》的规定办理变更登记手续后，方可进行。

　　需补足土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金的，土地使用者办理变更登记时，须持土地管理部门出具的补足土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金的凭证及重新签订的出让合同。

　　第四十五条 依本条例第三十九条第一款第（一）项规定减收土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金取得土地使用权的，经土地管理部门批准，土地使用者可以将该土地上的建筑物、附着物用于抵押。但抵押权人处分抵押物时，必须按公告市场价格补足土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金后，方可进行。抵押物的处分所得应按规定先行缴交有关税费。

　　第四十六条 依本条例第三十九条第一款第（一）项规定减收土地使用权出让金取得土地使用权的，项目投产后，由市政府科技管理部门负责复查。不符合高新技术项目认定标准的，必须按公告市场价格补足土地使用权出让金。

　　第四十七条 本条例第三十九条第一款第（二）、（三）项用地，土地使用者需出租、转让、抵押或与他人合资、合作建设的，按市政府规定办理。

　　第四十八条 机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等公益性、非营利性用地，土地使用者不得改作营利性用地，不得出租、转让、抵押，也不得与他人合作开发建设。

　　第六章 土地使用权的终止

　　第四十九条 有下列情形之一的，土地使用权终止：

　　（一）出让合同规定的年期届满；

　　（二）土地灭失；

　　（三）土地使用者死亡而无合法承继人；

　　（四）人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；

　　（五）用地单位迁移或者被依法注销的；

　　（六）市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权；

　　（七）法律、法规规定的其他情形。

　　第五十条 出现前条第（一）、（三）、（四）项规定的情形，土地使用权连同该宗土地上的建筑物、附着物由土地管理部门无偿收回，但法律、法规另有规定的除外。

　　第五十一条 市政府对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可依照法律程序提前收回。

　　依法提前收回土地使用权的，市政府根据土地使用者开发、利用土地的实际情况和年期，给土地使用者以相应的补偿。

　　第五十二条 土地使用权年期届满，土地使用者应自年期届满之日起十日内到房地产主管部门办理注销登记手续。土地使用者不办理注销登记手续的，由市政府房地产主管部门径为注销登记。

　　本条例第四十九条第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项规定的情形，由市政府房地产主管部门径为注销登记。

　　第五十三条 土地使用权年期届满，土地使用者需继续使用该宗土地的，应提前六个月向土地管理部门提出申请。土地管理部门应自接到申请之日起一个月内按下列原则作出是否准予继续使用的答复：

　　（一）土地使用者申请的土地用途符合当时城市规划要求的，准予继续使用；

　　（二）土地使用者申请的土地用途不符合当时城市规划要求的，土地使用者的申请不予批准。

　　第五十四条 准予土地使用者继续使用土地的，土地使用者应自接到土地管理部门批准文件之日起十五日内与土地管理部门重新签订出让合同，支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并按《登记条例》的规定办理登记。

　　第七章 法律责任

　　第五十五条 违反本条例第三条规定，擅自出让土地使用权的，出让合同无效，土地管理部门可以依据《深圳经济特区房地产转让条例》的有关规定对有关当事人的违法转让行为予以处罚。

　　第五十六条 违反本条例第二十一条规定，土地使用者未按出让合同规定的用途和条件开发利用土地的，土地管理部门应予限期纠正，并可处以土地使用权出让金总额20％的罚款。拒不纠正的，土地管理部门无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。

　　土地使用者逾期未完成地上建筑物的，土地管理部门自出让合同规定的项目竣工提交验收之日起处以罚款。逾期六个月以内的，处以土地使用权出让金总额5％的罚款；逾期六个月以上一年以内的，处以土地使用权出让金总额10％的罚款；逾期一年以上二年以内的，处以土地使用权出让金总额15％的罚款；逾期二年仍未完成地上建筑物的，土地管理部门无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。

　　土地使用者自出让合同生效之日起二年内未开发利用土地的，土地管理部门无偿收回土地使用权。

　　前款所称开发利用，是指领取《建设工程规划许可证》，并且工程量达到投资总额25％以上。

　　属土地管理部门无偿收回土地使用权的，土地开发与市政配套设施金不予退还。

　　第五十七条 依本条例第四十六条规定，经复查不符合高新技术项目认定标准的，土地使用者除按公告市场价格补足土地使用权出让金外，由土地管理部门处以土地使用权出让金总额20％的罚款。

　　第五十八条 违反本条例第四十八条规定，土地使用者出租、抵押土地使用权和与他人合作开发建设的，土地管理部门责令其改正，没收非法所得，并处以非法所得1至3倍的罚款。

　　违反本条例第四十四条、第四十八条规定，土地使用者擅自转让土地使用权的，土地管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以转让价款10％的罚款。拒不改正的，土地管理部门可以无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。属土地管理部门无偿收回土地使用权的，土地开发与市政配套设金不予退还。

　　对有关责任人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第五十九条 土地使用者在申请用地、签订或者履行出让合同中有下列情形之一的，土地管理部门可以处以警告、撤销用地批准文件、暂扣有关许可证件或者收回土地使用权的处罚：

　　（一）隐瞒重大事实，提供虚假资料或者伪造文件的；

　　（二）违反本条例第十五条第二款的规定，擅自处分土地使用权的。

　　第六十条 在出让土地使用权过程中，以弄虚作假、行贿等非法手段取得土地使用权的，土地管理部门收回其土地使用权并处以土地使用权出让金总额5％的罚款；对有关责任人员由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

　　第六十一条 土地管理部门工作人员在出让土地使用权活动中，接受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

　　第六十二条 当事人对土地管理部门的行政处罚不服的，可自接到处罚决定书之日起十五日内向市政府行政复议机关申请复议。行政复议机关应自接到复议申请之日起六十日内作出复议决定。当事人对复议决定不服的，可自接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。

　　当事人逾期不申请复议或者不起诉，又不执行土地管理部门的行政处罚决定的，土地管理部门可以申请人民法院强制执行。

　　第六十三条 原行政划拨土地使用权的土地使用者应当于一九九九年十二月三十一日前申请补办出让手续。

　　第八章 附则

　　第六十四条 有关土地使用权出让的纠纷，争议双方应协商解决，协商不成的，可以依法向人民法院起诉。

　　第六十五条 市政府可依据本条例制定实施细则。

　　第六十六条 本条例自公布之日起施行。

　　过去在特区内实施的有关规定与本条例相抵触的，以本条例为准。