新建物业移交和接管作业指导书

　　1.作业目的

　　本作业不表示物业产权性质发生变化，仅体现管理和服务职能的移交和接管。在移交和接管的过程中既要保持管理的连续性、系统性和完整性，又要做到双方界面清晰、职责分明。

　　2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业，签署移交接管协议。

　　主办岗位　土建和设备工程师：具体经办本项作业。

　　3.紧前工作条件

　　大型住宅区或公共建筑的物业移交和接管应提前介入，这有利于从使用者和管理者的立场上，从完善使用功能的角度出发，帮助开发单位发现设计和施工中的缺陷，提醒开发单位在正式交付使用之前妥善处理解决，防止发生返工和重复投入。如设备管理可从开始安装设备时甚至管线埋设时介入，环境管理可从开始室外总体施工时介入。对于精装修的建筑，在竣工之前，项目经理如发现施工单位的安保措施相对薄弱的，应强制施工单位与首届物业管理公司签订安保提前介入的委托协议。

　　4.作业描述：

　　4.1物业管理的前期配合：首届物业管理公司在取得物业的管理权后，应立即安排技术力量熟悉图纸和图纸与现场实物的对照。本主办岗位应主动提供方便。

　　4.1.1对于针对物业管理服务和客户使用需要而提出的合理建议，本主办岗位应认真对待，磋商解决方案并协助项目经理落实。

　　4.1.2当工程进行分部分项验收、结构验收、设备调试、竣工验收时，应通知物业公司参加。物业公司提出的施工质量整改意见应视作开发单位的意见，监理应要求施工单位立即整改，但对于纯粹为了管理方便或物业公司利益而增加工程量或项目的建议则不予采纳。

　　4.2 正式的物业移交和接管应在公司内部验收之后，当交付使用的日期逼近，并且估计整改项目不多的情况下，可以和公司内部验收同时进行。

　　4.3 本主办岗位应提前一星期通知物业管理公司到现场进行移交和接管，随通知附送以下移交资料，由物业管理公司签收：

　　4.3.1 房地产权证；

　　4.3.2 竣工验收证明（包括各配套单位或部门的验收合格鉴定书，整改意见和复验合格证明）；

　　4.3.3 质监站的竣工验收备案证明；

　　4.3.4 交付使用许可证（针对住宅建筑）；

　　4.3.5 完整的全套竣工图；

　　4.3.6建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）；

　　4.3.7 沉降观察记录；

　　4.3.8 重大工程质量事故记录；

　　4.3.9 供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书；

　　4.3.10 保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数额等）；

　　4.3.11 除竣工图和建筑说明已有记载以外的设备，用器具，家具，装饰，摆饰等清单；

　　4.3.12 开发单位对外签署的尚未履行完毕，要求转移给物业管理公司继续履行的合同，协议及附件；

　　4.3.13 出租和出售的范围清单。

　　4.4 物业管理公司应配齐各工种的工程技术人员，组成接管验收组按时到现场进行接管验收：

　　4.4.1 实物验收内容和程序与竣工验收基本一致，区别仅在于将抽查改为全项目全部位的检查验收，并侧重于使用功能的检验。

　　4.4.2 项目经理召集物业管理公司、总包施工单位、工程监理召开移交接管会议，并负责编制会议纪要。主要议题为：

　　4.4.2.1 物业管理公司报告验收情况，将已分工种整理汇总的整改项目记录提交总包单位，协商整改期限及监理复验和物业复验的时间。

　　4.4.2.2 物业管理公司报告接收文件资料的完整情况，如提出补充要求，开发单位应于满足。

　　4.4.2.3 如有零星工程还未完工，部分工料尚未退场，临时建筑尚未拆除，应协商清场时限。

　　4.4.2.4 协商当天是否具备移交接管条件。如物业管理公司同意当天接管的话，则清点移交钥匙，签署交接书（附会议纪要）。如物业管理公司认为当天不具备接管条件，应商定时间重新召开移交接管会议。

　　4.4.2.5 协商保修办法，签署保修协议。对于物业管理公司而言，保修责任在开发单位一方，但为了能使保修业务及时处理解决，开发单位通常建议物业管理公司直接联络总包单位或专业分包单位，并赞成以下两种办法之一：

　　开发单位从总包单位的保修金中一次性地部分划转保修费用给物业管理公司，由物业管理公司负责保修包干。多不退，少不补；

　　总包单位承担保修责任，开发单位从总包单位的保修金中划转部分作为保修保证金给物业管理公司，当总包单位不能及时履行保修责任时，由物业管理公司代为保修，并按实开支费用，保修期满时按实结算。

　　4.5 自物业管理公司签署交接书当天起，物业管理公司全面承担起物业管理的职责。

篇2：新建物业移交和接管作业指导书

　　新建物业移交和接管作业指导书

　　1.作业目的

　　本作业不表示物业产权性质发生变化，仅体现管理和服务职能的移交和接管。在移交和接管的过程中既要保持管理的连续性、系统性和完整性，又要做到双方界面清晰、职责分明。

　　2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业，签署移交接管协议。

　　主办岗位　土建和设备工程师：具体经办本项作业。

　　3.紧前工作条件

　　大型住宅区或公共建筑的物业移交和接管应提前介入，这有利于从使用者和管理者的立场上，从完善使用功能的角度出发，帮助开发单位发现设计和施工中的缺陷，提醒开发单位在正式交付使用之前妥善处理解决，防止发生返工和重复投入。如设备管理可从开始安装设备时甚至管线埋设时介入，环境管理可从开始室外总体施工时介入。对于精装修的建筑，在竣工之前，项目经理如发现施工单位的安保措施相对薄弱的，应强制施工单位与首届物业管理公司签订安保提前介入的委托协议。

　　4.作业描述：

　　4.1物业管理的前期配合：首届物业管理公司在取得物业的管理权后，应立即安排技术力量熟悉图纸和图纸与现场实物的对照。本主办岗位应主动提供方便。

　　4.1.1对于针对物业管理服务和客户使用需要而提出的合理建议，本主办岗位应认真对待，磋商解决方案并协助项目经理落实。

　　4.1.2当工程进行分部分项验收、结构验收、设备调试、竣工验收时，应通知物业公司参加。物业公司提出的施工质量整改意见应视作开发单位的意见，监理应要求施工单位立即整改，但对于纯粹为了管理方便或物业公司利益而增加工程量或项目的建议则不予采纳。

　　4.2 正式的物业移交和接管应在公司内部验收之后，当交付使用的日期逼近，并且估计整改项目不多的情况下，可以和公司内部验收同时进行。

　　4.3 本主办岗位应提前一星期通知物业管理公司到现场进行移交和接管，随通知附送以下移交资料，由物业管理公司签收：

　　4.3.1 房地产权证；

　　4.3.2 竣工验收证明（包括各配套单位或部门的验收合格鉴定书，整改意见和复验合格证明）；

　　4.3.3 质监站的竣工验收备案证明；

　　4.3.4 交付使用许可证（针对住宅建筑）；

　　4.3.5 完整的全套竣工图；

　　4.3.6建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）；

　　4.3.7 沉降观察记录；

　　4.3.8 重大工程质量事故记录；

　　4.3.9 供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书；

　　4.3.10 保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数额等）；

　　4.3.11 除竣工图和建筑说明已有记载以外的设备，用器具，家具，装饰，摆饰等清单；

　　4.3.12 开发单位对外签署的尚未履行完毕，要求转移给物业管理公司继续履行的合同，协议及附件；

　　4.3.13 出租和出售的范围清单。

　　4.4 物业管理公司应配齐各工种的工程技术人员，组成接管验收组按时到现场进行接管验收：

　　4.4.1 实物验收内容和程序与竣工验收基本一致，区别仅在于将抽查改为全项目全部位的检查验收，并侧重于使用功能的检验。

　　4.4.2 项目经理召集物业管理公司、总包施工单位、工程监理召开移交接管会议，并负责编制会议纪要。主要议题为：

　　4.4.2.1 物业管理公司报告验收情况，将已分工种整理汇总的整改项目记录提交总包单位，协商整改期限及监理复验和物业复验的时间。

　　4.4.2.2 物业管理公司报告接收文件资料的完整情况，如提出补充要求，开发单位应于满足。

　　4.4.2.3 如有零星工程还未完工，部分工料尚未退场，临时建筑尚未拆除，应协商清场时限。

　　4.4.2.4 协商当天是否具备移交接管条件。如物业管理公司同意当天接管的话，则清点移交钥匙，签署交接书（附会议纪要）。如物业管理公司认为当天不具备接管条件，应商定时间重新召开移交接管会议。

　　4.4.2.5 协商保修办法，签署保修协议。对于物业管理公司而言，保修责任在开发单位一方，但为了能使保修业务及时处理解决，开发单位通常建议物业管理公司直接联络总包单位或专业分包单位，并赞成以下两种办法之一：

　　开发单位从总包单位的保修金中一次性地部分划转保修费用给物业管理公司，由物业管理公司负责保修包干。多不退，少不补；

　　总包单位承担保修责任，开发单位从总包单位的保修金中划转部分作为保修保证金给物业管理公司，当总包单位不能及时履行保修责任时，由物业管理公司代为保修，并按实开支费用，保修期满时按实结算。

　　4.5 自物业管理公司签署交接书当天起，物业管理公司全面承担起物业管理的职责。

篇3：关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见(2012年)

　　关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见

　　天津市国土资源和房屋管理局文件

　　津国土房物〔20**〕372号

　　市国土房管局关于印发天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见的通知

　　各区、县房管局，各物业服务企业：

　　《关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见》(津国土房物〔20**〕102号)已超过法定有效期。经20**年第14次局长办公研究决定，现将需继续施行的《关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见》修订后印发给你们，请遵照执行。

　　20**年11月5日

　　关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见

　　各区县房地产管理局，各物业服务企业：

　　为了规范新建住宅物业管理接管验收活动，明确开发建设单位和物业服务企业对房屋及配套设施设备的开发建设与日常管理服务责任，新建住宅物业竣工后，物业服务企业应当本着“认真负责、严格验收、明确责任、保证安全”的原则与开发建设单位做好接管验收工作。

　　一、接管验收条件

　　新建住宅物业具备下列条件后，物业服务企业与开发建设单位应当办理物业管理接管验收手续。

　　(一)建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格;

　　(二)取得《新建住宅商品房准许交付使用证》;

　　(三)供水、供电、供热、道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕，能够正常使用;

　　(四)电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书。

　　二、接管验收内容

　　(一)基础资料

　　1.竣工验收合格报告;

　　2.小区规划详图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，绿化平面图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料;

　　3.物业质量保证文件和使用说明文件文本;

　　4.供水合同;

　　5.供电协议书;

　　6.供气协议书;

　　7.供热协议;

　　8.消防设施合格证;

　　9.电梯准用证;

　　10.机电设备出厂合格证、设备使用说明书、安装、调试报告和设备保修卡、保修协议;

　　11.业主购房合同文本;

　　12.维修资金交纳明细;

　　13.《新建住宅商品房准许交付使用证》;

　　14.《天津市住宅前期物业服务合同》约定的文件、资料和法律、法规规定的资料。

　　(二)房屋本体

　　1.房屋部位：包括屋顶、外墙面、内墙面、地面、楼地面和楼道等。

　　2.房屋设施设备：包括各种管线、表具、电器设备及有关设施设备。

　　(三)共用配套设施设备

　　1.共用配套设施：道路、绿化、雕塑小品、路灯、检查井、化粪井、机动车停车场、非机动车车棚、信报箱、物业管理用房、会馆和消防等设施。

　　2.共用配套设备：变配电设备、安防监控、楼宇自控、电梯、水箱和水泵等设备。

　　三、接管验收程序

　　(一)书面通知验收。新建住宅物业具备上述条件后，开发建设单位应当及时以书面形式通知物业服务企业进行物业管理接管验收工作。其中：分期建设的项目可以根据工程竣工进度情况，分期进行接管验收。

　　(二)成立验收小组。接管验收前成立由开发建设单位和物业服务企业组成的验收小组，根据工程竣工和项目的实际情况，做好接管验收的相关工作。

　　(三)移交基础资料。验收小组应当对基础资料进行查验。资料完整齐全的，开发建设单位应当与物业服务企业及时办理资料交接手续。不齐全的，开发建设单位应当书面说明情况并明确移交的时间和明细，待资料齐全后办理交接手续。

　　(四)查验房屋及设施设备。验收小组要按照国家和本市建筑工程质量标准和接管验收标准逐项对验收内容进行查验，并作好查验记录。对符合接管标准的房屋及设施设备，物业服务企业应当及时接管。

　　(五)限期组织修复。对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准。其中，对影响房屋和设备使用的问题，开发建设单位应当限期进行修复;对于不影响房屋和设备使用的问题，开发建设单位可行自行修复，也可以委托物业服务企业进行修复，委托修复费用由开发建设单位支付。

　　(六)签订接管验收文件。验收小组对验收内容逐项验收后，物业服务企业与开发建设单位应当及时签订物业管理接管验收文件。

　　接管验收文件应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、修复责任和参加验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的基础资料明细。

　　(七)资料保管。物业服务企业与开发建设单位办理接管验收手续后，应当将基础资料、接管验收文件由物业服务企业妥善保管。

　　四、接管后维修责任

　　新建住宅应当执行建筑工程保修的有关规定，在国家和我市规定的保修期限内，由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，自用部位、设施、设备，由业主负责

　　维修、养护;共用部位、设施、设备的日常维修、养护由物业服务企业负责。 　　五、接管验收备案

　　物业服务企业与开发建设单位办理接管验收手续后30日内，物业服务企业应当书面告知辖区物业管理行政主管部门，并将接管验收文件及基础资料明细复印件送物业管理行政主管部门留存。

　　物业管理行政主管部门应当将上述留存资料存入项目档案。