gg开放以来,城市住宅建设无论从数量和水平上,都可用“突飞猛进、日新月异”八个字形容。其中,城市住宅建设涌现出了不少优秀的作品。它们共同的特点是:以先进的住宅建设理念为引导,并充分运用现代科学技术的成果。考察一些好的住宅小区,大都坚持了三个观点,即生态观点、经济观点、文化艺术观点。兹分述如下。
一、关于生态观点
(一)生态观点释义
所谓生态,简而言之就是生物种的生存状态。生物种能否生存,依赖于周围的环境条件——生态环境。生态环境好,物种就能生存发展。生态环境差,物种就会萎缩甚至灭绝。对整个生物种而言,其生存环境是指周围各种非生物因素和条件的总和。生态学就是研究生物之间和生物与其生存环境之间的相互关系的科学。其中,特别是研究自然界中各种非生物因素和条件对生物的影响,例如,正常(无污染)的或反常(有污染)的水体、大气、固体废弃物、土壤、岩石、光、热、建筑材料以及其它非生物因素和条件,对生物的正面或反面的影响。而对于人类这个高级生物而言,其生存环境则是指非生物因素和条件与除人类以外的生物因素的总和。因此,也可以说,生态学是研究如何使人类健康生存和可持续发展的一门学问。
(二)住宅建设中生态观点的确立从世界范围看,住宅建设中生态观念的确立,大体经历了三个发展阶段:
(1)节资、节能阶段
自80年代开始,由于深刻认识到资源、能源的有限性,以及一部分资源、能源在大量使用后对环境造成污染的严重性,世界各国纷纷强调资源、能源的合理利用和综合利用。一些发达国家组织起来,共同探索住宅和其它建筑节资、节能、可持续发展的道路。并在此理念的基础上,提出“绿色建筑挑战”行动,即通过采用新材料、新工艺、新技术,实行综合优化设计,在满足使用要求的基础上,使建筑所消耗的资源、能源为最少。中国鉴于资源、能源的人均占有量很低,一直在坚持不懈地大力倡导“节水、节能、节地、治污”的方针,并取得了很好的效果。
(2)注重生态阶段
随着可持续发展观念的深入人心,世界各国在住宅建设中愈来愈重视住宅小区生态环境的营造和保护,建设了大量以“生态”、“绿色”、“健康”为理念的住宅小区。即把住宅小区作为一个相对独立的生态系统来进行规划、建设。它的主体是“人”。小区内的非生物因素和除“人”以外的生物因素的总和,是“人”这个主体的居住生态环境。建设“生态住宅”、“绿色住宅”、“健康住宅”,都是旨在创造一种能够保持住宅小区生态系统的平衡状态,而不破坏其生态平衡的居住环境,创造一个能够保持和改善人类赖以健康生存和持续发展的社会空间。无疑,这是住宅建设理念上的一个很大进步。比之前一阶段,无论在居住环境建设的整体性、系统性、科学性、根本性上都是一个新的深化和提高。
(3)环境量化阶段
由于发现很多住宅小区的建设,还只是停留在绿化、美化的表层,把“绿色”等同于“绿化”,而尚未涉及“生态”、“绿色”、“健康”的深层次丰富内涵。于是,近年来各国纷纷提出小区环境的量化指标,研究制订评价体系。这些体系突出了三大主题:一是节约资源和能源;二是创造健康、舒适的居住环境;三是强调人与自然界的和谐生存,住宅小区与周围环境的亲和融合。同时,更加明确地提出“以人为本”的指导思想,要求更加关注“人”这个住宅小区的主体,把服务和有益于“人”的健康和舒适作为住宅建设的根本。
(三)住宅建设中生态观点的应用许多优秀的住宅小区在规划建设时,对住宅生态环境(室内环境)和营造和小区生态环境(室外环境)的营造都给予同等重视。
1、住宅生态环境(室内环境)
居民生活的大部分时间是在室内。室内生态环境的状况,对居民健康的影响是最举足轻重的。其要点是:
(1)住宅标准。包括:①具有符合生态要求的人均居住面积。②具有完善的橱卫、煤气、供水、供电、供热、智能等设备。
(2)住宅类型和内部的结构布局。①根据不同的自然条件,确定建造何种类型(如别墅、公寓、高层、多层等)的住宅,体现与周围自然环境的和谐生存。②住宅内部结构布局,主要是功能区布局的优化配置、各个功能区面积的合理分配、私密性等,以求得既实用又舒适。
(3)声环境。①房间与房间之间的隔音良好。在有的小区,这是一个很大的污染问题。②消除周围的噪声污染。例如有的小区在临噪声污染源侧建立隔音墙,或在规划上把多层、高层、排屋、公建进行有机排列组合,形成外围高、中间低的态势,从而对外部的噪声过滤阻断。③解决家用设备的噪声污染。
(4)热环境。①夏天遮阳消暑隔热。朝西的房间应统一设置遮阳装置或种树遮阳。②冬天采暖保温。尤其是北方采暖地区,要实现对每个房间暖气能够单独调控。
(5)光环境。①有良好的采光和日照。国外已研制成“太阳光照装置”,以解决大进深住宅日照或因遮挡而没有直接日照问题。②防治周围对视觉有害的光污染源,如玻璃幕墙等的光污染。
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bsp; (6)空气环境。①良好的空气质量。②良好的通风条件。③防治周围的大气污染物。(7)水环境。①清洁的供水水源。②开展水的综合利用和重复利用。
(8)装修环境
采用不造成污染的绿色装修材料。据最近一项调查表明;有八成的居民认为,甲醛、笨及放射性物质是室内首要的有害物质;有九成的居民认为,最主要的室内空气污染是装饰装修材料(包括家具)。据悉,有关部门将颁布对人造板、内墙涂料、木器涂料、胶粘剂、地毯、壁纸、家具、地板革、混凝土外加剂、有放射性的建筑装饰材料等十种建筑装修材料的污染控制标准。
2、小区生态环境(室外环境)
室外环境不仅是居住环境的重要组成部分,而且会影响到室内环境。本着健康、舒适的原则,对其要求主要是:
(1)好的环境质量和环保设施
具有清洁的空气、水体、土壤,并远离排放污染气体和污水的工厂;有污水的固体废弃物处理设施;临近噪声源的应有噪声隔断设施;使用原排放有害物质工厂厂址、或堆放有害物质的仓场作小区的基地的,应对土壤进行处理,如无法处理则不得用作基地。
(2)绿化、景观设施
小区景观的规划设计,应首先着眼于满足生态平衡的要求,为营造良好的小区生态系统服务。品评小区景观优劣应把握的尺度,按其重要性可依次排序为:生态尺度、舒适尺度、美观尺度。生态尺度是品评小区景观水平的根本尺度。而舒适、美观,则是与小区的档次相匹配的。不同档次的小区,都无例外地要求具有良好的生态环境。因此,应在满足生态要求的基础上求舒适、求美观。例如,我们之所以主张小区绿化应采取“乔木、灌木、草坪立体绿化,以乔木为主”的方针,是因为乔木的造氧、遮荫、美化功能都很好。不仅乔木比灌、草更有利于改善空气质量,有更好地生态效益,而且高大乔木所形成的林荫大道、林荫广场亦更宜于居民外休憩和观赏。杜甫诗云:“名园依绿水,野竹上青霄”。茂林、修竹皆是佳景,舒适、美观可以兼得了。
(3)用智能技术
建立宽带网络、家庭智能控制系统、家庭办公系统、安全防范系统(临控、报警、对讲、巡更)、小区信息平台等。进而结合生态环境的要求,应用智能技术对环境质量进行调控。如对节能和能源转移效率的调控;对小区内污染有害物质的排放和该类物质进入小区环境的调控等。
(4)休闲、娱乐设施
特别是老人和儿童的休娱设施。中青年居民忙于事业,早出晚归,无暇享受小区的种种设施。从某种意义上说,小区是为老人和孩子们建造的,因为他们在小区活动的时间最长。充分规划设计好适合他们需要的室内、外活动场地,可能会成为未来住宅小区销售的新卖点。
(5)社区文化设施
营造小区的文化氛围,搞好精神文明建设。
3、防止一种倾向。
即在小区景观、绿化美化上做足了文章,但却没有切实地在营造住宅内部生态环境上下功夫。外表看很漂亮,但室内环境却不如人意,甚至很差。例如日照、通风、使用功能、结构布局、户内活动线,以及私密性等的设计方面,不符合生态和实用、舒适的要求。其中也包括了渗、漏、裂等建筑质量通病。对此,居民辄有烦言,甚至引发纠纷。
因而必须强调,首行是营造好住宅内部的生态环境。随着居民居住消费意识的进一步成熟,终究会把与他们相伴时间最长的室内环境,作为购房时选择比较的主要视点,作为认定住宅品牌的首要条件。针对目前一些小区的状态,有必要大声疾呼更加重视室内生态环境的营造,切实避免误入华而不实的歧途。
二、经济观点
(一)住宅环境(室内环境)的经济性
1、合理地分配住宅面积
①控制好起居室和餐厅的面积。现在的楼房住户少有空闲互相串门,请客聚会也时兴到餐馆去。大面积的起居室和餐厅,使用率实在不高。而且在其挤占下,卧室面积太小了也不好用。许多小区采用起居室和餐厅不加隔断或灵活隔断,面积不太大,效果很好。
②控制好户内、外走廊的面积。
2、选取经济实朦胧和的建材。尽量少用或不用名贵材料。这方面应与城市的公共建筑相区别。即使是小区会所,亦不宜搞得太富丽堂皇。一则居民不是经常去;二则如果其建筑费用摊入住宅成本,就增加了住宅售价。
(二)小区环境(室外环境)的经济性这里,拟主要讨论小区园林景观的规划建设。小区园林景观的经济性,既要顾及造园工程近期的建造成本——这关系到售价和开发利润;更要顾及长期的养护成本——这关系到物业管理费用。国外住宅小区的景观设计大都崇尚朴素,经济实惠,很少有不必要的铺张设施。这一点我们很好地向国外学习借鉴。而我国作为园林大国,在造园艺术宝库中,也有许多强调经济观点的论
述。主要强调以下几点:
1、造园占地面积应适当控制
要充分运用中国园林“小中见大”的传统手法。即:显露者浅,蕴含者深,园园相套,层层推进,又隔又通,步步见景,咫尺之间,千回百转,园景层出不穷。国外一些学者也从“舒适”和“亲切感”的角度,对庭院空间进行了“宜人尺度”的量化研究。他们认为,室外空间尺度过大,会形成缺乏“人性”的、旷散的消极空间。可谓中外所见略同。
2、大面积草坪和喷水池应慎用
草坪的建造和养护费用均较高,可作点缀、穿插用,不宜作主景。喷水池无实用价值,一年开不了几次,公园、市中心广场为之则可,在以住宅建筑为主体的居住小区内笔者认为没有必要。有条件的地方可配建露天游泳池,既实用,又提高了小区的档次。
3、造园材料应尽量本地化
园林有其个性,更有其地方性(本土性)。即以植物而言,一个地方的园林应该有一个地方的植物特色。现存的皇家园林,如北京的诸多名园,遍植松柏,中无杂树,翠盖如云,情趣盎然。私家花园,如苏州拙政园多栽枫杨,沧浪亭满种箬竹,岭南园林多热带植物,都凸显了自己的个性。因此,必须坚持小区造园的本土性。外购奇花异石,略作点缀,未尝不可;全部引进,则入歧途。
4、提倡“粗粮细作”
即采用普遍的建筑材料,经过匠心独作的设计、构筑,亦可造就不凡景观。
5、善用“借景”
这是一种最经济的造园手法。小区景观的生成,必须造景与借景并重。江南文人园林的造园理论指出:“奠一园之体势者,莫如堂;据一国之形胜者,莫如山”。故而,大园能堆真山则堆真山(如北京景山公园);小园无法堆真山者则叠假山;假山也叠不成的则可借山。陶渊明诗云:“采菊东篱下,悠然见南山”,就是把远山借入庭院景观的典型和生动的写照。我们在作小区规划时,要巧于因地借景。一是借“外景”:凡小区远近目力所及的美景,都可以汲引到小区景观之内。为此,就要妥当地布置楼座,避免把可借之景挡住。而对一些影响小区景观的“外景”,则可种树以遮隐。二是借“内景”:如因造园需要而必须用实墙分割空间的,可以在墙上开窗借景或作镂空处理;还可以采用首层架空的手法,使小区内景观通透、流动,丰富视觉。有的小区利用首层架空作存车或休闲场所,则更具经济实用效果。三是精心设计好阳台。阳台是连接住宅与景观的重要结点,其设置要更具匠心。
6、奢俭有度,繁简得体,不事铺张
营造小区景观,固然可以公园(植物园)作借鉴,但又切不可当成公园或植物园来建造。因为小区的主要部分是住宅建筑,我们首要的和主要的任务是把住宅本身规划设计和建造好。故一定要把握好两者的区别,做到小区景观“奢俭有度,繁简得体”。
所谓“奢俭有度”:一是景观设施水平应当与小区档次相匹配对应;二是即便高档小区,也要把建造成本尽量用于住宅本身,避免景观设施的过度铺张。一些发达国家,经济实力和消费能力都很强。但他们的小区景观却是很朴素的。这很值得我们参照。
所谓“繁简得体”,则既有建造成本方面的考虑,又有建造艺术和审美方面的因素。从艺术角度说,造园并非是假山堆得愈多愈好,花草品种愈多愈美。中国传统造园艺术理论非常重视“以少胜多”、“以虚带实”的方法,以求得“笔愈简气愈壮,景愈少意愈浓”的效果。我国著名园林学家陈从周教授指出:“园林佳者如诗之绝句,词之小令,皆以少胜多,有不尽之意,寥寥几句,弦外之音犹绕梁间”,“今之造园,点景贪多,便小韵致,布局贪大,便小佳趣”。又指出:“以有限面积,造无限空间,故‘空灵’二字,为造园之要缔”。这些都阐明了“繁简得体”的造园思想。
7、充分保护与合理利用基地原有的地形、地貌、地物
小区造景无非两个方法:一是仿造(有时甚至复制)自然或人文景观;二是利用基地原有的自然或人文景观。而尤以后者为经济。因此,土地开发不一定要把地面都堆平,而应看情况尽量利用原有的地形、地貌、地物。楼座,可以“以山就势”、“以坡就势”、“以水就势”来布置摆放,采取缓坡式或台阶式,营造“台地小区”的氛围。像重庆市山城,何等美丽壮观。景观,则尽量利用原有的山石、水系、树木等天然胜景和文物古迹来造园。既节省了工程费用,又能够凸现自己的特色。
三,文化艺术观点居住方式体现子文化传承
住宅造型是一种文化艺术作品。目前建造的住宅,有的呈现了浓厚的地方色彩和传统风格,有的则再现了欧陆风情,百花齐放,琳琅满目,各领风骚。是采用“中国风”好,还是“欧陆风”好?我觉得既不宜搞得千篇一律,也不宜刻意抑此扬彼,而是要因地制宜,造型多样化。一个重要的原则是:达到生态、经济、文化艺术这三个观点的协调统一。例如,保持与周围环境的协调亲和;从市场需求出发,适应不同消费群体的审美观点;经济实用,即使是豪宅也有经济实用的问题。
现在应注意和加强研究是小区造园的文化艺术性问题。
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sp;小区造园绝非是草树花石、亭台楼阁的简单杂乱堆砌。虽无定式,但有其高超的艺术法则。目前,各地造园水平参差不齐,既涌现了不少精品,也出现了一些不能称为成功的作品。后者大致有两类:第一类是艺术水平较差;第二类是艺术水平虽高,但有些铺张过分了,“过犹不及”,也不能算是成功。而对第一类来说,就迫切需要在提高造园艺术水平上下功夫。作为住宅小区的重要配套组成部分的园林景观,小区绿地率一般应达到30%以上。大型住宅小区就可以按照三类、四级景观层次来配置。三类即点、线、面。四级即中心花园——组团次中心花园——庭园景观——道路两侧景观。各类、级的规划原则,我认为可以引用陈从周教授名著《说园》中的一段说:“园有静观、动观之分,这一点我们在造园之先,首要考虑。何谓静观,就是园中予游者多驻足的观赏点;动观就是要有较长的浏览线”。
据此,小区的中心花园和组团次中心花园(面)可按照“静观”要求来规划,建造一些主体景观和宜坐宜留的园林设施。庭院景观(点)可以种植花草为主,配以坐凳和少量亭榭等小品建筑。周环楼宇的小区道路(线),可视同浏览线,按“动观”要求来规划。道路两侧种草栽花,间设小品。并用道路来串联各处景观,路引入随、移步换景。这样,既将基地周围的美景引入居住区,又把小区内的美景引每家每户的窗前,做到推窗见景。从而使各住宅单元均享小区景致,充分体现“均好性”。还可以酌情设计一些大面积的取景门、窗,更好地使小区景观融入温馨的家居生活之中。好的小区景观,不仅是为了达到“人”能够接触自然、与自然交流的目的。而更重要的目的是:增进人与社会的接触,即人与人的交往沟通。对此,在景观设置和“宜人尺度”上要予以充分考虑。亦即造园艺术仍然要坚持“以人为本”,不是为艺术而艺术。
为了住宅小区造园事业的需要,还应培养和造就更多的专业人才。并按照社会分工细化的趋势,组建更多的造园专门企业。
篇2：物业会所小区游泳池承包经营协议书
物业会所小区游泳池承包经营协议书
甲方: zz物业服务有限公司
乙方: z市z体育有限公司
z市z游泳池(包括附设施:水循环设施,男女更衣室及工作间)交由乙方承包,乙方必须保证向小区内业主(住户)提供优质水质服务(负责游泳池员工的开支、水质处理以及消毒加药费用)；另外甲方负责水电费和承包期内设备预防性维修费用。为了完善小区的配套设施,满足广大业主健身运动的需求,经甲乙双方协商签订本协议:
第一条承包内容
z游泳池(包括附设施:水循环设施,男女更衣室及工作间)交由乙方承包,乙方必须保证向小区内业主(住户)提供优质水质服务(负责游泳池员工的开支、水质处理以及消毒加药);甲方负责水电费和承包期内设备预防性维修费用。
第二条承包期
承包时间五年，每年的承包使用时间是20**年---20**年每年的 5 月 1 日---- 9月 30 日,承包期满后,视承包期内水质情况和服务质量,可续签延期承包合同。如乙方放弃续包,应提前30天通知甲方及撤离现场。
第三条 承包补贴金额
因小区居住业主很少，不能维持游泳池的开放使用的正常开支 ，所以承包期间第一、第二年（两年）的营业期间甲方按五个月(五月份开始)每月五号前向乙方缴纳20000元补贴费用，甲方每年需向乙方支付五个月补贴费用，付款方式：现金付款或转账。 第三、第四、第五年根据游泳池的经营情况调整补贴费用。
第四条 双方权利与义务
(一)甲方权利义务
1.提供游泳池常规设备,如循环系统等,保证正常供水、供电。
2.负责提供完善合格的配套设施,负责办理游泳池卫生许可证。
3.监督和配合乙方按市政府有关法规使用和管理游泳池房地产,并负责非营业时间管理。
4.负责指定游泳池有关规章制度,监督乙方严格执行小区内规章制度和服务言行。
5.如发现水质问题及业主合理投诉,甲方有权对乙方游泳池管理人员视其情节轻重实行警告,后果严重者将追究责任。
6.确定游泳池的开放时间为每年 5 月 1日---9 月30 日。原则上必须每天开放,开放时间:周一至周五每天 18 点---21 点，周六、周日以及暑假每天16点---21点。如遇特殊恶劣天气可以适当调整
(二) 乙方权利义务
1、必须按照z市游泳池管理的有关规定和z市z管理处有关规定对管理人员和水质进行管理,确保人身安全和水质达标。
2、乙方必须选聘持有救生员素质良好、具有经验丰富的看管泳池经验的人员担任救生员,及时处理各种问题。
3、负责管理人员工资,水质处理等费用。
4、在承包期内乙方有义务去维护游泳池及附属配套设施，并保证游泳池内配套设施齐全,功能完好。
5、如果甲方的原因提前终止合同的，甲方应给乙方赔偿相应合理的损失。
6、游泳池开放时间如果没做好安全措施造成游客伤害的，乙方负其责任。
第五条 争议解决方式
第六条 因履行本合同所发生的一切争议,甲、乙双方应通过友好协商解决。
第七条 如甲方退出z市z小区物业管理权,本合同自动终止,双方互不承担经济责任。
第八条 甲乙双方就承包协议未尽事宜,可另行协商签订补充协议。
本协议一式叁份,自签字之日起生效,甲方执两份,乙方执一份,如做出补充协议或附件具同等法律效力。
甲方: 乙方:
代表: 代表:
日期: 年 月 日日期: 年 月 日
篇3：物业小区装修材料销售、搬运及废旧物品回收服务协议
物业小区装修材料销售、搬运及废旧物品回收服务协议
甲方：
乙方：
为了更好的服务于社区，方便社区业主的装修材料搬运、废旧物品的及时处理，方便客户服务中心的统一管理，维持良好的环境秩序，杜绝因违规操作造成的公共设施设备损坏，促进社会的和谐发展。
经甲、乙双方协商，就乙方进入甲方所管理的zz项目开展装修材料销售、搬运及废旧物品回收服务工作达成如下协议：
一、甲方同意乙方在zz开展装修材料销售、搬运、废旧物品回收服务，时间为壹年，即从20**年04月01日至20**年03月30日止，服务进场时间为早上08：30-中午12：00；下午14：00-20：00；其中18：00-20：00为装修垃圾清运时间。（特殊情况以最新通知为准）。
二、甲方承诺在协议期内，不接待与乙方同行业人员、机构进入社区进行相同服务的活动（业主、装修负责人带进的除外）。
三、甲方提供场地给乙方堆放所需的工具、材料。
四、甲方因业主的投诉、或对乙方的业务活动提出异议，需要解除与乙方合作协议的，甲方需提前十天书面通知乙方，乙方在接到甲方书面通知的当月最后一天退场（阳历计算），甲方不承担任何补偿且当月所缴的费用不予退还。
五、乙方向甲方缴纳一年秩序维护、清洁、场地使用费共计￥元，费用在协议签订时一次性付清，否则不予签订协议。
六、在本协议签订时，乙方须交保证金￥元；保证金在协议期满或合同终止时，乙方如无重大违规行为给与全额退还（不计利息）。
七、乙方按甲方指定地点、路线、约定项目开展服务，未经业主、装修负责人邀请，不得擅自进入住宅楼层，和以上门服务为理由寻找客户资源或派发宣传单张、在公共部位张贴、喷绘广告宣传内容。如发现乙方有违规行为，影响、骚扰业主的正常生活或正常的装修施工，甲方有权从乙方的保证金中每次扣除￥元作为处罚，同时要求乙方主管人员进行工作整顿；情况严重的，甲方有权终止合同，乙方须在两天内无条件退场，所缴交的一切费用不予退还。
八、乙方需自觉遵守小区的各项规章制度，爱护小区内的环境及其它公共设施，保持服务区域的公共卫生（沙子进场必须袋装化，废品回收必须打包），做到文明服务，礼貌服务。每次服务结束后，乙方人员必须自觉清洁服务区域的卫生。
九、乙方须固定人员在zz开展服务工作，在zz服务的工作人员必须着统一佩戴经客户服务中心配发的临时出入证进场。
十、乙方人员进入社区服务，必须规范着装，不得袒胸露背、穿拖鞋。
十一、乙方服务人员只能在指定区域休息，不得有碍瞻仰、不文明行为。
十二、乙方工作人员进入zz时，需出示临时出入证件配合门岗的询问登记工作。
十三、乙方需提供在zz开展服务的工作人员名单，身份证复印件及1寸近期彩照2张，甲方给予办理临时出入证件及存档，临时出入证工本费元一张，出入证押金合并在保证金内。
十四、乙方需要更换在社区的服务人员时，需提前一周书面通知甲方，并将名单及身份证复印件及近期1寸彩照两张提供给甲方办理临时出入证件及存档。
十五、乙方不得进行强买强卖，强行搬运，不得与客户争吵，如发生强买强卖或强行搬运事件，甲方将对乙方进行￥元经济处罚，影响严重的甲方有权立即清场并扣除全部保证金及未到期的场地使用费。
十六、乙方工作人员未经业主同意，私自进入楼层遭到业主投诉的，甲方有权单方解除合作协议，乙方接到甲方电话通知后立即无条件退场，所缴一切费用不予退还。
十七、乙方违规使用甲方设施设备或损坏甲方设施设备的，甲方将对乙方处以￥元的经济处罚并承担相应的赔偿责任。
十八、本协议期满，乙方需要继续合作时，需提前两个月提出书面申请。
十九、未尽事宜甲乙双方协商解决。
二十、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。
甲方：乙方：
甲方代表：乙方代表：
年月日年月日