产业化是未来中国住宅的发展方向
住宅产业是以住宅产品为最终产品，并且按照住宅的建造和使用过程，前后延伸，并涉及建材、冶金、木材和木材加工、金属结构及制品生产、化工、轻工、机电等跨越第一、二产业等50多个行业而形成的产业链。简言之，住宅产业是生产与经营以住宅（区）为最终产品的重要产业。
但应清楚认识到，与欧美和日本等发达国家相比，中国的房地产业仍处于工业化前时代，突出表现在缺乏行业标准，施工工艺落后，科技含量和环保技术的应用仍处在一个较低的水准，房地产企业普遍规模不大，在低水平上激烈竞争，由此带来一系列严重的资源浪费和质量问题。而解决上述问题的正确选择是推动中国住宅的产业化进程，培养一批专业化、规模化开发的房地产龙头企业。要创造条件创建住宅产业集团。住宅产业集团是构成住宅产业的基本，是住宅产业化的主导因素，也是住宅产业一体化生产的主干和龙头。它的成立和良好运营是住宅产业化发展关键，也是住宅产业化实现与否的重要标志。
在日本，标准产业分类中并没有住宅产业这个领域，而住宅产业既不是新生的产业，也不是现有产业分类经重新划分后而形成的产业。它是日本标准产业分类的各产业领域中与住宅相关各行业的总汇，是"系统化的产业概念"。
在中国，住宅产业化是要形成住宅建设的工业化、标准化体系，在能源、材料、土地资源等方面消耗接近国际标准，运用新技术、新材料、新工艺，广泛采用节能、设备、物业管理等成套技术降低建筑成本。
我们认为，"住宅产业化"就是住宅产业的市场化、规模化、专业化、现代化、标准化、一体化、科技人、国际化，是住宅产业全面走向市场，依据市场规律，增加科技含量，进行规模组合、专业分工、集约经营，从而达到与国际接轨的发展过程。
由于住宅是国计民生之大事，是一向为社会各界所关注的焦点，住宅产业的关联度很高，本身能拉动其他产业发展，同时受其他产业的影响很小，住宅业对社会经济影响很大。
令人欣慰的是，国家建设部已成立了住宅产业化办公室，表明对这些问题有了清晰和深刻的认识。另外国内不少大型房地产企业集团也都纷纷表示愿意屿政府部门合作，共同推进这一进程。
产业化是未来中国住宅的发展方向，我们相信，中国的住宅产业会在健康和积极的轨道上发展。
篇2：长沙市关于加快推进两型住宅产业化的意见（2014年）
长沙市人民政府关于加快推进两型住宅产业化的意见
长政发〔20**〕29号
各区县(市)人民政府，市直机关有关单位：
为促进建设方式转变，提升行业科技化水平，推进两型社会建设，根据《国务院办公厅关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》(国办发〔20**〕1号)、《湖南省人民政府关于推进住宅产业化的指导意见》(湘政发〔20**〕12号)等规定，结合我市实际，现就加快推进两型住宅产业化工作提出如下意见。
一、重要意义
两型住宅产业化是指采用工业化方式生产、实现建筑全生命周期价值最大化的新型建造体系，其核心包括建筑设计标准化、部品部件规模化、建筑施工装配化、建筑管理信息化。推行两型住宅产业化能有效降低资源消耗、减少环境污染、提高建筑品质，是实现节能减排、推进绿色安全施工、改善人居环境、促进行业转型升级与产业结构调整的有效途径。
二、目标任务
(一)产值目标。至20**年末，全市两型住宅产业化新开工面积累计超过1000万平方米，打造千亿级两型住宅产业集群。
(二)年度任务。20**、20**和20**年全市两型住宅产业化新开工面积比例分别不少于同期新开工总建筑面积的10%、15%和20%，新开工面积分别不少于200万、300万、400万平方米。
(三)纳入范围。市、区县(市)人民政府主导投资且适用产业化技术建造的项目，原则上纳入两型住宅产业化实施范围;市场化项目且适用产业化技术建造的，逐步纳入两型住宅产业化实施范围。
(四)实施要求。全市两型住宅产业化新开工项目预制装配化率须达到50%(含50%)以上。预制装配化率是指工厂生产的主要预制构件体积占单体建筑地面以上构件总体积的比例。
三、基本原则
(一)政府引导原则。发挥政府计划协调职能，坚持以市场为导向，以企业为主体，夯实两型住宅产业化发展基础，建立长效机制，引导两型住宅产业化有序发展。
(二)示范推广原则。统筹兼顾、明确重点，加大两型住宅产业化建设项目实施力度，推广应用成套部品部件及技术。
(三)持续发展原则。建立健全两型住宅产业化标准技术体系，推广土建、装修一体化，实现经济、社会与环境效益有机统一。
(四)科技创新原则。依靠科技创新，加强新材料、新产品和关键技术研发攻关，提高部品部件生产制造水平，提升科技对行业增长贡献率。
四、扶持措施
(一)关于对建设单位的扶持。
1.两型住宅产业化项目使用预制部品部件的部分，经认定可享受新型墙体材料优惠政策;使用散装水泥预制构件的，可计入散装水泥专项资金的返退依据，实行先缴后返。
2.对批准实施的国家康居示范工程两型住宅产业化项目，实行房地产开发项目资本金监管额度减半等支持政策。
3.对批准实施的保障性住房两型住宅产业化项目，建造增加的成本计入项目建设成本。
4.两型住宅产业化项目预制构件生产投资计入项目投入的开发建设资金，项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，多层建筑施工进度达到正负零，高层建筑施工进度达到六层以上(含六层)，并已确定施工进度和竣工交付日期(含环境和配套设施建设)，可办理《商品房预售许可证》。
5.两型住宅产业化项目可参照重点工程报建流程纳入行政审批绿色通道。
6.对获得国家绿色建筑二星(含2A住宅性能认定)、三星(含3A住宅性能认定)标识的两型住宅产业化项目，按照《财政部住房城乡建设部关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》(财建〔20**〕167号)规定给予奖励。
(二)关于对生产企业的扶持。
1.制定两型住宅产业化基地建设优惠政策，支持集设计、生产、施工于一体国家住宅产业化基地、钢结构及部品部件等两型住宅产业化聚集示范园区建设，并按工业用地政策予以保障。
2.两型住宅产业化企业在项目建设中同时提供建筑安装和部品部件销售业务的，分开核算给予税收优惠，即部品部件销售部分征收增值税，建筑安装业务部分征收营业税。
3.将两型住宅产业化部品部件纳入建设工程材料目录管理，定期或不定期发布两型住宅产业化部品部件推荐目录。
4.两型住宅产业化技术研究列为科技重点攻关方向，加大对研发机构和发明专利的扶持与奖励。在新型工业化和战略性新兴产业资金方面加大对部品部件创新和技改项目的支持力度。
5.对通过终审和验收的国家3A级住宅、国家康居示范工程、国家“广厦奖”的两型住宅产业化项目的实施单位，在工程招投标、资质升级、信用评级等中予以加分。
6.依法加强两型住宅产业化项目政府采购和招投标方式监管。对唯一供应商(承包商)采购的，可依据《政府采购法》第三十一条规定，按照《政府采购非招标采购方式管理办法》(财政部令第74号)规定的程序，采取单一来源采购方式选择供应商。
(三)关于对消费市场的扶持。
使用“预制夹心保温外墙”或“预制外墙”技术的两型住宅产业化项目，其“预制夹心保温外墙”或“预制外墙”不计入建筑面积。
五、组织实施
两型住宅产业化工作由市政府分管副市长牵头负责，市发展改革委、市住房城乡建设委、市工业信息化委、市规划局、市国土资源局、市财政局、市地税局、市物价局、市审计局、市科技局、市住房保障局等
部门相关负责人参与，市住房城乡建设委具体负责相关协调工作。 (一)按照产值目标、年度实施比例安排，进一步明确有关部门工作职责与办事流程，从立项备案、规划条件、土地供应、建设管理、配套政策等方面分解任务、制定计划、推动实施，具体落实情况纳入年度绩效考核指标体系。
(二)政府主导投资两型住宅产业化项目，由市住房城乡建设委、市发展改革委、市住房保障局、市规划局、市国土资源局等部门研究确定年度建设任务，上报市人民政府批准后，统一下达年度两型住宅产业化建设任务及相关要求。
(三)市场化两型住宅产业化项目，由市住房城乡建设委会同市发展改革委、市规划局、市国土资源局等部门根据年度建设任务研究确定具体用地项目并提出实施比例、实施面积和预制装配化率等相关要求。在土地供应时，写入挂牌须知与出让合同。在住宅产业化定额标准制定前，由市住房城乡建设委会同市财政局、市物价局、市审计局等部门研究两型住宅产业化项目(含构件)造价确定方式。两型住宅产业化项目采用平方米包干价确定工程总造价预算进行施工合同备案。
(四)严格执行装配整体式建筑体系的现场施工质量标准、安全技术标准和验收规范，适时对预制构件生产过程延伸监管，加强项目施工现场部品部件质量检查和检测工作，落实参与建设的各方主体责任，切实保障工程质量与施工安全。
(五)两型住宅产业化项目在竣工验收备案阶段由市住房城乡建设委组织进行验收评审，并出具预制装配化率、产业化实施面积等认定文件。
(六)市住房城乡建设委配合上级行业主管部门修订完善两型住宅产业化工程设计、施工、装修、验收、部品部件及消防安全评价等技术标准与规范，完善工程造价定额体系，及时发布标准设计图集和造价定额。
两型住宅产业化标准设计图集和产业化工程造价定额由产业化重点企业牵头编制，经上级行业主管部门审定后按程序予以发布。
(七)两型住宅产业化生产企业应围绕预制部品部件的生产、运输、安装、验收、维修和维护等环节建立全过程管理信息系统，利用信息手段完成对部品部件的追踪、定位和维护。
(八)开展两型住宅产业化企业和管理部门分类培训，培育产业化技术人才。加大企业内部培训，培养具备产业化专业技术及生产、操作经验的工人。促进人才、知识、技术等创新要素转化为现实生产力，为产业化发展提供智力保障。
(九)各区县(市)要结合实际，制定计划，落实措施，全面完成两型住宅产业化工作任务。
六、本意见自20**年8月10日起实行。
长沙市人民政府
20**年7月10日
篇3：万科住宅产业化发展道路
万科住宅产业化的发展道路
提起万科这几年的产业化思路和实践的过程，我想介绍三部分内容：一是“为什么万科会选择走产业化的道路”，二是“万科对于住宅产业化的认识和实践”，另外是“万科集团对住宅产业化的愿景”。
是什么促使万科走住宅产业化的道路，主要有三个原因，一是国家政策的引导，各方面的领导对万科的实践工作有很多的帮助。第二个方面我们认为这是行业发展的规律;我主要介绍一下第三个，从万科内部遇到的一些发展中的问题来阐述我们为什么选择住宅走产业化的道路。
万科发展本身很快，使万科成为一个有实力的公司，但也使万科在运作过程当中出现一些规模所带来的问题，去年万科形成了十年发展规划里面可以看到，万科的目标是在十年以后20**年我们要实现一千个亿的销售额。去年的状况是万科的结算金额91.6亿元，为了实现这样的规模我们在21个城市开发57个项目，光是地产的公司人员不包括物业就有1676人，我们是如此庞大的团队，做这么多的项目做这么多的城市才做到91亿的销售额。
到20**年有一千亿的销售额的时候，万科的状况会怎样？今天我们就会感觉到这个规模带来的效率、质量、专业能力被稀释的问题，核心是效率的问题。我会用一些统计数字说明这个情况。
衡量效率的指标是人均的开发面积，从03、04年的两年数据来看有所进步，但是进步不大，人均在建的面积是一万左右，如果这个效率不提高，到了04年，万科会有7万3千7百余人，地产系统超过一万人，工程系统有三千六百七十人，是非常庞大的组织机构，管理到时候会是一个非常严重的问题。我们通过返修的条数来统计情况。万科的工程质量在不断地好转，实际上在每个月以15条维修量的数字上进步非常难，这个维修量是我们传统生产方式的瓶颈，尽管万科内部工程体系的员工付出了很大的努力，但是再要改进这个数字是非常艰难的过程。
从客户对于万科的反应来看，万科每年都会做客户满意度的调查，和专业的第三方机构来做，从住宅开发主要的业务环节看，从物业管理、产品规划设计、各方面的服务和质量来看，万科的产品和物业管理始终是客户满意的前两位，主要的方面是工程质量一直是客户最不满意的地方。据调查公司讲，达到70% 的客户满意度其实就是一个非常优秀的成绩，但是可以看到工程质量我们始终在60% 左右徘徊。因为质量问题带来的维修费用是非常大的数字，04年我们维修费用是3200万，如果情况没有好转，到了14年每年会花4.5亿在维修上。
专业能力稀释的指标，我们衡量是用设计施工过程当中，因为设计和工程变更的洽商所占的费用占总费用的比例，我们用这个衡量我们的专业比例，如果按照04年2% 的设计失误率到14年万科有每年有6个亿，因为设计不当不周全所增加的变更费用将是个非常大的数字。
实际上万科在几年前就开始进行了住宅产业化的实践。把这个过程跟大家做一个介绍。
万科是从单项技术开始入手的，像雨水再利用等，到现在形成了一个比较系统化的产业化的认识的过程，这个认识过程我们也借鉴了产业化中心和国外的关于产业化的描述，在这个基础之上，万科对于产业化包括四个方面，一是设计标准化，第二是生产过程要工厂化，还有一个是现场的装配化，还有一个产业链的整合，这是万科在谈到产业化的时候意味着的四个方面。
上面这段文章实际上是非常碰巧的事，我们在谈论万科的问题的时候，看到建设部的刘部长在“住宅产业高峰论坛”的讲话，提到了国外的住宅产业化所带来的意义，讲到三个方面，一是效率，第二是质量和性能，第三是可持续发展，这是建设部的刘志峰副部长总结的观点，从另一方面我们看出来产业化确实是能够使得万科克服规模扩张带来的问题非常有效的手段。
我分别介绍一下四个方面万科做了哪些事情，这是一个组织结构的设置，每年都要把机构调整一下，因为工作重心不太一样。先谈一下万科的标准化构成，万科是2000年提出的标准化的思路，发展到今天有三个阶段，第一是强调快速复制和产品创新，第二是阶段当出现了大量的标准化产品以后，对这些标准化产品进行部品方面的集约化和通用化的深入过程。第三个阶段是因为前两个过程做了一段时间以后，因为市场的反应和其他的一些原因，我们进行了新的思路是模块化的设计。
这是第一阶段，2000开始，标准化设计阶段，大致进行的情况，带来的结果是在我们标准化实施项目里面人均施工图管理面积是12.9万平方米，周期是2.86个月，失误率是1.56% ，带来的对比人均施工图是1.3万平方米。
为了这些项目，我们做了26项专利申请，17项已经被受理，4项还在申报过程当中，这是万科的标准化第二个阶段，通过整合使部品能够通用化和集约化，可以使我们的成本降低，设计周期再缩短。这是万科发布的部品手册，整体的住宅部品划分了65类左右每一类的标准图集和标准做法。
这是样谈栏杆的不同部品，有一个共同的特点是装配式，底下有几个角，可以在现场安装，而不是电焊。
第三个阶段，在万科内部是RS体系，叫做从客户需求出发，未来工厂化生产的住宅设计体系。大致分了三个部分，一是外挂的模块，一是核心模块，一是交通模块。外挂的模块这部分主要是为了适应不同地区、不同层次住宅的多样性，这模块里面包括橱窗、阳台等等栏板等等这些支架可变换的、可选择的外挂构建。核心模块是通过对客户的细分和客户对生活需求非常详细的研究，我们得出来的对客户生活最基本影响的部分到底意味着什么，举一个例子，三房两个洗手间，110平米，我们可以定这样的客户是什么样的人买，他的需求是什么样的，多大的房，有多大的储物空间等等，橱窗、窗台根据不同的客户喜好不同可以做选择。
交通模块是一个可装电梯或者是不装电梯的选择，装不装电梯对交通都没有影响，这是6住、9住或者是12住的框架式的体系，这为将来工厂化的施工留下一个非常好的基础。这是我们目前正在进行产品的标准化的进展情况。第一个实际应用项目是在大连。
关于产业化的第二部分，工厂化。主要做两方面的事情，一是参与国家相关技术的规范的编制工作，另外是积极承担研究课题需要的试验项目。这是下个月在深圳地区要开工的六层的预制混凝土的装配式的结构，从外围库到内装都是在工厂生产好再到现场装配，连接的厚胶带是在现场浇铸的，但这其实是一个试验项目。
明年还要在深圳地区做一个六层或者九层的轻钢结构的实验楼。在推进工厂化的同时，（工厂化指这几个方面全部要在工厂生产），万科会在局部的方面，建筑的部品或者几个方面实现工厂生产现场装配的过程，这是万科部品手册里面的，比如阳台的栏板的如何安装，包括有现场可调节的设施，我们知道手工传统方式生产出来的房子精度和工厂化的房子相差很远，很有可能安装不上，角度的调节或者可调节的方式，以适应工厂化生产的方式。这是装配化的阳台栏板。
在实验楼里面会有更大型的部分，有一个空间，有一个洗手间或者是厨房，是一个整体的，或者是分成几片的整体的吊装实验。
第四是产业链整合，有两个过程，一是推进工厂化的过程当中，我们和很多外部的机构合作研究、生产、安装、施工的过程，另外指的是万科在传统领域里面从ISO2000里面开始集中采购和形成战略伙伴的战略构思。
集团采购到目前为止有三个层面，一是在17类的产品在集团统一购买的，在区域有20种产品是区域采购，13类产品是由深圳公司单独建立产品供应商整体的采购体系搭建万科住宅的产业链。
做到今天，我们对于产业化的愿景是什么。首先我们要追求整个过程和速度效率，第二要保证房子的质量和性能。第三是对环境做出自己应有的贡献。这虽然是产业化的一个部分，但是另外一个机构在单独专门做的工作，就是万科的环境工作。第四是要形成合作关系，包括和政府，包括和产业链上下游的商业机构和厂商形成合作关系，这是我们认为我们在产业化方面所要肩负的四项使命。
我们的具体工作目标从六个方面来谈，标准化设计，标准化的产品库，人性化的装修、环境技术、供应连管理、新材料、新技术几个方面，这是我们在产业化工作的一个范畴。在产业化工作的核心价值观，以客户为核心，以万科整合社会上各方面的资源，最后为客户提供价值，这是我们对于产业化核心价值的认识。