房地产城市流派之深圳
豪宅渐多,地渐少
深圳语文：移民城市、花园、地块、豪宅、关内、关外、万科、住交会
一直在深圳举行的"地产大秀"住交会终于迁移了主场，以上海为龙头的苏、杭、锡地产势力大有改朝换代之势，隐约显露出深圳这座没有农民的"无地之城"地产界的尴尬。当举国都在为房地产泡沫相争之时，深圳人买楼的热情甚于关心泡沫破灭的时间表，这缘于城中地产资源的枯竭。在20**年深圳市土地出让计划中，关外土地出让占了九成，特区内只占一成，其中罗湖、福田、南山三个主力区为零，未来深圳楼市热点和主战场只能向关外延伸。4月16日，编号为B2303-0041(俗称九万三)面积达93544平方米的地块在深圳土地房产交易中心拍卖，由于其位于香蜜湖豪宅地段，引来了深圳品牌地产商倾巢出动，最终该地块以9.5亿拍出，楼面地价高达7252元/平方米，住宅楼面地价则达到7400元/平方米，创下拍卖地块深圳楼面地价最高纪录。深圳地产已连续三年增幅缩减，房地产销售却依然火爆，11月涨至5933元/平方米的均价，局部区域房价升幅更达到25%。南山区的楼盘卖得最好，宝安中心区的楼价也逼近6000元/平方米。28.5%的意向购房者计划在半年内置业深圳，54.8%的受访者认为未来一年深圳的房价会上涨，认为会下跌的仅有12.6%。深圳人的买楼高潮其实也反映出深圳土地稀少的现状，仿佛楼盘出一个少一个。
20**年是深圳地产的豪宅年，演绎意大利小镇风情的波托菲诺、与大海零距离对话的万科·十七英里、地处大小梅沙之间的天琴湾等，被公认为深圳新一代豪宅的代表作。对于这种"豪宅风"，华侨城地产总裁陈剑认为"深圳的豪宅之前缺位比较厉害，现在是在补课"。与豪宅相比，深圳的小户型也颇得白领欢心，而老深圳人也成为小户型的投资型购买者。
同时，深圳地产商营销手段虽没有什么新意，场面却越玩越大。12月5日，由百仕达地产赞助的"上善·传世·红树西岸毕加索原作展"上的265幅作品展是全亚洲最大规模的毕加索展览。12月12日，英国前首相梅杰全程参与京基集团十周年庆典活动，这是该集团继在20**年请克林顿之后的又一次大打政要牌，一家地产公司让英美前领导人为其作秀，其气势可以与冯小刚在《功夫》中的那句经典"还有谁？还有谁？"相媲美。
20**年，深圳地产江湖过于平庸与平静！万科20年打下地产大佬的江湖地位，出于深圳，全国布局。万科可能不是深圳地产最有实力的，万科的品牌却是深圳地产最具实力的。其中王石特立独行的行走江湖方式，早已超脱出地产界的名利场，堪当业界领袖。华侨城是中国旅游地产的开路者，尽管名声显赫，但行事低调，与万科性格迥异。其开发的楼盘也均系豪宅，在深圳民间早有"开名车，住华侨城豪宅"作为成功指标之一。京基比万科整整小了10岁，作为深圳地产少壮派的代表，其邀克林顿、梅杰等世界政要与其共舞的架势，给深圳地产界的震撼力非同一般。招商地产与万科同岁，但其性格更像深圳市委门前的那头牛，坚韧而实际。作为国家一级房地产商，其建设了整个深圳蛇口社区11平方公里的土地，并在北京、上海、广州、西安、武汉、南京、香港、澳门等多个大中城市广有阵地。
篇2：房地产城市流派之昆明
房地产城市流派之昆明
后花园的森林卖法
昆明语文：后花园、体验之都、世博园板块、森林、鸣凤山
"云南房地产卖的不是钢筋混凝土，而是生活方式。"--20**年9月15日《新周刊》总第163期推出的"体验之都"特辑中这样描述云南的房地产发展状况。这是当期特辑中关于云南房地产最为精到的一句评语，是描述更是期待。一年之后，当我们再次把目光投向云南地产的领头羊昆明的地产商时，惊奇地发现，昆明的房地产正在迅速地从对京沪穗的简单学习中摆脱出来，开始寻找属于自己的气质与方向。一年前的"生活方式"显然还过于笼统，觉醒了的昆明地产业正在缔造一个伟大的"后花园时代"的来临，这个后花园不仅仅是昆明的后花园，充满野心的昆明地产商们所期待的是，在与昆明的共生中完成自己对故乡的责任。以和这个城市气质保持同步的低调，昆明的地产商和城市规划者们正在努力地令"昆明是中国的后花园"变得真实而有意义。而因为"世博国家公园版块"的出现，这个"后花园时代"的面貌正日益变得清晰。
昆明地产业的过去
谈及昆明房地产的过去，昆明资深房地产记者谢鹰告诉记者，昆明是一个"没有文化"的城市，它有古老的历史，是多民族的共生，也有浓厚的殖民地色彩，因而它善于模仿，善于学习，正如诗人于坚所说"自从普通话1950年代南下之后，这个城市从唐朝南诏时代建立起来的自信就逐渐垮掉了，它总是在学习外地经验，上海、北京、广州、日内瓦、张家港，永远自愧不如，这是一个热衷于活到老学到老的城市，因此总是打一枪换一个地方"。自1990年代始，昆明的地产业也长期面临这样的尴尬。
现在的昆明街头，位置最好面积最大的路牌广告几乎全部都是房地产广告，虽然整个城市面貌因为这些大补丁的存在而显得杂乱无章，但房地产业对于昆明的影响由此可见一斑。事实上，昆明房地产的发展可以分为两个阶段。第一个阶段从1993年开始，昆明的房地产法规还不健全，购房者缺少相关房地产概念，银行也没有配套的按揭政策，销售各方面都不系统，"那时的昆明房地产基本是一小撮人的生意，一小撮人在关注"。作为昆明房地产业的萌芽期，那是一个"有房子，就有客户；有速度，就有市场；工具决定市场"的特定历史时期。而自1998年始，因为1999年世博会的历史机遇，大量外来资讯影响到云南和昆明的发展方向，昆明的房地产开始快速吸取来自东南沿海的经验，更注重科技，更注重规划，更注重产品。尽管由于昆明与京沪穗等城市在经济发展水平上的差异，昆明房地产业与这些城市相比落后两三年，但是，昆明房地产策划开始逐渐运用一些技术手段，规范操作，深入挖掘昆明的房地产文化，做了很多有意义尝试取得了良好的效果，昆明的房地产业开始试图拥有昆明本土的特色。
20**年昆明房地产交易会隆重推出的主题是"爱我昆明，住在昆明"，如此大气魄的宣言是昆明人第一次骄傲地以本地化的"昆明特色"为卖点，与以往数届昆明房交会的主题相比，这显然意味着昆明房地产业未来发展的方向所在。"心系大众安居、创造美好家园"、"繁荣住房市场，共创优美家园"、"房子、车子、好日子"、"新年、新房、新生活"、"住宅新科技，康居好生活"……1998年以来昆明房交会的这些主题多少还停留在"生存型住宅"的初级层面，和东南沿海等房地产发达城市相比，属于童年时期的必做功课。"爱我昆明，住在昆明"则意味着昆明的房地产开始寻求自己的特色，给自己举行了一个庄重的成年礼。
12月初，用了3天时间，记者在昆明采访了十余家楼盘，昆明的楼盘总体而言有着非常不错的品质，某些楼盘甚至并不亚于广州、深圳等地。但正如中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌教授在20**年9月份昆明房交会上所说的："整个中国包括昆明，房地产开发的产品有一个倾向，即注重外表美，却忽视了内在美。""昆明当前房地产的开发应少一些刻意的人工雕琢，而应充分利用自身优越的生态资源，将有限的钱用在生态开发等内在美建设上，显现出自己的开发特色。"顾云昌说，目前很多房地产开发商在绿地、雕塑等方面大作文章，太过注重外在美，人工雕琢的印记过浓，给人一种暴发户的感觉。
顾云昌的评价显然是中肯并且卓有见识的，昆明的地产商们在经历了长期的模仿和学习之后，所努力营造的正就是一个有昆明特色和内在美的房地产时代，顾云昌所期待的"充分利用自身优越的生态资源，将有限的钱用在生态开发等内在美建设上"也正就是这个时代的品质和特色。
在这样的背景下，显然，"后花园的一代"是对昆明房地产的这一未来最为精到的描述，而"后花园"也不仅指向昆明无与伦比的自然生态美景，更孕育着一种与大自然气质和谐一致的人文情绪，是"爱我昆明，住在昆明"最理直气壮的缘由。
后花园时代的昆明
"几乎没有人把类似上海式的繁华都市生活在云南的缺失当作云南的遗憾，在云南人们无需这个。相对于客厅，后花园至少承担着三个方面的角色：体验自然之地，身心休憩之地，思考决策之地。"还是在"体验之都"特辑中，《新周刊》给予了"后花园"这样的定义。那么云南为什么注定是衔接中国客厅的后花园？"因为它四季宜人的气候，它天赋造化的多样性，它长久作为大后方的历史，它打造成为东南亚、南亚国际大通道的新前途。"--房地产业的发展和整个城市的发展方向密不可分，近两年来，昆明的地产商们显然更加清晰地意识到山水城市的"后花园"定位。
作为春城，昆明拥有四季宜人的气候，市区年平均气温15.1℃，冬无北方的严寒，夏无南方的酷暑。由于年平均日照时间长达2400多小时，无霜期达230天，鲜花常年不谢，草木四季常青，独具"天气常如二三月，花枝不断四时春"的特色，而500万人口也意味着这个城市还不足以像北京上海一样令你疲于奔命。昆明市某市领导20**年8月接受《新周刊》采访时曾说："昆明将重点打造四个城市品牌，山水园林生态城市，投资环境最好的城市，旅游城市，国际大同道枢纽城市。""山水园林生态城市"的定位则意味着昆明作为"后花园"得到了政府的保护。
除去气候等自然因素，昆明独特的人文气质显然也正与"后花园"的品味暗合。它崇尚慢，"是清朝的速度"，它崇尚自然的享受，坐在阳光下，"闲人们一边毫无感觉地看着天，一边把瓜子或者松子剥开，送到嘴边，又舔一下茶，又搔搔某处"。属于昆明的城市诗人于坚这样写道："这个城市曾经因为自信而缓慢，它自信的事情与众不同，不是因为什么丰功伟绩、历史、皇帝、兵家必争之地、大学、图书馆、京畿、诞生地……而是因为'春风先到彩云南'，只是因为'五百里滇池奔来眼底'，只是因为'莫辜负/四围香稻/万顷晴沙/三春杨柳/九夏芙蓉'。"
因为这种气质，昆明和云南孕育出了"云归派"--"当国内所有的海归派都不约而同地乐于选择上海，云南也催生了一个全新的派别--'云归派'，它特指那些混在云南、爱上云南，沉浸在云南式滋润生活中的人们，是云南的松弛、自在而促使他们灵感迭出，才思泉涌，当他们重新回到所谓大都市的现实生活场景，他们也就给自己保留了一个充满乡愁的称呼'云归派'"。
"云归派"的形成是昆明成为"后花园"最确凿的证据，"云归派"们在中国的前客厅京沪穗工作生活，而在后花园和大自然一起享受"快乐、放松、亲密"。--这样一个已被公认为是"最适合人类居住的城市"，并且有大量"云归派"助阵的后花园无疑也最适合进行高品质房地产开发，因为它拥有京沪穗所无法拥有的自然以及人文条件。然而尽管昆明有着成为中国后花园的先天素质，但房地产业发现的相对滞后是不争的事实，鲜有能与"后花园"定位配套的地产项目。作为山水城市，昆明的特点在于"山光水色"，房地产所依赖的自然景观也正在于此。作为昆明文脉的翠湖和滇池一里一外眷恋着这个城市，穿城而过的母亲河盘龙江，则像一条瑰丽的飘带，把城和水密切联系了起来，造成了"城中有水，水中有城"的独特景观。然而市中心的翠湖的面积太小，其周边已经拥挤不堪，几乎不可能进行大规模房地产开发。
另一方面，滇池则面临污染严重的困窘局面，虽然正在治理，有一位老昆明对记者说起：希望在有生之年可以见到滇池变清。目前滇池周围的房地产项目也大多只是住宅小区的概念，只有少部分在度假区的项目，做出了高尚区的感觉，但充斥着各种名目的异国情调，很少能让人产生留恋的乡愁，同时，由于政府加强了对滇池的保护，围绕滇池几乎再难进行高品质的楼盘建设。针对滇池的这种状况，于坚曾经写道："聪明点儿的昆明人都知道，要玩文化当大官，到北京去整，要赚大钱到上海广州去整，如果在大观楼上看不到'半江渔火，两行秋雁'，只是一潭臭水和水泥怪物，还呆在这里干什么？"
当滇池的困窘令昆明感到尴尬的时候，昆明人想起了森林，这是一个被城市层层萦绕的城市，是城市周边大面积的山林令昆明重拾自信。有胆识的昆明地产商则提出这样的口号："如果说过去十年，昆明以滇池代表其旅游城市的形象，那么未来一百年，绵延的森林将成为这个城市的品牌。"昆明作为后花园的品质将由森林来代言。
森林的后花园气质
"那里的空气全是氧气！"--由滇池走向东北部的森林，是昆明顶级房地产商必然的选择。20**年，国家建设部曾授予世博园 "中国人居环境特别奖"，而早在几年前，开发商们便各自确立了围绕世博国家公园版块展开的地产项目，目前整个世博国家公园板块由世博兴云的"世博生态城"、百年置业的"公园道1号"、云南晨光的"高天流云"、以及森林全景阳光高尔夫球场构成。把目光投向世博园板块的房地产商们所希望实现的是，在为昆明发展的相对滞后房地产业打造具有国际标准的地产形象的同时，把昆明所拥有的成为中国后花园的先天素质转化成为可亲可感可以拥有并且享受的人居物业。
世博园周围的山林被称作鸣凤山，位于昆明东部，山势起伏绵延百里，山脚下的金殿水库活水不息，这里常被昆明的老一辈誉为昆明的福地，从鸣凤山西望，几乎将整个昆明城纳入视野，城市的脉络、滇池的水色、西山的轮廓尽收眼底。这是一个以昆明世博园为核心的国家级公园区，其中包括世博园、金殿国家森林公园、云南野生动物园、昆明园林植物园在内的六大公园，总面积超过10万平方公里，最近处距离昆明市中心只有5公里，但森林覆盖率达到76%以上，年平均湿度60%，这里的秀美景色是昆明成为"中国后花园"的最有力证据，
早在明朝万历年间，鸣凤山上的金殿就因为浩瀚的森林被创建成风景名胜区，这恢宏壮丽的森林景观被誉为滇中胜景，而现在，这片这个城市最古老最美丽的森林成为了政府保护的国家森林公园，山间大小殿宇二十多处，神像七八十尊，是明朝以来的著名道教圣地，云南三大道观之一。最重要的是，它距离昆明市中心只有5公里的路程。从都市的喧嚣中走入静谧的自然只是5公里的距离，浓厚的人文气质和神奇的自然气息相结合，这成为"后花园"最充分的注脚。
在这样的一片圣地，开发商们所需要做的只是善待自然，在为人类建造温暖的小巢时与这片土地和森林和谐相处。幸好，他们都做得不错。世博生态城是这个版块的龙头，不仅将英国举世闻名的Integer高智能环保住家带到昆明，更通过对森林绿化的保护和提升，生物物种多样性的可持续发展研究，让世博园"人与自然和谐发展"的精神得以传承和延续，世博生态城即将创造的是昆明新世纪的生态居住典范。占世博国家公园版块第一排的公园道1号，从一开始，就定位为代表中国最高水准的联排别墅，这个项目的野心，是在这个中国的后花园中，打造中国中产阶层的榜样性居住，无论选址、营造、规划、户型、智能，还是物业管理方面，公园道1号的创新都将影响中国联排别墅今后10年的发展。荣获深圳地博会"中国豪宅"奖的高天流云，也是世博国家公园版块的明星项目，无论是每栋都呈现不同特质的北美风格别墅，还是建筑与自然真山水和谐交融，都力求将这片大森林大自然地带的魅力发挥到极致，版块内还拥有亚洲罕见的豪华森林全景高尔夫球场，18洞72杆的一流阳光高尔夫球场，将这一区域的豪宅素质彰显无遗，让世博国家公园版块更加熠熠生辉！
20**年本刊"体验之都"特辑中曾列出在云南必须体验的50件事，在世博公园板块，至少能体验到三件：先逛世博园，听身边的外地小游客唱："一直小蜜蜂啊，飞入花丛中啊……"然后手持《明史》和《鹿鼎记》，去昆明的金殿景区找吴三桂的遗迹，不告诉你关心的其实是陈圆圆。最后，晒着暖暖的阳光，迈着懒懒的步调，让你彻底放松下来，浑然不记初衷，心甘情愿地在高原变傻。世博城、高天流云、公园道1号的地产商们说，他们想让森林唤醒昆明人对城市的热爱。
世博园板块的三个楼盘显然也在为被骂作没有文化的昆明地产业正名。走在昆明的大街上，能够看到"戛纳小镇、阿拉丁花园、名古屋、米兰国际"等等源自外国概念的房地产项目广告，据说这是因为地处西南的昆明人热衷于这种定位和描述，世博国家公园版块的三个项目则从名称这样的细节开始，身体力行地引导昆明寻找属于自己的房地产文化。"高天流云"来自著名房地产策划人王志纲，在那片森林环绕，亲近湖水的山坡上，云飘过天蓝蓝，这正是于坚所期待的昆明气质，而世博生态城则在规划中成为一个开放的市民领地，高科技的生态城展示着昆明未来发展的方向。"公园道1号"最为浪漫，也最为彰显地产商对于这个城市的野心，因为这是一个全国都罕见的由六个公园环绕的板块，地产商们希望有一天政府会把这条通往六个公园的道路命名为"公园大道"。
21世纪的昆明，进入了城市发展的转型期，结合旧城改造、新城规划，昆明城市建设的浪潮声势浩大，对昆明GDP增长贡献显著的房地产业从未像今天这样与城市有着密切关系。在昆明的采访和接触，给记者留下了这样的印象：这些开发商都是昆明人，很骄傲的昆明人，虽然与万科、顺驰等全国地产大鳄相比他们的实力稍弱，但对于这个他们引以为荣的故乡昆明他们有着由衷的热爱，他们更有着为"昆明成为中国的后花园"贡献力量的勃勃野心。至于他们究竟能做多少，或许并不重要，重要的是他们在按照昆明人自己的方式一点一点地为这个城市带来属于自己的面貌和生活。
他们所希望的是，"从现在开始三年到五年，昆明开始有自己的方式，原来昆明那些被唾弃的方式在这个时代将会重新成为主流。大家慢慢地，喜欢体验了，喜欢
享受了，喜欢生活。"什么是能改造与控制人的建筑呢？本雅明时代的巴黎的商店拱廊与我们这个时代的房地产。我们这些"圈养在城市的家畜"的生存理想无非是，把小笼子换成大笼子、把过时的笼子换成时尚的笼子。表面上是我们占有了笼子，实际上是笼子入侵了我们。没有房子只能成为城市弃儿、城市游荡者、边缘人群，这种归属感比行政区划和户口更为重要。法学家刘武俊有感而发地写了一篇文章《人，失意地栖居》，说："我们曾经陶醉于远离都市的香格里拉、雪域高原，回来后还得为在北京城早点买上一套房子而疲于奔命。我们在身不由己地享受都市文明的同时,又在咬牙切齿地哼着罗大佑同志的《鹿港小镇》怨天尤人。"
篇3：房地产城市流派之杭州
房地产城市流派之杭州
有风景的高价童话
杭州语文：休闲、西湖、钱塘江时代、长三角、江南风情、涨价、园林
西湖边据称是最后一个直面湖景的楼盘--锦绣天地快要结顶了，其房价早已立在了每平方米3万元以上，还需要有足够的关系才能定到。这是西湖边的一个童话，几年前的拍卖中，锦绣天地的土地被开发商以每亩1800万元竞得，谁都不认为这是一笔划算的生意。因为西湖边的房子限高，容积率无法做得很高，每亩地上盖的房子就少。据说，举牌的副总回去以后就被免职了。但是锦绣天地现在赚钱了，还赚了不少。已经有多个地产老总因为高价竞地，一时间被内部责问，或是免职而去。但是短则一月，多则半年，他们当时的决策都被市场证明是对的，甚至可以说是英明的。
童话城市，自有童话的逻辑。杭州的楼盘就像杭州的菜式，浙菜鲜嫩软滑、香醇绵糯、清爽不腻，更易被杭州人接受的楼盘亦是小桥流水、绿树掩映、清爽宜人。
杭州人生活在治安良好、景色宜人的城市里，大多一派天真烂漫，几乎相信所有的故事，当房产商们讲起各自的故事时，也很有市场。杭州的副城临平几年前房价在2000元左右。当地的房产商们讲起了地铁连通主城的故事，房价在一年时间里涨到了4000元(地铁根本还是没影的事)。有人给杭州人描述了卧看钱塘江景的诗情画面，10年没动的钱塘江边房价3年翻了三番，江景房接近万元。
童话城市的逻辑，别人看不懂。杭州以外的房产商很少敢于走进杭州、万科、万通、绿地、顺驰……不管在外面有多大谱，都只敢在杭州卖房，不敢在杭州开发。
宋城房产是房产界中的异类，起家在一片砖瓦厂的废墟中。黄巧玲领人将湖水引入大坑造新湖，两根大烟囱改造成了灯塔和纪念塔，土地覆绿，欧式的建筑引入其中，成了杭州乐园。有着主题公园打底，他能给入住者实现生活在他处的梦想。休博园的建设运营，造就"在城市中的主题休闲城"。
绿城集团的宋卫平谈得更多的是文化和责任。木石(园林，小品，一切以树、以石为楼盘特色)年代的产品，他们已经做到极致。