老年住宅赢利模式的运用策略分析
1、老年住宅销售的定价策略
老年住宅的土地成本、建筑成本、园林景观成本配套设施等都可能略低于同地段的同类产型的产品，硬件投入中，唯有智能化系统的配置高于其它同类产品。但是，这种特定社区与其它普通社区的最大区别就在于其与众不同的软件投入，它独有的细致入微的人文关怀绝对超过了最奢华的所谓豪宅的物业管理与服务，这才是老年住宅项目的最大的卖点。惟其如此，产品才能真正打动已经理智成熟的目标消费群体。
因此，尽管产品的固定成本低于同地段的同类产品，但是，这种高附加值产品的价格定位，应该高于它们。因为客户买到的不仅仅是一个住房，而是一种无微不至的呵护和关怀；购买的不仅仅是一个环境，而是一种无处不在的乡情和亲情，"房屋有价亲情无价"是老年住宅项目的最贴切的广告语。
目前成熟的消费市场对产品的选择，第一要素就是性价比的比较，所以，只要营销推广到位，对于这种能够满足市场的一种特定需求的新型产品，这种定价策略会给投资者带来丰厚的利润回报。
物业服务赢利策略
所以提出物业服务，而不叫物业管理，是因为管理是一种职能，一种义务，从经济学的意义讲职能就是无条件的应该完成的工作，如各级政府职能等，而义务则是打明了不要钱的旗号，都是不应该收取费用的。服务则是一种产业形式，是有偿劳动方式中的一种
⑴物业服务费
由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取高价位的形式，一是为了增加利润空间，二是为了将普通消费者拒之门外。即使产品本身价格定位再低，每月较高的物业服务费也会令中青年人觉得不值，这样更利于社区的治安状况和小区的统一管理。
⑵各种单项的服务费
在这种老年人社区内，单项的服务形式许多种，其包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务。家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。当然，如果每月的物业服务费用收取得较高，那么我们可以视情况将某些项目作为免费服务内容，用以减轻消费者的经济负担，这需要对运作成本进行细致的核算才能决定。
⑶需要单独提出来的是物业服务中的租赁服务
国人均寿命不超过70岁这一点来看，这种社区的居民平均居住年限不会超过20年(这还是以人均寿命80多岁来计算的)，那么十几年以后就可能有住房空置出来，这些房产的继承者如何处置房产是比较为难的事情。只有两种可能：要么变卖，如果整个房地产市场升值水平较高，那么只要能够找到合适的买家，还是有利可图的，关键是作为个人行为，这种合适的买家恐怕不是那么容易就找得到的；要么就是租赁，同样还是客户问题的困扰。因此，其中就蕴涵着很大的商机。
如果在销售产品时就给客户一个承诺：十年或者二十年后，客户可以以一定的价格租赁给社区，然后由社区将住房子租赁出去，由社区统一收费、统一管理，这样是不是也解决了购买者由于将来房屋闲置带来的困扰呢?由此一来，老年社区将逐步转型为类似分权式酒店公寓的经营模式，也就是说，产权由不同的客户分别所有，而经营权则集中在社区，这样可以得到物业服务的利润，同时还可以得到房屋租赁的部分差价，积少成多年长日久，这也是一个不小的数目。
通过精确的成本核算，在销售产品的时候，把这一条作为销售条款，以吸引消费者；或者针对希望自主租赁的客户，提高服务门槛，同样可以达到便于统一管理的目的。
篇2：开发老年住宅相关建议
开发老年住宅的相关建议
通过以上的详尽分析，老年住宅的项目开发必然会成为房地产开发的下一亮点，房地产商在介入这一领域时，必须做的充分的市场调研，把握市场的介入点。
1、时间的介入：未来5年内，因为这一时期为老年住宅试点开发阶段，市场的竞争水大，利润相对较高；
2、产品的形式介入：可分散建在居住区的老年公寓组团，集中建设老年公寓小区及综合建设"老年城"三类，对于综合实力不强的开发商建议暂时选择第一种。
3、老年人护理的介入：老年住宅除提供普通的物业管理外，最重要的就是要提供对老年人护理的服务，因此，在产品的开发商初期开发商必须提供简单的护理服务。如果开发商对这个行业有较深的了解，可以自行组建护理队伍，成立专门的护理公司，或者以外包的形式，或者与当地的护理院共同合作。
篇3：老年住宅设计22个注意事项
老年住宅设计的22个注意事项
老年人住宅设计成为不容忽视的重点问题之一，来看下都有哪些细节注意事项吧~
一、扶手
随着老年人身体机能的退化,需在一些必要位置上设置扶手,以辅助老人的行动。扶手的设计应注意保证连续性，并在安装的高度、截面尺寸形状及端部处理等方面进行细致考虑。
二、门扇
世界上最远的距离不是生离死别，而是我在轮椅上，却打不开面前通往卧室的门……对于轮椅者来说，无障碍门的设计至关重要。
1.门的宽度
对于老年住宅设计而言，保证门的有效通行净宽是十分重要的。我国《无障碍设计规范》规定，为了轮椅能顺利通行，门扇开启后的有效通行净宽不应小于800mm。
因此，针对不同的门种，应预留的门洞宽度如下：
2.轮椅老人开门问题
轮椅老人使用平开门时，轮椅脚踏板会占用一定空间，所以应在门扇开启侧留出不小于400mm的墙垛，使乘坐轮椅的老人能够侧向接近门把手，完成开关门的动作。
目前住宅单元门常采用磁感应式、数字按键式或红外线自动开闭式等智能设备控制门扇开闭，省去老人开关门的困难。在不久的将来，通过掌纹、面相、虹膜等特点识别主人身份的高科技产品也将用于住宅，使开关门过程更为简便。
按钮控制的无障碍门
3.把手设置
老人因握力减退，旋转式的球型门把手不利于抓握施力，因而适宜选用便于老人抓握施力的较大的杆式门把手。另外，乘轮椅者开启的门扇，应安装视线观察玻璃、横执把手和关门拉手，在门扇的下方应安装高0.35 m的护门板。
无障碍们设置关门拉手
常见无障碍门设计和把手选择
三、窗户
窗户是建筑设计中少数能够活动的部件，在窗户设计中有很多容易被人忽略的细节。
1.主导风向与开启方向
采用外开窗时，应注意使窗扇开启的方向利于主导风向进入房间，同时也能避免窗扇被风吹闭。
窗扇开启方向的优劣比较
2.采用复合开启式窗扇调节风量
复合开启式窗扇既可平开也可内、外倒开，可根据需要更换其开启方式，起到调节风量和控制风向的作用。
例如：在卧室采用内开内倒式复合型开启窗，当正常使用时，可将窗扇向内平开；当休息时，可采用上部内倒式开启，将进入室内的气流导向较高处，避免风直接吹向身体。
上部内倒式开启窗
3.窗户深度
人能方便开启窗户的最大窗户深度为800mm，因此，当凸窗的深度大于800mm，或者窗户深度和窗前家具宽度之和大于800mm时，会导致窗户开启困难。
窗户深度与桌面深度之和≤800mm
4.窗下部留出一定高度的固定扇
厨房窗下部可留有300mm高的固定扇，以放置一些洗涤剂之类的小物品，并可防止开窗时不慎将物品碰落到楼下误伤他人。
窗下设置固定扇
5.卫生间窗洞位置选择
当卫生间有条件开窗时，卫生间窗洞口位置的选择应按以下原则进行：1.应保证窗洞的位置不影响扶手、喷头、镜子等家具设备的布置；2.要方便开闭窗扇；3.应尽量使窗的位置避开洗浴区，以免人在洗澡时受到窗缝隙风的侵扰。因此，卫生间开窗位置选择的优选顺序如下：
卫生间开窗位置选择的优选顺序
四、插座
电源插座和弱电接口是住宅强弱电系统中的重要组成部分，而插座、接口的设置往往在住宅施工阶段就已确定，后期改造变更难度较大。若布置不当，不仅会造成使用上的不便，也会限制家具、电器的摆放。因此在设计时应针对老人的身体条件和使用需求确定这些接口的位置、数量，还要有预见性地增加一些插座和接口，为住宅日后改动提供可能。
今天就让我们一起看看老年住宅的门厅和客厅中到底应该设置哪几个插座吧。