房地产项目成本核算的问题探讨

　　田雯毛永胜

　　房地产项目工期长，参与单位多，环节复杂，建设过程变化大，由于现场工程管理与后方财务管理的专业区隔，造成了项目成本核算问题积累多，核算难度大，整体管控水平低，严重影响企业管理水平提升，现就有关共性问题探讨如下。

　　一、房地产项目成本构成及核算过程

　　房地产企业的成本主要是通过“开发成本”科目来归集，可细分为：

　　1、土地成本，土地出让金、各种应交费用；

　　2、土地开发成本，包括拆迁补偿费、文物勘探费等、土地平整费等；

　　3、前期费用，包括水电通讯接引、各项临时设施、设计调研费、各项规费等；

　　4、建筑安装工程费；

　　5、公共设施配套费；

　　6、间接费用等。

　　企业在“开发成本”一级核算科目下，可根据自己的经营特点和管理需要，选择下级成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。

　　房地产项目成本核算过程如下：

　　1、财务与工程人员对接，收集工程资料

　　2、确定成本核算对象，设置成本核算科目，开设成本明细账

　　3、核算与分配各项费用，一般按工程费用及公共费用两大类分配

　　4、成本汇总

　　5、核算成果分析

　　二、成本核算中的常见问题分析

　　2-1、核算对象选择问题

　　由于开发规模及开发进度不同，房地产开发成本归集对象也不同。对于小规模开发，如单幢或几幢房屋的开发，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但对大规模开发，如果成本核算过细（如以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必使核算工作繁琐化。相反，如果成本核算简单地以整个小区为核算单位，不仅存在核算资料滞后问题，还会失去其成本核算对工程管理的反馈作用。实践证明，以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目按不同开发期进行分块核算，便于费用的归集并充分发挥成本核算的作用。

　　“按期核算”原则适用于大多数房地产开发项目，在这个大原则下，核算对象通常根据销售对象细分为住宅（普通住宅和非普通住宅）成本核算、商业成本核算、车位成本核算等几大类。需要特别说明的是，车位成本核算在政策上比较复杂，车位通常没有产权（房管局不办理车库产权证），只能租不能售，还有的依据物权法，认为车库属于所有业主的附属资产，租售收益属于全体业主，加上多数车位空间兼有人防功能，问题就更加复杂。从成本核算角度看，如果车库作为独立核算对象，相关费用没有加总在住宅中，理论上开发商有销售权和收益权。相反，如果车库没有独立核算，成本加总在住宅中，则车库理论上就是全体业主的“附属资产”，跟小区绿地属于全体业主性质一样。实践中与车位类似的还有区内“有用”配套设施的成本核算问题，如幼儿园、游泳池等，是否列入单独核算对象，需要慎重对待。

　　2-2、费用分配的几个原则

　　2-2-1土地成本分摊--通常有两个原则，一是按面积分摊，二是按区块分摊。以整个小区为核算对象的，土地成本可以按各个子项面积无区别分摊，即不论住宅、商业还是车库，按各自面积大小同比例分摊。由于分期建设原因，同时一个小区内，不同地块相对容积率也会有所差异，比如一块盖高层住宅，一块盖多层洋房，这时候就要根据两块地段的用地差异，以及不同期开发的地段范围，合理划分边界，分别分配土地费用。响关的土地平整、文物勘探等成本，也应按此原则进行分配。

　　2-2-2工程费用分摊--构成构成本体的费用，按各自隶属的核算对象全额分摊，比如住宅楼的费用，列入住宅核算对象即可。但工程设计中，住宅楼里常常嵌入很多公共设施，比如配电房、消防控制室、水泵房、热力交换站、物业办公、社区办公等等，对于这些处于某个建筑中的公共设施，其发生的费用要坚持按“先局部剔除、再整体分配”原则处理。实际工作中，因为多数工程造价都是按单位工程综合决算，确认其中的公共设施费用额是一个很大难题，财务人员必须与工程管理人员密切结合，在既符合造价政策、又不致陷入繁琐的前提下，合理确认应剔除的公共设施费用额度。同时也可未雨绸缪，在工程决算过程中，要求施工单位专列公共费用以备用。

　　2-2-3公共费用分担-除了确认嵌入在各核算对象中的公共工程费用，还有一类费用，虽然不直接构成工程，但同样为各个核算对象服务，比如设计费、各项规费，通常可按面积分摊，但专门用于某个核算对象的费用，由全体核算对象分摊就不合理了，比如某个新工艺的专门试验费，只能由使用这个工艺的工程分摊。还有一种情况，一些较大的施工措施性费用，比如支护工程、降水工程、塔吊费用，如果按面积分摊，有时并不合理，这些只能根据其实际服务的份额，逐项甄别，灵活测算，做到“服务谁、分配谁”，“服务多少、分配多少”，反映真实成本构成。这些都要求财务人员，与工程管理人员密切沟通，共同确认分配原则，切不可闭门造车，想当然。

　　2-3、尾工预提问题

　　由于小区个别配套没有完成、部分公建设施暂时不能实施等因素，会影响整个开发项目的完全建成。因为销售需要，成本核算又不能因为局部因素而整体“休眠”，解决这个问题，通常用“预提费用”科目解决，即将尚未实施的工程预算预提计入成本，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，一般控制在10%以内，故不会造成项目总成本和单位成本的大幅波动。

　　常见的预提项目通常不影响项目整体功能的实施，如一些质量问题的修整、个别路段的贯通、相关费用的补交、已决算的工程应付款项等，如果未完工程严重影响项目功能发挥，且后续施工的不确定性很大，则可能超出预提范围，实践中必须把握预提工程的费用边界。

　　2-4成本核算信息化问题

　　建立信息化成本核算体系，根据项目设计施工及营销工作安排，预设成本核算框架，与工程管理同步，及时将项目成本核算成果系统储存，避免死后验尸式核算方式，是成本核算工作得以高效实施的保障，及时反馈核算信息也是企业成本战略实施的关键环节。在项目管理机构中，应要求每位项目管理人员都具备一专多能的素质，既是工程质量检查、进度监督人员，又是成本控制和核算人员，把成本核算有机地植入到项目管理中，最终为“管理升级、企业增效”发挥职能作用。

　　---遗留问题（廉租房与商品房混搭成本核算）

篇2：项目成本核算作业指导书

　　项目成本核算作业指导书

　　1.作业目的

　　建立和完善成本核算的操作规则；合理确定成本核算对象；正确归集和分配开发成本及费用；为开发项目提供及时，真实，完整的成本核算资料。

　　2.主管岗位总会计师：检查建账和登录的及时性和正确性，处理成本核算中的特殊情况。

　　主办岗位成本核算：按作业描述的程序和要求做好本岗位的操作。

　　3.作业描述

　　3.1划分成本核算对象：划分的要求在于便于成本费用的归集，有利于成本的及时结算，

　　符合现行的会计准则。划分必须符合同类归并的原则。

　　3.1.1只有同地，开工时间接近，同一总包单位，相近结构类型，相同用途性质的群体建筑可以合并成一个成本核算对象。不同时符合上述条件的应以单体建筑作为成本核算对象。

　　3.1.2 独立设计概算或施工图预算的小区公共配套建筑和设施，如会所，幼儿园，大卖场，独立的地下车库等今后可能发生出售，出租，转让等情况的，一般应独立作为成本核算对象。

　　3.1.3变电站，垃圾或污水处理站，管理用房等为同一小区服务，今后将成为小区全体业主公共资产的，可合并为一个成本核算对象。为便于分摊，不同服务区域的公共资产不能合并成一个成本核算对象。

　　3.1.4 仅为一幢单体建筑服务的附属设施，如室外配电房，泵房等，可以不单独作为成本核算对象，发生的费用直接计入所附属的单体建筑。

　　3.1.5 最小的成本核算对象为单体建筑，不能因为单体内部各层楼的用途或结构不同而人为地拆成几个成本核算对象。

　　3.1.6 对于必须归集但暂时不能确定成本核算对象的成本，或者需要先归集后分摊的成本，须另设“跨期待分摊成本”的成本核算对象。

　　3.2设置会计科目和核算项目：

　　3.2.1 开发成本：

　　开发成本核算按制造成本法设置科目（详见附表）。

　　3.2.1.1开发成本的科目一般包括下列八项：

　　土地获得价款，

　　前期工程费，

　　基础设施费，

　　建筑安装工程费，

　　公建配套设施费，

　　资本化利息，

　　开发间接费，

　　成本结转（仅适用于区域性的土地开发并销售的情况）。

　　3.2.1.2 在开发成本各级明细科目下，按各成本核算对象分层次设立核算项目。如：

　　核算项目第一级第二级第三级第四级

　　某花园

　　（项目名称）（分期）（分功能）（分结构）

　　在建一期住宅多层

　　高层

　　别墅

　　办公

　　商铺

　　配套资产等

　　在建二期

　　………

　　待开发土地

　　跨期待分摊成本

　　3.2.1.3上述梯级设置适用于分期实施的综合性大型项目的成本管理，一般的项目可根据项目的实际情况按上图的梯级次序选择各级科目。

　　3.2.1.4 对于已购入的、尚未开工但已决定开发的土地成本，均在成本核算对象“待开发土地”中核算。在核算项目的属性中增加占地面积和可售建筑面积，并依照实际情况进行调整。“待开发土地”核算项目的余额即为拟开发土地的实际成本，内容包括：（1）总体未开工项目的地价款和前期费用，（2）分期开发的项目，其后期尚未开工部分的地价款和前期费用。

　　项目开工后，将已开工部分逐期从“待开发土地”中转入“在建某期”。

　　3.2.2 开发产品

　　项目竣工取得大产证，并已与客户办理了房屋交接单，这时，“开发成本”科目应转入“开发产品”科目。

　　3.2.2.1 开发产品按可售建筑面积采用数量金额核算。不包括在可售建筑面积中的车位应按个数采用数量金额核算。

　　3.2.2.2 变电站，垃圾或污水处理站，管理用房等为小区服务，今后将成为小区全体业主共有财产的公益性配套资产，仅计入实际建造成本，不分摊土地价和管理费用。结算时，将此核算对象的账面余额在受益范围内，按照面积比例摊入相应可售产品的成本核算对象中。

　　3.2.2.3 会所，中小学，幼儿园，独立的地下车库等今后可能发生出售，出租，转让等情况的具有经营价值的配套资产，也仅计入实际建造成本，不分摊土地价和管理费用。但如该配套资产的实际建造成本高于预期收益的，也可按与预期收益配比的一定金额预留成本。

　　3.2.2.4完工的开发产品用于出租的，应将其成本全部转入“出租开发产品”。

　　3.2.2.5 完工的开发产品自用的，应将其成本全部转入“固定资产”

篇3：天安地产成本核算制度

　　安永地产成本核算制度

　　成本核算是会计核算的核心内容，为贯彻经济性原则，努力降低成本，强化成本管理，特制定本制度。

　　1.成本核算对象

　　成本核算对象就是开发项目。

　　2.成本核算的方法

　　采用品种法进行核算。品种法是指按照产品品种归集生产费用来计算产品成本的一种方法。在只有一种产品的情况下，全部费用都是生产该种产品的直接费用。在有几种产品的情况下，归集费用后对间接费用作适当分配即可计算出各种产品的总成本和单位成本。

　　3.成本核算的程序

　　直接按开发项目设成本计算单，土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和基建安装工程费属于直接费用，直接分项目计入“开发成本”科目。

　　应由各开发项目负担的间接费用，应先在各开发项目和公共项目归集，月底按一定标准进行分摊结转。

　　4.成本分析

　　正确划分进入成本费用的界限：计入成本费用的支出范围，大致如下：土地征用及拆迁补偿费；可行性研究、勘察设计、测绘、“三通一平”等支出；固定资产的折旧费、修理费、租赁费等；计入成本费用的职工工资，按规定比例提取的福利费等；出包工程支付的工程价款；劳动保护费、劳动保险费；差旅费、办公费、职工教育经费；税金；无形资产摊销、业务招待费、技术开发费。广告费。

　　严格划分开发成本与期间费用的界限：开发成本是企业在土地、房屋配套设施开发过程中发生的费用，是与企业某种产品开发经营有直接联系的费用支出。而期间费用是反映企业生产经营活动中非生产性开支的经济指标，包括管理费用、财务费用和销售费用，它们不能计入开发成本。

　　严格划分开发成本的归属期，划分本期开发成本与后期开发成本。严格按权责发生制及收入与费用相匹配的原则确定开发成本的归属期。

　　将成本实际发生数与目标成本控制数，进行比较，查明完成或未完成的原因。