作为社区规划中的一个重要指标和参数,容积率在一定程度上反映了建筑的舒适度,但是它们之间并不是一个简单的线性比例关系。在容积率一定的条件下,开发者与设计者完全可以通过产品类型、建筑布局、园林规划等诸多元素,打造产品的特色,同时创造地块最佳的经济效益。一个能同时满足购房者对于居住舒适度需求与发展商利润最大化需求的容积率,考验的是发展商开发水平、顾问公司的策划能力和对市场的把握能力以及设计单位的创造力。
容积率与社区规模
我们首先需要澄清的一点是容积率、舒适度与社区规模之间并不是像我们惯常想象的那样,社区规模越大,容积率越低,舒适度越高。实际情况往往相反,规模小的项目,尤其楼栋数量少的,因为基本不用考虑社区内部楼的间距遮挡,楼座的投影多投于用地范围之外,实际上减小了规模较大项目中普遍存在的用地面积的消耗,容积率通常能够做的比较高,而舒适度却和密度较低的大规模社区一样,甚至还要比后者优越。
从规划条件上来看,规模小的项目,在规划审批阶段多为一个大项目的某一个部分,其绿化率和建筑密度已在整个用地上进行了平衡。在这个单独小块地上,建筑密度能够做的较高而绿化率能够做的较低,容积率自然能够做的比较高,而其舒适度却不必因此而降低,而且还可能通过建筑类型上的差别而优于规模较大的社区。
北京西北旺地区的学风1911项目与博雅西园项目就是很好的一个对比例子。学风1911用地规模较小,为42466平方米,容积率为1.66,建筑类型以5层为主,同时还有少量的小高层;而博雅西园的占地规模为114800平方米,容积率为1.57,建筑却基本上全部为7层以上的电梯板楼。可以看到,容积率低的项目建筑层数反而多。两个项目的差异主要就是因为用地规模的差别以及由此产生的建筑布局、中心绿地以及配套设施等的差异,这些差异完全可以抵消二者在容积率上的差别,仅从建筑层数的角度来看,学风1911的5层板楼比博雅西园的7层板楼的舒适度还要高。
伟业顾问同时代理的北辰小汤山项目与京昌高速路旁的碧盛花园项目也是一个很好的对比。同为小独栋别墅项目,容积率差别却很大。北辰小汤山项目的容积率为0.21,而碧盛花园的容积率为0.4,两个项目的私家花园的面积大小接近,其容积率的差别主要体现在公共绿地和配套设施上。由于北辰小汤山项目规模较大,包括代征绿地在内占地69万平方米,在这么大的一个社区内,中心绿地、会所等缺一不可。而碧盛花园项目用地仅为8.5万平方米,因为它毗邻碧水庄园,所以不仅能够与碧水庄园共享会所,还可以共享公共绿地。所以,碧盛花园在抛开了会所占地和公共绿地之后,土地利用效率非常高,而且对于每户别墅生活的舒适度来讲丝毫没有什么影响。这两个项目的对比并不是说孰优孰劣,而是表明了在进行项目的规划时,要充分地利用项目周边的环境资源;对于购房者来说,也不能孤零零地从项目的容积率来判断其舒适度,而应该进行实地考察、分析、对比之后,根据自己的倚重加以判断和取舍。
容积率与规划布局
社区规模和容积率不同的项目可以获得相似的舒适度,而在相同的容积率的前提下,通过巧妙的建筑规划布局,又能够突破容积率的局限,不仅能在产品类型上突破、创新,而且能够获得意想不到的舒适度。
同样容积率的项目,产品类型的差异却可以非常大。一般容积率为4的项目应该是塔楼林立,空间局促。但是,南城名盘朗琴园,容积率高达4,不仅拥有大比例的高层板楼,而且社区还营造了罕有的3万平方米的大规模中心园林。在这里,其关键的围合式布局起到了很大的作用,大量的东西向布局不仅提升了板楼建筑形式的容积率,而且还将节省的占地面积让度给中心园林,从而在市中心的黄金地段营造了宝贵的中心绿地。朗琴园项目的运作过程中,中心园林是其最核心的一个卖点。它不仅化解了高容积率建筑布局的紧张局促,而且给人超乎想象的舒适生活享受。当然,发展商有信心通过产品设计与营销手段消化东西向住宅也是项目完全成功的一个条件。
这种高容积率、高舒适度的规划布局形式很适合城市中心地段的项目。它不仅以差异化的产品形式和生活享受引起购房者的青睐,而且还可以用高容积率保证发展商的利润回报。在其之后推出的CBD总部公寓等市中心地段的项目上,我们看到了类似的规划布局思路。
容积率与建筑密度
容积率表现了同一块土地建筑容量的大小;建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小。容积率相同,而建筑密度差别较大时,项目的品质有可能差别很大。
位于亦庄的瀛海名居项目,出人意料的在TOWNHOUSE的容积率(0.88)下做出了多层电梯公寓。项目没有强调私有花园、顶天立地等普通的低密度概念,而是把社区品位营造的重点放在了园林与建筑造型上,力图营造全新的原汁原味的地中海风格,并与北京低密度产品传统的“层数越低品质越高”的所谓定理提出挑战,用实际产品拓展了客户心中社区品质的内涵。位于东南四环边上的观筑庭院项目,容积率与瀛海名居同为0.88,建筑类型以TOWNHOUSE为主,较为常规的产品类型使得其在地理位置上虽然比瀛海名居更优越,但是价格却比瀛海名居低了近2000元/平方米。另一个例子是与瀛海名居近在
咫尺的卡尔生活馆,低密度部分为TOWNHOUSE,容积率为0.62,远比瀛海名居低得多,但是在建筑密度和建筑风格上却没有瀛海名居更出彩,所以在单价上比瀛海名居还低了近20%。通用时代项目是一个与之类似的例子。对于通用时代这样一个定位于填补CBD区域豪宅空白的项目,在产品规划上在力争做到完美。在塔楼的建筑形式下,同样可以通过降低社区建筑密度来提升舒适度。具体的做法就是减少楼栋数量和每个塔楼的标准层面积,同时减少每个标准层的户数,增大每户的面积。在这种增增减减中,不仅营造出了每户至少200——350平方米以上的豪宅气度,而且直接的效果就是大大提升了一梯两户的塔楼中每户的舒适度,并进而提升了项目的品质与售价。
建筑密度是一个常常被人忽视的问题,但是它却与容积率一样影响着社区建筑的形态与环境品质。
容积率与产品类型
对于一个项目来说,仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型,尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候,比如一些综合性的社区,不同的建筑类型之间,其容积率相差非常大。在实际操作过程中,这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型,灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广。
北五环边上新加坡凯德置地推出的上元项目,就是一个拥有两种产品类型的项目……它借低密度部分即容积率为1.3的5层叠拼类电梯公寓提升项目档次,与旁边的塔楼项目——万科星园与傲城形成明显的档次差别;其高密度部分即高层连塔,则作为二期等待市场成熟、“奥运因素”见效的时机推出并回收利润。这样一来,虽然上元项目2.5的总容积率,与一路相隔的万科星园完全相同,但因为后者的建筑类型全部为高层塔楼,所以社区环境和品质与上元的差别一目了然。
另外一个比较典型的例子是顺义的水木兰亭项目,其低密度部分容积率为0.99的5层叠拼,在当时的顺义别墅区中,此类产品迎合了市场需求,并填补了低密度类产品市场中较为低端的市场空白,产品推出后的一路热销证明了市场定位的准确。其高密度部分为小高层酒店式公寓,沿街设置,容积率高于2,市场定位着眼于区域未来的商业与商务氛围。这两种差异化的产品定位,充分地利用了地块的特性和需求的阶段性,很好地挖掘了土地的价值潜力。
通过以上例子我们可以看出,容积率不直接代表社区产品类型与舒适度,因此也就与项目的价格档次没有一个非常严密的比例关系。在同一块土地上,容积率确定不能改变的条件下,发展商通过设计、建筑策划,市场研究等工作,有很大的空间打造自己的产品,提高产品的舒适度,使其适应市场,并使土地价值最大化。发展商的开发水平、顾问公司的策划能力和对市场的把握能力、设计单位的创造力,也就是在这样的一个对容积率的深度解析的过程中得到真正的体现。(伟业营销公司研发总监 张恒 伟业营销公司 石东慧)
篇2：住宅容积率概念
住宅容积率概念
是每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积或以住宅建筑总面积与住宅用地的比值表示。建筑容积率是建筑规划设计中一项重要指标。它可以控制建筑基地内建筑的规模和高度，以便留出一定的空地作为绿化交通广场用地，也可以控制建筑物的层数以符合城市规划的要求。当地城市规划主管部门对需要建设的基地应提出建筑容积率指标。
篇3：论高容积率低层住宅设计思路
论高容积率低层住宅设计思路
产品的高容积率可以实现开发商的价值，而高品质则体现客户的价值，因此在高容积率低层住宅产品中应把高容积率和高品质的完美地结合起来，达到开发商和客户的双赢。下面就低层住宅的高容积率开发和优化设计手法作探讨，以抛砖引玉，引发讨论和思考。
一、低层住宅开发强度分析
住宅土地容积率在1.0以下，一般基本可以规划为低层为主的居住社区；1.0-3.0范围内，可以考虑设置成低层住宅+高层住宅的模式，一般来讲，低层住宅售价高，在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例，以获取高收益。如何来提高低层住宅比例呢？那么应尽可能提高低层住宅部分的容积率。首先我们对土地开发强度进行分析，以此来分析低层住宅的容量极限。假设1：用地100*100米，全联排别墅，三层局部退台，假设地上面积为2.5倍基底面积，开间中间套6米，端套7.5米，进深18米，南北间距按照15米控制，东西间距按照6米控制，退界按照6米控制。规划6栋6联排，计算强排容积率为1.0，建筑密度达到40%。一般而言，住宅地块建筑密度都会控制在30%以内，因此建筑密度是限制容积率提升的最大障碍。
假设2：用地300*300米，全联排别墅，三层局部退台，假设地上面积为2.5倍基底面积，开间中间套6米，端套7.5米，进深18米，南北间距按照15米控制，东西间距按照6米控制，退界按照6米控制，规划54栋6-8联排，计算强排容积率为1.13，建筑密度达到45%。大地块容量高于小地块，建筑密度也可以做到更高。
下表对低层住宅容量进行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%时，面积基底系数取3，则容积率可以达到0.9。从以上分析可以看出，建筑密度和地上建筑面积除以基底建筑面积的系数决定了建筑容量大小，地上建筑面积=建筑密度*面积基底系数，面积基底系数=地上建筑面积/基底建筑面积。
在建筑密度无法突破的情况下，能采取的设计手法主要有：
1. 增加建筑层数，以提高面积基底系数；
2. 尽量增加地www.pmceo.com下室、阁楼等丌计容面积，使得实际容量提高。
二、 高容积率设计手法总结
由于各个地区规划控制指标丌同，为了达到高容积率开发，可以采取的优化设计手法有：
(一) 规划优化设计手法
1. 在规划指标范围内，提高进深，增加户均面积
2. 采取内院方式加大进深
3. 有条件的可以采取围合规划布局，既可以改善空间关系，又可以提高容积率
4. 增加联接户数，利用北退台减少间距
在高容积率开发模式下，建筑密度高，建筑间距狭窄，建筑层数较高，会带来压抑的感觉，为了改善空间效果和提升环境质量，可以采取以下设计手法：
增加空间层级和变化，如设置小区——组团——合院这样的空间序列变化；
采用景观、小品、矮墙分割进一步做小空间；
堆坡造景，利用高差丰富空间；
丰富的建筑错落、立面整体化处理和绿化景观，削弱建筑的体量和长度；
人车分流，停车入地，地面步行化、景观化；
地面抬高，丰富竖向变化，降低车库造价，改善地下采光通风
庭院尽量私有化。
(二) 景观优化设计实施手法
相对于高层住宅，低层住宅的建筑体量小，景观对于产品品质影响大，为改善高容积率楼盘的建筑效果，景观可以采取的手法如下：
1. 确定具有吸引力的景观主题，如东南亚度假风情、地中海风情等，通过竖向设计、硬景比例和形式、步行系统、水景系统、植物造景、植被种类规格、整体景观打造等方面来落实；
2. 采用多层次绿化：7-8米大乔木、4-5米小乔木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被；
3. 设计手法有：空间组织不造景、师法自然、四季异景、庭院私有化；
4. 景观实施手法有：全冠移植、 360度成树定位、同纬度采购、自建苗圃、精装私家庭院。