商业建筑设计理念
一、设计理念
总纲：融合项目地脉、文脉资源，使项目符合"中天·世纪新城"的建筑环境意像、文化氛围、建成城东的高品质、高价值的新型商业中心，具备市场竞争的差异化
1、以现代商业建筑文化为原点，创造出一种"现代生活方式的文化主题情景商业建筑"，既有中天企业文化、城市文脉的根基，又有对市场竞争的差异化体现，又符合现代人对高品质生活要求和对新城市文化理念的认同；
2、本项目的总体设计理念是以商业为核心，融合酒店、写字楼、公寓、教育及培训机构、停车场五大功能于一体的"时尚生活中心（Life style center）"；
3、项目要建设成为东部城市板块的划时代的标志性的，以"体验消费"为主题的高尚商业中心；
4、设计要求尽量满足规划要求给予的容积率指标，同时化解本项目商业功能组合、商业环境营造与道路、地块如何对接的难点，是设计重点解决的问题；
二、目标市场定位
总纲：本案锁定的目标客户，是认同区域价值、商业资源的价值、中天企业品牌价值以及项目文化主题定位的高端客户群体。
1、目标客户群体为具有强大购买力的中、高端社会精英阶层，是属于消费金字塔理论中的塔腰以上的客户群体。
2、客户主要以贵阳本地客户为主，以贵州省内及部分国内客户为辅；
3、在购买用途上以长期投资客户为主；
4、商户定位为具有一定影响力的国内外知名品牌及经销商；
5、消费者以本社区及周边住宅小区为主，并辐射贵阳市其他地区。
三、项目产品策划定位的设计参考
具体的产品物业形态定位为：
集购物中心、酒店、写字楼、停车场等功能于一体的现代建筑风格的商业综合体
产品理念策划定位的设计原则参考：
产品的主题理念定位：
"时尚生活中心（Life style center）"
--世界上最新的购物中心概念，强调消费者追求的不仅是物质的产品，而且还有精神上的时尚生活体验。
概念阐述：
1.将酒店、办公楼、购物中心、教育及培训中心、公寓等五大业态有机组合，是构筑社区型商业结构中最理想的经营模式。本项目将发展成为一个现代化、多功能的区域商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、商旅、办公、休闲、文化教育、高档居住功能于一体。
2.本项目将设置比较全面的综合配套项目和设施，不仅能满足地区居民的购物生活需要，还能满足商务活动、观光休闲、文化教育等活动的需要，服务功能超越了纯商业范畴，服务范围也是跨地区的。
3.本项目应提升成一个融生活、消费、商务、休闲、文化、教育、资讯各种要素于一体的现代化、高品位的区域性商业综合体，是消费者提升生活质素、享受休闲生活、获得流行资讯、发现消费乐趣，融入到一种新的生活方式的地方。
4.现代商业不是单纯的商品买卖，而需要更多的创意。在消费者的心目中，"中天·时尚生活中心（Life style center）"是引领未来新的生活方式，是品牌、时尚、富足、超越的象征，是城市商业地产发展的领先者。
5.打造中天系列商业品牌。时尚生活中心代表了一种高品位的集生活、娱乐、健康、教育等于一体的新生活休闲方式。"中天·时尚生活中心（Life style center）"将是吹响贵阳地区中产阶层时尚生活方式的启动曲。
项目产品建筑风格策划定位的指导原则参考：
对于单体建筑风格：
*在建筑立面风格的设计上，一个总体原则就是要与项目周边环境与文化背景相结合，同时既满足内部商业空间的情景化，又使自然景观实现内外交换；
*使单体建筑实现商业建筑景观化和景观入场化的要求；
*抽象地、有效地变化运用现代商业符号，使其融于现代简约主义风格的背景；使传统符号无过多的具像但又能根据需要重点体现。
*单体建筑风格及单体建筑范畴内的商业景观的相融；
*立面色调的组合运用满足营造商业气氛的要求，形成人文景观，体现文化厚重感又不失清新俊朗的要求。
*"时尚生活中心（Life style center）"的情景主题主要体现在建筑单体上和商场内的情景空间上，也是项目产品体现个性化的鲜明主题所在。
对于商业街区情景建筑风格：
*规划上将单体建筑构成商业街区，建筑作为商业街区建筑表现时，其建筑景观整体形成商业文化价值、建筑艺术景观的相融合；
*建筑作为商业街区建筑表现时，结合绿化景观、后山大背景，使建筑与自然环境、人文环境整合成生态、文化建筑环境；
*商业街区建筑风格强调设计上的整体性考虑，包括酒店、写字楼、公寓、商场等建筑的整体性、商业街区建筑设计与商业街区景观设计的相呼应、人文景观氛围的整体性。使商业街区以反映Life style center的情景概念，并以时尚休闲生活为主线进行展开设计。
对于建筑环境风格（街区景观与建筑风格的相呼应）：
*商业街区建筑环境风格主要体现在街区景观与建筑风格的相呼应、与文化氛围相呼应；
*商业街区景观设计必须要与建筑设计（单体建筑风格、商业街区建筑风格）同步，并服从于商业街区整体文化氛围的要求；
篇2：商业建筑中庭空间设计
商业建筑中庭空间的设计
序、商业环境开放空间—中庭
商业活动是一个城市发展的重要推动力，通常与购物、休闲、餐饮、娱乐紧密相连，构成了城市活力的源泉。大型商业建筑是指能满足购物者各种消费需求的多功能性、集聚性、综合性购物环境。商业环境中的开放空间是非营业性的，室内开放空间是引进各种文化主题的艺术共享空间，同时也作为室内人流交通枢纽，中庭空间起到交通疏散、环境景观、信息交换等作用。
1、中庭空间的概念及历史
中庭可以追溯到两千年前的古代庭院。中庭是指建筑物之内或之间的有顶的多层空间，以用作为到达与流通的集中点。中庭最先见于古罗马时代，由建筑物围起一个院子，有时也采用柱廊式墙体围合，作为公共活动空间。随着建筑技术的发展，人们在露天的中庭加上有玻璃的顶盖，成为室内型公共空间。
中国的古建筑民居中四合院采用天井采光，又能够达到通风的目的，天井的尺度与功能和中庭十分相似，可以说是中国建筑史的中庭空间雏形。
2 、消费心理对中庭空间的影响
对于大型商场，中庭的出现使交通组着得以很好的实现,形成明确的空间中心。在大型商场中顾客会在连续的柜台和货架之间产生疲劳。而中庭可以为人们提供空间记忆坐标，具有安定感和放松感，使购物充满乐趣。消费心理对于中庭空间设计的影响主要有以下几点：
2.1适宜的尺度
拥挤是心理压力的来源，适当的距离使人有安全感，觉得舒适和自由。空间过大会使商业气氛萧条，缺乏亲切感，空旷不热烈。把握好公共空间与建筑整体的比例关系，并考虑其亲切宜人的尺度是很重要的。
2.2 开放性与私密性
独立性的购物空间与开放性的中庭空间穿插结合，使得购物流线更丰富多样化。利用自动扶梯在中庭的作用，产生变化的空间效果及交流空间。并考虑顾客停留，交谈等私密性要求，利用空间限定，装饰，围和，遮挡等手法，满足人们在中庭逗留交流的需求。
2.3景观及商业活动
运用景观绿化来吸引人们的目光与脚步，使得中庭更具大自然的气息，形成城市的微气候。而商业活动的策划更可以引发人们的参与，比如钢琴的演奏、文艺表演与商品展示等，与购物活动产生更丰富交流。
2.4停留的设施
座椅、餐饮或者儿童游乐的措施使人们愿意长时间停留。让人有归属感，享受购物与交往的乐趣，对刺激消费很有帮助。
3、中庭的形态构成
中庭是人们休息、观赏和交往的空间，形成一个多元化的交往场所。中庭在尺度、形态、内容等各个方面也与传统的室内空间概念不同。
中庭从形态上划分主要有以下几种，它们在空间、使用功能与视觉效果上各具特点。在大型商业建筑中，一个中庭往往兼具备几种空间特色，它们在商业中以变化的空间特质以及巨大的玻璃顶棚将室内开放空间变成具有休闲情调的购物天堂。
3.1 内院式
大型商业建筑内部宽大的直通玻璃采光顶的内院，是典型的一种中庭形式。各层营业空间向中庭敞开，并且将扶梯式自动扶梯作为垂直交通，形成交通枢纽。例如上海著名的港汇广场，其中庭空间贯通五层，顾客可以清楚地看到各层营业厅，并且在中庭设置了喷水、展览、气球和绿化等形成极具商业活力的空间。
3.2 外庭式
外庭式是指两幢或者几幢建筑间相联系的中庭形式，以玻璃采光顶和围护结构将建筑空间限定，空间高大而且通透，使人有种身处室外的感觉，为市民提供一个良好的气候环境。其空间的巨大，形成了游憩、娱乐、餐饮、交往等活动的公共场所，同时适合演出、展示、表演等商业活动。上海南京路的百联广场连接两栋建筑中间的六层高拱形共享挑空空间是其广场室外空间的延展，这个空间尽力创造丰富的城市生活。
3.3沿街式
沿街中厅是指在公共空间置于购物中心一侧，并且通常有大面积玻璃橱窗向外部展示的中庭，有利于提高内部销售空间的开放性。而中庭中向各层开放的走廊可以设计成层层后退式，采光好，亲近室外，可以引进大自然的景观设计，使人置身中庭好像处在室外园林。
3.4 顶部采光顶式
当中庭在商业建筑顶部数层作为一片独立休息的阳光空中庭院，这种空中商业街可以消除高层与地面的隔绝感。这种中庭给人一种空间开朗，阳光的愉悦。
3.5 线状式
线状中庭通过色彩缤纷的广告、店面、采光顶棚，营造出丰富、热闹的商业气氛，创造一种深邃纵深感空间并诱发人走向其尽端的心理。上海的国金中心中间是双层中庭，上空则是高耸的玻璃拱廊。每层开放走廊上都种植景观，垂挂在走廊外，从中庭下看上去是一片生机，这个中庭如同一条热闹非凡的全天候商业内街，连接着两端的商业综合体。
3.6 独立式
独立中庭是指空间与其它部分相对独立，在处理上用相对独特的设计手法使自身空间得到加强。例如数条商业步行街交汇，周围多家店铺、挑空平台等环绕，强调了中庭空间的向心感，通过对称性的阶梯布局以及向心性的地面铺装强调自身空间。
4 、中庭的发展趋势
商业建筑的魅力在于娱乐性，选择性，空间舒适。中庭在购物环境中体现公共性、舒适性和文化性。商业广告、餐饮娱乐、文化展示等商业形式也加入进来，愈来愈密切与购物在一起，形成独特的城市文化。中庭空间在这个过程中，呈现出了几种发展趋向：
4.1餐饮化
在大城市中，大型商业建筑中基本都结合了餐饮。而中庭中设置咖啡座、冷热饮茶座等，甚至设有独特的餐饮广场、特色餐厅，为购物的人提供了便捷。
4.2 娱乐化
购物中心中都结合了电影院、表演场所、娱乐设施等，购物环境呈现了购物和多种娱乐的结合。中庭仿佛是一个游乐场，也有一些开放空间内容包括了溜冰场和游泳池的。
4.3 展示演艺化
汽车展示、时装表演等在购物中心中庭中已经非常普遍。这样的形式使营销变得引人入胜，而这种演艺是消费者能免费享受到的。
4.4 信息化
中庭中巨大的LED屏幕传递着各种信息，中庭成为一个大的展览空间，人们可以在这里了解从世界大事到天气预报以及商品价格的各种信息。
4.5 社区化
大型商业建筑的室内开放空间已经成为市民重要的交流场所，包含了各种不同的社交活动，配备与日常生活有关的设施，使市民可以便捷地解决社区的日常生活需要。
5 、中庭设计要点
商业中庭是整个商业建筑的焦点与精华，它具有以下的设计要点：
5.1 功能特点
商业中庭功能从单纯的买卖商品发展为多功能组合,主要体现为商业行为和购物空间的组织；城市居民
休闲娱乐场所；商业展示功能；调节室内微气候环境。5.2 空间特性
商业中庭具有景观化，信息化，设施化，自然化特性。
5.3 空间形态
商业中庭按可分为几何形态的中庭，非几何形态的中庭。中庭，侧庭，夹庭。单核中庭，多核中庭；完全排斥自然光的中庭，充分接纳自然光的中庭。 5.4 平面设计
商业建筑中庭的平面不仅受到城市道路、基地情况、周围环境等因素的影响，而且直接由商业建筑本身的布局所决定。其平面形式可分为导向式平面，自由式平面，聚心式平面、单核式平面、多核式平面等。
结语
现代购物环境的室内开放空间是商业建筑设计中至关重要的焦点。进入二十一世纪，商业建筑的开发，设计理念、管理模式等以全新的面貌展现在消费者面前，商业建筑不再以商品零售的简单模式存在，它必须满足消费者日益多样化的需求，以适应商品经济的发展。商业中庭的出现，给商业建筑的综合化发展提供了广阔的空间。
参考文献
[1] 理查·萨克森.中庭建筑开发与设计.戴复东、吴庐生译．
北京:中国建筑工业出版社,1990.
[2] 曾坚等.现代商业建筑的规划和设计.天津:天津大学出版社. [3] 刘力.商业建筑.北京:中国建筑工业出版社.
[4] 韩放等.商业购物空间设计与务实.广州:广东科技出版社. [5] 芦原义信.外部空间设计.尹培桐译.北京:中国建筑工业出版社. [6] 凯文·林奇.城市意象.项秉仁译.北京:华夏出版社,20**.
篇3：大型商业建筑设计原则之调查
大型商业建筑设计原则之调查
经营计划与竞争环境调查
谋定而后动为投资任何事业成功的要件。谋者于事前计划，并运用投资估价技术作为投资可行性评估。购物中心投资计划的前阶段，必需在购物中心开发地点所设定的商圈内锁定服务客层，拟订各种服务项目的组合，对这些业态业种先调查需求面，再设定供给的配置。在拟订的状况下，设定对商圈内面对竞争或排除竞争作互补的服务项目的配置，通过计划可行评估作投资效益的评析，产生最初步的经营计划。在这个阶段，投资者已有完整的计划轮廓，其后虽可能受外界环境或内部自我条件变更而有所调整，但不容忽视先前计划的重要性，事实上当购物中心开始经营时亦不能免除经营计划的调整。
投资估价之前必需先行拟订购物中心的整体经营计划，例如主题商店、娱乐、精品店、饮食街、观光饭店、文艺活动等，其后把类似具有竞争性的业态汇总，以经营面积、营业额来计算其坪效及依商圈内客层的所得核算需求量。在此过程中决定特定商圈客层的有效需求，并取得竞争者的竞争形势，再按消费潜力计算后求得供给不足量，据以与拟开发的购物中心相比较，从经营者能力、才力、财力及经营特色、立地条件等方面决定承受风险度，作为拟制购物中心经营计划的初步基础。具有拟订的购物中心预期经营绩效，即可顺利进行投资估价。
1．竞争形势
兵家常言知己知彼百战百胜，购物中心在先前阶段了解竞争形势即是知彼的要件。竞争者在同一商圈内所居的竞争地位，在商圈内供给量所估的比例，需求者有无欲望的特性，但亦有其他限制条件，即使购物狂亦将遭受破产的命运。当购物中心进入市场争取了需求者的认同，在现有竞争者的供给压力下，可采取市场需求的补足，从竞争者手中攻克市场，或采用创新的手法创造吸引力，攻占市场。
竞争是进步的源泉，没有竞争的状态即属垄断的市场，并非消费者之福。
（1）大规模经营：
由于大规模经营，有能力聘请专家作各种专案的规划，尤其购物中心组织专案的开发团队，完全摆脱一般传统的经营模式。任何为达到经营目的的不利因素，应由专家立即作出有效的计划预以克服，快速地达成经营商圈的特性。
（2）整合需求：
购物中心多功能的经营计划，试图给予消费者全方位需求的满足。购物中心充分掌握消费者多样化的需求，利用此一特性，并结合大规模经营的多变可塑的特性，于规划阶段实现消费者导向，以整合商圈内的消费者需求。这项整合性需求将使一般商店经营者束手无策。
（3）消费资讯提供者：
消费市场的成熟度即为消费水准，消费水准的提升又必需依赖供给者如何提供有效的资讯，形成教育消费者的积极效果。购物中心采取精耕商圈的经营模式，不断提供资讯及定期刊物，呈现积极经营的策略。
（4）扮演社区必要设施的角色：
近年来国际间购物中心的角色功能逐渐步入社区机能化，成为必要的公共服务设施。购物中心以其大规模的经营形势，改变营利的单一目标，为满足社区居民生活提供其必须的服务功能。这一种革命性的变化，使购物中心经营成功的机会大幅提升，政府开始重视购物中心的发展，并列入政策，促进其发展及给予实质的奖励措施。
（5）行销策略的配合
购物中心运用团队、专业化的计划性行销，年度内采用全面性热场（EVENT），使购物中心的营业状况一波波地计划性提升，并通过"时间区分使用"有效地规划，降低坪效。时间区分使用的定义，指行销计划阶段，掌握各个时间区段，消费者进入卖场的变化，通过业种的安排，使高峰、低峰的差异降低，达到高坪效的经营目标。由于购物中心的开发者经营购物中心，卖场的经营绩效与业者的收益息息相关。开发者脱离房东的心态，利用每个商店的经营者联合成立的组织及累积的基金，适时有效地用于行销策略的推动，形成良性循环，以更佳的业绩、更雄厚的资金，衍生更积极有效的行销策略。
2．经营业绩
购物中心采取计划性经营的模式，因此在初期即设定预期经营目标，根据规定商圈锁定客层，依消费者需求条件，预估可能的消费额，设定预期的营业额。营业额为决定投资者是否投入如此巨大资金的指标，为使一个购物中心增加经营业绩，购物中心的开发经营者可采用下列的手段加以提升：
（1）卖场满载：
卖场面积的设计是依据设计规划初期，预定集客力所创造的卖场人潮，产生卖场集客效果，只要有客人进门就有商机。购物中心计划性经营是以顾客导向、长期经营为目标，故不应认为顾客进门一定有购买行为的发生，否则顾客会产生不受欢迎的心态；而采取希望顾客进门总会有商机的经营心态。为使卖场满载应采取经营客层策略的步骤为：
A、创造集客效果，提高集客力。
B、对进入卖场的顾客群加以明确的分类，再与设定的客层比较。
C、由以上步骤比较的结果，评估原始客层经营的比例，掌握客源。
D、促进与再次、多次进入卖场的顾客建立客层关系。
E、主动提供资讯，把顾客关系CustomerRelation的建立，改变为延伸的顾客关系CustomerRetention，如基于顾客的家庭及其亲子关系，逐渐引导主力客层，由顾客关系的建立逐渐满足其生活必需。
F、利用服务的热忱、专业的产品推介，使顾客产生消费行为。
G、提升顾客对购物中心的认同感。
H、让购物中心走入消费者的心，形成市场心理占有的根深状态，争取市场占有率。
以下说明前面所叙述的经营手段：
（2）集客力：
卖场吸引顾客能力必需努力营造形象，使顾客成为永久的顾客并成为义务的宣传者。其积极的做法例如促销活动、结合电子化的资料归集运用与快速服务、商业与社会责任结合以达到经营业绩的目标。
（3）需求整合：
运用整合性需求最有利于经营业绩目标的达成。由于购物中心具有全方位服务、多功能的特性，使进场的顾客能享受美伦美奂的硬件设计与亲切的服务，他们停留的时间较长，创造许多商机，整合顾客需求一次满足，卖场产生了满足消费者需求的整合效果。购物中心亦可采取区隔市场的设计配合行销计划，展现强而有力的竞争优势，呈现较佳的经营业绩。
3．创造附加的营业面积
从坪效的指标观察，坪效仍表现每坪的平均收益，其主要手段在于创造卖场经营效益，从开发经营者分析，亦可采取创造附加的经营面积着手。其主要项目如下：
（1）中庭新产品发表会，不但可以创造更高集客效果，亦可创造附加的营业面积。
（2）活动造型销售点，并可配合作节度商品销售。
（3）不占面积卖场。指部分墙面广告，这些广告效果随着卖场集客量创造效果。
（4）避免卖场面积空置，降低坪效。亦
可采用自营的控制方式，防止空置卖场。（5）坪效提升形同营业面积的扩大效果，垂直效果与平面效果平等。购物中心不但创造高集客力，且整合性需求更创造垂直效果，坪效大幅提升，因此其效益相当于经营面积的扩大。其中包含时间区隔规划的应用。
4．让具有较高经营能力、创造经营效益者进入卖场
无论采用单一租金或租金与营收抽成配合的租金给付方式，具有经营能力的店即具有集客力，在各商店具有相当集客力所产生的对卖场的贡献，不但使各商店经营业绩好，回归于卖场开发经营者效果更是可观。
购物中心的开发经营者掠取高知名度品牌商品的商店参与购物中心的经营，一旦经营业绩效果开始发挥作用，成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。因此一个经营良好的购物中心，不但没有空置的卖场，而且排队等待争取参与经营的厂商形成一股热流。对购物中心的商誉评估及其效益评估，大多要求该购物中心的经营者提供等待厂商的名册，以呈现商誉价值程度及经营效益的持续性。
购物中心的开发经营者于初期招商阶段，常对具知名度的厂商赋予较优惠条件，以便吸引参与经营。依笔者规划卖场的经验，开发经营者不但不收分文，尚给予相当的补贴额度，希望某个知名厂商参加经营。在投资效益评估作业时，也接受一宗低于市场租金50%的租赁契约，评估该案的整体经营效益及该契约的适宜性。由于该租赁契约的订定，虽损失部分租金收益，但整体效果却大于前述损失。目前国有土地上设定回归金额的招标模式，既是投标人或是拟开发经营者，自从投标取得投入资金开始逐渐累积成本，投资者必须依赖未来经营绩效来回收成本，创造效益。而政府同样让具有较高经营能力者及能创造经营效益者开发经营，当然开发经营者同时采用此一思考模式去执行该项投资计划案。
5．经营者的能力与财力
基于人与地的计划可行性评估理念，通常在立地条件之外，必须结合良好的经营者能力与财力，才能迈向成功之路。当经营计划之初，在商圈内调查估计供给与需求之始，若采取守势，降低竞争可能采取供给不足量为业种安排，但为求经营计划的全方位服务功能，必需整合其他需求，于是面对竞争在所难免。竞争相对产生风险，需要经营者充分呈现个人经营能力及适应各种状况的财力，否则，在竞争的状态下可能会减弱环境应变能力，形成风险提升，因此可藉商圈调查取得的资料预先进行比较，作为决策的依据。
购物中心具有多功能的服务特性，必然加深管理的困难度。为达到经济规模，购物中心必需投入大量资金，尤其于开发期间，大量成本的投入并无任何收益，且开始营运之初又必需摊销大量的开办费用，于是还本期又向后拉，形成开发者资金需求的压力。又因处于开发阶段，金融单位很难建立放款信心，因此尚有相当程度的融资困难。
购物中心商圈在遭受外来许多竞争压力之下，如何摆脱传统的经营模式，从现有的市场中吸引大量的消费者？虽然购物中心拥有大规模经济利益及专业人才，但作为一个庞大的企业，如果缺乏有效的经营管理，前述优点将立即转为缺点，在短小精悍的众多小商店的竞争状态下，可能要承受更多的压力。因此，如何建立一个开发团队是为今后培育竞争实力的必要条件。
6．经营特色
经营中最基本的特色通过主题商店表现出来，购物中心当然需要体现特色以吸引顾客的注意力。成功的购物中心却更重视市场组合，利用事先详细规划，通过各个商店以及建立营运后的完整合作关系及其他开发经营者、广告代理商的努力和参与。市场组合的特色并非由市场专家设计出来，加上计划并不是完整而无缺点，对这一点，商圈应予接受，经大多数商店经营者同意才能执行；反对者也必须全力合作，力量才有整合的可能。而力量整合之后生产力才能够发挥出来，在经营展开后还要追踪调查，如果效果不好，各种配合性的促销计划及全盘的营运计划，必须重新调整并立刻改正。
购物中心的特色在于定位过程中，掌握主要、次要市场，并维持市场计划与改变互动，这就是一项最重要的特色："融合于角色功能并隐藏于日常的营运之中"。购物中心的定位并不止于树立形象并植入消费者心中。经营者必需有效掌握任何变化，诸如购物中心的参与经营模式、交通、各商店店东对于中心事物的参与程度、购物中心参与社会性及其他足以影响购物中心的任何因素。因此购物中心的定位，应为发展服务客层、注意社区的贡献，以产生经营效益的特色。
7．立地条件
（1）立地条件分析
购物中心之所以讲究顾客导向，是因为顾客是购物中心所赖以生存的元素，因此人口量、集居、迁移等均足以影响购物中心的成败，故必须分析购物中心的立地条件。因此下列重点必须探讨：
A、商圈内究竟有多少可掌握的客层人数。
B、有多少人可能成为购物中心的顾客。
C、经过购物中心的营运，实际的来客数如何。
影响上述三个课题的因素尚有人口成长率，包含自然成长与社会成长、人口的都市化与流动人口。除购物中心有效的经营计划促使消费者惠顾，并确定能成为购物中心的业绩外，亦应考虑一些非有效因素，诸如：掌握消费者消费项目的转变，如饮食、衣物、鞋类、电器用品等。
（2）商圈客层分析
在经营计划中研究商圈客层，主要的目的在于通过经营计划的贯彻，使实际来客数有多少、有多少提袋率、客单价多少这些量化的指标与经营绩效间产生指标性的关联。因此，商圈客层分析已直接切入消费对象、经营绩效与投资可行性指标。由于本项分析聚焦于集客力，购物中心不但要自我评估、了解竞争环境，并且要为直接有效客层提供适当的服务。虽然购物中心走向社区化，但其绩效仍足以反映社区化服务成就，终究购物中心仍属于营利事业，一切服务必须依赖财务的命脉，否则理想亦无从实现。
通过商圈内客层分析及投资估价，可以作出两个以上具体经营方向的比较，筛选出最适当的经营计划，而这些事实均非理论分析可以成就，必须通过购物中心的经营计划，及投资估价的实际评估结果归纳出来具体的结论。