该别墅区分为A,B,C,D四个区，其中A,B为联排别墅区，C,D为独栋别墅区
利用小区主干道，将小区虚拟划分为几个组 团，使其有组织性与规律性、协调性，同时重点强调组团间的独立性、私密性，各组团景观的独立性，还要强调组团内各建筑的私有领地。
充分利用周边环境的地理形态，主干道作几处人工流水浅沟水景，体现小区有山有水的环境格局。
小区有商业建筑，会所与物业综合建筑，幼儿园等，着重其外立面的整体包装,突出项目产品本身的尊贵与和谐。格调上重点在于要与周边环境的格调相搭配，起到门面作用。
小区主入口大，树以标志性建筑。体现出宏观、大气。
小区主干道按单面人行道与机动车道划分，实现人车分流。
在园林绿化上，要充分展现出社区大环境与自然环境相结合，以高大乔木为主，营造自然山水风光。草地上种植无刺、无毒花木，并且颜色丰富有层次；水池边的树种宜选用灌木或垂柳等；近建筑物用低矮灌木、花草或间种少量乔木，远高建筑物则结合组团主题设置不同种类植被。
本案合理安排施工流程，在工程开发前期，可先呈现样板 房示范区与局部环境景观。
篇2：别墅设计流程和要点:进度规划
别墅的设计的流程和要点：进度与规划
近期临时支援的是一个高端别墅项目，时间很短投入精力很大，快速整理项目前期的设计情况，同时也学习了一些别墅的设计的流程和要点；
一、进度管控上的差异：
所谓差异，是跟我以前设计的刚需高层和改善多层比较；
最大的区别在二次设计的石材幕墙和门窗深化上：
因为高端别墅用干挂石材，外窗需要加副框，即先安装副框，再干挂窗边石材，再安装窗，有一个交叉施工的过程，加上石材及其线角加工周期长（2万平方别墅预留的施工与加工周期约4个月），施工要求高，可能一个5万平方的别墅与20万平方的高层施工周期相近；因为别墅仅2~3层，主体施工时间极短（1~2月左右，地下室及屋顶施工周期略长，平层7~10天即可完成），二次砌筑时间也不长，接下来工地不能停着，如果不安上门窗，内部施工时堆放的材料还容易失窃，因此工程要求这两家单位早进场；
高层及多层项目主体施工时间长，且多用涂料，门窗及外墙涂料的深化设计及确样的时间是可以比较长的；
二、规划设计要点：
说到规划，就要回归到土地的本源上，一般能做低密度别墅的土地，都比较偏远，偏远就意味着：土地周边道路未建设、市政管线没有通、周边有次级景观资源（待人为改造，绝佳的景观资源不是生态保护区，就已经被高端酒店、疗养机构给划分了，政府也不会允许盖住宅卖掉）、山地地形等等；
1.管线综合：
初次接触管线综合，会觉得是总图上布置若干的线条，注意力会放在管径、间距、走向位置等地方，走地上还是走地下室，周边主要是城市道路的接入口等，这只是管线的初级阶段；深入一些：各市政供应是否满足项目需求，自来水水量水压是否足够？电力的2个接入变电站在哪，是否需要加设变电站？市政暖气燃气、雨污排水等等，更多的是考虑外部的条件是否满足项目需求；再深入一些，我们考虑的实际是如何让住户的生活更加舒适：喝的水、洗漱的热水、洗车浇花的水怎么来？夏天热了冬天冷了怎么办？做饭用电还是燃气？如此等等，都是我们过日子的需求。
别墅的考虑点会更多：
1）热源的选用：
市政供暖是比较集中的资源，偏远的地方不会有市政供暖，那么热源的选用是必需的，最省事的选择当然的空调（VRV、空气源热泵等），建设方只要把设备位置和负荷预留好，或者埋上地暖管，设备由业主自理，如果作为季节型度假产品是可行的；热源次选是燃气源热泵（天然气是市政供应，价格低效果好，问题是市政燃气也未必有），再然后是中水源热泵、海水源热泵、地源热泵等等，需要根据项目的具体情况来综合分析，因为是大项，要进行正式的论证评选确认；
2）热水源的选用——燃气还是太阳能：
燃）气只能是等，跟着规划道路早晚会到（暖可能永远不会到、管路的能耗损失太大），要考虑如何设置燃气调压站（靠近的产品会贬值），跟一般项目区别不大；
3）冷源——空调：
冷源肯定是选用空调，但别墅的面积大于一般住宅，要用到多联机，考虑其室外机如何放置；
4）中水、直饮净水的设置：
中水要考虑中水处理站的设置位置及要求，中水的用途等；是否设置净水系统？
2.市政道路
可能出现2种情况，一是周边道路尚无规划，二是周边道路已规划尚未建成；这两种情况都需要规划部门确认，因为市政道路是政府出资修建，所以论证过程比较长，尤其是周边道路已规划好，项目想要微调或增设，都需要经过长时间的政府论证，耗时较长，如果项目时间要求紧，最好不要突破原市政规划；
3.布局与竖向
太平坦的地块做别墅不大出效果，一般会选择有些起伏的地块或人为做出高差；红线内想做出产品差异化：
方法一：造景——中心水景，滨湖别墅向来是有很高溢价值的，水景衍生出的河道，可以形成滨水别墅，价值也不错，这样高、中、低三档的差价就出来了，水景有这个价值是因为其兼具观赏性、私密性和活动性，中心绿化景观的私密性弱（别墅人群生活属性），溢价值也较低；
方法二：高差，高度决定视野同时决定价格，地势越高的地方放置越值钱的产品；以前看过一个绿城别墅的ppt，说到优化别墅规划的方式之一，是将一条路上挂下挂，改为2条路全部上挂（把别墅布局理解为挂葡萄串，上挂指路面标高低于别墅内标高，路面-庭院-客厅一路往上走，反之一路往下走），上挂溢价值均高于下挂；
大区竖向主要看原始地形和持力层位置，未进行地勘定下来的竖向，估算土方量，完全是臆想值，后期会出现大量的土方石方和基础成本超预算；
一般山地别墅布局依地势处理成台地建设，坡度集中在纵向道路，横向缓坡，如此同一栋联排别墅，户与户之间可不出现高差（高差出现会导致后期石材幕墙的交界处节点出现较多问题，施工难度和成本都增加，且标高低的户型销售价值低可能拉低了大部分产品的价值）；
4.周边景观资源利用
一是销售引道，通过5~10分钟左右的优美的车行路，将客户带入别墅区的小环境中；比如靠海靠湖靠江面的道路，开发商会先投入一大笔资金来休整河道，或建设滨海景观（沙滩、木栈道等），如果都没有，就打造宽的绿化景观带，主要是为销售服务，为业主打造一个美好的想象空间；
二是观景资源的私享：分析每栋别墅的观景角度，比如南向所有窗户均能看海，其价值高于只有一个窗户可以看到的，如果一个窗户都看不到，要想办法开个侧窗看；
三是生活方式的打造：我认为这个是推盘最应该考虑的，绿城的别墅产品的换代：一代是做建筑、二代做景观、三代做生活方式、四代做私人定制；现在大部分的别墅依然停留在一二代，对第三代的投入几乎没有；
想象我们自己有一栋海滨别墅时，想到的美好是早上太阳初升时在沙滩跑步，海风微微吹拂下在木质露台上吃早晨和喝下午茶看书、啤酒冲浪游艇（一切美好想象参见电影《夏日嬷嬷茶》），而不是外墙的石材是哪国的矿山开采的稀有品种，装饰线条特别考究，哪个交叉口种了几棵昂贵的大树（当然树景足够美也让人印象深刻，10年前考察高端别墅，成都的麓山别墅，售楼处内庭院对景，一棵大泡桐，一片干净的绿草地，洒下淡紫色的落花，场景美极了），当我们如此有钱时，不会满足于待在黄金打造的房子和高起的院墙里不动，有钱人也需要生活和社交，只是更讲究；
注意所有这些美好的活动场景都发生在红线外，如果一个别墅盘只局限与红线内的建筑景观的打造，只能算是经济性别墅，不是豪宅；红线内也有些生活方式，比如温泉会所、养生中心，但只有这些也高端不到哪去（位置近市中心，可以做第一居所的别墅除外）；
篇3：别墅项目一期规划设计建议(前期物业)
别墅项目一期规划设计的建议（前期物业）
一、项目地理位置；
项目用地位于东莞市南城区，地块的东北侧为五环路，东南面为石鼓联系线，西北和西南侧均临接规划中的城市道路。西北方向有中信森林湖项目，隔路还有规划中的高档住宅区和星级酒店，西南侧为待建学校。南面隔路近邻东莞市植物园，其水体与基地内水体自然相连，景观浑然一体。周边四面远处皆有连绵山脉作为远景，景色优美。
二、项目整体规划设计思想：
通过对于用地条件的深入分析，设计师们提出了"一山一水、山水轴，两街市"的整体规划结构:
一山：依山就势,从户型到规划都强调充分利用山地优势，强调建筑利用坡地形成一种层层叠叠的、和山体浑然一体的山间寨镇感觉。山体将成为提携起整个社区精气的"灵魂"。
一水：尊重原生态水体，并在其基础上结合地形进行适当改造，延展水体面积、丰富了水景形态（有点、线、面又有深、浅和动、静各种不同的水景形态），整个水体形成一个绕山、顺山跌落的"水环"，并进一步分枝渗透入每一个组团内部、到达每一户人家的户前，最大可能的让户户临水、户户有岸，构建起整个社区的空间"骨架"。山傍水、水绕山，构建起"城中有山、山中有水、水边有人家"的理想人居环境。
山水轴：通过巧妙的组织住宅组团形态，将多个组团公共空间优化为联系山水的景观轴线，强化了山水的联系和整个社区景观系统的一体性。同时着意强化了一条主轴，使山水之间气脉通畅、浑然一体。 "山水轴"作为一期启动区的主轴，起于一期入口、经过一期会所，以山顶为终点，沟通起用地内山、水景观和植物园景观之间的联系，景观组织上着意强化山、水意向。
两街市：分别于社区西北侧城市道路沿线和社区南部水岸边构建了两条商街，满足配套商业需要的同时，着力构建小镇氛围。
三、一期住宅项目经济总指标
一期用地面积（㎡）99103.81
一期总建筑面积（㎡）52627.12
计容积率面积（㎡）34029.77
低层住宅32116.42
商务中心1913.35
A1 独立变电站105.84
不计容积率面积（㎡） 地下室（设备用房）18491.51
绿地率（％）35
容积率0.34
建筑基底面积（㎡）22635.31
建筑覆盖率（％）22.84
建筑高度（米）22.05（商务中心）
层数（地下/地上）1/3
停车位124
总户数（户）113
四、结合施工图纸和一期经济总指标，物业管理从主体设备、配套设施的使用、管理、经营以及最大地满足它的使用功能，使其保值、增值，减少因规划设计不完善而引起的投诉等角度考虑，提出以下建议：
（一）、物业用房与配套用房：
1、**项目是分期开发项目，应设置临时用房，小区应按规定的比例提供足够的物业用房面积（包括管理处临时办公用房、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。
2、建议各配电房设计符合（《供配电设计规范》GB50054-95）标准及地方性要求，水泵房、维修间（消防水泵采用双设备一用一备）等设备机房按全国优秀示范小区标准进行施工，地面铺防滑地砖（或油工业地板漆）、墙身、天花批荡、油乳胶漆。
（二）、公共设施：
1、儿童娱乐设施的选用要符合国家对娱乐设施的安全防护及安全技术要求标准,且设施应便于物业维护、更换与清洁，如材料采用国标正品优质钢材，表面喷漆、色泽鲜艳、色调明快等。
2、娱乐设施周边封闭时应设有排水设施（暗藏排水道），便于日后清洁，周边封闭应采用软包装，不采用硬石。
3、娱乐设施周边不宜设置草坪，周边应设甬路或防滑石板踏步，避免娱乐时造成草坪践踏。
4、小区庭院灯具宜采用简单牢固质量良好的灯具，如灯杆采用壁厚3mm镀锌防锈钢质材料，高度3-4.5m的灯具，避免劣质产品遇到台凤暴雨时伤人砸车的隐患，而且后期维护难度、费用较大。
5、小区公共照明应符合（《建筑设计防火规范》GB50016-20**）标准，小区道路、庭院照明建议分时、分段控制，如：灯光线路分全夜、半夜灯。光源配制符合（《照明设计标准》GB50034-20**）规范要求，照度、显色指数、眩目值等参数达到绿色照明并满足节能要求。
6、小区内应规划小规模集中活动场所易于业主活动和社区文化活动。
（三）、道路：
1、建议人行小径不宜采用卵石铺设，由于卵石脱落后修补困难，增加后期维护难度。
2、地面砖不易选择缝隙太大，女士穿高跟鞋易摔倒。
3、道路、车行路面上给排水检查井盖及雨水口请选择复合高强度新型井盖，井盖面带小区LOG标志与相应字样。
4、小区选用的地面砖、墙砖、石材等颜色及样式不宜太多，否则后期维护困难大。
5、路面雨排水井合理布置，保证地面排水坡度，避免日后积水严重需人工清扫。
6、甬路上宜采用防滑、坚固不易破损的道板砖，避免日后被车辆、行人压坏或踩坏以及因施工质量原因自然脱落；
7、回填土或路基要夯实，避免小区道路塌方或路面被压塌现象出现。
8、为保证汽车于社区安全行驶，组团外围行车道应适度增加减速坡，以便车辆进入社区降低车速。因一期停车位为124个,总户数为113户,按每户1.5辆/户计算,停车位需增加至170个，避免因车位紧张造成业主和访客车辆乱停乱放的现象。
（四）、岗亭：
1、小区主出入口岗的岗亭设计采用永久性建筑，通透性好的岗亭，岗亭内设置卫生间，主出入口要设有门庭，未来节日悬挂灯笼用。
2、保安员岗亭位置设置应便于对车行和人行的进出双向监控，岗亭内需有电源，预设内线电话线路。
3、在岗亭的来人登记方向设立一个外挂窗台，上方设置雨搭，并加设照明灯，便于日后雨水天气及夜间期间，保安人员的登记。
4、岗亭为对接客户的窗口，窗台需安装石材窗台板，干净美观。
（五）、垃圾房：
1、垃圾房应设置在小区边缘的下风口处且方便垃圾车出入的位置，最好设置在小区的边缘和市政道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活。
2、垃圾房建议按5-7m2/100户标准设计，**项目共计1804户，需设计90-130 m2垃圾房，一期入住前就需投入使用，可以使用临时垃圾房。
3、垃圾房
内墙面、地面贴瓷砖，顶棚涂防水涂料，室内应设置照明设施、给排水、地漏、拖布池，便于日常清洗。4、垃圾房通风窗安装铁艺栏杆，垃圾房地面铺地砖为宜。
5、销售沙盘应示意垃圾房位置。
（六）、设备房：
1、设备房设置尽量集中，便于日后维护管理。
2、设备房应设置独立的通风系统，包括独立的送风系统和排风系统。
3、一期水泵房、发电机房设置于商务中心（会所）负一层，设计时必须做好消声减振措施，避免噪声影响会所读书、休闲娱乐的客户。
4、所有设备房应配备应急灯（t>90min）有排水要求的，应设暗藏排水系统。
5、设备房门钥匙尽可能为通用钥匙，方便使用且节省成本。
6、消防控制（网络、监控）中心主机、消防联动控制柜安装停电运行装置（UPS），采用双电源双回路供电方式，设备安装与运行符合国家安全防规范标准，且满足消防联动等技术要求，确保在停电状态下，设备运行稳定正常、安全防范设备能正常工作。如报警系统、探头及摄像机等监控系统能正常工作。
（七）、垃圾桶：
1、垃圾桶不宜选择封闭样式，小区垃圾桶底座应牢固、耐腐蚀。
2、小区内、商业区每50M至少设置一个垃圾桶。
（八）、公告栏：
1、建议在主要道路和行人出入口设置公告栏或商业信息栏。
2、公告栏建议不小于1200MM*900MM，安放位置为1.4-1.7米之间，表面材质易于粘贴和清洁。
（九）、给排水：
1、小区路面特别是商业街及广场要考虑设置位置合理的排水井，建议尽量避开车辆行驶路面、单元口，如无法避开，建议将井盖设计在机动车道中心位置，避免对井盖造成破坏或发出噪音。
2、雨水、污水（空调冷凝水）分流排放，雨排水主管不应设计在阳台和空调位里，漏水后对业主家造成损失较大。
3、排水管线应减少弯头或躺管长度。
4、排水泵必须采用为一用一备双套设备，水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无泄漏。
5、物业公共区域用水点安装水表单独计量，使得管理费用计量上能够有准确依据。
6、给排水主管道、入户水表、阀门设置应在公共区域，避免入户维修打扰业主。
7、小区内公共给水的水阀和停车场的水阀建设应采用需用装箱上锁的形式，便于日后的管理。
8、一期电表箱、弱电综合箱等箱体设置室外适当位置（或放置在电表间），但需做好防水、防潮措施，与地面保持一定距离。
9、二次供水、供电设备设施最好由自来水公司、电力公司负责维护，避免后期物业管理承担相关的管理风险与成本付出。
10、严禁雨、污水管、空调冷凝水直接排放或排入草坪，应按环保要求排放或进排进污水池或市政管网。
（十）、绿化：
1、小区一些死角、见不着光的地方不要设计草坪，因为草坪不易活，可改为耐阴小灌木。
2、道路设计上，应考虑车辆行走的方便，尽量加大转弯半径，避免车辆经常压草坪。
3、小区围墙周围建议不种高大乔木、不栽攀爬植物，以免长大后造成周界系统经常报警。
4、通向水点、公共设施设备、配电箱等处的草坪内要铺设甬路。
5、围墙内侧要有60-80公分的巡逻通道，密切注视围墙内外安全。
6、绿化用水需要单独计量，每50米绿化带有一个水点，绿化水点与保洁共用的，材质建议是PPR，直径为DN15，出口都安装锁闭阀，取水点位置尽量要靠在路边，不在路边的一定要铺装踏步石，下方要连接排水井。
7、面积较大草坪建议设置自动喷淋系统。
8、草坪灯灯座要稍高于地面，以防被土壤腐蚀和为以后维修带来方便。
9、建议树下不要铺草坪，会造成土表不透气，对树木和草坪生长都不利，建议树下设有树圈，树圈内铺设草坪砖。
10、草坪、绿化带内种植土厚度建议不要少于30cm，种植土下避免存在建筑垃圾。
11、小区树木建议采用类似槐树等有香味或开花的树种，业主对一些名贵树木可能不太认可，槐树等有香味的树木业主比较满意。
12、选用的灌木建议选用生命力强、无刺、无毒、无异味、不生害虫，避免业主受到伤害或不满意，建议种一些丁香、水蜡等。
13、成片种植绿篱时，里边不要铺设草坪，不易修剪。
14、休闲甬道应高于周围绿化4-5CM（草地），避免雨天或绿化养护时泥土渗到路面，影响路面整洁，同时以防周边草地被损坏。
15、树木栽种时，高大树木树坑挖得不宜太浅，避免因风雨天刮倒树木，成活率低。
（十一）、电气类：
1、室外可视主机及读卡器应设遮雨设备。
2、建议减少采用水景灯、地灯，主要是由于此类设施故障率高且维修成本高。
3、强电与弱电箱分隔或不设在一个屋内，安装应符合相关技术规范要求。
4、小区内如安装宽带网络系统，通讯系统的光纤机房及网络系统的ET中继箱应单独设置电表计量；（网络、通讯等）综合布线应该考虑以后发展的空间留有一定冗余。
5、小区园林及庭院夜景照明灯建议设时间控制器，按类别和区域分回路控制。
6、小区的高灯、草坪灯等要采用暖光节能灯。
7、小区室外照明、景观照明等设备均应安装单独计量设备。
8、公共区域用电设置双电源，可在停电状态应急使用。
9、建议消防中心设置双电源，并配备不间断（UPS）设备，确保消防控制室的正常运作。
（十二）、智能化系统：
1、网络、通讯及监控中心为双电源供电，且配制防雷系统。
2、建议门禁系统增加备用电源，避免停电后门禁控制失灵状况。
3、为避免因停电造成经济损失及道闸管理系统功能丧失，建议道闸管理系统由双电源供电。
4、车禁系统应配备手动控制按钮，一旦自动控制系统失灵时，采取紧急手动控制。
5、门禁线路应隐蔽敷设，外露部分采用防止剪断措施，防止剪断线路门禁失灵。
6、对讲系统与门禁系统应分开设置，避免修复一个系统设备时，影响其他设备。
7、对讲主机不要安装于门体上，避免门体震动，影响主机稳定运行。
8、、小区主干道，周界地段必须设置监控点位，点位点数满足安全防范要求。
9、消防系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报
警系统、广播管理系统、红外报警系统、监视画面等信号与中央监控中心联网，便于集中管理。10、周界系统需与监控系统联动，当周界系统报警时候，监控系统可对报警区域进行录像。
11、消防中心主机有明显的声音或光电提示装置，能在警情发生时，第一时间知悉。
12、小区地上停车位设置（日、夜星光级）摄像机，摄像范围覆盖所有停车位，画面可清晰反应车辆周围安全状况，具有录像机动态画面报警提示功能。
13、建议配置电子巡更系统，检测点布置合理，贴放可靠牢固，设施应能防水、防腐、耐磨损。
14、住户室内具有燃气泄漏报警，户门及阳台外窗防范报警，按钮式家庭紧急求助报警等功能。报警时除住户室内发出声、光信号外，可将报警信号传至小区管理中心进行实时记录，处理与存储。
15、对园林绿化浇灌实行自动控制。对游泳池、人工河、喷泉、循环水等景观设备进行监控。对其它特殊建筑设备进行监控。
（十三）、其他：
1、项目一期东北临五环路、东南临石鼓路段、西临项目二三期。建议小区只保留五环路段的车行入口处及石鼓路段的主入口处两个出入口，有利于后期安全管理，减少人力成本。
2、小区入口小门应设置有效的闭门器和门禁系统。
3、小区围墙的栏杆选用免维护或耐久性长的材料（如：钢质材料），小区围墙高度应满足防止攀越要求，并在施工中安装美观有效的防爬刺。
4、因一期属别墅区，无小区住户大堂，信报箱设置建议统一设置于会所一楼内侧，既利于安全管理，也方便投递，安装时要考虑便于邮政投递。
5、在小区室内外公共场合设置有线广播系统（兼背景音乐与消防广播双重功能）。当出现火灾等紧急事故时，可强制切换为紧急报警广播，引导疏散与组识灭火等。
6、在业主装修期间，建议在适当的位置设立装修材料及垃圾中转站，站内地面需铺设耐磨用地砖，墙身铺设瓷片，安装给排水设施、照明、通风设施、并设置计量装置。
7、建议小区、设施设备、车场安装完善的标识系统。