设计周期与设计深度
设计周期
根据有关设计深度和设计质量标准所规定的各项基本要求完成设计文件所需要的时间称为设计周期。设计周期是工程项目建设总周期的一部分。根据有关建筑工程设计法规、基本建设程序及有关规定和建筑工程设计文件深度的规定制定设计周期定额。设计周期定额考虑了各项设计任务一般需要投入的力量。对于技术上复杂而又缺乏设计经验的重要工程，经主管部门批准，在初步设计审批后可以增加技术设计阶段。技术设计阶段的设计周期根据工程特点具体议定。设计周期定额一般划分方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段，每个阶段的周期可在总设计周期的控制范围内进行调整。
建筑方案设计
建筑方案设计是依据设计任务书而编制的文件。它由设计说明书、设计图纸、投资估算、透视图等四部分组成，一些大型或重要的建筑，根据工程的需要可加做建筑模型。建筑方案设计必须贯彻国家及地方有关工程建设的政策和法令，应符合国家现行的建筑工程建设标准、设计规范和制图标准以及确定投资的有关指标、定额和费用标准规定。建筑方案设计的内容和深度应符合有关规定的要求。建筑方案设计一般应包括总平面、建筑、结构、给水排水、电气、采暖通风及空调、动力和投资估算等专业，除总平面和建筑专业应绘制图纸外，其它专业以设计说明简述设计内容，但当仅以设计说明还难以表达设计意图时，可以用设计简图进行表示。建筑方案设计可以由业主直接委托有资格的设计单位进行设计，也可以采取竞选的方式进行设计。方案设计竞选可以采用公开竞选和邀请竞选两种方式。建筑方案设计竞选应按有关管理办法执行。
初步设计
初步设计是根据批准的可行性研究报告或设计任务书而编制的初步设计文件。初步设计文件由设计说明书（包括设计总说明和各专业的设计说明书）、设计图纸、主要设备及材料表和工程概算书等四部分内容组成。
施工图设计
施工图设计是根据已批准的初步设计或设计方案而编制的可供进行施工和安装的设计文件。施工图设计内容以图纸为主，应包括封面、图纸目录、设计说明（或首页）、图纸、工程预算等。施工图设计文件编制深度应按中华人民共和国建设部1992年3月2日（建设〔1992〕102号）文批准的《建筑工程设计文件编制深度的规定》有关部分执行。设计文件要求齐全、完整，内容、深度应符合规定，文字说明、图纸要准确清晰，整个设计文件应经过严格的校审，经各级设计人员签字后，方能提出。施工图设计文件的深度应满足以下要求：
1．能据以编制施工图预算。
2．能据以安排材料、设备订货和非标准设备的制作；
3．能据以进行施工和安装；
4．能据以进行工程验收。
初步设计文件的编排顺序为：
1．封面；
2．扉页；
3．初步设计文件目录；
4．设计说明书；
5．图纸；
6．主要设备及材料表；
7．工程概算书。在初步设计阶段，各专业应对本专业内容的设计方案或重大技术问题的解决方案进行综合技术经济分析，论证技术上的适用性、可靠性和经济上的合理性，并将其主要内容写进本专业初步设计说明书中。设计总负责人对工程项目的总体设计在设计总说明中予以论述。为编制初步设计文件，应进行必要的内部作业，有关的计算书、计算机辅助设计的计算资料、方案比较资料、内部作业草图、编制概算所依据的补充资料等，均须妥善保存。
初步设计文件深度应满足审批要求：
1．应符合已审定的设计方案；
2．能据以确定土地征用范围；
3．能据以准备主要设备及材料；
4．应提供工程设计概算，作为审批确定项目投资的依据；
5，能据以进行施工图设计；
6．能据以进行施工准备。初步设计文件编制深度可执行中华人民共和国建设部1992年3月2日（建设〔1992〕102号）《建筑工程设计文件编制深度的规定》。
篇2：房地产设计与成本管理培训学习心得
房地产设计与成本管理培训学习心得
受公司领导的指派于20**年9月25日至28日到广州参加了《房地产设计与成本管理细节执行力》培训学习，虽然只有两天的学习时间，但倍感受益。
第一天学习的主要内容是《房地产成本管理》。
房地产成本管理体系解读：简要介绍了房地产的几个季节。春天：前几年房地产最火热的时代，排队购房，
深夜开盘，炒房热，靠的是政策的优越；秋凉，现在房地产降温的过度时期，三级市场洗牌，购房者的观望，投资者的资金压力等。严冬：房地产严冬季节是否会来临？怎样面对？是保持原价还是降价，降多少等，如果两三年不买房，房地产企业只剩下5%，怎样看待？怎样决策？房地产企业还会面临什么？消费者观望、行业间的强强联合、资本市场的竞争、行业洗牌-转立家电业。现在的万科正在向制造业学习，我们的对策之一要加强成本管理，将成本管理细节深化，投入增加了，收入降低了、利润压缩了，必须向成本管理要效益，成本管理显得尤为重要，是未来企业的生命线。
成本管理主要集中在：项目策划、设计管理、采购管理、工程管理之上，建立成本管理体系与实施作业过程成本控制。合约、合同的管理尤为重要，采购供方的选择和现场的管理都与成本有关联，动态管理的纠偏，责任体系的建立都是实现成本控制的手段和措施。
怎样做好工程管理是成本管理工作的一个重要环节，设计变更和签证是成本管理的一个重要组成部分，设计变更具体在变更投入是否合理，有的直接影响销售，变更要考虑盈利，销售好又快，变更的成本盈利就在其中，反之就是成本亏损，对设计变更要慎重考虑。
选择什么样的资源，选择什么样的乙方，怎样的品牌定位，这些都是公司基于市场状况而定的，还有公司的经营计划的制定，目标的要求都是很大关系，都要考虑进去。
一、成本管理分三个方面：目标成本、动态成本、责任成本。
1、目标成本：整个项目需有明确的目标，花多少钱、建多少栋楼，定格什么样的层次水平，服务对象是哪个阶层，尤其是资金管理目标的建立、怎样使用资金合理分配和安排资金的细化分析、注意市场的变化和材料价格的变化作出分析，关键是控制点的确定，有控制点就有主要的目标。
2、动态成本：怎样控制成本的风险，建立有效的管理体系，主要落实到每个点面去，要管理好每个点面，怎样检查、核算你的钱花到哪里去，花去的钱是否有好的成品实现，这些只有通过计算才能看得出来。成本与财务接轨的问题，怎样去结算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎样体现出来，都是动态成本管理的工作。
3、责任成本：责任成本体系是通过确定责任主体和评价部分，通过经济指标的设定执行和考核来保证目标成本的实现，责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责，有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则。
责任成本的分解方式：
根据成本的科目对各项目费用的责任部门及主要职责予以说明，包括控制内容，控制要点和手段，形成成本控制的指引。
根据合同分类，将目标成本分解成
1、合同控制清单：将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成。
2、设计：开发设计部门落实成本目标。
3、招标：采购部门负责在招标中落实成本目标。
4、签约：签约部门负责将成本目标落实到合同。
5、履约：项目部、工程部在建造实施中实现目标。
6、最后是建立成本管理架构的确定：
a、投资管控型
b、战略管控型
c、运营管控型
d、职能管控型
e、矩阵式管控型
f、项目管理型。
二、确定考核成本的可行性：
实施方案设计是这方面的重点，设计图出来后要把资金框死在这个范围内，设计主体图纸出来后要概算出成本的范围，投资回报率的计算是成本管理的重要环节。
三、目标的调整可行性：
目标成本的调整是有条件的，整体规划的调整、产品定位的调整，开发计划的调整都是要考虑进去，只能有限制的调整，不能随意调整，不能无限制的调整，会影响整体规划和总目标的实现。
"三大纪律"：结果导向：保证目标成本的顺利实施。过程导向：开发过程中全方位方案优化管理。效率导向：实施过程中图纸管理。
"八项注意"：注意现场布局管理、注意招标环节、注意合同制定和执行、注意签证变更、注意配套管理、注意现场管理措施、注意组织协调关系、注意成品质量。
第二天主讲的内容是《房地产工程设计管理》，由资深讲师谢丽萍主讲。
一、房地产开发的设计管理：
是企业管理核心资源，核心资源包括资本资源、土地资源、政策资源、产业整合。我们的能力：政策把控、资金供应、成本控制，获力能力。我们的机构：管理结构、管理层级、运作模式、管理团队。我们的机制：决策机制、预警机制、激励机制、淘汰机制。要认真解读基地密码，放眼世界，面对未来，开动脑筋，运用聪明才智，大胆地创新，作好土地规划，充分利用好土地资源。
二、项目开发设计管理：
要做好研究，基地环境，政策环境、市场环境，获利模式的研究工作，确定目标。设计费用和设计工期要求合理利用，设计合同是决定设计质量和设计深度的关键，必须慎重的考虑和思考。设计限额不要拿结构说事，楼盘的主体结构是关键的关键，关系重大，不能随意变更或更改，要通过精确计算对照相应的规范和规程来确定，只能跟踪设计。室内装饰和使用功能，室外园林可用限额的力度紧一点。消防是原则的重要一环，只要能基本通过就行。符合性、功能性，完整性的评审要综合起来。要用施工处理卡的办法来解决不影响成本、不影响结构的一些问题。
三、设计成本内控责任分析：设计管理、成本管理。
1、设计管理分概念设计、施工图设计。概念设计的主要内容：项目定位的开发档次、户型比例。关键指标是总建筑面积和可售面积。施工图设计的主要内容：成本拆分-土建、装修、园林、设备等成本是多少。限额设计包括结构、装修、园林的设计，限额在什么范围之内要具体明确。
2、成本管理分成本规划、资金筹划。成本规划的主要内容：概念设计阶段进行成本估算，施工图设计阶段编制成本测算书及甲供材料清单。资金筹划的主要内容：资金投入、总量、峰值，资金缺口、资金平衡、资金回收节点和速度。
四、设计文件评审控制：
1、原则性评审包括：
a、符合宗地规划指标；
b、符合强制性规范、节能、环保。
2、符合性评审包括：
a、有效性：满足设计任务指标、满足设计深度、满足作业指导书要求；
b、完整体：蓝图等图纸、电子文件、计算书、预留专业间的信息接口。
3、综合性评审包括：
a、投资控制：限额设计指标、方便工程发包；
b、缺陷防范：功能缺陷、专业交叉出错。
4、设计上功能缺陷防治：主要以示图来说明。
a、公共空间：防坠落、防攀爬，尺度适中，流线便捷。
b、私人空间：门窗开启不便或打架。客厅、餐厅、主卧露梁、露柱。卧室没有衣柜位置，厨房操作流线不合理，卫生间排水排气影响使用功能，卫生间私密性差，生活阳台水电、煤气管线杂乱无章影响使用。
c、阳台防攀爬、邻里之间防攀爬等。
通过两天紧张系统的学习，房地产设计与成本管理是企业管理方面的学问，是值得研究和探讨的，在激励地市场竞争中，要想我们的企业立足于不败之地，必须加强设计与成本管理，尤其是新楼盘的开发要注重项目前期规划工作，要做好成本管理核算，把有限的资金投入到火热的开发之中去，树立品牌，向标杆企业学习，要大胆地向成本管理要盈利、要效益。
篇3：房地产信托基金保证制度设计的探索
我国信托业与房地产金融有着不解之缘。《信托法》实施以来,在信托公司发行的信托计划中房地产项目始终占有较大比重。尤其是国家加强房地产信贷监管政策出台后,房地产信托逐渐成为房地产企业融资的重要渠道,也成为信托公司的主要信托业务之一。但是,要看到,在房地产金融市场上,房地产信托相比之下只是刚刚起步。为有效服务于房地产业发展的需求,房地产信托应当在发展之初就建立起科学、系统的风险控制机制,以追求长远、稳健的发展。
目前,在房地产信托业务中,主要面临着四类风险,即房地产自身项目的风险、资金被挪用的风险、信托财产流动性风险以及信托投资单一项目所带来的集中投资风险。防范房地产信托业务中潜在的各种风险,首先,要建立规避风险机制,在源头上控制项目风险。根据监管要求,信托公司办理集合资金信托业务必须对投向项目进行尽职调查。通过尽职调查,发现项目中的潜在风险,对风险进行识别、评估,制订相应的风险防范措施,确定风险与收益的平衡点,剔除掉风险过大的项目。在尽职调查和市场研究的基础上,制订投资策略和投资组合,进行多元化的投资组合,防范集中投资可能产生的风险。
其次,应当建立抑制风险机制,针对不同的投资方式有不同的风险防范措施。股权形式投资的,可以向项目公司派驻管理人员和财务人员,在项目公司的治理结构和内部控制制度上保证派驻的管理人员和财务人员有能力对项目公司的运作进行监控;以贷款方式投资的,以银行监管的方式监管融资方的资金使用。同时,还可以通过聘请专业管理机构来加强房地产项目管理,弥补信托公司在房地产专业化上的不足。
第三,应当建立转移风险机制。目前的房地产信托,受托人负责信托资金决策、运用、管理的全过程,也由其承担全部风险。而引入其他专业机构,通过多方主体的参与,则可将某些风险转移给其他主体共同承担。例如,在房地产管理上引入专业的房地产管理机构提供服务,在项目建设上通过购买保险控制项目建设风险等。
最后,应当建立风险分散机制。“不要将鸡蛋放在一个篮子里”是金融市场投资的一个基本原则。分散风险要求一个房地产信托产品应当对投资于不同地区、不同类型的房地产项目进行投资,实现投资多元化、资产结构多样化,以此达到分散投资、分散风险的目的。
就目前我国房地产信托业务的风险特点而言,房地产信托基金是一种理想的风险防范制度设计。通过多方参与、长期投资及实现规模经济等机制,可以做到分散化投资,避免投资过度集中。信托公司作为受托人,银行作为托管人,专业的房地产管理机构作为投资管理人,中介机构提供评估、审计、法律等各方面专业服务,各机构各司其职,又相互制约,将各主体的专业能力聚集起来,更好地防范了房地产信托所面临的项目风险、市场风险和信用风险。
必须指出,服务于房地产这个高风险行业的房地产信托,无论我们把它看成一个金融产品、一套金融工具还是金融法律制度体系,其本身就是一个纯粹的风险管理性业务。在房地产信托的发展过程中应当正确认识房地产信托的风险问题。一方面,风险是必然存在的,不能怀有任何侥幸心理;另一方面,风险是可控的,不能因风险而怯步不前。信托公司除了应加强风险控制以外,应当做好与投资者的沟通和信息披露工作,建立完备的信息披露机制,客观地揭示投资风险,引导投资者树立正确的投资意识,使房地产信托这个重要的社会公众金融投资工具规范、稳健地发展。