地产设计服务：销售部

　　地产的设计部除了本身的技术工作外，主要工作在配合项目各部门的工作：项目开始时销售部讨论产品，施工前与前期合作报建，招标阶段与成本部门配合，施工阶段辅助工程部，交付及使用阶段配合客服和物业；

　　先说说跟销售部门的纠结之处，设计与销售最易出现矛盾的地方有两处:

　　情况一：当开盘后销售情况不好时，销售找原因一般就是：市场不好，价格偏高，设计产品不符合市场需求；设计产品不符合市场需求，这一点，第一否定了前面的设计工作，第二整个设计变更要重新走一遍流程；当然设计会说产品是前期经过销售部门认可的，但请记住这时不要跟销售部门拼口才，项目顺利推进是第一位的；

　　情况二：当项目销售顺利，交付顺利，陆续出现了业主投诉，使用不便利，跟销售承诺不符之类的，归结到最后就变成：设计考虑不周全；由于销售人员变动较为频繁，加上卖房子对缺点避重就轻，甚至不说，都是比较常见的情况。设计应对的最好方式，是前期提交正式会签的《风险点提示》。

　　再说说跟销售部门的配合工作内容：

　　1.售楼处/样板间选址及设计；

　　项目启动的一项重要工作就是售楼处与样板间的建设；设计需要明确的主要问题：（最好是设计部门先有一个自己的构想作为靶子，根据需求部门的要求作调整；销售部门可能有丰富的想法，但需要设计来进行引导落地）

　　问题一：临时建筑or永久建筑or租网点？

　　临建：工期短，便捷，浪费，存在售楼处二次建设；

　　永久建筑：设计施工工期长，违章建筑，节省成本；

　　租网点：展示条件受限，存在装修浪费，存在售楼处二次建设；

　　问题二：售楼处与样板间分开建设or一体建设？

　　分开建设：工期短，景观空间足，费用稍高；

　　一体建设：工期长，展示便利；

　　问题三：景观、硬装、软装的建设标准，单价及总价？

　　成本标准对应空间的档次，尤其是景观展示的范围多大，是否包含地块外部的区域，都需要销售部门提出需求；

　　问题四：销售动线及售楼处内部动线？

　　按售楼处一般功能布局形成初稿，与销售部门短时间内反复讨论三到五次一般能形成满意的动线；讨论修改工作最好由设计部自己完成，不要过于依赖设计院，意向完成后交给设计单位深化；

　　问题五：销售办公室、项目办公室与售楼区域的关系？

　　一般售楼处的布置以销售总为主，办公区域以项目总为主，也是讨论确定吧。

　　问题六：样板间户型的个数、样式、装修标准（毛坯交付or精装交付）、风格；

　　问题七：内外展示空白面的需求；（广告公司二次包装预留）；

　　2.销售模型制作；

　　模型类型：区位模型、楼盘模型、单体放大模型、户型放大模型；

　　需设计部提供的文件：1.规划总图及建筑单体图纸CAD；2.景观总图CAD及概念图；3.预留模型位置尺寸；4.外立面色卡；

　　重点：车库出入口、设备用房等居住不利因素

　　3.户型单页设计；（重点审查）

　　户型单页需设计单位和设计部分别核查，确保准确性；

　　一般在单体规划报审阶段完成，其准确度不可能保证100%；可能出现一些对客户不利的变化，如门开启方向，凸窗的形式结构等，可能会出现客户拿户型单页来维权（即使单页上写明以最终施工图为准，也不能避免完全客户群体维权事件发生）。前期比较好的处理方式：

　　一是及时更新户型单页，施工图审查完成后，销售之前更新户型图（消防图纸审查实际较晚，出现变化及时通知销售部门，并书面会签处理意见）；

　　二是尽量避免户型在施工图审查阶段出现不利变化，这点需要先跟项目内部及时沟通，比如户门，客户对内开门有较强的排斥心理，但外开门会加大公摊，需要销售部门共同决策，最好不要用对不占公摊面积，但公共交通有影响的外开门去审图办碰运气；（干一线工作一定要避免经验主义，上个项目好钻的政府空子，今天这个项目未必好用，客户维权意识在不断提高，政府部门的严格程度也在不断提高）

　　三突出户型改造的单页,一定要注明改造前后的功能及布局,不能仅体现改造完成后的状态;如阳台改书房,与起居室合并等;

　　4.销售百问；

　　销售部门提供样板，设计部门填写相关内容，项目公司各部门会签；

　　易出问题的地方在赠送属于业主共同所有的区域，如公共绿地当私家庭院，公共阳台走廊送给临近业主等，及后期允许业主搭建改造的地方，都是可能变成其它未得利益业主维权时的把柄；对于项目公司而言，因此增加了溢价收益，同时也要承担对应的后果，需权衡；

　　5.合同附图

　　同样是销售部门提供样板，一般分为楼栋/户型位置图（必配），户型图（选配）；提供模板的好处是：设计部了解销售部门想表达给客户的信息量。合同附图是具备法律效益的正式文件，如果图纸与交付时出现微小差距，客户也可以通过法律途径解决；我们项目后期取消了户型图，仅付位置图，如果要附户型图第一需要销售]部门提前至少两周通知我们，预留足够的出图及审查时间；第二要写明“以施工图纸为准”“仅示意功能布局，建筑结构外装饰等不在本图范围”等免责声明；

　　6.车位销售图：

　　车位编号最好由设计部门完成，对后期的校核及调整均能较好的控制；我曾经因为工作繁忙，把车位编号工作推给了销售部门，最后校核、画线施工复审都花了更长的时间；

　　（小贴士：天正建筑里有个命令“递增数字”，可自动标顺延点出1.2.3.4....，不用一个个改，很是方便）

　　7.风险点提示；（重点审查）

　　这个在万科叫“阳光宣言”，印成一个小手册，把各种可能影响客户的不利点全部写上，发给客户（大概也是多年血泪教训积累出来的）；我们公司是一个固定模板的ppt文件，主要内容是：周边道路影响，设备用房的位置（震动）、车库出入口及风井位置（噪音），与标准层不同的户型区别（如一二层受门厅影响、腰线层、顶层等有变化的地方）；要全面要正式；

　　8.交付两书；

　　交付时用的客户使用说明书，各地会有标准的模板，含建筑结构设备等基本设计信息，可设计填写相关内容，由设计单位签字盖章确认无误；

篇2：房地产公司设计部经理岗位描述

　　房地产公司设计部经理岗位描述

　　1、职务名称：设计部经理

　　2、直接上级：工程管理中心副总经理

　　3、直接下属：设计师

　　4、本职工作：负责公司总体规划设计工作

　　5、直接责任：

　　*向工程中心副总经理负责，完成上级领导下达的各项设计任务。

　　*协助公司做好工程项目的投资策划，可行性分析工作，上报有关领导部门审核、批准。

　　*做好已决定开发工程的总体规划设计工作，提供"五图一书"，进行设计报建工作;

　　*做好单体工程的建筑、结构、水、电、装修、园林绿化工程等作业施工工图纸的设计工作，尽量节约工程投资。保证图纸的完整性和经济性，保证各专业图纸准时提供给施工单位，不影响施工进度。

　　*及时参加图纸会审工作。

　　*协助工程部做好钢盘隐蔽工程及其他施工现场跟进服务工作。

　　*做好必要的公关协调工作，做好相关设计部门的配合工作，力保设计工作顺利进展。

　　*做好营销策划部、售楼部、人事行政部办公室、物业管理服务公司的各项横向配合工作。

　　*参与本部的人员的招聘及不称职人员的辞退工作。

　　*完成上级领导安排的各项临时工作。

篇3：房地产公司设计部职能（五）

　　房地产公司设计部职能(五)

　　1、向工程管理中心负责。

　　2、参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作。对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。

　　3、参与做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制、估测工作。

　　4、负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作。密切与预算造价部配合。

　　5、收集房地产、楼宇的市场调研成果，销售策划等部门反馈资料，做好与相应部门的交流工作。

　　6、组织本部门人员承担一个土建设计室的完整图纸生产工作。做好与总工室的工作配合和设计挂靠单位的衔接工作。

　　7、负责设计室对工地的服务、跟踪工作，参与图纸会审工作。

　　8、与设计合作公司的交流、配合工作。

　　9、完成其他工作。