1.交付准备:首先房屋工程必须验收合格,取得建设主管部门的质量验收备案表和房产部门的房屋施工测量面积表,检查与业主签订买卖契约时的双方义务履行情况,房屋本身质量验收,小区配套、绿化、景观、道路是否达到销售合同要求,业主房款支付、按揭办理是否全部到帐。
(1)按销售合同规定交付时间前(不低于20天时间),公司内部先进行内部交验,由工程项目部牵头,组织施工承包商,将工程实物交付给物业管理公司,销售部门参加把关,内部验收是销售部与物管公司是代表业主验收的前奏,也是房屋交付的一个重要环节,对屋面、www.pmceo.com厨卫、门窗等重要部位、部件,对水、电、气、弱电系统、智能系统进行全面的检测,验收合格通过后,施工承包商将钥匙移交物管公司保管,对发现质量和使用功能问题的房屋,责成施工承包商在规定时间(不影响正式交付业主的时间)内必须整改达到交付标准要求。
(2)软件资料准备:销售部在查阅销售合同双方履约情况后,在交付日前七至十天内发"交房通知书"书面送达业主,交房通知书署明交付时间、地点、交付程序,业主需携带证件资料,业主需支付的入住费用,合同上还需履行的义务等(详见"交房通知书"样稿)并署明业主不在规定的时间内来收房的责任承担。同时销售部准备"入住通知书"、"质量保证书"、"住宅使用说明书"(此两书由工程项目部配合准备)。物业公司准备"业主公约"、"业主装修须知"和物业管理服务收费要求(此收费在"交房通知书"中署明)
2.房屋交付
房屋交付在"交房通知书"约定的时间里,在一定的场合,可以是售楼处、物管中心、小区会所中进行;现场安排好业主交付的流程,销售部门和物管公司在每一个环节上安排好工作人员。基本程序是:销售通知书和合同、证件,先查验证件,房款或按揭款到位--缴纳入住费用--现场验房(重点是防水、门窗、卫生间、屋顶、电气、可视对讲等)对有问题的记录并预收钥匙给物管公司返修--发入住通知书--签《业主公约》及装修须知--预交半年物管费,交室内装修保证金--发钥匙(返修的物管公司收壹把钥匙--办理特殊的服务(委托代办两证,委托装修业务等)。
房屋交付由公司交付领导小组领导,工作人员由销售部、工程项目部、施工承包商、物管公司组成,全过程体现细致的服务,统一交接服务用语,质量验收有设定好的程序,对卫生防水要在24h前蓄水,排水管口现场灌注让业主验收电、气、智能,业主当场正式验收,并介绍使用及计量的办法,每户做好验收记录,双方签字,切忌冷冰冰的"一手交钱一手交钥匙"的交接方式,遇到问题及时记录提出整改办法,解决不了的汇报公司交付领导小组,不断吸收好的交付办法,采用人性化的交付服务。
篇2：新旧物业管理交接难点及对策
新旧物业管理交接难点及对策
随着物业管理的市场化推进，小区业主大会、业主委员会的逐渐成立，在我国，特别是北京、上海、深圳等大城市，部分商业住宅的前期物业管理合同年限到期，开发公司委派的前期物业公司按照合同应退出小区，由业委会选举的新物业进驻小区，进入了新老物业的交接阶段。在交接过程中，由于前期遗留问题、物业欠费问题、业主委员会的操作问题等使物业新旧交接过程中发生了不少纠纷，出现了旧物业不走、新物业进不来的局面。
如何能够更好的解决这些问题，不仅关系到物业管理公司的利益，物业管理行业的规范发展，还涉及到小区居民的稳定生活和社区、社会的稳定。新旧物业交接的难点和对策，需要我们物业管理行业和各界人士的关注。
一、新旧物业管理交接难的三大体现
在物业管理实践中，业主委员会通过正常的招投标，希望新物业管理公司进驻小区，在进驻过程中，新的物业管理公司感到交接工作存在很多的问题，阻碍了以后物业管理正常的开展，主要体现在以下三点：
1、小区相关设施如物业管理用房、公共设施等移交难。
按照《物业管理条例》规定，物业管理用房等房产的所有权属于业主，但由于在房地产开发建设和登记产权时，大部分登记的是开发建设单位，而目前又没有法规规定这部分产权如何移交给业主。如物业管理用房，即使旧物业管理公司同意移交，但在接管初期，旧物业管理公司对物业管理用房进行过装修，投入了一部分的费用，需要旧的物业管理公司、新的物业管理公司、业主委员会进行协商，增加了新旧物业交接的难度。
2、物业资料移交难。
按照《物业管理条例》第二十九条，建设单位应当向物业管理公司移交以下资料:
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
(三)物业质量保修文件和物业使用等技术资料。
(四)物业管理所必须的其他资料。
要求物业管理企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
虽然《物业管理条例》上对交接的内容有规定，但是比较笼统，不能充分的将日后新物业管理公司顺利开展公司所需要的资料(如财产记录、设备情况和客户资料等)涵盖在内。另外，由于大部分前期物业管理公司都是由开发商选聘的或者自己组建的物业管理公司，开发商不按规定向物业管理公司移交相关资料，旧物业管理公司也就无法在新旧物业交接中提交完整的资料。
若没有设备竣工图等重要的原始资料，新物业管理公司则无法在小区内顺利开展物业管理工作。如某新物业管理公司在入驻小区后，不少业主反映下水管道堵塞，新公司请来专业疏通人员检查后发现，整个小区要进行大的疏通，但由于物业管理公司在交接时没有将下水管道的图纸移交过来，这样疏通工作也不能开展，影响了业主的正常生活。
3、物业管理费支出、欠费问题处理难。
由于物业管理合同的特殊性，体现在物业合同主体和标的的特殊性，当业主委员会代表业主和物业管理公司签订了合同，这样物业管理公司所提供的服务是面向所有业主，而各业主的服务要求和判断服务质量的标准又不一样，这样造成某些业主对物业服务的不满，通过拒绝交纳物业管理费来抗议，而开发商的遗留问题难以解决，又加剧了物业管理公司和业主之间的矛盾。这样在旧物业退出小区时，业主所欠的物业管理费则成为一个阻碍交接成功的难题。
(1)物业管理费账目管理杂乱。旧物业不能详细公布业主交费情况，而一些物业管理中的费用该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支出进行监管，比较混乱，在新物业交接时，各管理项目费用理不清，不能顺利接管。
(2)代收费用的差额问题。如很多老小区，在初始阶段没有一户一表，旧物业管理公司义务为居民代收水电费，出现的差额费往往由物业管理公司承担，这样在交接时，对于差额部分如何来妥善解决，原有物业管理公司的权益又如何来保护，解决不好这些问题，新旧物业交接时就容易产生纠纷。
(3)物业管理费欠交。现在，物业管理公司的物业费收缴率不高，好一点的公司到90% ，而很多的是维护在70% ，一些老小区还不到40% 。这样，新旧物业交接时物业费的纠纷就成为了一个很大的障碍。旧物业管理公司在物业费的问题没有解决前，让其退出是很难的。
(4)其他费用，如前期停车费、一些经营收益的问题也影响了新旧物业交接的顺利开展。
二、解决新旧物业交接纠纷的对策
面对业主对自主选择物业管理公司的权利主张，而业主委员会在选择物业管理公司后，发生了诸多的物业管理交接纠纷，如何规避纠纷，顺利实施此项物业管理市场化行为，需要从政府、企业、业主委员会三个角度来开展工作。
1、加强政府的监督机制，特别是物业管理费的使用监督机制，为日后的旧物业的退出和新物业的进入打下基础，减少有争议和矛盾的问题。
不仅要有工商和税务的一般监督管理，还需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技术力量和法律、规章的强有力的支持，加大物业监管机制，把这个社会化的问题通过一个良性的管理循环来控制和监督，提供一个公平的竞争环境。政府的规则可以说是影响到整个市场的游戏规则，政府的相关政策能够与市场问题同步，而不是滞后，物业管理公司能够在遇到问题后有法可依、有法可行。
2、加强企业团队建设和规避风险的意识。企业要意识到在市场化竞争中不能盲目的市场拓展，结合行业的现状，进行充分的调研和分析，再采取相应的经济行为。而且对经济行为的可操作性细节考虑得要多，物业管理行业并不是一个低风险的行业，特别是在现在这个竞争不规范、规则不完整、没有游戏规则可依的情况下，存在很大的经营风险。
3、提高业委会成员的专业能力。可聘请物业管理专家和法律顾问来操盘此事，从业委会的备案、招投标过程、新旧物业的接管程序上有一个符合法规、业主需求的过程规划。
三、成功案例
某小区业主对现有物业管理公司的物业管理不满意，希望通过合法的途径来改选物业管理公司，下面是小区业主的一系列做法，最终成功的改选了物业管理企业，而且原有的物业管理公司也收回了业主所欠的费用，移交了全部的相关物业管理资料，三方达成了共赢。
1、就是按照法规合法成立业主委员会，完善了组织机构。从20**年9月起，小区居民开始认真筹备成立业主委员会。从候选人报名中确定人选作为业主委员会成员，特聘全职秘书。业委会成立了专门的财务组、督察组、宣传组，邀请有专业背景的热心人士参与。
2、业主委员会成员认真开展各项工作。与业主通过互连网讨论《业主公约》、《业主大会议事规则》，制定业主委员会全年工作计划。学习相关的物业条例，吃透各种法律条文，研究物业管理条例。
3、公开招标选择物业管理公司。业主委员会聘请专业审计公司做财务统计，与新物业签订协议时，居民中的法律界人士为各项条款把关。对初选的六家公司集中投票，对他们所管理的物业管理项目进行逐个考察，采用邀请招标的方式，招聘过程透明，选择了新的物业管理公司
4、业主与旧物业管理公司、开发商良好的沟通。在新旧物业的交接中，没有出现业主与物业正面冲突的情况，在业主委员会的宣传下，业主交纳了所欠旧物业管理公司的费用。在此过程中，业主委员会取得了开发商的支持，成功的实现了新旧物业的交替。
参考书目:
1、物业管理政策法规汇编，中国物业管理协会，20**.12
2、梁柱，《物业管理进出现象分析》，《中国物业管理》杂志，20**.5
来源:《中国物业管理》20**年(增刊1)发布日期:20**-11-10作者:杨宣轶
篇3：物业接管交接工作流程
物业接管交接工作流程
物业的交接是物业管理机构对物业实际管理的开始(对于狭义物业管理而言)。常见的物业交接有两种类型:其一是新建物业的接管，其二是物业使用过程中接管。
(一)资料的交接
资料的交接主要包括以下一些内容:
1.物业规划图；
2.竣工图(包括总平面、单体竣工图)；
3.建筑施工图；
4.工程验收的各种签证、记录、证明；
5.房地产权属关系的有关资料；
6.机电设备使用说明书；
7.消防系统验收证明；
8.公共设施检查验收证明；
9.用水、用电、用气指标批文；
10.水、电、气表校验报告；
11.有关工程项目的其他重要技术决定和文件。
上述资料，主要来自房地产开发企业，监理部门。此外，对于物业使用过程中接管的项目，其资料来源应为委托人(如业主管理委员会)。
(二)物业接管验收
物业接管验收不同于竣工验收，它是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。一般来说物业接管验收包括以下内容:
1.主体结构验收。地基沉降不应超过国标规定的变形值，不得引起上部结构的开裂
或毗邻房屋的破坏；主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定；外墙不得渗水。
2.屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通，无积水、不渗漏；楼地面与基层的粘结应牢固，不空鼓且整体平整，无裂缝、脱皮和起砂现象；卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不得出现倒水及渗漏现象。
3.装修。应保证各装修部位或构件既美观大方又满足使用要求，不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵，油漆色泽不一，墙皮脱落等现象。
4.电气。电气线路应安装平直、牢固，过墙有导管；照明器具必须安装牢固，接触良好；电梯等设备应运转正常且噪声震动不得超过规定；此外各类记录及图纸资料应齐全。
5.水卫、消防、采暖、燃气。上、下水管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴，漏、跑、冒现象；消防设施应符合国家规定，并有消防部门检验合格证；采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，没有缺陷，并有专门的检验合格证；燃气管道应无泄漏。此外，各种仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确。
6.附属工程及其他。室外道路、排水系统等的标高、坡度等因素都应符合设计规定；相应的市政、公建配套工程与服务设施应达到质量和使用功能的要求。
(三)核实原始资料
在现场验收检查的同时，应核实原始资料，逐项查明，发现有与实际不相符之处，应及时做出记录，并经双方共同签字存档。
(四)用户情况调查
用户是物业管理机构的服务对象，物业管理企业在交接物业时，应及时准确地了解用户的特征、家庭特点、产权情况、经营情况、业务范围等等一些问题，以便顺利地开展物业管理，并有针对性地提供一系列综合服务项目。
(五)建立档案
物业管理中的资料档案，是便于物业管理企业日后管理的一项重要工作。管理过程中，应将资料分类、装订成册，或存入电脑随时调用。资料档案的内容主要有:
1.物业开发可行性研究报告；
2.物业开发建设时的有关图纸、记录等资料；
3.物业管理方案及物业管理招标投标时的有关资料；
4.历年物业管理工作报告和财务报告；
5.房地产权属关系的有关资料；
6.物业用户的有关资料。
二、用户人伙
(一)入伙程序
用户入伙是物业管理机构与用户的首次接触。物业管理企业应认真对待每一个环节，以保证物业管理工作有一个良好的开端。一般来说，物业管理中的用户入伙应遵循以下程序，
1.用户接待。用户携带与房地产发展商共同签署的购房合同以及产权证(或租赁合同)、身份证到物业管理机构办理入伙手续。
2.发放资料及钥匙。物业管理机构查验用户的上述各种文件齐全后，即可发放以下资料及钥匙。
(l)“用户入住验收表”；
(2)“住户须知”或“用户手册”及“使用说明书”；
(3)“物业管理公约”；
(4)“装修申请表”；
(5)其他宣传资料和规定。
3.用户验收。用户可按“用户入住验收表”所列的各项内容查验拟入住物业的结构部件、水电设备以及水、电、气表，并应尽快填写表格，以便有任何问题时及早处理。
4·收回表格存档。
5.搬迁入伙(进户)。用户搬迁入伙的管理较为重要。由于一栋(一组)物业中用户较多，其家具、设备更是多种多样，搬迁过程的人员、车辆亦来往不断，这样必然对物业及物业区域内的安全、环境卫生、交通等问题造成一定影响。因此，物业管理机构应调整好用户
的入伙时间，并加强安全及交通的管理，保护好各种易受搬迁影响的公共设施。此外，物业管理机构应发挥其良好的服务功能，自行组织或替用户联系搬迁公司，以解决用户的后顾之忧。
(二)“用户手册”的内容
“用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定及服务的说明书。它详尽全面地反映出用户应遵守的管理规定，同时也将物业管理机构所能提供的服务项目告知用户。此外，有些物业管理机构还将国家及地方政府的有关规定和物业公约收录于手册之中，以起到更广泛的宣传作用。“用户手册”一般包含以下内容:
1.物业梗概；
2.物业管理人员的分工；
3.业主委员会的组成及作用；
4.如何投诉并提出建议；
5.管理费缴纳办法；
6.装修管理规定；
7.入伙事宜；
8.环境卫生管理规定；
9.治安消防管理规定；
10.交通管理规定；
11.水、电、气使用管理规定；
12.物业用途限制；
13.电视接收管理规定；
14.公共设施管理规定；
15.文化娱乐设施管理规定；
16.豢养宠物的有关规定；
17.空调安装的有关规定；
18.噪音限制；
19.多种经营与服务的内容；
20.电梯使用管理规定；
21.常用电话号码。
“手册”中一般还包含因用户违反规定，而制定的惩罚措施。用户在领取手册时及在物业使用过程中，物业管理机构应详细耐心地宣传“手册”内容，以便使用户了解并自觉遵守各项管理规定。
三、装修管理
在物业正式使用前，用户往往要求进行物业的二次装修，以提交居住质量和使用功能。在进行装修之前，用户应向物业管理公司进行申请登记，以便确保整个装修工程在规定范围内，并保护毗邻房产、结构安全、公共设施、卫生环境等。
物业管理机构应根据所管理物业的实际情况，明确制订装修管理规定，以便用户及装修人员共同遵守。例如，对于住宅小区物业，物业管理机构必须按国家有关二次装修管理的法规规定以及小区管理公约，确定装修管理规定及装修有关细则。而物业管理者在此不仅根据全体业主委托进行符合小区广大业主利益的装修管理，同时还兼有国家有关法规及规定的落实和监督义务。其最终目的仍然是保证小区广大用户的居住安全及公众居住要求。
装修管理一般包括两部分，其一为装修申报与审批管理，其二为装修施工管理。
(一)装修申报与审批管理
1.装修申报。用户在入伙过程中，已收到物业管理机构发出的“装修申请及审批表”标准表格，用户在装修施工前，应认真填写表格并报物业管理机构审批。只有在物业管理机构对装修内容的审批完成之后，用户才能动工装修。
2.装修审批。物业管理机构应详细审查装修申请表中的装修内容，并应达到以下条件方可予以批准。
(l)不影响整体结构；
(2) 楼层应考虑楼板承载力；
(3)装修材料应符合防火的有关规定；
(4)不影响毗邻房屋的安全使用。
应注意的是，有些装修内容涉及到房屋结构的变动及造成住用的不安全(如私装煤气设备)，管理机构应依据国家有关规定，替业主代办报批手续(向有关管理部门)。
(二)装修施工管理
1.在“装修申请表”上签署意见，签字盖章，交还用户，准予动工。
2.收取申请人一定数额的装修施工押金，以保证房屋及设备的安全(一般为装修总价款的1%~2%)。
3.施工垃圾不得随便抛弃，应运到指定地点。
4.应按装修施工时间施工，不得以噪声扰民。
5.施工时，物业管理机构的专业人员应指导用户接电、接水，并随时检查装修施工的消防措施。
6.施工结束后，用户未造成公共财物的损坏并清运完施工垃圾，物业管理机构可退还押金。