房地产培训学习--价格定位分析概述
在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是根据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价较好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。
一、认识房地产价格的真实面目
房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是：首先都是价格，都用货币表示；其次是都有波动，受供求等因素的影响；第三，按质论价；优质高价，劣质低价。而房地产价格与一般物价相比，更表现出房地产价格不同的特征：
第一，房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金（房地产价格VS租金＝本金VS利息）。
其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作为一种投资去购买商品房，用于保值、升值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。
第二，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。
第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，这个地区并非固定不变的，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。
第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于一般物品。没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件，供求状况而接受不同的价格。
房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目（略）。
二、制定房地产价格合理的定价目标
首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目标。不少开发商往往会将价格尽量定高以获取高额利润，这在90年代初卖方市场下，可能是行得通的。如今在市场日益成熟的情况下，价格的高企只是开发商一厢情愿而已。事实上，追求最大利润并不等于定高价格，而是追求企业长期目标的最大利润，高价带来的高额利润只是短期的，逐渐会受到消费者的不满而拒绝购买，反而让竞争者争得市场。以低价入市争取顾客，拥有消费者，才能给企业带来长远的利润。
房地产价格始终是购房者、开发商以及竞争同行最敏感的问题。当同地区有多个楼盘参与销售竞争时，在楼盘素质相近的情况下，价格较低者往往能取得良好的销售成绩。在定价之前，作为开发商应仔细研究同区竞争对手的定价和有关楼宇设计、施工质量、建筑材料、销售手段等方面资料，以制定具有竞争力的价格。一般可以同地区同类房屋市场占有率最高的楼盘价格为基础价格，考虑自身位置、设计、技术水平、配套设施等不可或缺的因素，或以高或低于竞争者的价格出售，如高于基础价格，必须具备超过竞争者的有利条件，使顾客愿意支付较高的价格。
以取得最大利润作为定价目标，是个抽象的数字，是大前提。如果要将目标具体化，也可将投资利润率作为定价目标。即在总体投资基础上加上事先确定的投资利润率，计算出售楼的价格。但是投资利润率为多少才合理呢？在房地产热火朝天的90年代初，房地产市场的投资收益率可高达40％。当市场趋于成熟和规范以后，房地产的平均利润仍可能高于社会平均利润，以高风险、高回报为特征的房地产平均利润将可在10％到20％之间。
三、房地产价格的合理定位
现房地产定价通用的定价方法有成本导向法和需求导向法。
成本导向，顾名思义是以总成本为中心来制定价格。
即：价格＝成本＋利润＋税金（其中利润可用销售利润率计算也可用投资利润率计算）
成本导向法紧紧围绕着开发商的利润目标，有利于最大限度地控制成本，而目标利润也可根据目前房地产业平均利润率，视自己项目的规模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润，这种方法无疑是比较简便。但由于开发商取得地块的途径不同，经营管理水平不同，同等楼宇成本的差异也比较大，如果仅以自己的目标成本加目标利润制定价格，这个价格未免是一厢情愿，市场是不管你成本，不管你利润的，市场能接受的价格才是合理的价格，只有接受你的价格你的房子才能卖出去。况且如果市场能接受的价格高于原来目标成本加目标利润制定的价格，使你能多赚钱，那么何乐而不为呢？
归根到底，与许多产品一样，房地产价格主要是取决于市场供求关系。以需求导向法定价是目前较多开发商使用的较科学合理的方法。
需求导向定价法
需求导向定价法是依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。是根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务等条件来影响消费者的购买行动。根据不同地区的房地产市场、不同的时间、不同地点离市区中心远近程度、繁华程度、交通条件等适当定下不同价钱。
要根据市场的供求关系定价，便要了解房地产所处的环境中各种因素是怎样影响供求关系，从而影响定价，熟练分析了这些因素对合理定价取得最大利润很有帮助。
在这些因素里当然以供求关系为主要影响因素。供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他一切因素要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。
供求关系因素:房地产的价格一般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。房地产的供求状况可分为如下4种类型：
1）全国房地产总的供求状况；
2）本地区房地产的供求状况；
3）全国本类房地产的供求状况；
4）本地区本类房地产的供求状况。
还有影响房地产价格的其他因素：
经济因素：包含物价、土地价格、利率、货币供应量、经济增长率等内容。物价和土地价格上涨会造成价格上涨，房地产原料上涨，商品房价格也会上涨。银行利率提高会减少买方市场，利率降低刺激购房。货币供应量增加时，其代表的土地价格相对减少，即提高价格。经济增长使购买力加强，房地产价格上涨。
社会因素：人口因素的影响表现为人口增长率或人口集中地区，对房地产的需求增加，房价自然提高；家庭结构可影响购房目的、购买力；福利性实物分房的停止，住房公积金贷款、微利房的推出等均能提高购房需求。
行政及法律因素：比如产业政策和产业结构直接影响经济发展，失业率高房子当然很难卖掉。
自身因素：所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状况的因素。这些因素如下：
1、位置：
房地产价格与位置优劣成正相关。一般来说，商业房地产的位置优劣，主要看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市场中心的远近。2、地质：地质条件对地价的影响很大，地价与地质条件成正相关。地质条件的好坏决定着建设费用的大小。
3、土地面积：规模大的住宅区，封闭式物业管理，完善的配套设施，大面积的花园总能令消费者对楼盘满意，增进需求。
4、日照朝向、采光、通风、风向等。
5、建筑物的外观：建筑样式、风格和色调。凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感受，价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，价格就低。
6、心理因素：当经济大环境暂时不佳，前景不明朗时，购房者持币观望。随着楼市的逐步成熟，购房者已不再是盲目跟风的一族，而且各种渠道涌进的信息均可提高他们的分析和判断能力。
分析过各种影响因素后，价格的定位是讲究技巧的。具体来说，一般先行设置内部认购时期的价格，目的是摸清楼盘由价格表现的各项条件的市场接受程度。内部认购价可根据成本加成法，并参照附近地区楼盘价，以较低为好。如果市场表现踊跃，可在公开发售时作向上调整，幅度不可太大。如果市场表现冷淡，表明内部认购价格定高了，可以采取提高装修标准，或增加提供优质服务，或送管理费及其他附加费等措施吸引客户，争取公开发售成功。总之应使楼盘开售后，价格只升不跌，给予客户信心，使潜在客户受到刺激，产生购买的欲望。
篇2：产品价格定位策划方案范本
产品价格定位策划方案范本
众所周知，制订产品定价需要考虑的因素很多，包括产品的生产成本、产品定位、消费者的需求、销售渠道、营销费用、同类产品的价格、生产周期、竞争策略等等，因此，产品价格的确定也是一个动态的过程，不可能一蹴而就。
在此，根据对市场的考察、结合企业的实际，对如何科学制订某食品产品的价格进行如下的分析、策划。
一、现有情况的介绍
1、企业和产品介绍：
烟台某食品有限公司是一家以研究、开发、生产、销售于一体的食品企业。
某食品性能、特点介绍；（略）
2、产品生产成本情况：（略）
3、市场上同类产品的零售价格：
根据营销部门对市场的调查，现烟台市各大商场、超市同类产品的零售价格如下（略）
二、制订价格的依据
众所周知，从定价方面看战略规划，最关键的是要考虑到竞争态势、品牌、销售量（或利润目标）和产品生命周期这4个因素。（略）
1、公司经营战略：
鉴于我公司是一家新成立的企业，产品虽然是填补国内外空白的新型高级某食品。前期的设备投资、产品研发费用较大，客观上需要尽快取得利润，收回投资，但因产品和品牌都没有知名度，目前需要跟市场上同类知名品牌的产品争夺市场份额、提高产品和品牌影响力的双重任务。形成批量生产能力后，面临着快速提高产量、扩大市场份额，实现利润最大化的要求。
产品的价格高低不仅直接反映着产品的档次，反映着产品品牌的档次，产品的宣传、销售过程也是企业宣传、品牌宣传的过程，也是企业品牌建立、企业形象建立的过程。因此，制订产品的价格决不能仅仅从价格因素来考虑，而是应该围绕着企业的经营战略、发展目标来考虑。产品价格的制订也应该是一个动态的过程，价格决策的过程是一种持续决策的过程，它要随着市场形势的变化而变化，包括不可预估的情况的发生及不可掌控的变化。新品的上市价格决策不仅是企业产品开发、市场开发重要的环节，也是企业经营中的重要战略决策。
因此，制定产品价格，不仅要根据企业的经营战略来进行产品定位，而且还要综合考虑产品的销售渠道、产品的广告策略，并给今后的原料价格上涨、产品价格下调、优惠促销留出适当的空间。故此，产品的起步价格不宜偏低，而应适当调高一些。
2、产品定位对价格的影响：
我公司生产的某某食品应当如何定位？应当定位为“高级某食品”，产品的卖点是：
1）卖口味：2）卖健康：3）卖功能：4）卖服务；
3、产品竞争因素对价格的影响：
制订产品价格不仅要基于对产品的定位分析，还要考虑竞争对手、同类产品、供应商等诸多因素。在此，我们可以通过基本的行业竞争波特五力模式来进行初步分析如下。
1在和供应商讨价还价方面，因产品的主要原料来自海洋，伴随着人工养殖面积的扩大和产品产量的增长，原料的采购成本也会逐年提高，预计每年采购成本将提高10%左右；
2面对潜在进入者的威胁比较大，产品已经注册，商标和产品工艺技术已经申请专利保护，目前产品尚没有在市场上得到响应，还没有企业关注；伴随着未来产品大规模上市，必将引起国内大型某食品生产企业的关注，因产品生产技术门槛不高，因此，同类仿制品可能会在半年后在国内大批量上市，与我公司争夺市场份额；为此，建议公司围绕着某进行一系列的产品商标注册，例如可以考虑注册等不同的名称，从产品名称上封堵其它同类产品的竞争；
3替代品的威胁比较大，这是该公司面临的最大威胁，目前市场存在很多“该产品”的替代品，如某某产品等都对该产品有着很大的威胁，毕竟消费者已经习惯了使用这些产品，而作为新品的某还没有被消费者认同，市场待开发；对于新产品来说，消费者具有更多的选择权，消费习惯左右消费心理，消费者对产品的讨价还价能力就会很大，因此，明确产品独特的卖点是引导消费热点、吸引消费者的关键因素。
综上所述，为引导消费、激发购买欲望，建议在产品宣传上，以某独有的口味、营养作为产品卖点，在产品介绍、产品包装上进行刻意的宣传、介绍。
4、营销策略对价格的影响
根据产品生命周期规律，我们知道：产品拓展模式可分为产品导入期、成长期、成熟期、衰退期四个不同时期。在商品导入期，由于消费者对商品陌生，必须通过各种促销手段提高商品的市场知名度；另一方面，又因导入期的生产成本和销售成本相对较高，在给产品定价时不得不考虑这个因素，所以，在导入期，营销的重点主要集中在促销和价格方面。
我们建议采取吸脂高价快速渗透策略。一方面通过各种广告宣传扩大产品的
知名度，导入市场，取得较丰厚的利润；另一方面，通过内部资源整合，打造一支高素质的营销团队，以支撑企业快速发展的需要。
三、产品的价格策略
1、经营目标对价格的影响
销售量和市场份额息息相关，销量大则市场份额也大，反之亦然。而在实际运作中，在产品特征不变的前提下，销量和利润是两个互相矛盾的目标，至少在上产品上市初期如此。当企业最求较高的销量，也就是最求较大的市场份额时，往往是应该采取低价进攻的策略。
当企业以改善盈利能力、提高利润率作为自己的战略目标时，往往是采取提高产品价格的策略。增加高端产品在产品结构的比例，或减少低端产品在产品结构中的比例。
2、渠道因素对价格的影响
为适应企业产品走高端市场、以中高端消费群体为目标客户的定位，满足中高端消费群体对高档某食品的需求，填补当前市场高档某食品品种单一、海鲜风味产品缺乏的状况。
我们拟以城市、城镇大中型商场、超市和中高档宾馆、酒店，城市、城镇中高档收入群体、工薪阶层家庭为基本的目标客户群体，展开产品营销、推广。因此，选择的销售渠道是：
公司批发城市经销商商场、超市&nbs
p;居民家庭；
公司批发城市经销商中高档宾馆、酒店；
公司批发大、中型商场、超市居民家庭；
由于销售渠道一般要经过经销商、商场超市两个环节后，才能进入家庭走上餐桌消费。因此，在制定产品价格时必须给经销商、商场超市留出一定的利润空间，使经销商和商场、超市愿意做我公司产品的经销商。
3、产品价格体系的设计
生产成本=固定成本+可变成本；出厂价格=生产成本+税金+期望利润+营销费用；
在制定产品的价格时，我们应该从两个方面进行考虑：一是从成本价到出厂价；
二是从出厂价到零售价。
从企业内部看影响价格体系形www.pmceo.com成的因素有：生产成本、销售费用、其它期间费用和利润4个因素，然而，因为多种原因造成企业往往无法准确计算出生产成本和销售费用。
从企业外部看影响价格体系形成的因素有：出厂价、经销商出货价、分销商出货价和终端零售价4个因素，对这4个因素企业实际也无法控制。
根据上述8个因素的分析，我们绘制产品价格分解图如下（略）
从产品销售渠道各成员分享价格、利润分解图上我们可以看到，除去二级批发商这个环节是我们在做产品渠道布局、策划一开始就必须考虑的问题，否则企业的利润将被渠道成员分享30%，这是我们企业所不能接受的。
4、产品导入期的价格策略：
具体做法如下：
◎以烟台、青岛、大连、北京、上海市场为产品重点导入区域，通过产品宣传和促销活动，引爆销售，引发购买欲望，快速进入大型商场、超市；发展区域代理；兼顾南北两翼的市场推进。
◎销售策略：目标集中策略。
◎宣传策略：
1）以30秒至1分钟时长的电视广告片为手段，辅之相关的报纸、杂志广告和必要的网络宣传、软广告宣传，引导消费。
2）在销售、致富类专业杂志上，推出诚征产品代理商、经销商的招商广告，力争在3至5个月内在全国建立起一级、二级、三级的产品销售渠道。
3）车载广告，车载广告具有受众范围大、时间长、醒目、抢眼、便于记忆，性价比较高等特点，建议在烟台、北京、上海等拟开发区域市场内，选择市区内3至5条主要交通路线，进行车载广告的宣传。
◎营销管控：制订合理、优惠的招商政策和渠道管控制度，吸引经销商加盟。并通过对加盟经销商培训的方式，对代理商、经销商进行管理培训。
◎业绩以市场开发目标为主，盈利目标为辅。
◎期间初步形成现金顾客群和战略客户群。
◎前期销售费用较高，现金流量有效增大，市场快速成长。
5、产品批发零售价格建议方案
假定每个环节按产品总价让出10%的利润空间，则产品的价格就应该是：
产品总价形成路线图是：成本价+出厂差价+经销商批发差价+商场、超市批发差价=产品总价。（设定产品零售价=产品总价）
公司享有部分：出厂价格=税金+企业期望利润+营销费用；
营销部门提成总额控制在产品总价款的6.5%以内，其中：个人业绩提成5%，团队业绩1%，超计划奖励0.5%。
（每逢节假日开展大规模产品促销优惠活动时，企业可以确保产品降价10%至20%时，企业仍有20%以上的利润空间）。
产品出厂价+营销提成=占产品总价的%。
经销商、代理商享受部分：批发差价（占总价款%），其中：
一级经销商（省级代理）按产品总价的%；=出厂价格+营销提成（%）
二级（地市级代理）经销商按产品总价的%；
三级（区县级代理）经销商按产品总价的%；
普通（一般商户）经销商按产品总价的%。
一线、二线城市大型商场、超市享受二级经销商批发差价（%）；
二线、三线城市大中型商场、超市享受三级经销商批发差价（%）；
城市、城镇一般商场、商店、超市按普通经销商批发差价（%）
使所有经销商也能享有17%以上的毛利润。
因为我公司的目标是要通过产品的差异化，填补国内高档某食品空缺的状况，以进入高端市场为目标。因此，我们采用撇脂定价法（也称吸脂定价法）www.pmceo.com和目标定价法相结合的策略：撇脂定价法就是为产品制定一个较高的价格，以期在短期内攫取最大利润为目标，而不是以实现最大的销量为目标。目标定价法：是指根据企业的总成本和估计的总销量来制定价格的一种方法。
在此我们提出产品的具体的价格方案是：
（一）产品批发价格：
根据上述的综合分析，为了满足不同销售渠道、不同客户对产品的需要，将产品划分为四个类别（略）
（二）产品的品质（略）
6、产品价格的管理
为了规范对产品价格的管理，公司对产品价格实行统一价格政策、统一批发价、统一零售价，统一价格管理的政策。
产品销售价格是营销策略中的关键点，授权清晰的定价体系可以及时的满意客户的需求，灵活的应对竞争者的冲击。
首先，应建立定价、调整和折让的规则权限，明确不同级别岗位价格权限、样品、礼品赠送政策制定各级别岗位总体权限。
产品价格管理权限分配表
业务人员在开发客户和渠道的工作中，允许给客户和经销商赠送部分产品样品，但是对赠送的样品必须纳入管理范畴，赠送样品后，要跟踪联系、记载上报客户信息资料，至少应包括客户的姓名、单位名称、地址、联系电话等。限额以内赠品样品的申领，由申领人填表，经部门负责人批准后，到生产部门领取。超过限额的，一律由总经理批准。
篇3：房地产项目价格定位分析概述
房地产项目价格定位分析概述
在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是根据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价较好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。
一、认识房地产价格的真实面目
房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是：首先都是价格，都用货币表示；其次是都有波动，受供求等因素的影响；第三，按质论价；优质高价，劣质低价。而房地产价格与一般物价相比，更表现出房地产价格不同的特征：
第一，房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金（房地产价格VS租金＝本金VS利息）。
其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作为一种投资去购买商品房，用于保值、升值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。
第二，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。
第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，这个地区并非固定不变的，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。
第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于一般物品。没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件，供求状况而接受不同的价格。
房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目（略）。
二、制定房地产价格合理的定价目标
首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目标。不少开发商往往会将价格尽量定高以获取高额利润，这在90年代初卖方市场下，可能是行得通的。如今在市场日益成熟的情况下，价格的高企只是开发商一厢情愿而已。事实上，追求最大利润并不等于定高价格，而是追求企业长期目标的最大利润，高价带来的高额利润只是短期的，逐渐会受到消费者的不满而拒绝购买，反而让竞争者争得市场。以低价入市争取顾客，拥有消费者，才能给企业带来长远的利润。
房地产价格始终是购房者、开发商以及竞争同行最敏感的问题。当同地区有多个楼盘参与销售竞争时，在楼盘素质相近的情况下，价格较低者往往能取得良好的销售成绩。在定价之前，作为开发商应仔细研究同区竞争对手的定价和有关楼宇设计、施工质量、建筑材料、销售手段等方面资料，以制定具有竞争力的价格。一般可以同地区同类房屋市场占有率最高的楼盘价格为基础价格，考虑自身位置、设计、技术水平、配套设施等不可或缺的因素，或以高或低于竞争者的价格出售，如高于基础价格，必须具备超过竞争者的有利条件，使顾客愿意支付较高的价格。
以取得最大利润作为定价目标，是个抽象的数字，是大前提。如果要将目标具体化，也可将投资利润率作为定价目标。即在总体投资基础上加上事先确定的投资利润率，计算出售楼的价格。但是投资利润率为多少才合理呢？在房地产热火朝天的90年代初，房地产市场的投资收益率可高达40％。当市场趋于成熟和规范以后，房地产的平均利润仍可能高于社会平均利润，以高风险、高回报为特征的房地产平均利润将可在10％到20％之间。
三、房地产价格的合理定位
现房地产定价通用的定价方法有成本导向法和需求导向法。
成本导向，顾名思义是以总成本为中心来制定价格。
即：价格＝成本＋利润＋税金（其中利润可用销售利润率计算也可用投资利润率计算）
成本导向法紧紧围绕着开发商的利润目标，有利于最大限度地控制成本，而目标利润也可根据目前房地产业平均利润率，视自己项目的规模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润，这种方法无疑是比较简便。但由于开发商取得地块的途径不同，经营管理水平不同，同等楼宇成本的差异也比较大，如果仅以自己的目标成本加目标利润制定价格，这个价格未免是一厢情愿，市场是不管你成本，不管你利润的，市场能接受的价格才是合理的价格，只有接受你的价格你的房子才能卖出去。况且如果市场能接受的价格高于原来目标成本加目标利润制定的价格，使你能多赚钱，那么何乐而不为呢？
归根到底，与许多产品一样，房地产价格主要是取决于市场供求关系。以需求导向法定价是目前较多开发商使用的较科学合理的方法。
需求导向定价法
需求导向定价法是依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。是根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务等条件来影响消费者的购买行动。根据不同地区的房地产市场、不同的时间、不同地点离市区中心远近程度、繁华程度、交通条件等适当定下不同价钱。
要根据市场的供求关系定价，便要了解房地产所处的环境中各种因素是怎样影响供求关系，从而影响定价，熟练分析了这些因素对合理定价取得最大利润很有帮助。
在这些因素里当然以供求关系为主要影响因素。供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他一切因素要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。
供求关系因素:房地产的价格一般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。房地产的供求状况可分为如下4种类型：
1）全国房地产总的供求状况；
2）本地区房地产的供求状况；
3）全国本类房地产的供求状况；
4）本地区本类房地产的供求状况。
还有影响房地产价格的其他因素：
经济因素：包含物价、土地价格、利率、货币供应量、经济增长率等内容。物价和土地价格上涨会造成价格上涨，房地产原料上涨，商品房价格也会上涨。银行利率提高会减少买方市场，利率降低刺激购房。货币供应量增加时，其代表的土地价格相对减少，即提高价格。经济增长使购买力加强，房地产价格上涨。
社会因素：人口因素的影响表现为人口增长率或人口集中地区，对房地产的需求增加，房价自然提高；家庭结构可影响购房目的、购买力；福利性实物分房的停止，住房公积金贷款、微利房的推出等均能提高购房需求。
行政及法律因素：比如产业政策和产业结构直接影响经济发展，失业率高房子当然很难卖掉。
自身因素：所谓自身条件
，是指那些反映房地产本身的自然物理性状况的因素。这些因素如下：1、位置：房地产价格与位置优劣成正相关。一般来说，商业房地产的位置优劣，主要看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市场中心的远近。
2、地质：地质条件对地价的影响很大，地价与地质条件成正相关。地质条件的好坏决定着建设费用的大小。
3、土地面积：规模大的住宅区，封闭式物业管理，完善的配套设施，大面积的花园总能令消费者对楼盘满意，增进需求。
4、日照朝向、采光、通风、风向等。
5、建筑物的外观：建筑样式、风格和色调。凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感受，价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，价格就低。
6、心理因素：当经济大环境暂时不佳，前景不明朗时，购房者持币观望。随着楼市的逐步成熟，购房者已不再是盲目跟风的一族，而且各种渠道涌进的信息均可提高他们的分析和判断能力。
分析过各种影响因素后，价格的定位是讲究技巧的。具体来说，一般先行设置内部认购时期的价格，目的是摸清楼盘由价格表现的各项条件的市场接受程度。内部认购价可根据成本加成法，并参照附近地区楼盘价，以较低为好。如果市场表现踊跃，可在公开发售时作向上调整，幅度不可太大。如果市场表现冷淡，表明内部认购价格定高了，可以采取提高装修标准，或增加提供优质服务，或送管理费及其他附加费等措施吸引客户，争取公开发售成功。总之应使楼盘开售后，价格只升不跌，给予客户信心，使潜在客户受到刺激，产生购买的欲望。