楼盘销售计划任务的制定与实施
为了使工作开展富有条理与时效控制性，有必要在整个部门中加强计划概念，下列计划被认为是工作正常稳健开展所必不可少的。
（1）项目计划
1、销售计划
均衡本项目供应、市场供给与需求情况，与发展商共同制定项目总体销售期目标及分阶段销售目标，含各期销售面积、单位售价、均价、销售率、房源推量、资金回笼计划及补充应变措施等。
2、推广计划
制定与销售计划挂钩的推广费用、推广节奏、推广费用配比。
3、操作流程
按项目制定常规现场操作流程及工作开展安排，本计划应于开盘前完成和试运作。
4、开盘计划
开盘时间确定、开盘活动筹备。
售楼处设定与布置、示范单位选定与装修、模型、楼书及海报制作。
（2）月度工作计划
1、日常管理计划（管理工作）
由销售部经理制定、提交管理计划，发掘上月管理问题，提出下月管理目标，说明将要采用的有效管理手段。
2、项目月度计划
销售计划
根据总体销售目标、上月销售情况提出下月销售情况预测，并提供现场战术执行意见，下月工作按计划严格实施。
推广计划
根据总体推广计划、下月销售计划提出月度推广修正计划。
资金计划
根据销售目标、销售实现情况制定月度资金回笼计划。
根据工作开展需要，制定下月度办公、推广费用开支计划。
（3）部门建设计划
1、人力资源配置、储备计划
根据阶段性需求向提交人力资源需求及年度综合计划。
2、全员普训计划
制定销售部全体员工一年基本素质、业务能力培训计划，应根据工作发展阶段不同需求，提出合理的部门建设思路，不断充实高素质复合型人才提高部门整体销售能力。
3、梯队干部培养计划
确定部门梯队干部培养计划，确定下属梯队干部人员的人选，合理安排培养方向及具体培养手段。
4、岗位轮换培训
在条件许可的情况下，对人员实行岗位轮换培训。在岗位培训的过程使各成员了解销售的全过程以利工作开展，同时利用发现和培养人才。
篇2：郊区楼盘的平台运作思路
城市早就不是一个场所描述的词语,而是与“农村”地位对等的社会空间符号。在当下中国,“农村”和“城市”是两个主流社会空间,但又是两个非常割裂的空间。它们有各自的生产力以及生产关系,谋食与连系的方式,都大大不同,因此农村人去城市,或者城市人到农村,短时间内都难以适应。
农村世界的生产方式是“自给自足”,虽然“交换”已经渗透了当代乡村,但是每个人都是具体“粮食”的生产者,这种交换关系还是以“物”易“物”的升级,要想获得更多的财富,你得埋下头生产,可以10年不去县城。而凌驾于农村之上的城市世界是不直接生产具体“食物”的,他们是通过“联系”的间接方式,来获得“食物”。所以,农村里的财主,是埋头工作的专业户;而城市里的财主,则是庞大人际网络的控制者。
可能是阴阳调节的规律所致。农村的物质世界是拜自己,但精神世界却是“拜别人”,以获得超越一亩三分地的生命空间(“别人”甚至是超越凡人的鬼神)。城市的物质世界是拜别人(城市人的每一分钱,都是靠索取、剥削等方式获得的),但精神世界却是拜自己,城市人口的精神寄托很多,美食、宠物、宗教、爱好等等,但他们归根结底是信“我教”,以让在交换中解构的价值,最后能回归本真。
这里所谓的“郊区楼盘”,与城市规划的“郊区化运动”非同一意义,虽然它们靠得太近了。后者是指城市人口增加带来的城市地盘扩张,郊区化运动每占领一块菜花地,就改变了这里的土地属性。而前者是讲城市人口主动离开城市,到离城市有一段距离的郊区置业的行为,并不改变土地属性,可能打开窗户,看到的就是菜地。
具体在成都,“郊区化运动”只是几大副中心的建设,而“郊区楼盘”,则是指三环以外,譬如华阳、牧马山、温江、青城山、泥巴沱、龙泉、崇州等小城周围的楼盘。这两种楼盘的购买心态也不一样,购买副中心楼盘者,是想先忍受农村气息,等待城市将其包围,而买“郊区楼盘”的人,要的就是迥异于城市的生活感受,如果城市气息太浓,反而不喜欢。
市场上表面风生水起的“郊区楼盘”,其实埋藏着巨大的危机。现在一些楼盘销售尚可,那是因为置业热潮带来的冲动效应,一旦市场热度降低,回归理性,目前这种“郊区楼盘”的问题,就会统统爆发出来。
运作“郊区楼盘”,首先要弄清楚一个问题:“人们为什么要离开城市,住进那种没有城市气息的农村”?在过去的运作模式里,我们在菜花地以及农村统治的山与水间修建的城市建筑,就开始销售,并将简单的将这种购买行为理解为回归山水自然,但这种理由是十分不可靠的。如前所述,“城市”与“农村”是两个如“鸡圈”与“鸭圈”般不同的世界,其堡垒十分坚固。以前一个农村人想要进入城市世界,第一步就是痛苦的身份洗礼,要么十年寒窗苦读,要么花钱买户口,要么通过招工考试,患得患失搞出人命的都有;现在农村与城市之间虽然不需要身份验证了,但第二步也非常痛苦,那就是意识的洗礼,两个世界迥异的谋食与精神满足的规则,许多人一辈子都没有弄懂,混淆的价值观,在哪一个世界都很痛苦。
很显然,城市人购买“郊区楼盘”,不是为了变成农村人,而是要继续维系其城市人身份与意识。“郊区楼盘”的致命问题就出现了,比身份切换更惨,我们需要解决“空间错位”的问题,城市人生活于农村的这一空间错位问题,难度和解决民工进城的社会问题一样。
寄情山水纵然潇洒,但山水间以“拜他人”的方式谋不到物质满足,以“拜自己”的方式获得不了精神满足,并会堕入黑洞般的寂寞空间。这些问题已经在入住的“郊区楼盘”里表现出来,比如在青城山,依托世界文化遗产得优势,一些楼盘销售十分火爆,业主入住的开始十分新鲜,一家人夏天开车来到小屋,爬了前山爬后山。但只有靠山吃饭的人才真正爱山,城里人爬一次还可以,爬两次就叫累,第三次根本就不上去了。一家人坐在四合院里,望着山,感受空气清凉,觉得这房子卖得真不错。然后就张罗吃饭问题,发现配套严重不足,需要去都江堰,这是问题的第二个阶段。
第三个阶段是忍受配套不足,多去几次后,就发现旅途感受乏善可陈,同伴都是家人那些老面孔,农村人到城市每天都可以交道新的朋友,但城市人不可能和青城山的土著成为真正的朋友。城市里得到的“拜他人”习惯得不到满足,风景看烦了。就觉得每周风尘仆仆跑一次,还不如在城里泡一壶茶。然后细算花二三十万来住个新鲜,不如花钱住旅店。
当“郊区楼盘”热遇到在入住之后的冷潮,这种业态就会受到比较致命的打压。价值就被旅店取代了。
还是回到问题之最开始:“城市人为什么要离开城市?”。可以肯定的是,人往高处走,他不是为了变成农村人(在现代社会,城市始终凌驾于农村之上)。城市人离开城市,原因大致有四个方面;
1、家族尚未完全进化为城市人口的联系,自己进入了城市,当家族里还有人在农村。探亲、过节等行为。
2、获得城市稀缺感受的补充。(1)、气候节令的需求,比如避暑滑雪;(2)、知识的增长,比如旅行、探险;(3)、新的玩乐方式,比如露营、漂流、登山;(4)、生活节奏的调节,比如休闲、泡温泉、呼吸空气等。每一种感受的补充,都有强大的需求和产业链条。
3、异度空间的寻找。城市里很多人因为极度成功或者极度失败失望,对城市产生的厌倦、逃避或者回避心态,出现离开城市的行为。典型的有国外的乡村俱乐部或者郊区的艺术家村庄。
4、商业机会的获得。比如在景区经营商业,农村贩卖粮食,山区修建电站等等。
除开第1和第4的客观要求,让城市人离开城市的主观原因,是在渴求一种对城市生活进行补充的异度空间。城市本身有许多硬件的不足,比如空气、人工化、快节奏、狭小等等,居住者需要另外的空间来进行调节,以弥补城市本身的不足。
由此,我们定论“郊区楼盘”的几个性质:
1、具有弥补城市生活不足的先天条件。山、水、物、风情皆可。
2、非农村,也非传统之城市,介于二者的灰空间,是主城市的补充。
3、综合以上两点,“郊区楼盘”是“农村的形,城市的魂”--外在的东西越“自然”越好,而内在的生活规则,则是要城市化的。
而反观过往的郊区楼盘开发,无论是天下青城,还是芙蓉古城,恰恰走了相反的路线--城市的形,农村的魂。居住者获得的是很城市的建筑规划空间,无论景观、道路、立面、户型等等,都很城市化,这姑且不去计较,大环境往往能一俊遮百丑;但是楼盘里面的生活规则,则是非常农村的,配套非常不健全,缺乏网状的关系链条,居住感受如同在孤岛。
如果这个问题得不到真正的解决,那么刚刚兴趣的“郊区楼盘”市场份额,必将受到私家车普及带来的自驾游,以及结伴、参团等成熟的旅游业冲击。经过第一轮置业冲动以后,消费者深知,固定到一个地方置业的投入产出比,势必没有按照心意走四方划算。世界文化遗产的青城山尚且如此,那么龙泉、双流、郫县、新都、崇州更难逃此命。
所以,运作郊区楼盘,开发商必须明了以下几点:
1、“郊区楼盘”不是在郊区建一个楼盘。而是要建设异度的城市空间,城市外的城市空间,请先确定你的空间属性。
2、尽量的开放,而非封闭。城市楼盘,回家就是休息,营造自我的小空间;郊区楼盘,回家就是玩耍,必须开放社区,甚至将住宅成为景点的一部分,以让人们能够更多的接触以及创造更多的游玩方式。
3、将城市生活的习惯要移植过去。购物、家政等等都是浅层次的要求,要有“夜生活”,一个习惯夜生活的城市人,是难得在九点钟就爬上床的。
4、重视群体性。如果不在开发过程中去调度群体性需求,购房者在入驻以后靠自己的微薄力量,更难调动群体性。
5、忘掉城市楼盘开发,城市里只做开发,只需要重视建筑形态,因为城市楼盘已经有整个城市当作大环境配套。做开发郊区楼盘,只谈别墅和宅院或者山庄等建筑形态,势必败北。
6、将你的楼盘成为大环境的一部分。根据地块所在区域的属性,来审视产业链条。审视清楚以后,你发现你做的有可能不是房地产,而是旅游房地产。
7、最后一点,如果你只考虑了建筑形态,可能你会不明不白的成功,也可能不明不白的失败。
篇3：新楼盘答客问示范
一、地理位置
1、基地所处哪个省市、区县、具体地理位置如何?
答:月安花园地处南京建邺区(河西开发区)江东南路与应天西路(原纬七路)交汇处西侧300米。
2、基地的东西南北与什么相邻?
答:东邻悦达新寓,西侧为新世纪水上乐园,南向正对月安花园B片,北对积善小区地块等级为三类(住宅用地)七级(地块商业价值)地块。地块内有"原生态"树木,并保留小块闭合水体。
3、基地距离市中心、火车站、飞机场等主要地标有多少公里?交通状况如何?
答:小区距市中心约6公里,可以乘41路;距飞机场约35公里,可由环城高速(江东大道)直上机场高速抵达;距南京西站约10公里,可以乘39路;距南京站约15公里,可以乘82路汉中商场再转13路。
4、基地周围主要交通设施有哪些?具体情况如何?
答:所街有82路、14路总站。新大成家具城有39路、41路车站。
5、基地周围的公共汽车的车别、班次情形,各路线的起始站及其经过的路线?
答:主要有4条公交线路。
14路:所街 建校 应天路 虹苑新寓 爱达花园 银桥市场 集庆门 殷高巷 长乐路 武定门 大树城 养老虎 土城头 卡子门
39路:南京西站 热河南路 南医二附院 农贸中心 三汊河 金盛百货大市场 北圩路 裕国宾馆 管子桥 金盛装饰城 江东门 金陵装饰城 白鹭花园 所街
41路:新街口 三元巷 张府园 建邺路 朝天宫 水西门 莫愁湖 大士茶亭 茶南 江东门 白鹭花园 兴隆陶瓷城
82路:小天堂 天堂村 石门坎 装饰大世界 光华门 大光路 通济门 白下路 张府园 建邺路 朝天宫 汉中商场 金陵大厦 莫愁新寓 鱼苗塘 康怡花园 江东门 金陵装饰城 白鹭花园 所街
6、基地周围的商场多少及其营业状况如何?
答:小区周边规划有商贸中心。
7、基地周围的学校多少及其地点交通如何?
答:小区内有建邺实验幼儿园月安分园(预计20**年9月投入使用);小区周边规划有石鼓路小学月安分校;附近有南京5中分校(上新河中学)。
8、基地周围的医院多少及其地点交通如何?
答:汉中门有省中医院,南湖路有省中医二院,莫愁路有建邺区卫生院。小区周边规划有医院。
9、基地周围的其他公共设施、游乐场设施如何?
答:新大城家具城、金陵装饰城、利德隆超市、银桥市场、新世纪水上乐园。
10、地理环境对本楼盘有什么有利的因素和不利的因素?
答:有利:无污染;属新区,易整体规划;未来升值空间较大;未来交通情况较好。
不利:目前配套不完善,交通不便;文脉不佳。
二、楼盘状况
11、本楼盘的发展商是谁?由哪几家共同投资?
答:开发商:南京河西房地产综合开发有限公司。
12、本楼盘是由谁设计的?承建商是谁?
答:设计单位:由中国建筑设计研究院和南京建筑设计研究院共同设计。
承建商:江苏省邗建集团有限公司南京分公司(一级);
高邮市第二建筑工程公司(二级);
仪征市建筑安装工程公司(二级)。
13、本楼盘是由谁进行物业管理的?承销商是谁?
答:物管顾问:新加坡怡安物业(上海)管理有限公司;
全程策划营销:
14、本基地的土地总面积为多少平方米?总建筑面积为多少平方米?容积率、覆盖率分别是多少?
答:小区占地10.08公顷,建筑总面积10.89万平方米,容积率1.08,绿化率55%。
15、内销房、外销房、还是桥汇房?
答:是涉外销售心。
16、国有土地使用证?使用年限?起始年月?
答:国有土地使用证年限是70年,即2000.4.19-2070.4.18。
17、房屋所有权?
答:有。
18、建设用地规划许可证?建筑工程规划许可证?商品房预售许可证?
答:有。
19、本基地的规划情形如何?住宅,办公,商住,别墅......
答:小区规划建设20幢,其中17幢多层,3幢小高层。其功能为住宅。
20、本基地各栋建筑物的面积、层数、高度、正面宽度及深度,相互间距是多少?
答:每幢均为7层,楼高一般都在21米,楼间距为1:1.2。
21、本建筑在造型、设计上的突出之处是什么?
答:建筑立面设计为现代欧式风格,主要通过外立面构筑物、法式阳台及飘窗体现建筑外立面通过红、黄、蓝三种本色与灰色相搭配,形成每幢楼的个性化色彩,使业主所属物业有认知感和归属感。
22、何时开工、完工及工作天数?现在进度如何?
答:交房时间:1-3幢在20**年8月28日;
4、5幢在20**年10月28日;
6-8幢在20**年12月28日。
当前进度:1-3幢年底结构封顶
23、依规划类别不同分别有多少户?现在进度如何?总户数如何?
答:总户数为1000户,其中一期推出321户,二期正在规划设计中。
24、每一个楼面有几户人家?
答:不同楼栋户数不一样。(标准层大多为八户,其余为六户与十户)。
25、不同层次不同单元的朝向景观、日照情况如何?
答:全部户型均为南北朝向,通风采光良好,一梯两户,景观均好。
26、楼盘有多少种格局?分别有多少户?
答:小区户型多达35种。拥有平层、错层、跃层及两代居。
27、楼盘有多少种面积?分别有多少户?
答:面积在87.98-278.97M2 都有。
28、每套单元的客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房、存储间、阳台......净面面积分别是多少?
答:根据每个客户具体选定的房型,可从图纸上算。
29、得房率为多少?
答:约90%。
30、建筑物的结构如何?
答:全现浇钢筋混凝土异形柱框架结构。
31、地下室的高度、每层的高度及室内净高各为多少?
答:地下室层高2.5米;房屋层高2.9米,楼板厚度12-15CM。32、公共设施有幼儿园、保健中心、老年活动中心、粮油站、储蓄、邮电、商业中心、配电房、煤气调压站、公厕、垃圾站。
32、有无公共设施?如何规划?如何使用?
答:中庭面积接近1万平方米。
33、中庭面积、基地零星空白面积及其美化情形如何?
答:中庭面积接近1万平方米。
34、公共面积和公共设施的使用权、所有权问题?
答:公共面积8公共配套设施的所有权属:公共走廊、楼梯。
35、公摊面积主要包含哪些地方?如何计算?
答:计算以楼栋为单元,按面积比例分摊。
36、社区配套设施是否和大楼一起竣工、一交付使用?
答:查原答客问附1。
37、车位:停车场设置在什么地方?地上车位、地下车位、露天车位分别有多少个?一共有多少个?车位的面积有多少?长多少?宽多少?回车道有多少?车位是租或售?价格如何?
答:自行车位采用配售的方式;机动车位为露天停车场,采用租用方式,租金为:月租120元/月,二期有地下车库,但销售方式未定。
38、建材设备及其品牌:门窗、地面、内墙、浴厕、厨房、屋顶、前后阳台;外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间;照明、防火防盗设备、煤气设备、给排水设备、电视、电话暗管,室内电器设备、其他附属设备......
答:品牌待定。
39、室内装修究竟到什么程度?可否自己装修?
答:交房为毛坯房,自己装修。
40、房屋设计是不可以变更?有什么限制和手续?
答:可以变更,内墙可以任意隔,但不能破坏外墙承重结构及立面构架。
41、房屋交付使用后,水、电、煤、电话、电视接线等能否同时到位?
答:可以同时到位。
42、房屋购买后是否有保修期?
答:有保修期。
43、保修期内外,房屋维修应该如何分别处理?
答:保修期内如出现问题按"八项承诺"处理;保修期以外则由物管公司维修,但要另行收费。
44、业主委员会何时成立?业主的意见如何为业主委员会或物业管理公司所接受?
答:入住率达50%时成立小区业主管理委员会。
45、这个产品的特点如何?
答:列入"国家康居示范工程";绿化率达55%;建筑单体设计个性化;采用异形框架柱结构,有利于家居布置;保留中庭"原生态"树木;低容积率1.08;人车分流,车位率达51%;参加"'放心房'承诺"活动;采用ALC新型墙体材料;广泛采用建筑节能新技术。
三、价格情况
46、本楼盘的价格如何?起售单价是多少?最高单价是多少?栋与栋之间的差价是多少?平面之间的差价是多少?楼层之间的差价是多少?最小总价是多少?最高总价是多少?
答:起售价:2888元/M2; 最高价:3523.36元/M2; 起售价(最低价):2743.60元/M2;
最小总价:249004.52元; 最高总价: 862061.94元(不含半地下自行车库)。
栋与栋之间、平面之间的差价在100元以内,就整幢楼而言,3、4层的价格比其它楼
层高100元左右,2、5层的价格相同,1层的价格最低,6层介于1、2层之间。
47、现房的租金是多少?因此计算投资回报率是多少?
答:、小区现在全是期房。
48、付款方式有几种?每一种付款方式的折扣为多少?
答:有3种付款方式。一次性付款打97折;银行按揭打99折;建筑分期没有折扣。
49、借款银行名称?贷款额度?贷款年限?贷款利率?
答:中国银行和建设银行商业性贷款。最高可贷80%,公积金贷款最高可贷70%,最长年限为30年,商业性贷款年利率5年以下为5.31%,5年以上为5.58%;公积金贷款年利率5年以下为4.14%,5年以上为4. 59%。
50、发展商有无自行提供贷款?贷款额度?贷款年限?贷款利率?
答:没有。
51、贷款利率是否会随利率调整而调整?
答:会。每年1月1日调整1次。
52、10贷款10万元,期限10年,每月应付款为多少?
答:商业性贷款:1089.20元/月;公积金贷款:1040.70元/月。
53、可否用人民币以外的其他币种来付款?如何计算?
答:可以,按当日国家公布牌价。
54、付款的汇款到发展商什么开户行?哪个帐号?
答:开户行:中行南分;账号:044260116210809301。
55、结算方式有什么限制?
答:一次性付款在1个月之内付清95%,最后交房时付5%;银行按揭付首期,余额每月还;建筑分期是首付清30%,建完二层付40%,结构封顶付25%,交房时付5%。
56、成交以后,税费有哪几种?额度有多少?由谁负担?
答:税费明细: A 契税 2%(办理鉴证时收) B 维修基金 2% C 交易服务费 3‰ D 综合服务费 3‰(B、C、D均为入住时收)。
57、物业管理费具体为多少?主要包括哪几项服务项目?
答:暂定为0.8元,但最后以物价局核定为准。服务项目主要包括物业建设中的前期跟踪;物业验收及档案管理;业主入住管理;警卫与安全保卫工作;道路交通及公共部位的清洁工作及大楼外观整洁的保持;公共绿化管理工作;设备的正常维修及检修;会所的管理及服务。
58、交屋时,煤气、电话、电视天线、物业维修等是否还另行收费?费用多少?
答:交房时代收费用大概在5000元左右。包括管道煤气费3250元、电表押金350元、水表押金150元、装修垃圾费200元、装璜保证金1000(向施工单位收取)。
59、这样的价格似乎贵了一点?
答:其实"月安花园"目前的房价是偏低的,完全物超所值,当前是极好的购买时机。
因为,楼盘地处河西开发区核心地段,目前又正值开发初期,所以极具升值潜力;项目列入"国家康居示范工程",广泛采用新材料、新技术、新工艺,为产品质量和内部结构优化打下了坚实基础;小区景观规划一流和物业管理高水准是物业增值保值的重要前提;项目施工管理严密,确保产品质量上乘。
四、政策法规
60、买受人在身份上有什么限定?
答:没有限定。
61、签订预售合同或出售合同需要哪些证件?
答:身份证。
62、预售合同登记需要哪些证件?
答:本人到场需带身份证原件,如不能到场,需出示委托书和身份证复印件。
63、委托他人签订合同需要准备哪些证件?
答:买方身份证复印件,代理人身份证原件、授权委托书。
64、在预售期间,户名可否作内部交换?有什么条件?
答:在鉴证前无条件变更。
65、产权登记后,户名可否作变换?有什么条件和税费?
答:可以,但需缴纳房款的6‰的手续费。
66、房屋贷款人在身份上有什么限定?
答:有合法的居民身份,年龄在18岁以上法定退休年龄以下。
67、贷款程序如何?需要哪些证件?产生哪些费用?
答:需提供证件有:贷款申请表、商品房买契约原件及复印件二份、首付款收据复印件叁份、借款人身份证复印件伍份、配偶身份证复印件一份、借款人及配偶户口簿复印件一份、借款人及配偶月收入原件、结婚证复印证一份。费用有:抵押贷款公证费、抵押(住 房)登记费、抵押住房保险费、律师代理服务费。
68、预售合同或出售合同是否需要公证?
答:不需要。
69、公证程度如何?需要哪些证件?产生哪些费用?
交房时水、电、气、电话及有线电视布线到户,缴费既通。