新居民区发展购物中心的背景分析
购物中心是一种综合程度很高的商业经营模式,实施团组式开发,将各种新型商业业态融合在一起,由一个统一的管理机构进行整体组织、管理、协调和规划,实现购物、休闲、娱乐等多方位的复合消费的目标。购物中心是由一种作为主体商业业态的超市为依托,配以辅助业态及服务业,通过统一规划、统一组织、统一管理、统一协调整合而成,满足消费者日常生活吃、穿、用、健等全方位需求。这一组织模式的购物中心将成为部分新居民区发展购物中心的主角。
1、居民收入的增加、生活方式和消费习惯的转变,加速了新居民区购物中心在我国居民区的建设。伴随着我国经济的快速发展,我国居民收入不断增长,居民的生活水平普遍提高,消费层次多样化。据统计资料显示,我国自gg开放以来,城市居民的恩格尔系数下降幅度很大,到20**年为止,我国城市居民的恩格尔系数已经降低了15.7个百分点,降到37.4%。居民除了满足基本消费外,开始追求其他方面的消费,使得消费多样化;居民的健康意识增强,开始对健身、娱乐等服务设施有了更多的需求;居民对价格的敏感性逐渐下降,而对服务的便利性和商品的卫生状况将更加看重,而且居民开始追求全方位的商业服务消费,这就呼唤现代化的零售业态——购物中心,进入有需求的居民区。
2、我国居民收入差距拉大,基尼系数在相当长的时间内还会有缩小趋势,为新居民区发展购物中心提供了条件。我国在现阶段采取了逐步发展的战略——使一部分人和一部分地区先富起来,然后再带动其他人和其他地区富起来的政策,这一政策使得在相当长的时间内,高收入群体规模越来越大,他们的消费水准不断提高,超市为主体的购物中心正好迎合了这一要求。当然,如果单单从我国的整体平均收入水平来看,提出发展居民区购物中心似乎时期还未成熟,但如果从高收入阶层的收入情况来看,居民区购物中心的建设是迫切的。
3、生产和消费关系的转变和一体化为居民区购物中心发展创造了机遇。这一转变的直接结果是零售业的地位逐步提高,由原来的生产性辅助产业,变为整个链条的主体和中心,因此生产商开始受制于零售商的指导,其生产什么、生产多少,取决于消费者消费什么、消费多少。而这些信息是系统、科学的,需要有一个能够对消费者日渐复杂的需求了如指掌的商业模式,来收集和分析消费者信息,为生产者和消费者服务。大型综合化的购物中心在我国的发展尚缺火候,居民区购物中心的建设迎合了我国特殊阶段市场发展的需要。
4.新居民区自身特征为发展购物中心提供了便利。新居民区档次高低层次分明,以此将不同收入阶层在居住地域上进行了划分。新居民区以建筑材料、地段好坏、环境优劣等为标准,形成了别墅区、高档公寓区、中高档标准多层住宅区、普通多层住宅区、廉价多层住宅区,满足了不同收入阶层消费者的需要。这种分类为居民区商业服务业的建设和优化提供了便利。譬如,在别墅区入住的是高收入阶层,他们的消费习惯、收入水平以及其他一些特征在某种意义上是相似的,因此需求特征也是相似,呈现出高层次性,适合建设购物中心。
发展新居民区购物中心的必要性
1、居民需求的多样化和新居民区商业服务业落后的现状,需要新居民区发展购物中心。为更好的了解居民对社区商业服务业的需求,20**年,王琪延领衔的中华人民大学竞争力研究中心受北京市政府委托就“社区商业服务便利需求”一题,在北京市27个新建小区进行了调查,从中可以看到当前社区居民的商业服务需求。调查显示,69.9%的人要求社区中配备健身场所41.1%的人需要大众餐馆。希望小区内建立茶室、蛋糕店、面包房的居民也较多,占31.2%,居民对档次较高、清洁美味的小食屋的需求正在上升。购物中心综合化的特征正好符合了消费者的这些需求。
2、居民区购物中心实现了消费人性化的目标。居民区商业贴近居民生活,所以必须体现人性化的特征,这也是生产发展到一定阶段的必然要求。商场的人性化是消费人性化的前提,而购物中心是兼购物、休闲、娱乐及文化等人性化的提供者,并与原有的商店具有互补、并存的特征。例如休息坐椅、绿化与艺术化定向等,足以使消费者在被尊重的气氛下活动,呈现出提供便利的根本特征。
3、地产开发商和零售商开发新市场的需要。随着我国城市化进程的加快,新居民区的建设更是一日千里,而且档次分明,新居民区的单一功能使得各个开发商的商品呈现出雷同的特征,开发商在房产市场已饱和的情况下,要想赢得市场,赚取更多的利润,必须突出其房产特色和高附加值。另一方面,零售业各种业态间以及各商家之间的竞争日趋激烈,市场压力越来越大,为了寻找市场和更广阔的利润空间,国内零售商看中了居民区。而目前看来,只有新居民区购物中心的建设可以为两者同时创造新的利润空间。
4、居民区购物中心的建设有助于推动流通业现代化。购物中心的引入深刻地改革了流通方式,使消费行为整合于购物中心,产品的安排是否被接受是成败的关键。因此商品的定位与安排,并非由规划者或商店自行决定他们要提供什么样的商品,购物中心要依据专家对消费者信息的掌握和分析,真实反映所在居民区顾客的需要。商品要随着居民生活和消费习惯的变化,不断调整种类和结构。消费和生产被整合于商业渠道中,这使得生产、流通、消费第一次按内在要求,自发地聚合在一起,需求链一体化完成,推动流通业发生革命,实现流通现
代化。发展新居民区购物中心的基本思路
1、居民区购物中心选址要正确。选址对零售店的成败至关重要,购物中心也不例外。各种居民区的差别很大。具体来说,居民区的种类有两种力量决定的,一种是居住类型,即别墅区、高档公寓区、中高档标准多层住宅区、普通多层住宅区和廉价多层住宅区,另一种是按照居住户数和人口规模划分的。这两种力量将新居民区划分为以下几种类型:
并非所有居民区都可以作为新居民区选址的对象,只有当居住级别和居住类型达到一定标准后,才需要购物中心这一种综合化程度较高的商业服务模式来满足所在居民区居民的需要。上表显示,有两种类型的居民区是主体型购物中心最好的位置选择的目标。
2、整体规划和科学决策是新居民区购物中心成功运营的前提。第一、作为依托的主体超市选择要恰当。主体型购物中心有两大类,其中以超市为依托的主体型购物中心适合进入居民区。一般应该考虑的是主体超市的规模和档次两个方面,在居住区规模较大的超市比较合适,在居住小区则大中型的超市,甚至中型超市更恰当;在别墅区,档次高的超市(突出其服务、便利、健康)比有价格优势的超市更符合消费者的愿望。第二、辅助商店类型的选择要符合目标顾客的需求。第三、购物中心的整体规模和档次要恰当、特色要突出。以别墅区/居住区和中高档多层住宅区/居住小区为例,前者属于新居民区购物中心中综合程度和档次最高的,它的特色主要应该放在服务功能上多下工夫,而后者的规模不能太大,引入的单店不宜太多,而且购物中心的商品和其他服务在总体上应有一定的价格优势。第四、居民区购物中心应创建商业和服务业共生的营运环境,通过整体规划、科学决策,使商业和服务业在购物中心里同业差异、异业互补,使传统的你死我活的商业竞争在购物中心里演变为理性和差异化竞争。
自现代化的商业业态引入我国以来,大多数尚处于模仿和克隆阶段,真正的差异化竞争还不多见,导致我国零售业竞争无法脱离低度的价格竞争,利润空间越来越小。购物中心建成后,发挥了重整商业市场的功能,通过招商这一关的科学决策,优化购物中心中的各业态的结构,避免了同一业态重复建设而引起的过度竞争。此外,购物中心可以通过整体规划,统一布置各零售单位的位置发挥整体优势,实现1+1+1>3的效果。
3、建立先进的运营管理制度,以适应现代化的零售业态组织模式,创造出集购物、娱乐、休闲于一体的综合化服务效果,给消费者带来最大的便利,给商家带来最丰厚的利润。任何一种零售模式均是建立容易经营难,购物中心的管理更复杂,购物中心的运营管理主要包括物业管理、租户管理、营销管理、财务管理等多方面。物业管理主要是为租户和消费者创造舒适而安全的环境。租户管理是要协调各个单元之间关系,保证各个不同的个体发挥整体优势,尽量避免某些眼光短浅的零售商为了个体利益而牺牲整体利益,创造出优良店铺集合体。营销管理以提高整个购物中心的客流量、销售额、赢利能力为目标。财务管理是使购物中心和入租店铺取得良好的效益为宗旨。具体有收取合理租金和各项费用,控制开支,协助有关部门进行效益评估和店铺指导。
篇2：购物中心物业管理的行业特征及发展趋势
购物中心物业管理的行业特征及发展趋势
购物中心在欧美走过半个世纪以后，成为中国商业发展的一个热点。自1996年广州天河城正式开业以来，在中国沿海和一些经济发达城市陆续出现了购物中心这一最高级的零售形态。据中国商业联合会统计，预计到20**年末，中国开业购物中心约200多个，总建筑面积达3000万平米。
但笔者认为，到目前如期开业的购物中心远没有达到这一数量。由于融资渠道、规划设计、商业定位、政府规制等原因，特别是对购物中心这一最高级零售形态的本质规律的认识出现偏差以及对购物中心管理经验的缺乏，导致大量购物中心中途夭折，或勉强开业而与初衷完全背离。本文以统一物业产权的大型购物中心（SHOPPING MALL）为样本，阐述购物中心管理的行业特征及其发展趋势。
一、购物中心管理的行业特征
与分散产权的住宅物业管理相对应，商业物业通常包括了购物中心、商场、办公楼、酒店等直接用于商业经营的建筑。从管理的角度讲，购物中心的管理包含的内容最多，也最复杂。即有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点。
首先，购物中心管理具有基本的物业管理行业特征，但在管理的对象，操作的复杂程度等方面与分散产权的住宅物业、甚至其他商业物业相比都有很大的差别。同时，购物中心管理在基本物业管理的基础上，结合了综合商业零售管理的内容。以天河城购物中心为例：天河城由广东天贸（集团）股份有限公司持有100%产权，由天河城物业管理有限公司全程管理。总投资12亿元人民币，总占地面积4.4万平米、建筑面积16万平米，其中8层为商业经营场地、约10万平米，地下2层为停车场，年营业额约50亿元人民币。场内包括9000冷吨的空调机组、62部手扶电梯和28部垂直电梯、2000门容量的程控电话系统和全自动消防保安系统。场内经营租户320家，员工约8000人。04年全年，客流量1亿2千万人次，车流150万辆次，商品、物资进出量50万吨。全年设备、设施保养项目超过21000项，维修项目超过25000项。平均每天客流量32万人次。设备维护、清洁、园林绿化、租户管理、顾客服务与管理、安全保卫等等这些工作，都是最基本的物业管理行业的内容，但其管理的复杂程度远远高于同等规模的其他商业物业，更是住宅小区所无法比拟的。因此说，购物中心管理具有基本的物业管理行业特征，购物中心管理公司首先是物业管理企业。
但仅就纯粹的物业管理而言，购物中心管理也因服务对象的需求差异，行为特征的泾渭分明等因素，具有其鲜明的特点：服务对象包括业主、租赁商户和顾客。业主聘请物业管理公司，是希望创造良好的能持续改善的购物和营商环境，合理的商业业态组合及持续及时的调整，以不断提高购物中心的商业价值，合理控制日常营运成本。相对于住宅物业管理费的消费属性，购物中心物业管理费的支出是典型的投资行为。物业管理费虽然由租赁商户支付，但由于业主将租赁费和管理费捆绑核定，实际上管理费标准由业主核定并转移支付给管理公司。由于实际的需要以及业主的投资行为，购物中心管理费的标准远高于其他商业物业；租户对物业管理公司的要求首先是能够创造吸引顾客的综合环境，以增加经营收益，租户本身对环境的要求和体验反倒退居次要地位，由于租金和管理费对租户而言同属费用项目，租户更加关心的是两者之和的高低，对管理费的高低不是很敏感；顾客是典型的通常意义的消费者，要求的是良好的购物、休闲环境，完善、合理的商品和服务价格，良好的商业信誉等，由于其非业主的身份，和流动性大，短期消费（与多次消费不对立）的特点，对物业管理公司的评价是用脚投票，间接通过商户和业主来决定物业管理公司的命运。
二、购物中心管理行业的发展趋势
购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点，是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的新兴产业。
从正常运营角度讲，由于购物中心的基本功能是为消费者提供多元化、多样性的消费、生活条件，满足人们购物、休闲、娱乐、康体等等物质与精神生活的需求。因此，购物中心管理的中心任务就是随着市场需求的变化，构造和持续地调整、优化行业结构、业态结构和品牌结构，调整商业组合，以形成合理、完善、协调、能最大程度满足消费者需求的商业环境，从而为租赁商户，为业主创造最大的经营收益和商业价值。因此，购物中心管理，既要完成传统意义上的高度复杂的物业管理内容，合理控制庞大的日常营运和维护开支，同时又要对餐饮、娱乐、影院、百货、超市、各类专业和专门店、对各类商品和服务有全面的理解，并对其组合的类型、方式和组合的基本规律，日常运营的基本要求等有透彻的了解。
在市场推广、客户关系管理、品牌管理、商品和文化展示等方面，购物中心管理与传统意义物业管理和零售促销也具有很大的差异，限于篇幅，不展开介绍。
由于专业管理公司对购物中心日常运营的透彻理解，购物中心从市场调查、项目定位、规划设计、空间布局、设备设施的配置和控制等方面都必需充分听取专业管理公司的意见。可以说，没有专业的购物中心管理公司的全程参与，购物中心很难保证能够建设、经营成功，取得理想的投资回报。正因如此，专业的购物中心管理公司已经向全程参与直至主导购物中心的规划、建设、招商和运营方向发展。
目前，购物中心管理公司多是从传统的物业管理公司或是商业管理公司、大型零售企业延伸而来。传统的物业管理公司一般都为管理多种物业，并从事多种相关业务的混合经营型公司，按照物业功能划分，这类公司的专业化程度还远远不能达到购物中心的要求；商业管理公司或大型零售企业也由于在物业管理方面人员和经验的欠缺，在购物中心的管理上力不从心。目前，国内规范化、专业化的购物中心管理公司还不多见。同时，由于相关政府部门、行业机构、行业法规等在购物中心的规划设计、委托管理、管理费用核算标准、服务资质评定、培训和上岗资质考核等方面，管理、指导和规范作用还不够强，国内购物中心的规划建设、经营管理已经出现了比较混乱的局面，出现了多种多样的问题。但归根结底还是观念的偏差和缺乏管理。购物中心的基本原则是只租不卖，通过统一经营、管理来实现经营收益和物业增值，是一种长期的投资经营过程。
购物中心的本质是地产商业而非商业地产，即在地产基础上的商业经营。而现今许多购物中心采取分割出售加反租的方式进行经营，这种为了套取现金预售商铺的做法最终导致购物中心演变成小商品市场，购物中心这种复合型的商业航空母舰很难经营成功，小业主的投资收益预期基本不可能实现。由此引发的种种社会、经济问题将是极难以解决的。购物中心管理企业在寻求行业归属的过程中，出现了类似于酒店管理行业发展路径的趋势，即在基本物业管理的基础上，向综合商业管理公司方向发展并寻求行业归属。目前，国家主要是通过控制贷款和限制土地开发来对购物中心行业进行调控。除此之外，笔者认为更加简便、直接和有效的措施是保全购物中心物业产权的完整性，也就是不允许将购物中心分割出售，但可以用完整产权的物业进行抵押融资或其他形式的债权、股权融资。这样，投资商就会将重点放到长期的购物中心经营上来，现存的种种问题将不会继续出现。国家物业管理行业机构可以在购物中心管理企业资质等级评定，购物中心管理荣誉评定，行业发展动态跟踪、从业人员资质认证和培训等方面，制定专门的标准和政策，以引导、规范购物中心管理行业的发展。
文/杨敬玉 广东天河城物业管理有限公司董事长
篇3：商业物业(购物中心)管理特点发展趋势
商业物业（购物中心）管理特点及发展趋势
核心提示："商业物业"在物业管理行业内通常泛指：除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店 ( 服务式公寓 ) 、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点，是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的服务。
一、购物中心的管理特点
在一般的商业物业，管理者面对的是比较简单的主流群体。例如写字楼，其主要的群体就是写字楼租户(用户)的职员，而该群体素质比较高，自律意识、自律能力很强，进入目标区域的行为规范非常明了。同样，酒店的主要群体是住客，闲杂人员极少，由于酒店的管理方法和环境、氛围使得每一位顾客都必须自觉保持形态，注重形象，行业上也已形成了公认的规范，所以管理会比较流畅。对于展览馆，只要布展前期工作完成后，其主要的服务对象只有参观者，参观者的目的是再明确不过了，他们不会有过多这样那样的需求问题。这些物业的最大特点是：管理者所面对的服务对象在物业区域内的目的非常洁简明确，由于环境和氛围对场内的群体有一定的约束力，能令身临其境的客体自觉遵守规则，不敢造次。
相比之下，购物中心的管理要复杂得多，他们面对的是三类具有不同性质、目的和要求的群体：业主、租户、顾客。该三类群体的心理需求、物质需求是多层次、多方面、不确定的。尤其是顾客群体，他们会时刻跟着感觉走，任何时候都可能变更或调整自己的目标和诉求。加之购物中心所营造的购物环境必须舒适、休闲、人性化，不能让来客有压抑感、约束感，故纵容了人们的随意性和人本性负面行为的充分显现，从而造成管理工作的极大困难。尤其在目前国民素质还有待提高的我国，更会引发许许多多意想不到的系列问题。
二、购物中心的三类主流群体的基本需求特征：
1. 业主
期望物业的知名度不断提升，物业管理有较高的专业能力和水准，设备设施保养精良。环境和业态布局
合理，能紧跟市场潮流，入主的品牌有号召力并能受到消费者接受和追捧。租户入住率高，最终能令物业有很高的社会知名度和较大的增值，以获取理想的投资回报。
2. 租户
希望具备优越的营商环境，设备设施配套先进、齐全，物业的社会知名度高。物业管理企业的服务优良，收费低廉、管理有序。对消费群体有较大的吸引力，经营交投畅旺，能取得满意的经营收益。
3. 顾客
享受格调优雅的购物环境，流畅方便的交通设计和设施，整齐划一、条理分明、布局合理的业态，简单明了的标识系统，一应俱全的功能配套，先进的服务设施并多样化、选择性强，高品质的商品、价格体系理想，商户信誉好、服务优良有保障。
从以上特征中不难发现这样的规律：营商者希望物业管理做得更好，提高物业的知名度，使物业保值增值，创造更好的经营条件、更大的商机;消费者则都希望享有最理想、完善的服务配套，舒适的环境和氛围，价廉物美、实惠得体的品牌商誉，而付出的经济代价最少。由此可见，购物中心这三类主流群体的要求是多么矛盾又统一;由于购物中心的物业管理涉及方方面面和多种内、外不定因素的影响，它既要满足一般低端消费群体的要求，又要达到高端消费群体的标准，所以工作既要求实在但又需要有相当的修饰，以达到低端群体与高端群体都能接受的平衡。不仅于此，难度更大的还在于物业管理公司必须精准地掌握市场动态，随时根据不断变化的市场信息调整管理方针、策略，及时配合租户商家开展各种推广宣传工作，从而形成了管理难度和管理技术的极高要求，对管理者的专业素质，心理修养等指标也大大提高。由此可见，购物中心物业管理的责任重大，工作要求十分细微，商业意识要远瞻超前，操作水平、经营策划等更可见一斑。
三、商业物业管理发展趋势
购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点，是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的服务。
购物中心管理的中心任务就是随着市场需求的变化，构造和持续地调整、优化行业结构、业态结构和品牌结构，调整商业组合，以形成合理、完善、协调、能最大程度满足消费者需求的商业环境。
由于专业管理公司对购物中心日常运营的透彻理解，购物中心从市场调查、项目定位、规划设计、空间布局、设备设施的配置和控制等方面都必需充分听取专业管理公司的意见。可以说，没有专业的购物中心管理公司的全程参与，购物中心很难保证能够建设、经营成功，取得理想的投资回报。正因如此，专业的购物中心管理公司已经向全程参与直至主导购物中心的规划、建设、招商和运营方向发展。
目前，国内规范化、专业化的购物中心管理公司还不多见。同时，由于相关政府部门、行业机构、行业法规等在购物中心的规划设计、委托管理、管理费用核算标准、服务资质评定、培训和上岗资质考核等方面，管理、指导和规范作用还不够强，国内购物中心的规划建设、经营管理已经出现了比较混乱的局面，出现了多种多样的问题。但归根结底还是观念的偏差和缺乏管理。
购物中心的基本原则是只租不卖，通过统一经营、管理来实现经营收益和物业增值，是一种长期的投资经营过程。购物中心的本质是地产商业而非商业地产
，即在地产基础上的商业经营。而现今许多购物中心采取分割出售加反租的方式进行经营，这种为了套取现金预售商铺的做法最终导致购物中心演变成小商品市场，购物中心这种复合型的商业航空母舰很难经营成功，小业主的投资收益预期基本不可能实现。由此引发的种种社会、经济问题将是极难以解决的。购物中心管理企业在寻求行业归属的过程中，出现了类似于酒店管理行业发展路径的趋势，即在基本物业管理的基础上，向综合商业管理公司方向发展并寻求行业归属。目前，国家主要是通过控制贷款和限制土地开发来对购物中心行业进行调控。除此之外，笔者认为更加简便、直接和有效的措施是保全购物中心物业产权的完整性，也就是不允许将购物中心分割出售，但可以用完整产权的物业进行抵押融资或其他形式的债权、股权融资。这样，投资商就会将重点放到长期的购物中心经营上来，现存的种种问题将不会继续出现。国家物业管理行业机构可以在购物中心管理企业资质等级评定、购物中心管理荣誉评定、行业发展动态跟踪、从业人员资质认证和培训等方面，制定专门的标准和政策，以引导、规范购物中心管理行业的发展。