情景商业概念及起源
情景商业,反映了未来即将实行的商业结构的一个侧面,即提供一种模拟化的购物环境,重点强调硬件的配备环境。从本质上来看,情景商业是对现在商业结构的一个突破,但突破的并不彻底。真正的商业,情景商业,应该是包含消费心理及消费习惯的情景化,服务提供方及服务享受方形成一种互动的关系,类似于现在流行的Web2.0,两者形成一种紧密的、有聚合效应的商业关系。

情景商业内涵
不但提供商业消费服务,还提供精神的放松、消费。简单的说,在情景商业群落,"很商业、很休闲、很放松、很便捷、很特色"

情景商业多点描述
1、以街区式商业或封闭式组团为载体。
2、以体验经济规划建设为指导思想,即商业区的建设要通过体验式商业氛围的营造,让消费者获得更加美好的消费体验,归根到底,消费始终是一个最根本的目的,而体验经济氛围的营造,则是一种手段。情景商业对各种环境进行模拟、www.pmceo.com实现。
3、以商业生态系统为目标。商业生态系统认为,建设一个商业区并不一定要人来购物或消费,购物或消费只是众多目的中的一个。一个商业生态系统,一定要照顾到消费者的需求,包括购物的需求,休闲的需求,文化的需求等等,生态商业建筑认为,商业建筑应该从购物、消费时代,转向休闲时代和文化时代。

情景商业案例
中国:上海新天地(关键词:改造、石窟、文化保留)--将传统文化与现代商业结合,上海新天地造就一个传奇时代!
可以说上海新天地是国内情景商业的卓越代表,以6万平米的街区式商业营造了一种集历史、文化、购物、休闲为一体的情景式商业群落,成为上海建筑的代表之一。从本质上说,上海新天地是一个典型的情景式mall,保留、修缮旧址,瑞安集团在前期的工程上下了十分的功夫来做细节工作,保存每一个历史的细节,同时根据环境对商业进行设计规划,商业与海派文化相隐互补,成为一个统一的整体,对海派文化进行了传播,应该说,上海新天地的成功是海派文化的成功,是文化情景商业的成功。上海新天地的思路我们可以借鉴,但是不可照搬,因为海派文化不可能在每一个地方实用。
香港朗豪坊(关键词:天幕、通天梯、现代、旋转楼梯)---全球最新概念的购物中心--天空之城
香港朗豪坊应该说是概念性最强的购物中心,其"天空之城"的设计理念在全球来说都首屈一指,其天幕的设计、现代化框架结构在mall的空间内形成了一个非凡的购物环境,进入朗豪坊,犹如进入了另一个时空。另外,4层的通天电梯、旋转楼梯等改变了常规楼层价值,使楼层价值递减规律失效,重新构架了楼层价值体系。这些都是情景商业在mall领域的多重应用。在朗豪坊消费,得到的不仅仅是物品的消费,更是精神的放松、感官的享受。
香港青衣城(关键词:海洋特色、船)
日本:Namba Parks(关键词、生态、大峡谷、空中花园)------亚洲购物中心的杰出作品--源于自然,胜于自然!

情景商业的经营
关键词"科学"。科学的建筑的规划、经营规划、招商,现在的商业,尤其是大体量商业,竞争焦点已经拜托到了物品、资金、人才的竞争,正在向更高层次的商业竞争迈进,即如何提供一个更情景、特色的商业迈进。

篇2：商业步行街概述

　　商业步行街概述

　　1）商业步行街的起源

　　商业步行街[1]发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业步行街发展落后于法国等西方国家。

　　从全球来看商业步行街发展大体分为七个阶段：

　　第一个时期：集市贸易；

　　第二个时期：摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺；

　　第三个时期：随着商业步行街的发展，有些地方形成小的商业中心； 　　第四个时期：大型商业步行街的出现；

　　第五个时期：规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业步行街的结构增添了骨干力量；

　　第六个时期：六十年代，商业步行街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期；

　　第七个时期：商业步行街增加shoppingmall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。

　　2）现代商业步行街定义

　　现代商业步行街是指同类或异类的多家独立的零售商店、餐饮、娱乐等各种商业、休闲、服务设施集中在一起，形成商店集中区；同时隔断各类车辆的通行，只允许步行，给消费者提供舒适的休闲的消费环境。也有将商业步行街列为商业业态范畴的。步行街是商业社会一个值得关注的商业现象，既与业态有关，也与商业区相关。

　　3）商业街存在的意义

　　3A）改善城市形象，提高居民生活质量

　　商业步行街代表整个城市的社会形象，特别是市中心的广场和购物街等，它们加强了人们的地域感与认同性，成为旅游者和市民最热衷去休闲散心的地方，成为城市的象征及市民引以为荣的场所。步行街区创造了一个以人为本的环境，恢复了人在交通中的主导地位，为人们提供了高质量的活动空间与场所，使人们有更多的机会在步行区消闲，参加各种公众活动，使人们在轻松的环境氛围中享受人与人之间交往的乐趣。

　　3B）改善环境

　　汽车在步行街区的行驶被限制，大幅度地降低大气和噪音的污染，这两种污染在市中心往往是最严重的，同时，汽车废气排放的减少也减弱了对市中心古建筑的损害，以及消除汽车对建筑周围环境的破坏，这些都有助于保护市中心的历史风貌。步行街通过改善地面铺装，安装街道照明，布置绿地，街头小品等，为人创造了舒适高品质的环境，使人们看到了建筑的美，历史的风貌，街道和城市的美。

　　3C）刺激经济发展

　　步行街区环境舒适安全，因而吸引了众多的市区及外来的顾客在此浏览、购物、休憩，从而增加了步行街的商业利益。在欧洲许多城市已经证明，步行化促进了零售业的增长，像丹麦的哥本哈根市，步行街建成三年后，营业额上升了３０％。步行街之所以促进零售业的增长，主要有三个方面的原因：一是步行至少增加了５０％的人流；二是人不再恐惧来往车辆，因而容易购物；三是行人更倾向于逛商店购物。

　　3D）改善城市交通状况

　　市中心和街道往往交通拥挤，人流混乱，街道步行化后，步行的环境质量得到改善，步行人数增加，市中心减少了用于汽车交通的空间，提高了步行街的运转功能，减少了步行者与机动车之间的冲突，实现了市中心街道的良好交通秩序。

　　4）商业步行街的特点

　　4A）交通管制

　　进行交通管制，但不改变街道原状。控制进入步行街的车辆，把车辆疏导到附近的道路上去，以扩大步行空间。例如，在规定时间内禁止车辆通行;限制进入步行街的车种,只允许公共交通、救护、消防、工程等车辆进入；只允许少量凭许可证通行车辆(如送货车、当地居民的车辆等)出入或在规定时间内出入。

　　4B）功能全

　　现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50～60个业种，现代商业街要力争做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度地满足广大消费者的各种需求。

　　4C）分工细，品种多

　　分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成；另外现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族文化与国际文化有机地结合起来。

　　5）商业步行街的分类

　　5A ）按照步行街的风格分类

　　（1）传统商业步行街

　　传统商业步行街街是历史上形成的，在城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。它具有独特性和不可再生性，旅游资源、文化资源、商业资源是其核心力竞争力所在。如北京王府井、上海南京路。

　　（2）现代商业步行街

　　商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，现代气息浓厚。

　　（3）传统与现代相结合的混合商业步行街

　　在保留传统商业街的空间与风貌（当地具有传统文化特色的骑楼、过街楼、庭院式商店布局等）的基础上，引进现代文化元素，使得商业街向多功能、多元素的综合方向发展，使城市空间既具有历史的延续性，又具有现代商业特色，最终形成综合性很强的步行购物系统。

　　5B） 按照步行街的空间分布分类

　　（1）室内商业步行街

　　室内步行购物街通常是一个规模庞大的集购物、娱乐、消闲、观光于一体的室内建筑，并附以灯光、花草、树木、雕塑及其他使人赏心悦目、心旷神怡的舒适物。室内步行购物街通常提供以下场所和服务：零售业(包括百货商场和各种专业商店)、餐馆、,酒吧、咖啡厅、电影院、剧院、商业俱乐部、儿童乐园、生意及商务洽淡室等。室内商业步行街能够提供良好而舒适的小环境，使商业活动免受自然气候的影响，大型ShoppingMall和地下商www.pmceo.com业街都属于室内商业步行街的范畴。

　　（2）室外商业步行街

　　室外商业街更注重街道绿化、花坛、水池、喷泉、雕塑、广告牌、霓虹灯、道路铺装。它具有公共空间中展现艺术构思、文化理念和信息以及美化环境方面的作用。花坛、水池等大多可和座椅结合,既清洁美观,又提高了“供坐能力”。

　　（3）地下商业步行街

　　地下商业步行街是城市的一种地下通道，其存在形式可以使独立实体，也可以是依附于某些建筑物。它的存在一般是为了改善城市交通

，几乎很少有单纯为了发展城市商业的。它在功能上除了具有一般商业步行街的功能之外还具有以下功能：①改善城市交通，尤其是对城市的“蜂腰”、“瓶颈”及交通负荷打的地段有着重要作用；②成为城市商业设施的补充；③在城市中扮演“桥”的角色，把本来被浪费和功能不全的城市空间组成完整的系统；④城市防灾空间；⑤地下商业步行街的开发，刺激了周围地区的经济发展，带动整个地区的商业活动。

篇3：商业招商概述

　　商业招商概述

　　完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有"三快三省"（"三快"即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；"三省"是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中"三省"中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。

　　制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。

　　第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：

　　1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。

　　2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。

　　3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。

　　4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。

　　5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。

　　招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。

　　招商的培训主要有以下几个方面：

　　1、项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。

　　2、沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。

　　3、招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。

　　4、招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。

　　招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握"求租者"的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。

　　从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从"求租者"打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的"求租者"加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引"求租者"的加盟，有效的沟通显得非常重要。

　　招商中与"求租者"接触的整个程序，一般如下：

　　第一次信息的处理（来函、来电）-第一次信息回复-第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）-第二次信息回复（信息升级→有选择发送实质性资料）-招商总部零星接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、准备（全国性会议、区域性会议）-发出会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电者）-接收报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-收款发货。

　　在这过程中，首先面临的是对"求租者"信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对"求租者"按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和项目的基本资料（包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的"求租者"做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于"求租者"提出的问题也不必急着回答（主要避免"求租者"因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。在"求租者"研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据"求租者"表现的诚意，发去部分"该求租者"重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。

　　对于一些急于了解情况的"求租者"，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观项目、了解运作方案等，以免流失"加盟商"。

　　面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的成功开展是"求租者"加盟的关键一步。在与"求租者"谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。

　　1、有实力：与强者合作才能更强，加盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。

　　2、有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。

　　3、有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的为"求租者"考虑是双方共同发展的基础。

　　4、有办法：详细、可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力。

　　5、有利益：归根结底，成功的推广应该有丰厚的利润，项目留给加盟者的利益应该十分可观。

　　与"求租者"签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。

　　招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对"求租者"提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。