甲级写字楼流行“带租销售”
“买协信中心写字楼，包租3年可收租金40万—60万元”、“布鲁明顿广场3年可返租金30万元”、“希顿国际广场交房次日开始返租，每季度向业主结算一次”……近段时间以来，众多高端写字楼纷纷推出“带租约销售”模式，这种貌似“没有租赁后顾之忧”的投资模式对投资者来说，是馅饼还是陷阱？商铺市场的带租约销售现象早已有之，如今却在成都高端写字楼市场开始悄然流行。
甲写“带租约销售潮”
“购买协信中心写字楼可签订三年的委托出租协议，共返租金40万到60万元左右。”据项目销售人员介绍，总高29层楼的协信中心，其中有10层楼以带租约销售的模式进行销售。按照均价13500元/平方米、月租金82元/平方米计算，返租三年的平均年投资回报率约7.356%，三年租金总收益可直接从购买时的总房款中扣除。租约期满之后，可选择继续合约或自行出租、自用。照此折算，相当于买楼时的单价降低了近3000元。
布鲁明顿广场目前的售价是1.1万—1.2万元/平方米，周边同品质写字楼月租金约80元/平方米，年投资回报率约8.34%。销售人员告诉成都报道记者，业主购买写字楼后，可与开发商签订三年的租约合同，开发商以每年结算的方式将租金存入业主的银行卡中。
即将发售精装甲级写字楼的希顿国际广场，也为业主提供了“带租约”服务。据销售人员介绍，项目目前单价1.4万—1.6万元/平方米，开发商和业主可签订5年的租约合同，交房后次日即可开始履约，每季度向业主结算一次。若总价约140万元的写字楼，每年可收租金11.2万元，回报率为8%。
从这些项目的品质来看，基本上都属于甲级写字楼，成都的“甲写”市场似乎正兴起“带租约销售”潮。
快销才是真
减少购买时的投资总额、解决投资后寻租的后顾之忧，在写字楼销售压力较大的时候，带租约销售不失为促进业主下单的有效措施，因此这一模式成为开发商争相采用的销售策略。
无论返租期长短，带租约销售一个共同的特点就是，投资者在签订购房合同的同时，又与开发商签订返租收益合同，将物业交给开发商统一招租或统一经营管理。
CRC（商业地产投资顾问）联盟专家樊邦勇在接受成都报道记者采访时表示，写字楼带租约销售的出现，从大趋势而言是商业地产经历过去两年井喷式的发展后，对供应量大以及售价高企带来销售压力大增的一种应对方式。“就我个人的观察来说，有些返租是开发商先行招商，等于带租约销售，有些却是在没有找到下家的情况下，开发商给的租金回报，这个等于另一种形式的融资方式。”
采访中，财富123投资人李先生认为，写字楼的黄金租赁期通常是投入运营后5年左右，之后因设施配置等逐渐老化，当更好品质的写字楼出现后，将面临品质客户流失的问题，其租金水平也有所下降。若开发商带租约销售运营几年后，交到手里投资者手里的物业会不会已是昨日黄花了呢？
希顿国际广场营销策划总监李宗源对此表示：“任何一个写字楼从建成到成熟都有几年的培育期，比如城南的天府新区在5年后才能成熟起来，而带租约销售3—5年的投资收益，不仅解决了业主交房后的前期租赁问题，也帮助投资者度过了培育期。几年之后，区域发展逐渐成熟，市场也将逐步稳定，租金收益也将上涨。从某种程度上来说，写字楼的保鲜期也不能一概而论。”
弄清真实回报率
除了“保鲜期”问题，带租约销售隐藏有哪些不确定因素？有怎样的潜在投资风险？如果选择这样的产品，要注意哪些问题？
北京万商天勤（成都）律师事务所律师周伟岸告诉成都报道记者，现在有些开发商为了规避法律问题，会成立一个运营团队，购房者买房后，不直接与开发商签定相关租约合同，而是和运营公司签定，这样就规避了售后包租的法律问题。
周伟岸表示，目前在售的物业多是期房，有很多不确定因素。带租约销售只是一种承诺，能否兑现尚不可知，一旦在返租期内项目经营状况不佳，投资者的利益便难以得到保证。返租期满后，项目如何经营也充满变数，如果因管理公司经营不善、承租方履约能力欠缺等造成难以调和的矛盾，其风险将更大。比如20**年销售的成都熊猫万国商城，虽然销售时向业主作出了有固定回报和产权回购的承诺，然而现在的事实是，一切承诺不过一纸空文而已。
“带租约销售隐含有一定经营风险，所以投资者要有敏锐的眼光和判断力，一定要理性投资。”CRC联盟专家、成都嘉进房地产顾问有限公司副总经理马永进提醒购房者，选择写字楼带租约销售项目，要注重房产品性质，正确评价房地产产品的品质和升值潜力、长久性，正确估价房地产包租产品的租金水平。对投资者而言，要选择有经济实力、讲究信誉的房地产公司，不要看最高的投资回报，而要讲究稳健的投资回报。在签订租赁协议时，还要详细审阅返租合同，防止返租经营陷阱，尤其要规避不成熟的返租房地产项目。
樊邦勇则认为，对投资者来说，最重要的是摸清真实的市场回报水平，以长远的投资回报率来衡量项目的产品价值。
链接
市场“擦边球”
20**年，原建设部第88号令《商品房销售管理办法》中规定，开发商如有“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”行为的，“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”。从实质上看，带租约销售打了一个市场的“擦边球“。
售后返租又称为售后包租、售后回租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。售后返租可分为融资性售后返租和经营性的售后返租。融资性售后返租是指开发商与融资租赁企业双方签订融资租赁合同，将房产销售给融资租赁企业，再向融资租赁企业承租该房产，租期届满后双方协商房产所有权的归属。这是一种特殊的融资租赁形式。
经营性售后返租是指开发商将房产销售给买受人，再向买受人承租或代为出租的行为。一般来说，经营性售后返租的发展模式主要有三种：（1）开发商将房屋卖给业主，经开发商介绍，业主与管理公司签订租赁合同，管理公司承租业主所购的房屋，开发商不参与房产后期的管理；（2）业主向开发商购买房屋后，再将房屋出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同；（3）业主向开发商购买房屋，双方在签订商品房买卖合同的同时签订物业委托合同，由业主委托开发商代为出租所购买的房屋，开发商间接参与后期房产的管理。
篇2：甲级写字楼流行带租销售
甲级写字楼流行“带租销售”
“买协信中心写字楼，包租3年可收租金40万—60万元”、“布鲁明顿广场3年可返租金30万元”、“希顿国际广场交房次日开始返租，每季度向业主结算一次”……近段时间以来，众多高端写字楼纷纷推出“带租约销售”模式，这种貌似“没有租赁后顾之忧”的投资模式对投资者来说，是馅饼还是陷阱？商铺市场的带租约销售现象早已有之，如今却在成都高端写字楼市场开始悄然流行。
甲写“带租约销售潮”
“购买协信中心写字楼可签订三年的委托出租协议，共返租金40万到60万元左右。”据项目销售人员介绍，总高29层楼的协信中心，其中有10层楼以带租约销售的模式进行销售。按照均价13500元/平方米、月租金82元/平方米计算，返租三年的平均年投资回报率约7.356%，三年租金总收益可直接从购买时的总房款中扣除。租约期满之后，可选择继续合约或自行出租、自用。照此折算，相当于买楼时的单价降低了近3000元。
布鲁明顿广场目前的售价是1.1万—1.2万元/平方米，周边同品质写字楼月租金约80元/平方米，年投资回报率约8.34%。销售人员告诉成都报道记者，业主购买写字楼后，可与开发商签订三年的租约合同，开发商以每年结算的方式将租金存入业主的银行卡中。
即将发售精装甲级写字楼的希顿国际广场，也为业主提供了“带租约”服务。据销售人员介绍，项目目前单价1.4万—1.6万元/平方米，开发商和业主可签订5年的租约合同，交房后次日即可开始履约，每季度向业主结算一次。若总价约140万元的写字楼，每年可收租金11.2万元，回报率为8%。
从这些项目的品质来看，基本上都属于甲级写字楼，成都的“甲写”市场似乎正兴起“带租约销售”潮。
快销才是真
减少购买时的投资总额、解决投资后寻租的后顾之忧，在写字楼销售压力较大的时候，带租约销售不失为促进业主下单的有效措施，因此这一模式成为开发商争相采用的销售策略。
无论返租期长短，带租约销售一个共同的特点就是，投资者在签订购房合同的同时，又与开发商签订返租收益合同，将物业交给开发商统一招租或统一经营管理。
CRC（商业地产投资顾问）联盟专家樊邦勇在接受成都报道记者采访时表示，写字楼带租约销售的出现，从大趋势而言是商业地产经历过去两年井喷式的发展后，对供应量大以及售价高企带来销售压力大增的一种应对方式。“就我个人的观察来说，有些返租是开发商先行招商，等于带租约销售，有些却是在没有找到下家的情况下，开发商给的租金回报，这个等于另一种形式的融资方式。”
采访中，财富123投资人李先生认为，写字楼的黄金租赁期通常是投入运营后5年左右，之后因设施配置等逐渐老化，当更好品质的写字楼出现后，将面临品质客户流失的问题，其租金水平也有所下降。若开发商带租约销售运营几年后，交到手里投资者手里的物业会不会已是昨日黄花了呢？
希顿国际广场营销策划总监李宗源对此表示：“任何一个写字楼从建成到成熟都有几年的培育期，比如城南的天府新区在5年后才能成熟起来，而带租约销售3—5年的投资收益，不仅解决了业主交房后的前期租赁问题，也帮助投资者度过了培育期。几年之后，区域发展逐渐成熟，市场也将逐步稳定，租金收益也将上涨。从某种程度上来说，写字楼的保鲜期也不能一概而论。”
弄清真实回报率
除了“保鲜期”问题，带租约销售隐藏有哪些不确定因素？有怎样的潜在投资风险？如果选择这样的产品，要注意哪些问题？
北京万商天勤（成都）律师事务所律师周伟岸告诉成都报道记者，现在有些开发商为了规避法律问题，会成立一个运营团队，购房者买房后，不直接与开发商签定相关租约合同，而是和运营公司签定，这样就规避了售后包租的法律问题。
周伟岸表示，目前在售的物业多是期房，有很多不确定因素。带租约销售只是一种承诺，能否兑现尚不可知，一旦在返租期内项目经营状况不佳，投资者的利益便难以得到保证。返租期满后，项目如何经营也充满变数，如果因管理公司经营不善、承租方履约能力欠缺等造成难以调和的矛盾，其风险将更大。比如20**年销售的成都熊猫万国商城，虽然销售时向业主作出了有固定回报和产权回购的承诺，然而现在的事实是，一切承诺不过一纸空文而已。
“带租约销售隐含有一定经营风险，所以投资者要有敏锐的眼光和判断力，一定要理性投资。”CRC联盟专家、成都嘉进房地产顾问有限公司副总经理马永进提醒购房者，选择写字楼带租约销售项目，要注重房产品性质，正确评价房地产产品的品质和升值潜力、长久性，正确估价房地产包租产品的租金水平。对投资者而言，要选择有经济实力、讲究信誉的房地产公司，不要看最高的投资回报，而要讲究稳健的投资回报。在签订租赁协议时，还要详细审阅返租合同，防止返租经营陷阱，尤其要规避不成熟的返租房地产项目。
樊邦勇则认为，对投资者来说，最重要的是摸清真实的市场回报水平，以长远的投资回报率来衡量项目的产品价值。
链接
市场“擦边球”
20**年，原建设部第88号令《商品房销售管理办法》中规定，开发商如有“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”行为的，“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”。从实质上看，带租约销售打了一个市场的“擦边球“。
售后返租又称为售后包租、售后回租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。售后返租可分为融资性售后返租和经营性的售后返租。融资性售后返租是指开发商与融资租赁企业双方签订融资租赁合同，将房产销售给融资租赁企业，再向融资租赁企业承租该房产，租期届满后双方协商房产所有权的归属。这是一种特殊的融资租赁形式。
经营性售后返租是指开发商将房产销售给买受人，再向买受人承租或代为出租的行为。一般来说，经营性售后返租的发展模式主要有三种：（1）开发商将房屋卖给业主，经开发商介绍，业主与管理公司签订租赁合同，管理公司承租业主所购的房屋，开发商不参与房产后期的管理；（2）业主向开发商购买房屋后，再将房屋出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同；（3）业主向开发商购买房屋，双方在签订商品房买卖合同的同时签订物业委托合同，由业主委托开发商代为出租所购买的房屋，开发商间接参与后期房产的管理。
篇3：投资广场写字楼租赁合同
投资广场写字楼租赁合同
甲方（出租方）：商贸有限公司
乙方（承租方）：中国太平洋z保险股份有限公司支公司
根据《中华人民共和国合同法》、房产管理的有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，就乙方承租甲方可依法出租的z#号办公用房事宜，经合同双方协商一致，签订本合同。
一、出租房屋情况：
1、甲方出租给乙方的房屋座落在湖北省###路（以下简称该房屋）投资广场八、九整层（南向、北向），该房屋实测建筑面积为1374平方米，房屋用途为办公写字间，房屋类型为写字楼，结构为框架。该房屋的平面图见平合同附件。甲方应向乙方出示：
（1）房地产权证
（2）房屋出租许可证
（3）房屋安全验收证明
2、甲方作为该房屋的合法所有人与乙方建立租赁关系。签订本合同前甲方已告知乙方该房屋未设定抵押，并保证具备国家法律法规规定的出租所需有效手续、证明。
3、合同所租范围的装修及设施状况由甲、乙双方在合同附加条款及附件中加以说明，除甲、乙双方另有约定外，该附加条款及附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还所租用房屋的验收依据，交还时需要保留的部分由双方另行协商。
4、乙方需对所租赁房屋进行再次装修时，必须同甲方指定的物业公司签订装修管理协议，并严格按《装修管理规定》执行，所有装修行为必须得到甲方及甲方指定的物业管理公司同意。
二、租赁用途：
1、乙方必须向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本地有关房屋使用和物业管理的规定。
2、乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变上款约定的作用用途。
三、租赁期限：
1、甲乙双方约定，房屋租赁期为年月日
起至年月日止。免费赠送装修期，自贰零零___年__月_日起至贰零零年
月日止，租金从免费装修期后开始计算。
2、租赁期满，甲方有权收回该房屋乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前二个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。
3、甲方免费提供乙方公司招牌广告位（除租赁费，其它费用由乙方自理，面积：6-9米×4米）。
四、租赁、支付方式和期限：
1、经双方约定，第一年租金免费。第二年全年租金及物业管理费用总额为人民币250000元，大写金额为贰拾伍万元；第三年全年租金及物业管理费用总额为人民币280000元，大写金额为贰拾捌万元；第四年及第五年全年租金及物业管理费用总额为人民币300000元，大写金额为叁拾万元。乙方应根据本合同以每半年为期限，于每半年末交清下半年租金及物业管理费用。
2、租金不含乙方租赁区内的电费（动力与照明用电）、自来水费、电话费、宽带网络费用及物业管理特约服务项目的收费。
3、租金包含物业管理费用。物业管理费是甲方所指定的物业公司为租赁区提供中央空调，公共区域内的水、电、清洁卫生、、电梯费、保安等服务所产生之费用。物业管理的有关权利、义务需要乙方在本合同生效后同物业公司签订物业管理合同确定。
五、保证金和其它费用：
1、甲、乙双方约定，甲方交付该房屋后七个工作日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金及物管费，即人民币41667元。
甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。
租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息十五日内归还乙方。
六、房屋使用要求和维修责任：
1、租赁期间，乙方发现该房屋主体结构及主要附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的当日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。甲方不负责乙方自行装修的一切设施及除房屋主体结构、供水供电主干管路、中央空调系统（不含末端设施）等以外的其它设施。
2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及期附属设施损坏或发生故障的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。
3、租赁期间，甲方为保证该房屋及其设施处于正常的可使用和安全的状态，有权对该房屋进行检查、养护，将提前七日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合，甲方将尽力减少对乙方使用该房屋的影响。
七、房屋返还时的状态：
1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后按时返还该房屋。返还房屋时乙方必须退还本合同附件所列属甲方的设备设施。
2、在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前三个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。
八、违约责任：
1、乙方不按时交纳租金，甲方将按每天3‰收取滞纳金，超过30天仍未交纳则甲方有权决定终止本合同与乙方的租赁关系，-收回房屋，并不需付任何责任。
2、因甲方未告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方负责相应赔偿。
3、租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方承担相应赔偿责任。
4、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，乙方应按甲方要求恢复房屋原状，并赔偿因此造成的一切损失。
5、乙方在租赁期内，未经甲方书面同意，中途擅自退租的，甲方将不予退还预付保证金，若预付保证金不足抵付甲方损失的，乙方另行赔偿。
九、争议的解决办法：
在本合同履行过程中若发生争议，双方应当协商解决，也可以请求进行调解。双方不原协调、调解解决或者协商、调解不成的，双方商定，采用以下第种方式解决：
1、凡因本合同收起的或与本合同有关的任何争议，均应提交仲裁委员会，按照申请时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
2、因本合同所发生的任何争议，可向法律规定由管辖的人民法院或地方所在地人民法院提起诉讼。
十、变更和解除本合同的条件：
在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或者解除本合同：
1、经甲乙双方协商一致，同意提前终止本合同，甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部该写字间的。
2、因出现非甲方能www.pmceo.com及的情况影响该写字间设施的正常运行，如水或电等正常供应中断，且中断期一次超过48小时，乙方认为严重影响正常使用房屋的。
3、因乙方或甲方违反本合同的约定，且经甲方或乙方提出后的15天内，乙方或甲方未予以纠正的。
4、因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的。
5、变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方主动向另一方提出。因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同或依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。
十一、其它条款：
1、租赁期间，甲方需抵押该房屋应当书面告知乙方，并向乙方承诺该房屋抵押后当事人协议以折价、变卖方式处分该房屋前七日书面征询乙方购买该房屋的意见。
2、本合同至双方签字，并将出租层交与承租人后次日生效，生效后的十五日内，由甲方负责按规定向房屋所在地区、县房屋交易中心办理登记备案，领取房屋租赁登记备案证明；本合同经登记备案后，凡变更、终止本合同的，由甲方（甲方/乙方）负责在本合同变更终止之日起的十五日内，向原登记机构办理变更、终止登记备案的，所引起的法律纠纷，由甲方承担一切责任。
3、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。本合同与其补充条款及附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等法律效力。
4、甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿意按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。
5、本合同连同附件一式份。其中：甲、乙双方各执份，（市区/县）房地产交易中心受理处份，以及各份均具有同等效力。
出租方（盖章）：承租方（盖章）：
法定代表签字：法定代表签字：
日期：日期：