小区车场大树砸坏小轿车，物业公司是否应该赔偿？
案例：
某天某小区内一棵高达10余米的大树被大风连根拔起，砸坏了停在树旁的一辆小轿车，保险公司依据保险合同为车主陈先生理赔了3.3万元。五个月后，保险公司诉至宣武区人民法院，认为大树被风刮倒前已有歪斜，该小区的物业公司理应预见到后果，并且应当事先采取措施防止大树倒下，因此保险公司要求物业公司承担理赔给客户的3.3万元经济损失。被告物业公司则认为，大树倾倒属不可抗力，他们不应承担责任。最后，法院审理后判决物业公司应当承担赔偿责任。
点评分析：
大风将树刮倒到底属不属于不可抗力呢？物业管理公司是否应该承担赔偿责任呢？依据我国《民法通则》第153条，不可抗力是指“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”，包括台风、洪水、地震等自然原因和战争等社会原因。如属正常的刮风下雨，即使程度强烈也不能视作不可抗力；而对于台风、闪电等气象台未能预先预报，或者虽已预报但当事人已经采取必要措施却仍不能避免损害后果发生的，则当属不可抗力。不可抗力独立于人的行为之外，不受人的主观意志所支配。《民法通则》第107条规定；因不可抗力不能履行合同或者他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。
在本案中，正常的刮风现象并不是不可预见的，另外，如确证大树被大风刮倒之前已出现倾斜，物业公司则应预见到损害后果的发生并采取相应的防护措施。如果没有作为，则不适用不可抗力免责条款。《物业管理条例》第36条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。
由此可见，物业管理公司在停车位的选址上应当尽量避开广告牌、危墙等容易倾倒的危险物，以保障业主的财产安全。从大树被连根拔起的事实可以看出，大树在此以前的根基已经动摇，具有一定的不稳定性。作为专业的物业管理公司，应该预见到这样的隐患并采取防护措施，或不要在这样的危险物下设置停车位。物业管理人员应当在日常的工作巡查中，本着对公司、对业主负责的心态，及时发现类似问题并采取解决手段，把危害降到最低。
篇2：物管案例：业主住房被盗，物业公司应否赔偿
物管案例：业主住房被盗，物业公司应否赔偿
某小区业主李某，上班回家后发现自己的住房被盗贼光顾，房内的财物损失上万元，盗贼已经逃之夭夭，负责小区安全的保安没能提供有力的线索，门卫也没有陌生来访人员的登记记录。李某认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，自己交纳了物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护，于是将物业管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。
[案例分析]
这几年因财产被盗业主被杀，把物业管理公司推上被告席的诉讼已不鲜见，司法界对此观点各异，争论非常激烈。《物业管理条例》似乎对此问题也做了规定，即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物业管理条例》的规定在实践中较难操作。其原因首先是物业管理公司提供的服务性质应加以明确，是仅仅对公共设施设备的管理，还是负有保护业主人身财产安全之责；其次，什么样的服务就应当获得什么样的报酬，权利义务应当对等。物业管理公司收取的物业管理费是否包括了保护业主人身财产安全的费用；第三，承担法律责任必须以行为人主观上有过错为前提，只有在法律有明确规定的情况下才能适用无过错原则。而业主被盗或被杀，物业管理公司未必就一定负有不可推卸的责任。因此法律界人士认为在物业服务合同中应明确物业管理公司的权利义务，只有在有过错的情况下物业管理公司才应当承担与己不利的法律后果。
本案例因为有窃贼的供词，所以过错责任非常明晰。法庭认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，而小区的一处侧门却没有锁上，小区的物业管理公司没有很好地履行职责，属于违约行为，而这与李某的失窃有直接的因果关系，应该赔偿李某相应的损失。
[解决方法]
物业管理公司出现安全方面的问题，其损失最大。这是因为物业管理公司一方面社会信誉受到极大的损害，另一方面还要进行经济赔偿，名利双失。因此，在物业管理实践中，安全管理就显得极为重要。
物业管理公司做好安全工作就抓好以下几项工作：保安队伍的建设；安全管理制度的制定和落实；日常的监督和巡查；电子报警系统的投入等。这样才能保证管理辖区的安全，树立物业管理公司的良好社会形象。
[相关法规制度]
1．《保安部运作程序》
概述
安全是公司各种服务活动的基础，只有在安全的环境内，各种服务活动才能得以开展，并确保其质量。从法律角度来说，公司的经营者有义务制定出能保证客人安全的服务标准，提供能保证客人安全的服务设施。
为保护公司正常的经营活动和维护良好的秩序，在公司里应建立起健全的安全保卫机构和安全工作网络，制定切实可行的饭店安全计划。
公司保安部是公司经营者管理公司安全工作的职能部门。它代表公司经营者来督察及保证公司安全计划的实施，协调公司内各部门的安全工作，总体上保证公司宾客人身及财物的安全、公司员工人身及财物的安全和公司财产的安全，其主要职责为：
（1）协助公司经营者制定、实施和管理本公司的安全计划。根据实施中所发现的问题或各种变化的因素，向公司管理层提出修改或完善有关公司安全的政策、程序等方面的建议。在得到公司经营者认可后，负责对公司安全计划的修订。
（2）指导并协助公司内各部门的安全工作，使安全工作与各工作部门及各工作岗位的职责、任务有机地结合起来，从而在整体上保证公司安全计划的实施。
（3）对公司员工开展安全教育，进行安全工作程序及技术的训练。不仅使每个员工认识安全工作的重要性，了解并掌握与各自工作岗位有关的安全工作程序与技术，还要使全体员工都懂得如何应付可能出现的紧急事故。如水灾、停电等，明了在当时当地自己所应起的作用及应采取的措施，并学会使用各种安全设备的方法及技术。
（4）保证公司的各种安全设备及机具始终处于良好的使用状态。通过定期或经常的检查，及时提出修理、更换或添置的要求。
（5）执行日常的安全任务，对公司的前台各部位、工作区域及周围地区进行巡逻及保持监视。发现有不安全情况，及时向有关部门通报联系，以求解决。负责调查和处理客人及员工报告的各种及安全问题的事件。
（6）保存有关公司安全工作的完整记录和档案。这包括日常的安全工作记录、涉及公司安全的事故及事件的调查处理报告、安全设备及设施的使用、维修及更换的记录、对各部门安全工作及整个公司安全工作的定期分析报告等。
（7）与当地的公安、消防部门及其他执法机关保持良好的效的工作关系，以取得他们对本公司安全工作的协助。
保安部职务说明书
保安部主管职务说明书
中文职称：保安部主管英文职称：Securitychief
部门名称：保安部职位级别：
直属上级：物业管理处主任直属下级：保安部领班
职务概述：
遵照公安部门及上级的规定，确保公司安全工作的布署、要求，组织本部门干部、员工有计划实施，熟悉公司安全、保卫、保密、侦破等有关知识；懂得消防业务，有一定的组织能力、判断力及语言表达能力。
岗位职责：
1．负责制定公司的治安、消防年度、季度工作计划，做好保安部年度预算报告。
2．负责维持公司内部秩序，预防和查处治安事故，协助、配合国家公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。
3．妥善处理宾客有关安全方面的各种投诉。帮助客人寻找在公司丢失的物品，努力改造良好的治安环境，让宾客具有安全感。
4．“四防”（防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故）为中心的安全教育和法制教育，定期检查“四防”设施，增强全员的安全意识和法制观念。
5．主动督促检查公司各重点部位的“七合格”工作；协调各有关部门严格落实“七合格”要求，确保重点部位的安全。
6．负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求，组织夜勤干部、员工逐项落实。确保公司夜间财产、人身安全。
7．负责完善、制定公司昼间、夜间各类钥匙的管理规定，定期检查执行情况，发现问题，及时纠正和报告。
8．负责制定保安监控的管理规定和操作程序，确保公司监控范围内的防火、防盗安全。
9．适时完善、健全公司的安全应急措施，并负责督促属下严格执行和演练落实。
10．定期检查各项保安措施，并做好记录，确保消防设备、设施完好，以备查考。
11．及时督促检查各部门对“谁主管，谁负责”责任制的执行情况，并协助各级责任人做到管好自己的人，看好自己的门，办好自己的事，确保安全工作落实。
12．组织好本部门的分工协作，每日召开部门当值保安干部、领班例会。
13．负责对保安部干部、员工的培训、考核、评估工作以及聘免和推荐。
14．做好本部门员工的思想工作，关心员工生活，提高业务水平。
15．参加行政部召开的部门经理会议，定期向总经理和领导汇报工作。
16．完成上级交办的其他任务。
保安部领班职务说明书（略）
保安员职务说明书-警卫员（略）
保安员职务说明书-治安员（略）
保安员职务说明书-消防员（略）
保安员职务说明书-消防监控室值班员（略）
2．《保安部工作流程》
巡逻操作程序
（一）巡逻路线的制定
巡逻路线及巡逻工作职责由保安部经理制订，巡逻工作由警卫组长安排巡逻力量和人员，并对巡逻人员工作情况进行考核。路线制订原则，一是要切合实际，覆盖面广、范围大，符合公司对外控制和治安管理要求；二是定点不定线，制定中选确定必须途经的点（要害部位），如配电间、锅炉房、冷气机房、冷冻、木工，电工间、仓库（物料、食品、贵重品仓库）、边门、车库（职工停车、客车库）、职工更衣室、消防通道、屋顶、布件间、商场部、客房区域等。然后确定路线，可分三路。每条线路上下、内外、重点非重点分别搭配，制作线路图。有时按季节治安情况和特殊工作要求，划分出一段时期内需要重点行进保安巡逻加强控制的区域，短时间内反复途经重点巡逻点，巡逻中交叉使用，三是定点定线原则。
（二）巡逻力量的组织
警卫组长根据巡逻路线、巡逻密度、巡逻内容的确定、巡逻组的配各、巡逻人员的搭配、巡逻人员的编组，分早、中夜三班。夜班每组必须2人以上。
（三）日常巡逻路线
（1）对公司外围的巡逻：确保停车场秩序，维护车流安全，维持高峰时沿街交通秩序。
（2）对公司外围进出口通道的巡逻：检查边门通道畅通，大堂进出门周围人员，消防应急门安全装置、门锁。
（3）对公司后区巡逻：查看职工更衣室和浴室，检查更衣箱及时出职工，查看职工停车场、检查车锁、停放情况。
（4）对要害部门的巡逻：查看配电间、冷气机房、锅炉房，仓库、冷库、电话机房、布件间运转情况、安全装置、门锁等。
（5）对公司内部公共区域的巡逻：检查商场、总台、收银处、消防通道、财会室、理发室、商务中心、闭路电视室、电梯等，以确保安全。
（6）对客房区域的巡逻：检查楼面值班、客房门、通道、进出人员，以确保住店客人的安全。
（四）巡逻要求
（1）上岗前检查和配带对讲机，夜间巡逻根据需要，还须配带械具。确保器材完好，接受领班工作安排，了解巡逻路线和当天工作要求。
（2）根据工作要求，按规定路线和时间进行巡逻，作好巡逻记录和到位点签到记录。
（3）发现可疑的人、事、物及不安全因素，要及时用对讲机与监控室报告，并采取措施，严密监视。
（4）巡逻时有礼、有节，规范服务，文明执勤。
（5）夜间巡逻发现安全防范漏洞，既要及时处理，采取临时性措施，又要作好记录，及时报告，督促有关部门予以整改和落实。
（6）下岗前检查器械使用情况，写好工作记录和交接。
现行违法犯罪行为的处置程序
（1）报警：公司内发生打架斗殴、酗酒闹事、流氓滋事、盗窃、抢劫、卖淫嫖娼、聚众赌博、吸毒、贩毒等现行违法犯罪案件和行为时，保安人员和服务人员应立即通知保安部，专职保安人员应立即到位，根据不同情况先采取相应的措施，防止事态的发展。
（2）制止违法活动：专职保安干部对现行违法犯罪行为根据案件性质和案情轻重缓急，及时通知公安部门到场处理，并做好预警处理。
（3）协助取证：
1．对被害人、当事人做好陈述笔录。
2．找寻目击人、报告人和在场公司服务人员做好询问笔录。
3．保安人员做好工作记录和陈述笔录。
4．保安部做好工作记录和汇总情况记录，交公安部门作证据，办好移交手续。
5．协助公安部门做好被伤害人员的验伤、治疗。
6．清点公司损失数量，列出估价单，交公安部门处量。
（4）现场的保护（略）
（5）人犯移送（略）
大堂内安保人员工作程序（略）
火灾的处置程序（略）
紧急停电处置方案（略）
......
篇3：小区业主失窃物业公司赔偿责任分析
小区业主失窃物业公司赔偿责任分析
近些年来，许多城市小区业主房子失窃的事件屡屡发生，且呈上升趋势，许多案件都是在物业公司保安人员的眼皮底下发生的。然而业主失窃，到底由谁负责，这个问题一直困扰着物业公司和广大业主 。由于我国还没有出台关于物业管理的直接相关法律，所以各地区物业管理的活动只能与各地方的法规为准则。但是法规毕竟不是法律，法规是各地方以其它法律为基础而定的适合于本地方管理活动的行为准则，它存在着很强的地方性，而且在许多特有的法律名词上并没有统一的解释，也没有具体的实施办法。因此法规所涉及到的一些词语很容易产生歧义。也就是在这种社会环境下，物业管理中发生的案例纠纷，在不同的地方就有不同的处理方法，不同的法院也有不同的判决，物业公司该不该赔偿，各方都有自己的说法。
而作为一名物业管理专业人员，我却有自己的一番看法：小区业主失盗不能简单地说该赔还是不该赔，而是应该根据实际情况决定该不该赔。如果物业管理公司有根据物业合同或经业主大会通过的管理制度安排保安人员进行保安管理的话，那么当业主失盗时物业公司就没有责任，否则物业公司就应承担一定比例的责任。
但是在现实生活中，往往出现的现象是：业主一旦发现家中被盗，就不分清红皂白找物业公司。那么是什么原因使业主会产生观点呢?所以分析这个问题应从业主的心理、物业公司的职责、物业合同的约定、国家法律文件的规定及案件的性质等方面来分析。而且还应因地，因时，因人，因公司而定。下面我们分别从以下的几个方面来分析业主失盗物业该不该赔：
一、业主错误的心理，业主的麻痹，自防意识较差是造成失盗的主要原因
按照业主的心理来看，业主错误的认为：物业公司收了物业管理费，且其中物业管理费包含了一项“保安费”，所以物业公司就必须承担起小区所有财产包括业主的私人财产。只要交了管理费，就可以高枕无忧地将财产交给物业公司保管了。于是自防意识越来越低，甚至有的业主连开发商投资建设的现代智能安防也难得去理睬，难得去使用。典型的例子是：我市某小区一业主吴某，平常喜欢将摩托车随便停放在小区的路边，且不喜欢上锁。物业公司多次劝其将摩托车停到停车场，并注意上好锁。遗憾的是业主根本不给予理会，结果导致摩托车被小偷轻易地骑走。案件发生后吴某找物业公司赔偿，物业公司认为责任不在自己而不赔偿，结果双方告到法院，最后法院因物业公司能够提供业主没有保管好摩托车的证明而判吴某败诉。像这种案件的发生主要因素都来自于业主对自己摩托车保管的不周到，也就是说吴某应该为自己摩托车的丢失负主要责任，而不应该去找物业公司赔偿，物业对其可以不赔偿。
二、物业公司的职责不是保管，而是保卫。
物业公司设立保安部，对进出小区的人员进行盘问，对小区的楼房进行巡视，对小区车辆行走、停放进行指挥管理，对小区出现的应急事件进行临时的处理......。但是设立保安人员的最直接目的是减少或防范犯罪分子的作案，并不是小区有了保安一切就万无一失了，因为许多犯罪案件是突发性很强的，有时保安也是防不胜防。物业公司是服务性企业，他从事服务的依据是《物业管理委托合同》和小区业主大会通过的物业管理制度。物业公司没有政府部门执法的权力，它只能按照约定代表广大业主进行小区的自我防范，保卫小区的财产不受侵犯。保管与被保管是一种合同关系，业主和物业公司之间并没有这方面的约定。所以说物业公司的职责是保卫，而不是保管，在发生失盗案件后，物业公司只能依照自己的职责承担相对应责任。
三、物业合同及国家法律规定收取的物业管理费里面所包括的“保安费”并不是“保管费”。
三月份，海峡都市报曾组织业主代表，物业公司代表，及律师代表对物业管理费里的“保安费”到底是不是“保管费”进行了一场很深刻的讨论会。虽然说，通过这次讨论会并不能决定“保安费”是不是“保管费”，但是讨论的结果却给大家很多新的认识。
(1)，以前业主普遍认为物业收了他们的保安费就必须保正他们财产的安全，显然业主把保安费理解成物业公司对业主财产进行保管所收的费用。其实地方政府制定物业收费标准时对“保安费”的规定并不是这个意思，物业管理合同也没有这方面的约定凡从事过物业管理的人士都知道“保安费”就是“保管费”这是不可能的，因为如果是这样，那么物业管理活动跟本就无法进行。比如业主一个月交了40元的物业费，一旦业主丢了一辆小车，物业公司就要赔偿十几万，这显然不合理。丢了一辆车就要破产一家物业公司，这种生意谁也不愿意做。
(2)，从另一角度我们也可以说明“保安费”不是保管费。根据合同法第十九章，第三百六十七条规定：保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。而在物业管理中，业主没有向物业公司交付保管物，而是自己继续使用，保存着自己的财产，并且业主和物业公司也没有另外的约定。所以说业主和物业公司并没有构成保管协议，这是其一。其二，第三百六十八条规定：寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当向业主给付保管凭证，而实际管理中也没有存在这回事，所以业主和物业公司也构不成保管协议。既然没有保管协议，物业公司就不存在着保管的义务了。
那么《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中规定的“保安费”指得是什么意思呢?保安费应该是指物业公司在住宅小区内开展治安管理，维护和保卫小区家庭安全而设立的保安人员所需要的费用。
四、案件的性质也是决定物业公司有没有责任的一个很重要的因素。
曾有这样一件案件：一住宅小区的业主王某回家后发现小偷已经光顾过了，上万元的财产被盗走。王某立即打电话给小区门卫岗，结果没有人接电话，于是就急忙赶到门卫岗报案。到了门卫岗发现警卫擅自脱岗无人值班。第二天早晨，王某找到物业管理公司经理叙述整个案件的经过，并要求物业公司赔偿经济损失。那么这时候物业公司该不该赔偿呢?我想不管怎样，物业保安人员脱岗，就已经是对业主的违约，不管有没有发生盗窃案件，业主都可以要求支付违约金。是我想这时候应该取决于三个因素：一是，被盗案件是否是事实，是否经过公安部门确认，并经清查确定了财产的损失数量;二是，家中被盗，是内盗还是外盗。如果是内盗，物业公司是难以防范， 因为小区内的业主家庭都有亲朋好友，无法判断;三是，如果是外盗的话，要分析作案是在门卫擅自脱岗是发生的，还是在门卫在岗而通过其他途径进入小区作案的。如果是内盗，或者是通过其他途径进入作案的，物业公司可以不对这件事承担主要责任，也不要赔偿业主损失。
综上所述，在业主失盗后物业公司该不该赔并不能简单地做结论。如果在被盗时，物业保安人员失职了，从而使业主被盗，遭受损失，这时物业公司就有责任，就必须赔偿业主的损失。如果，物业保安人员坚持岗位了，尽责了，那么物业就不用赔偿损失了，因为物业公司不是保险公司。值得一提的是：业主是物业公司的朋友，当业主家中被盗，对于物业公司来说都是一件很不情愿的事。业主家中被盗，不管怎么说都会使业主对物业公司产生不信任感。物业公司的形象就会受到很大的破坏。因此，为了尽量避免此类事件的发生，物业公司应该时刻提高警惕，加强巡逻，向业主宣传防盗意识，尽心尽责保卫业主的财产。虽然减少失窃案件的发生物业公司担当了很重要的责任，但业主对自己财产的自防也是必不可少的一部分。所以在失窃案件发生后，业主首先应该先问自己：我临走之前是否有把门关好，是否启动了家庭防盗系统，钥匙是否不小心让坏人模制了呢?。而不是不分清红皂白地就跑到物业处找物业处要“赔偿”。
物业管理是一个新兴的行业，它的发展和完善需要每个物业人员的努力，也需要广大业主的努力。只要业主和物业公司肩并肩一起加强防盗意识，一起加强小区防盗硬件设施的建设，就一定能使盗窃案件减少到最底的限度。与其一直在讨论谁的责任，道不如从现在开始进行全民防盗。
参考资料：中国房地产报，《物业管理实物》(中国建筑工业出版社出版)
福州晚报，《物业管理一百问》