某小区业主委员会聘请A物业管理公司(下称A公司)负责小区的物业管理。之后不久,A公司与B电信公司(下称B公司)订立租赁协议一份。协议约定:A公司将所管理的小区住宅楼楼顶出租给B公司用于搭设电信设备,B公司按年向A公司支付租金,租金为每年5万元。

　　不久,小区居民均感身体不适,有头疼、头晕、恶心、失眠等症状。经调查,业主们发现楼顶搭设了电信设备,正是电波辐射造成了上述危害。业主们随即将A公司和 B公司诉至法院,称A公司只是负责小区的物业管理,无权将楼顶出租给B公司。在楼顶搭设电信设备,也给小区居民身体健康带来损害。因此提出请求:B公司拆除搭设的电信设备;A公司与B公司对业主的损失承担连带赔偿责任。

　　面对诉讼,A公司辩称:将楼顶出租给B公司搭设电信设备不仅未造成业主任何损失,而且使业主还可以少交物业管理费。业主要求承担赔偿责任没有道理。而B公司则辩称:我公司并不知道A公司无权出租楼顶,属于善意第三人,应受法律保护。

[法律分析]

　　(一) A公司无权直接将楼顶对外出租。物业管理合同属于服务合同,在合同未作特别约定的情况下,A公司不能取得对小区楼顶层的处分权。楼顶层属于建筑物的共有部位,全体业主对其享有共有权。在事先未征得业主同意,事后又没有得到业主追认的情况下,A公司无权将楼顶层对外出租。

　　(二)B公司取得楼顶使用权的行为不应受法律保护。B公司在诉讼中称其并不知道A公司无权出租楼顶层,因此属于善意第三人,这种借口不能成立。理由是:善意取得的标的物仅限于动产物权,不动产物权不适用善意取得。楼顶层属于不动产,不能适用善意取得。楼顶层属于共有部位,是楼房的构成部分之一,属于从物。从物不能脱离主物单独转让,也不能适用善意取得。

　　(三)B公司应对业主的人身损害承担赔偿责任。小区居民健康受损的后果是电信设备发出的电波辐射造成的,B公司应承担排除妨害、赔偿损失的责任。A公司未经允许,擅自将楼顶层出租给B公司,与B公司一道造成了业主健康受损,属于共同侵权行为,应承担连带责任。

　　法院经司法鉴定,结果表明:小区居民出现的症状正系B公司搭设的电信设备电波辐射造成。在此基础上,法院做出如下判决:

　　(一)A公司与B公司之间的楼顶层租赁协议无效;

　　(二)B公司限期拆除电信设备;

　　(三)B公司赔偿业主医药费用共计0.1万元;

　　(四)A公司对本判决第(二)、(三)项承担连带责任。

篇2：业主违反社区规约，侵权他人权利要受罚

　　某些居民在社区里私搭乱建、乱扔生活垃圾、违反管理规定养宠物......物权法立法者已经把这些违反社区管理规定、损害他人合法权益的行为纳入视野。物权法草案要让侵权人“受罚”。

案例

　　20**年8月,上海的郓女士在买下别墅后违约大拆大建。“工程”引起别墅周围尘土飞扬。小区物业发现后,向她发出了整改通知书,但郓女士未予理睬。其他业主对郓女士的所作所为无法忍受,他们联名投诉她的私搭乱建行为。最后,郓女士被所在小区的业主委员会起诉。

草案

　　业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。

　　业主会议和业主委员会对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权按照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。

　　建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规,对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。

点评

　　业主要遵约守法。住宅小区就是一个小社会,居民们理应和谐相处、共建家园。

　　有关法律专家认为,设立业主会议、选举业主委员会就是每个业主入住社区进行的“个人权利部分让与”,目的就是通过会议、委员会行使业主的整体权利,维持社区正常生活秩序,维护业主权益,受到损害时能够及时寻求救济。管理规约是社区的“小宪法”,业主会议或者业主委员会的决定是社区动态管理的“红头文件”,对业主当然具有约束力、规范性。

　　任意弃置垃圾、侵占通道、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建等都是损害他人合法权益的行为。其他业主权益受到侵害,侵权人就要承担责任,通过停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失等形式使受损失的业主得到补偿。环境卫生、公安等行政部门也会通过行使职权处理侵权人。