俗话说,远亲不如近邻。然而,一根排水管道却让新城花园的两邻居对簿公堂,最后连物业管理公司也成了被告。

　　20**年,张先生和李先生如愿已偿入住进漂亮的辛城花园。张先生住4楼,李先生住5楼,仅一地板之隔成为相邻的邻居。不料,李先生装修卫生间时多加了一根排水道管,引起4楼张先生的不满。不久,张先生将李先生、物业管理公司一起告上法庭。

　　原告张先生诉称,他于20**年4月办理入住手续。不料入住后才发现,被告李先生在此前从物业管理公司的管理处拿走了他的住房钥匙,擅自侵入住宅并改动室内的排水结构,私自加凿了洗手间的天花板改动排水管道,侵犯了他相邻关系的合法权益。依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停上侵害,排除妨碍,赔偿损失。”请求法院判令被告停止侵害,恢复排水管道原状,赔礼道歉并赔偿各种损失2.5万元。

　　因装修惹祸的李先生辩称:他比原告早入住半个月,入住后即开始装修。在装修卫生间的试水过程中,发现卫生间的原下水道接驳口处出现漏水。无奈之下,经与物业管理公司协商,采取多增加一个排水管道的办法来解决,最终未出现漏水。装修并未对原告造成实质性损失,美观上也没有什么影响。

　　成为第二被告的物业管理公司很感委屈,物业管理公司辩称当李先生私自改动排水管道增加一个排水管道后,曾两次协商过此事,并向其发出要求立即整改的通知书。因此在此案中,物业管理公司没有过错,也没有责任。

　　经法院审理查明,20**年4月,原告办理入住手续后,没有立即住进来。一个月后,被告开始对房屋进行装修。在装修过程中,被告乘物业管理公司开门给发展商检修原告房屋之机,未经原告及物业管理公司同意,自行改变原告洗手间内的排水管道,将原来的一个排水管改为两个排水管。原告发现后,立即告诉物业管理公司,要求被告拆除。经物业管理公司多次协商,被告一直没有进行排水管道恢复丁作。

　　为此,法院日前作出判决,被告向原告道歉、赔偿原告经济损失1.76万元,停止侵害,并负责恢复排水管道原状。物业管理公司因未能保管好原告的钥匙,也应承担一定责任,赔偿原告物业管理费2556元。

篇2：物管案例：业主住房被盗，物业公司应否赔偿

　　物管案例：业主住房被盗，物业公司应否赔偿

　　某小区业主李某，上班回家后发现自己的住房被盗贼光顾，房内的财物损失上万元，盗贼已经逃之夭夭，负责小区安全的保安没能提供有力的线索，门卫也没有陌生来访人员的登记记录。李某认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，自己交纳了物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护，于是将物业管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。

　　[案例分析]

　　这几年因财产被盗业主被杀，把物业管理公司推上被告席的诉讼已不鲜见，司法界对此观点各异，争论非常激烈。《物业管理条例》似乎对此问题也做了规定，即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物业管理条例》的规定在实践中较难操作。其原因首先是物业管理公司提供的服务性质应加以明确，是仅仅对公共设施设备的管理，还是负有保护业主人身财产安全之责；其次，什么样的服务就应当获得什么样的报酬，权利义务应当对等。物业管理公司收取的物业管理费是否包括了保护业主人身财产安全的费用；第三，承担法律责任必须以行为人主观上有过错为前提，只有在法律有明确规定的情况下才能适用无过错原则。而业主被盗或被杀，物业管理公司未必就一定负有不可推卸的责任。因此法律界人士认为在物业服务合同中应明确物业管理公司的权利义务，只有在有过错的情况下物业管理公司才应当承担与己不利的法律后果。

　　本案例因为有窃贼的供词，所以过错责任非常明晰。法庭认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，而小区的一处侧门却没有锁上，小区的物业管理公司没有很好地履行职责，属于违约行为，而这与李某的失窃有直接的因果关系，应该赔偿李某相应的损失。

　　[解决方法]

　　物业管理公司出现安全方面的问题，其损失最大。这是因为物业管理公司一方面社会信誉受到极大的损害，另一方面还要进行经济赔偿，名利双失。因此，在物业管理实践中，安全管理就显得极为重要。

　　物业管理公司做好安全工作就抓好以下几项工作：保安队伍的建设；安全管理制度的制定和落实；日常的监督和巡查；电子报警系统的投入等。这样才能保证管理辖区的安全，树立物业管理公司的良好社会形象。

　　[相关法规制度]

　　1．《保安部运作程序》

　　概述

　　安全是公司各种服务活动的基础，只有在安全的环境内，各种服务活动才能得以开展，并确保其质量。从法律角度来说，公司的经营者有义务制定出能保证客人安全的服务标准，提供能保证客人安全的服务设施。

　　为保护公司正常的经营活动和维护良好的秩序，在公司里应建立起健全的安全保卫机构和安全工作网络，制定切实可行的饭店安全计划。

　　公司保安部是公司经营者管理公司安全工作的职能部门。它代表公司经营者来督察及保证公司安全计划的实施，协调公司内各部门的安全工作，总体上保证公司宾客人身及财物的安全、公司员工人身及财物的安全和公司财产的安全，其主要职责为：

　　（1）协助公司经营者制定、实施和管理本公司的安全计划。根据实施中所发现的问题或各种变化的因素，向公司管理层提出修改或完善有关公司安全的政策、程序等方面的建议。在得到公司经营者认可后，负责对公司安全计划的修订。

　　（2）指导并协助公司内各部门的安全工作，使安全工作与各工作部门及各工作岗位的职责、任务有机地结合起来，从而在整体上保证公司安全计划的实施。

　　（3）对公司员工开展安全教育，进行安全工作程序及技术的训练。不仅使每个员工认识安全工作的重要性，了解并掌握与各自工作岗位有关的安全工作程序与技术，还要使全体员工都懂得如何应付可能出现的紧急事故。如水灾、停电等，明了在当时当地自己所应起的作用及应采取的措施，并学会使用各种安全设备的方法及技术。

　　（4）保证公司的各种安全设备及机具始终处于良好的使用状态。通过定期或经常的检查，及时提出修理、更换或添置的要求。

　　（5）执行日常的安全任务，对公司的前台各部位、工作区域及周围地区进行巡逻及保持监视。发现有不安全情况，及时向有关部门通报联系，以求解决。负责调查和处理客人及员工报告的各种及安全问题的事件。

　　（6）保存有关公司安全工作的完整记录和档案。这包括日常的安全工作记录、涉及公司安全的事故及事件的调查处理报告、安全设备及设施的使用、维修及更换的记录、对各部门安全工作及整个公司安全工作的定期分析报告等。

　　（7）与当地的公安、消防部门及其他执法机关保持良好的效的工作关系，以取得他们对本公司安全工作的协助。

　　保安部职务说明书

　　保安部主管职务说明书

　　中文职称：保安部主管英文职称：Securitychief

　　部门名称：保安部职位级别：

　　直属上级：物业管理处主任直属下级：保安部领班

　　职务概述：

　　遵照公安部门及上级的规定，确保公司安全工作的布署、要求，组织本部门干部、员工有计划实施，熟悉公司安全、保卫、保密、侦破等有关知识；懂得消防业务，有一定的组织能力、判断力及语言表达能力。

　　岗位职责：

　　1．负责制定公司的治安、消防年度、季度工作计划，做好保安部年度预算报告。

　　2．负责维持公司内部秩序，预防和查处治安事故，协助、配合国家公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。

　　3．妥善处理宾客有关安全方面的各种投诉。帮助客人寻找在公司丢失的物品，努力改造良好的治安环境，让宾客具有安全感。

　　4．“四防”（防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故）为中心的安全教育和法制教育，定期检查“四防”设施，增强全员的安全意识和法制观念。

　　5．主动督促检查公司各重点部位的“七合格”工作；协调各有关部门严格落实“七合格”要求，确保重点部位的安全。

　　6．负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求，组织夜勤干部、员工逐项落实。确保公司夜间财产、人身安全。

　　7．负责完善、制定公司昼间、夜间各类钥匙的管理规定，定期检查执行情况，发现问题，及时纠正和报告。

　　8．负责制定保安监控的管理规定和操作程序，确保公司监控范围内的防火、防盗安全。

　　9．适时完善、健全公司的安全应急措施，并负责督促属下严格执行和演练落实。

　　10．定期检查各项保安措施，并做好记录，确保消防设备、设施完好，以备查考。

　　11．及时督促检查各部门对“谁主管，谁负责”责任制的执行情况，并协助各级责任人做到管好自己的人，看好自己的门，办好自己的事，确保安全工作落实。

　　12．组织好本部门的分工协作，每日召开部门当值保安干部、领班例会。

　　13．负责对保安部干部、员工的培训、考核、评估工作以及聘免和推荐。

　　14．做好本部门员工的思想工作，关心员工生活，提高业务水平。

　　15．参加行政部召开的部门经理会议，定期向总经理和领导汇报工作。

　　16．完成上级交办的其他任务。

　　保安部领班职务说明书（略）

　　保安员职务说明书-警卫员（略）

　　保安员职务说明书-治安员（略）

　　保安员职务说明书-消防员（略）

　　保安员职务说明书-消防监控室值班员（略）

　　2．《保安部工作流程》

　　巡逻操作程序

　　（一）巡逻路线的制定

　　巡逻路线及巡逻工作职责由保安部经理制订，巡逻工作由警卫组长安排巡逻力量和人员，并对巡逻人员工作情况进行考核。路线制订原则，一是要切合实际，覆盖面广、范围大，符合公司对外控制和治安管理要求；二是定点不定线，制定中选确定必须途经的点（要害部位），如配电间、锅炉房、冷气机房、冷冻、木工，电工间、仓库（物料、食品、贵重品仓库）、边门、车库（职工停车、客车库）、职工更衣室、消防通道、屋顶、布件间、商场部、客房区域等。然后确定路线，可分三路。每条线路上下、内外、重点非重点分别搭配，制作线路图。有时按季节治安情况和特殊工作要求，划分出一段时期内需要重点行进保安巡逻加强控制的区域，短时间内反复途经重点巡逻点，巡逻中交叉使用，三是定点定线原则。

　　（二）巡逻力量的组织

　　警卫组长根据巡逻路线、巡逻密度、巡逻内容的确定、巡逻组的配各、巡逻人员的搭配、巡逻人员的编组，分早、中夜三班。夜班每组必须2人以上。

　　（三）日常巡逻路线

　　（1）对公司外围的巡逻：确保停车场秩序，维护车流安全，维持高峰时沿街交通秩序。

　　（2）对公司外围进出口通道的巡逻：检查边门通道畅通，大堂进出门周围人员，消防应急门安全装置、门锁。

　　（3）对公司后区巡逻：查看职工更衣室和浴室，检查更衣箱及时出职工，查看职工停车场、检查车锁、停放情况。

　　（4）对要害部门的巡逻：查看配电间、冷气机房、锅炉房，仓库、冷库、电话机房、布件间运转情况、安全装置、门锁等。

　　（5）对公司内部公共区域的巡逻：检查商场、总台、收银处、消防通道、财会室、理发室、商务中心、闭路电视室、电梯等，以确保安全。

　　（6）对客房区域的巡逻：检查楼面值班、客房门、通道、进出人员，以确保住店客人的安全。

　　（四）巡逻要求

　　（1）上岗前检查和配带对讲机，夜间巡逻根据需要，还须配带械具。确保器材完好，接受领班工作安排，了解巡逻路线和当天工作要求。

　　（2）根据工作要求，按规定路线和时间进行巡逻，作好巡逻记录和到位点签到记录。

　　（3）发现可疑的人、事、物及不安全因素，要及时用对讲机与监控室报告，并采取措施，严密监视。

　　（4）巡逻时有礼、有节，规范服务，文明执勤。

　　（5）夜间巡逻发现安全防范漏洞，既要及时处理，采取临时性措施，又要作好记录，及时报告，督促有关部门予以整改和落实。

　　（6）下岗前检查器械使用情况，写好工作记录和交接。

　　现行违法犯罪行为的处置程序

　　（1）报警：公司内发生打架斗殴、酗酒闹事、流氓滋事、盗窃、抢劫、卖淫嫖娼、聚众赌博、吸毒、贩毒等现行违法犯罪案件和行为时，保安人员和服务人员应立即通知保安部，专职保安人员应立即到位，根据不同情况先采取相应的措施，防止事态的发展。

　　（2）制止违法活动：专职保安干部对现行违法犯罪行为根据案件性质和案情轻重缓急，及时通知公安部门到场处理，并做好预警处理。

　　（3）协助取证：

　　1．对被害人、当事人做好陈述笔录。

　　2．找寻目击人、报告人和在场公司服务人员做好询问笔录。

　　3．保安人员做好工作记录和陈述笔录。

　　4．保安部做好工作记录和汇总情况记录，交公安部门作证据，办好移交手续。

　　5．协助公安部门做好被伤害人员的验伤、治疗。

　　6．清点公司损失数量，列出估价单，交公安部门处量。

　　（4）现场的保护（略）

　　（5）人犯移送（略）

　　大堂内安保人员工作程序（略）

　　火灾的处置程序（略）

　　紧急停电处置方案（略）

　　......

篇3：物管案例：电梯突然下坠业主受惊致伤

　　物管案例：电梯突然下坠业主受惊致伤

　　电梯突然下坠造成乘客受伤，一业主状告物业公司管理不善。近日，该物业公司因拒不提供电梯监控录像，被判败诉。

　　今年5月一天，住在本市建邺路一高层住宅的王女士，乘电梯下楼时，电梯突然向下坠落，然后又极不正常地上下升降多次。惊恐万分的王女士因站立不稳，撞伤了腰。后被送到医院治疗。

　　王女士认为，小区物业公司维护电梯不力，应对她的受伤负责。但是，由于双方无法就赔偿达成一致，王女士将物业公司告到白下区法院。

　　记者获悉，该小区的电梯由物业公司进行维护和管理。小区的每位业主，每月要支付8元电梯费。

　　但物业公司表示，他们只是替电梯公司收取电梯维护费，且王女士也不能证明，她是因电梯故障受伤的。

　　据悉，王女士受伤一事，确实无证人。因此，王女士提出，物业公司拥有电梯运行情况监控录像，电梯是否发生故障，自己是否在电梯中受伤，都在录像的监控范围内。不过，物业公司拒绝提交录像。

　　法院经审理认为，作为电梯管理人的物业公司，没有证据证明其无过错，因此，要赔偿王女士损失2000余元。

　　物业公司因不提供录像资料而被判败诉，对此，办案法官表示，根据法律规定，建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的管理人如不能证明自己没有过错，就应承担责任。同时，最高法院“证据规则”也规定，没有正当理由，持有证据的当事人拒不提供证据，可推定有过错。物业公司有电梯监控录像，但拒绝提供。因此，可推定为录像内容对物业公司不利，该公司存有过错。