物业保洁绿化安全培训内容
一、登高作业安全防范
培训内容：
（一）备用工具：竹扶梯、铝合金扶梯、绳子、螺丝刀、干湿抹布、簸箕、竹扫帚
（二）清洁对象：二楼平台、楼顶、高杆灯罩、楼道灯罩
1、二楼平台：（每周一次，雨后例行）
（1）定员：二人（男工）；
（2）备用竹扶梯一个，铁簸箕一只、竹扫帚一把，绳子一根，垃圾袋、铲刀；
（3）操作顺序：
A、架好竹扶梯，先由一人登上平台并带好绳子，下面一人将簸箕、扫帚、铲刀、垃圾袋系好吊上。上面一人对平台进行清扫，下面一人双手面对扶梯，扶住适当位置。
B、上面清扫完毕后，将垃圾袋用绳子吊下，再将工具吊下，扶住扶梯由平台下来。
C、平台上如有积水、绿苔，及时清理，绿苔按处理方法清理。
D、操作过程中发现地漏堵塞，及时作情况汇报。
2、楼顶（每月一次）
（1）定员：二人（男工）；
（2）备用工具：铝合金扶梯、铁簸箕、扫帚、绳子、垃圾袋、铲刀；
（3）操作程序：
A、架好铝合金扶梯，先由一人登上扶梯，用双手将顶楼盖板打开，带好绳子爬上楼顶。下面一人将备用工具用绳子吊上楼顶，然后由清扫人员对明水沟、积泥进行清扫。清扫时，由明水沟下水管处扫积另一端，用铲刀铲进簸箕，直至下水管处清理干净。
B、清扫垃圾完毕后，用绳子将垃圾袋系好放下，再用绳子将工具吊下，盖好盖板，扶住扶梯下来。
C、平顶明水沟如有积水，沿逆水方向清扫积泥，再扫积水。
D、操作过程中如有积水堵塞现象，及时报修。
3、高杆灯罩、楼道灯罩（每季度一次）
(1)定员：二人（男工）；
(2)备用工具：铝合金扶梯、水桶、干湿抹布、螺丝刀、毛刷；
(3)操作程序：
A、一人登上扶梯，带好螺丝刀，用手指拇背确定无漏电方可操作。先用螺丝刀拧下灯罩，用毛刷除去里内外灰尘，再用湿抹布清洗，干抹布巩固。
B、一人登上扶梯将灯罩装好，，用干抹布由上至下擦拭灯杆。
4、登高清洁注意事项
（1）操作前检查扶梯、绳子是否完好；
（2）操作过程中注重安全；
（3）过道或路面有人进出时，停止操作，待行人离去后再操作。
培训标准：每位保洁、保绿员了登高作业安全防范内容，确保安全作业。。
培训方法：指导人讲解，并进行现场实际模拟操作演示。
培训考核：培训后现场操作考核，100%考核。
二、灭火器的使用
培训内容
1.构造（附图）
2.行进中携带方式
一般采用抱托式：即行进中将灭火器抱起，一手抓握把，一手托瓶体，同人体呈45度角。根据人体的习惯，可分为左抱右携或右抱左携两种。
3.使用方法
左手握压把、右手握喷筒、拔掉保险销、站在上风处，距火源一米对准其根部压把进行喷射。
培训标准：每位保洁、保绿员了解灭火器的组成，熟悉掌握、正确使用。
培训方法：指导人讲解灭火器的组成及使用的动作要领，并进行现场实际模拟操作演示。
培训考核：培训后现场操作考核，100%考核。
三、草皮起火处置方法
培训内容：
1、发现后立即报告组长和地段保安，并在管理部指挥下形成处置小组。
2、清楚着火的部位及火势情况，携带灭火器、竹叶扫把及消防水带至着火现场。
3、由当班保安区队长为现场灭火指挥人，灭火时形成灭火人墙，着重集中人员，缩小草坪着火扩散位置，进行逐步包围灭火。
4、灭火时做好自身安全防范，根据现场风向、火势采取合理有效的措施，以防火势伤人。
5、同时迅速报告，火势熄灭后，拍好现场照片，集中保存。
6、查找草坪着火原因，统计草坪烧毁面积及损失，以备事后处理。
7、立即着手草坪修补工作。
培训标准：每位保洁、保绿员熟悉处置方法的操作步骤，并能进行现场独立处置。
培训方法：指导人讲解处置要领，现场实际模拟操作演示。
培训考核：培训后现场操作演练考核。
四、垃圾起火处置方法
培训内容：
1、发现后立即报告组长和地段保安，并在管理部指挥下形成处置小组。
2、清楚着火的部位及火势情况，携带灭火器及消防水带至着火现场。
3、由当班保安区队长为现场灭火指挥人，灭火时根据现场风向、火势采取合理有效的措施，火势较大灭火器喷射作用不明显时，应及时铺设消防水带对准火源根部进行灭火。
4、处置小组实行人员分工，着重火源部位，缩小垃圾着火扩散位置，进行逐步包围灭火。
5、利用现场有利地形地势，做好自身安全防范。
6、火势熄灭后，留员待看，以防余火复燃，并拍好现场照片，集中保存。
7、查找垃圾着火原因，统计垃圾烧毁面积。以备事后处理。
培训标准：每位保洁、保绿员熟悉处置方法的操作步骤，并能进行现场独立处置。
培训方法：指导人讲解处置要领，现场实际模拟操作演示。
培训考核：培训后现场操作演练考核。
篇2：谈物业管理中消防安全管理
谈物业管理中消防安全管理
随着苏州工业园区二、三期建设速度的加快，大批原有农民住宅已被动迁，在原来城镇周围相继建起了大批的动迁房，也建造了部分商品房，为此，住宅小区中物业管理也随之产生，而预防火灾，消防设施维护保养，消防安全检查，已成为物业管理中的重要内容，物业管理中消防管理基本目的，在于预防火灾的发生，最大限度上减少火灾损失，为业主和住户的工作、生活提供了安全环境，因此，可以说搞好消防管理是物业安全使用和社会安定的重要保证。如何加强物业管理中的消防安全管理，依笔者认为，须做好以下几个方面的工作:
一、明确物业管理人员职责，使自己知道干什么，怎么干，具体包括10个方面：
1、认真学习有关消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材；
2、负责消防监控中心的日常值班。消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构，中心应实行24小时值班。要对整个住宅小区进行消防监控，并做好值班记录。值班人员要忠于职守，认真工作。对部门经理和公司负责人，应做好管理、指导、督促、检查好辖区内的消防工作，对有问题的及时进行整改。
3、严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施。专职消防人员必须每天巡视管辖区的每个角落，及时发现并消除火灾隐患；定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查，并进行汇报、交流、评比；定期对业主(使用人)的住处进行防火制度执行情况检查，阻止私自乱拉乱接电源，违反安全用电、用气的不当行为。
4、负责管辖区内动用明火的批准和现场监护工作。
5、管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、试验、大修、更新，确保它们始终处于完好状态。
6、组织消防宣传教育，广泛开展防火宣传，动员和组织区内群众接受教育，增强防火意识。宣传方式可灵活多样，生动活泼，可以发通告、帖广告、出墙报，也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为，加强引导，培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习，定期向业主或使用人传授消防知识。
7、定期对管区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况，防止线路短路或爆炸引起火灾。
8、管理好消防监视中心的各种设备、设施，保障监视中心始终处于正常工作状态。
9、发生火灾时，协同公司、部门领导到场，现场指挥和扑救。
10、制止任何违反消防安全的行为和企图。
物业管理公司全体员工都应是义务消防员，义务消防人员应制定职责，主要是:学习有关消防知识，正确使用各种消防器材 和设备；积极开展小区消防宣传，深入辖区内住户、酒楼、商场、歌舞厅、公共娱乐场所开展安全检查，发现问题及时整改；制止任何违反消防安全的行为；管理好本部门和管辖区内的消防器材和设备；发生火灾时，公司全体员工无论是否当班，都必须立即投入抢救现场，实施抢救，不得借机逃避；要报告有关部门和消防队；要组织人员抢救险情，并注意查找起火原因，采取适当措施，力争尽快把火扑灭；要组织群众撤离危险地区，做好妥善安排；要做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打劫和搞破坏活动；要协助有关部门做好善后工作。
二、建立较完善的消防安全制度，做到有章可循。
1、消防中心值班制度。消防中心值班室是火警预报、信息通讯中心，消防值班员必须要树立高度的责任感，严肃认真地做好消防中心的值班监视工作，并做好消防设施每天运行情况记录。
2、防火档案制度。物业公司要建立防火档案，对火险隐患、消防设备状况(位置、功能、状态等)、重点消防部位、消防工作概况等要记录在案，以备随时查阅:还要根据档案记载的前期消防工作概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火的水平和效率。
3、消防岗位责任制度。要建立各级领导负责的逐级防火岗位责任制， 上至公司领导，下至消防员，都对消防负有一定责任，从而建立健全防火制度和安全操作制度。每年年初由物业管理公司招集物业辖区内的单位和住户楼长签订《防火责任书》，确定消防联络员名单，并确定职责，层层明确责任，建立全方位的监督体系。
4、定期开展消防安全检查制度。要确保消防栓玻璃、阀门、水枪、水带完全完好。报警系统要准确无误，达到应急要求。配电房、值班室、管理公司应按规定配齐各种灭火器。备用发动机、消防水泵、消防电梯应能应急使用。定期组织大检查，每月管理公司进行普查，每周科室进行自查，平时设置专人重点抽查，做到发现隐患立即消除。
5、保安人员的定期和演习制度。从我们园区情况来看，苏都、都市、师惠坊等小区在这方面做得较好，他们在元旦、五一、“119”等节日期间与公安消防部队一起，假设居民住宅火灾，进行演练，效果较好，受到了居民的欢迎，也使得居民群众受到了消防知识教育。
6、其他有关消防规定。如严禁使用交流电门铃；严禁在物业内堆放易燃易爆物品；严禁在楼上燃放烟花爆竹；未经批准，不得擅自进行管、线路(电表)改装、增容；严禁堵塞防火通道；正确使用石油气，做到人走火灭等。
三、建立一支高素质的消防队伍
为加强物业的消防管理，物业管理公司全体员工都必须熟悉《中华人民共和国消防条例》和公安部发布的《高层建设消防管理规则》。物业管理公司必须成立一个专职或兼职的义务消防员，园区有的物业单位保安人员少则十几多则几十人，这是一支不可忽视的队伍，作为消防监督部门来说，一是对其加强防火业务指导，二要对其进行灭火技能培训，三要定期开展检查，达到充分发挥这支队伍的作用。
四、加强消防设备的管理
为了保障消防工作的安全，根据建筑设计防火规范，建筑物内部基本设有消防设备和灭火器材。目前，随着科技的发展和建筑防火要求的提高，一些先进的消防设备被应用到建筑领域。政府主管部门对消防工作也越来越重视，制定了许多政策和法规。对新建的较大的建筑项目，必须经消防验收，符合要求才发给合格证，允许投入使用。
作为物业管理公司，必须定期检查消防设备的完好，要禁止擅自更改消防设备的行为，特别是住户进行二次装修时，必须严格审查消防设备的完好程度，公共走道必须保证畅通，绝对不准放置其他物品。
五、物业的特殊消防管理
1、住宅装修时的消防管理
(1)装修者必须事先填写装修申请，列出装修计划，汇同装修图纸上报管理处审批，在确保安全的情况下进行装修。
(2)在消防设施和电气管网不受损坏的前提下方可施工。
2、服务场所的消防管理
(1)安装、使用电器设备必须符合防火规定，对临时增加的电气设备，必须按有关规定采取相应措施保证安全使用。
(2)严格控制明火，确实需要使用时，必须采取安全预防措施。严禁燃放鞭炮、焰火。
(3)安全出口处应当设置明显的标志并加装自动开启应急灯，疏散通道必须保持畅通，严禁堆放任何物品。
(4)各服务台每天的值班经理为当天的消防值班负责人，节假日领导要坚守岗位和排班值班，加强消防措施，确保安全。
物业管理是一种和现代化房产开发方式相配套的综合管理，它是和社会主义市场经济体制相适应的管理形式，而与其相联系的消防管理又是密不可分的，物业管理虽说自20世纪80年代引入中国后，时间已有10余年，但仍处于发展阶段，在消防管理这方面积累的经验还不丰富，有待以后不断总结，真正使居住小区居民有一个良好的消防安全环境。
篇3：物业管理安全突发事件的处理
物业管理安全突发事件的处理
安全协防作为物业管理中一个重点和难点。衡量物业管理水平高低的重要指标之一，一直以来倍受业内人士、广大业主、使用人关注。然而在实际工作中，尽管我们对此下了很大的功夫，费了很多的精力，在人防、技防、物防上做得也很细致，但物业管理区域内安全突发事件仍时有发生(从客观上来讲是在所难免)。究其原因，防范皆为被动，而安全突发事件的发生却往往是事前难以预料或控制的。
物业管理业在我国发展时间不长，诸多方面需要进一步规范，相关政策法规不够完善，一旦发生安全突发事件，造成损失，其责任往往要由物业管理公司来承担，这令业内人士颇感头痛，笔者遂想借此机会谈一谈对物业管理中安全突发事件处理的一些粗浅体会，望能在规避物业管理公司风险方面给读者提供一些参考。
一、事前预防-处理安全突发事件的先导
预先防范，有备无患。在ISO9001：2000版质量管理体系(QMS)中第8.5.3条特别强调了“预防措施”，这是建立体系时要求必须形成文件、加以控制的六个要素之一，其重要性可见一斑。
虽然具体的安全突发事件难以预料，但其总是有一定的规律可循，即相似性。这是“事前预防”的重要突破口，通过对安全突发事件相似性的总结与提练，积累、丰富相当的经验，在配之以一定的专业技术水平，我们完全可以对一部分安全隐患进行事前识别，并加以控制(实行预案制)。因此笔者认为，要做好事前预防工作，可以从以下二个方面入手：
1、识别可知的安全隐患
在物业管理服务过程中，有部分安全隐患是完全可以依靠从业经验、专业技术水平等来预先识别的。其识别过程大体可以分解为：
(1)摸底，即由相关专业人员按计划分别对物业管理区域里相应专业范围内可能存在的隐患进行摸底，实现隐患初步识别。
(2)清查，即由物业管理员汇同各专业人员对物业管理区域内的隐患进行更加全面细致的清查，从不同角度出发尽可能找出各种潜在隐患，并尽力消除能够处理的隐患。
(3)整理，即对清查出且无法消除的隐患进行最后的确认识别。
(4)分类，即根据隐患的属性进行分类(如治安类、消防类、设施设备类、水电气类等)，并编辑成册备用。
安全隐患的识别工作，能在物业管理前期介入过程中实现为佳，最迟也应在业主入住初期完成。当然，隐患识别工作不是就此完结，随着物业及相关配套设施、设备的使用、老化、改造、更新，业主、使用人的更替，物业周围环境的变化等等，还需要物业管理公司在日常服务过程中继续加以关注，不断识别新的安全隐患。
2、实行预案制
(1)预案的编制
根据安全隐患识别分类结果，可分专业编制安全防范处理预案，以对安全隐患进行有针对性地控制。笔者认为，编制预案应注意以下几个问题：
①编制预案，必须与将来的实际操作者充分沟通，达成共识，以免预案无法落实，难以执行，成为一纸空文。
②编制预案者中，既要有具备一定相关实际操作经验和专业技术水平的人员参予，以便把好技术关，增强预案的有效性；又要有具备一定文字功底的人员加盟，以便把好语言关，避免因文字表述不准确而产生理解上的歧义。
③编制的预案一定要易学实用，以免给日后的培训及实际操作带来不便，甚至造成新的隐患。
④编制的预案要有一定的灵活性、可变通性，以免束缚实际操作者的工作，降低其实用性、有效性。
当然，对于一部分特殊的安全突发事件是不存在事前识别过程的(如业主、使用人突发疾病)，但仍旧需要实行预案制，制订相应的应急处理措施，以此减小损失。
(2)预案的试运行
试运行过程可看作是一个培训的过程，可具体分为对内和对外两种：
①对内培训，即是物业管理处针对所属员工及各专业人员而组织的培训。培训内容不仅限于对编制的预案进行纯理论的讲授，更重要的是进行各种有针对性地实际操作培训--摸拟演练，而且这种演练不单只是抽空才练的辅助培训，而应是一种需要周而往复、不间断的重要训练。需要尽可能练到在被培训者头脑中形成一种条件反射--当遇到有类似突发事件发生时，保证每一位受过相应培训的人员都不需要经过太多的思考就明白自己可以做什么，应该做什么，将要做什么。对于可能带来严重后果的突发事件的应急处理能力培训(如火灾等)，尤其需要这样的训练。同时，物业管理处应对培训情况进行定期、有计划的评审，物业管理公司质量监管部门(如品质部)应对培训开展情况进行不定期的评审，以保证培训的落实及质量。
②对外培训，即物业管理处将突发事件的处理方法向物业管理区域内业主、使用人进行有计划、有针对性地宣传、培训。在此值得一提的是，宣传、培训的途径是多种多样的，除了利用宣传栏、社区文化活动等机会宣传外，还可以举办业主培训班，特别是利用休息时间举办保姆培训班，进行有针对性地宣传、教育，这不失为一个切实可行、行之有效的办法。
二、事中控制-处理安全突发事件的关键
在日常物业管理服务过程中，还有些隐患是不易被事前识别的，有些隐患是很难在事前加以控制的。因此，突发事件的发生也就往往难以避免。但问题发生了，如果能够处理得当，也能有效的降低损失。
对于那些已在事前识别并制订了相应的应急处理预案的突发事件，按预案规定处理即可。但对于那些没有预案控制的突发事件，就需要靠物业管理人员的综合素质来灵活应付了。其中应注意把握好以下几个原则：
1、统一指挥原则
突发事件发生后应由一名管理人员(一般以当值最高级别的管理人员为佳)做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱。
2、服从命令原则
当事工作人员应无条件服从现场指挥人员的命令，按要求采取相应的应急措施。
3、主动出击原则
突发事件发生时，物业管理人员不能以消极、推拖甚至是回避的态度来对待，这无疑是在“雪上加霜”，这也必将为自己的“不作为”的行为而付出代价。故此时应主动出击，直面矛盾，及时处理，敢于承担相应责任。
4、灵活处理原则
对待突发事件，应具体问题具体分析。即使已有预案规定，但因具体情况发生变化，应摆脱预案束缚，及时做出相应的调整。
5、安全第一原则
处理突发事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大的且不必要的人身、财产损失。
6、团结协作原则
当事工作人员应团结一致，同心协力的处理突发事件。
三、事后改进-处理突发事件的延续
“亡羊补牢、未为晚矣”。发生安全突发事件并不可怕，而可怕的是同样的事件再发生第二、第三次......。因此事后改进亦十分重要，具体可以从以下二个方面入手：
1、全面总结
安全突发事件基本平息后，对处理全过程进行全面的总结必不可少，以此总结经验，吸取教训；发现问题，持续改进；肯定成绩，逐步推广；为制订纠正措施，防止类似事件的再度发生打好基础。
2、制订纠正措施
“纠正措施”亦为ISO9001：2000版质量管理体系(QMS)中要求必须形成文件、加以控制的六个要素之一。在全面总结以后，还需要根据总结情况制订相应的纠正措施，完成以下三方面的工作：
(1)根据总结情况，适当修改原有预案中误漏之处，以完善预案制。
(2)根据总结情况，编制还缺乏的预案，以充实预案制。
(3)根据总结情况，有针对性地开展培训(同样包括对内、对外两个方面)，持续改进，不断增强处理安全突发事件的能力。
在此还有一点值得强调，突发事件基本处理完毕后，对相关业主、使用人的回访必不可少。此时可能正是他们需要帮助的时候，亦为双方相互沟通的最佳时机之一，适时地上门回访，往往能取得意想不到的效果。
综上所述，物业管理中安全突发事件的处理过程亦可看作是戴明博士提出的“PDCA”管理模式的一个循环过程--P(Plan)：策划；D(Do)：实施；C(Check)：验证；A(Actions)：改进，周而复始，环环相扣，如图所示：
通过戴明循环，让“事前预防、事中控制、事后改进”的安全突发事件处理过程的线条与思路变得更为清晰，便于不断地发现隐患，制订对策，有效处理，降低、规避物业管理公司的风险。