如何做好物业管理走访

　　我们做物业管理，就免不了要走访，虽说走访是沟通渠道的单一化、陈旧化沟通方式;但它也是打破沟通壁垒的利器，用好则通，不用则堵。那么如何做好走访这个有效的沟通方法而达到我们管理服务的效果呢?注意以下几点即可事半功倍：

　　1、是人都有一个特性--“脸熟好说话”。多与业户接触，混个脸熟后，在处理事情或投诉上就占得了先机或有利位置，事半功倍。

　　2、基本上是人都有的一点点特性--“容易或喜欢接受他人的恭维”。不要说浅薄，让人当时听不出拍马可是需要很深的功底的。每个人都有自己的特长和爱好，投其所好，让他视你为知己或优秀的听众。我们不可能是全才，但可以学习做一个优秀的听众，让对方感受到你对他和他特长的尊重，好感也因此而建立了，后面就是继续发挥了，不妨在他特长和爱好的方面了解点知识，以便更好地应对，但没太大必要深入，除非你也开始爱好这个了。这个时候，你说话和办事就会顺利多了。

　　当你没有办法解决一个业户的难题，而公司又不可能妥协或撕破脸时，就想办法同这个业户去交朋友吧!

　　3、每个人都受过或多或少的气，都需要在另外的场合寻求一种平衡。这是不争的事实。服务行业，特别是在客户正在享受的服务中，他们是很容易也很有理由去找这种平衡的，所以恰倒好处地给予他们这种平衡后，事情也将会得到至少比较圆满的处理结果。理行业来讲，定期、不定期的走访或称为家访是非常必要的，它非常有利于解决纠纷、促进管理举措的有效实施。这种沟通的方式和方法可以简单总结为几句话：

　　嘴巴甜一点、笑容亲切灿烂一点、问候多一点、沟通方式灵活随机一点、交流工作长期一点、与业户之间应酬多一点、酒多喝一点。哈哈，做到这几点，物业管理工作就非常简单了......

　　作为物业管理人员经常会去业主家中走访处理问题。既讲究实在，又讲究艺术，才能够取得最佳效果。下面介绍一些走访时的要诀，希望对大家日常工作有所帮助：

　　见面问候时最好点名道姓。迈进业主家门，你的第一句话可能是：“你好，见到你很高兴。”但这却不如说：“王先生，你好，见到你很高兴。”据测，后者比前者要热情得多。　　若业主没请你坐下，你最好站着。坐下后不应直接掏烟给业主，如业主请你抽烟，你应说：“谢谢。”请记住，切莫把烟灰和火柴头弄到地板上，那是很不得体的。

　　不要急于出示随身带的资料、函等文件。只有在交谈中提及了，并已引起对方兴趣时，才是向业主表达的最好时机。另外，你得事先准备好，针对你去业主家要解决的问题，预先要考虑业主可能会提出的问题，在业主提出问题事，应给予详细的解释或说明。

　　主动开始谈话，珍惜时间。尽管对方已经了解到你的一些情况和来访目的，你仍有必要主动开口。你可再次对某些问题进行强调和说明。

　　时刻保持相应的热情。在谈话时，你若对某一问题没有倾注足够的热情，那么，业主会马上失去谈这个问题的兴趣。

　　当业主因为某些问题，出现愤怒并难以抑制时，应提早结束此次走访。愤怒会使你失去理解他人和控制自己的客观尺度。它不仅无助于问题的解决，反而会把事情搞得更糟。

　　学会听的艺术。听有两个要求，首先要给业主留出讲话的时间，其次要"听话听音".如业主首先讲话，你不可打断他。应做好准备，以便利用恰当的时机给其以响应，鼓励他讲下去。

　　不能够认真聆听别人谈话的人，也就不能够“听话听音”，更不能机警、巧妙地回答对方的问题。记住：不论是社交场合，还是在工作中，善于听乃是一个人应有的素养。

　　避免不良的动作和姿态。玩弄手中的小东西，用手不时地理头发、搅舌头，清牙齿，掏耳朵，盯视指甲、天花板或对方身后的字画等，这些动作都有失风度。

　　也不应忘记自己的身份去故作姿态，卖弄亲近：“咱俩无话不谈，要是对别人，我才不提这个呢!”俚话和粗话更应避免。

　　要诚实、坦率、有节制。若在一件小事上做假，很可能使你的整个努力付诸东流。对方一旦怀疑你不诚实，你的各种不同凡响的作为都将黯然失色。谁都不是十全十美的完人，因此，你可以坦率地谈起或承认自己的缺点或过失。在评论第三者时不应失去体量他人的气度，无节制地使用尖刻语言只会让人疑心：“谁知哪一天，他也许会在背后这样说我呢。”

　　要善于“理乱麻”，学会清楚地表达。|考试|大|善于表达使人终生受益。讲话不会概括的人，常常引起人们的反感：叙事没有重点，思维头绪混乱的人，常常迫使人们尽量回避他。一般来说，你若从没有担心过别人会对你的话产生反感，就意味着你已引起他人的反感了。

　　注意自己说话的语气和语调。说话要保持清晰，喉音、鼻音不宜太重，语速平缓，语调老成、平淡，充满朝气的语调会使你显得年轻。此功重在平时留心多练。

　　注意衣着和发式。第一次见面就给人一种不整洁的印象，往往会给你的自我表白投下阴影。

　　过度的关心和说教应该避免，要表现出诚意和合作精神。

　　结束出门时，不要忘记带走你的帽子、手套、公事包等东西。告别语应适当简练，克制自己不要在临出门时又引出新的话题，因为没有理由认为告别才是会见的高潮。

篇2：学校物业管理工作职责

>　　学校物业管理岗位职责

　　1、对包干区地面每天清扫两次，走廊、楼梯无垃圾、蛛网、吊灰。

　　2、洗脸间地面干净、无积灰，水池无青苔，无油污，无杂物。

　　3、便池每月用清洁剂清洗一次。做到无尿垢、无臭味，不堵塞。

　　4、爱护公物和清洁工具，保管好劳动用品。

　　5、有责任教育学生节约水电。

　　6、负责公共场所窗户玻璃等公共设施的维护工作，发现损坏及时报修。

　　7、遵守劳动纪律，服从临时突击任务的调配。

　　8、拾到财物要交公，学生掉落的衣物收好交组长处理。

　　9、工作时间内，不捡垃圾。

　　10、注意自身仪表形象。

篇3：师大后勤物业公司监控条例

　　师大后勤集团物业公司监控条例

　　为加强公司管理，明确责任，促进管理制度化、规范化、不断提高服务质量，特制定本条例：

　　第一条监控机构：承总公司监控机构后物业管理公司专人负责全面监控。

　　第二条监控范围：物业公司全部员工。

　　第三条监控原则：坚持公正、公开、公平原则。

　　第四条监控责任：违反条例规定，除直接负责人之外，各级负责人承担连带责任，领导责任到经理。

　　一、工作纪律

　　第五条上班时不按公司规定，不挂工号牌，不挂服务证，每次扣责任人1分和10元。

　　第六条上班时精神不振、仪容不整、穿拖鞋，每次扣负责人1分和10元。

　　第七条上班时间打牌、闲聊、干私活，每次扣责任人1分和10元。

　　第八条私自挪用公司未用易耗品或送与他人。每次扣责任人1分和10元。并按所送价值3倍罚款。

　　第九条擅自离开工作岗位、串岗、无故不参加会议每次扣负责人1分和10元。

　　第十条工作中弄虚作假、隐瞒实情、毁坏公司形象，每次扣负责人1分和10元。

　　第十一条无故迟到早退10分钟，每次扣责任人1分和10元，累计三次以上按旷工一天记。

　　第十二条未按手续办理请假或擅自换班，每次扣负责人1分和10元。

　　第十三条未按规定时间和要求完成工作任务，每次扣负责人2分和20元，

　　第十四条违反承诺服务规定，服务不规范的。每次扣负责人1分和10元。

　　第十五条大型绿化或维修工具等未经领导同意，私自外出作业。每次扣责任人2分和20元。

　　二、岗位职责

　　绿化及花房管理

　　第十四条花房及相关区域内随意晾晒衣物。乱放工具及设备、影响花房整体美观，每次扣责任人1分和10元。

　　第十五条花卉培育中发生非正常死亡在10%以上，每次扣责任人3分和30元。

　　第十六条绿化养护责任区未及时清除杂草，未及时修剪，未及时防病除虫，每次扣责任人2分和20元。

　　第十七条绿化养护不当造成乔木、灌木草坪等死亡。每次扣责任人3分和30元。

　　第十八条花卉栽培中，未完成规定产量，按情况扣责任人2-5分，和20元-50元。

　　第十九条观赏植物管理不当，私自外借，送人。每次扣责任人2分和20元。

　　第二十条擅自同意私人花卉植物摆放在花房，每次扣责任人1分和10元。

　　环境及校园管理

　　第二十一条校园内张贴物和窨井等未及时清理和解决的，每次扣责任人1分和10元。

　　第二十二条未及时处理乱晾晒衣物，私拉绳子等的，每次扣负责人1分和10元。

　　第二十三条未能及时完成包干区卫生，影响校容的，每次扣责任人1分和10元。

　　第二十四条校园垃圾箱未及时清理、及时关闭，每次扣责任人1分和10元。

　　第二十五条垃圾未按规定倒放规定区域，每次扣责任人1分和10元。

　　第二十六条垃圾房四周不整洁，垃圾房顶有杂草，杂物的，每次扣责任人1分和10元。

　　第二十七条清扫卫生清洁时间内有明显垃圾超过20分钟未清理的，每次扣责任人1分和10元。

　　第二十八条辖区自行车停放不整齐，未及时整理的，每次扣责任人1分和10元。

　　楼群管理

　　第二十八条大楼内走廊、楼梯等公共场所堆放量物品未及时处理的，每次扣责任人1分和10元。

　　第二十九条大楼周围非自行车、机动车停放点发生停放车辆的每次扣责任人1分和10元。

　　第三十条大楼周围堆放物品对观瞻有明显影响，未及时处理的，每次扣责任人1分和10元。

　　第三十一条悬挂彩旗、横幅不及时不规范，每次扣责任人2分和20元。

　　第三十二条上课教室未及时开关的，影响正常教学秩序，每次扣责任人4分和40元。

　　第三十三条上课教室未及时配备教学用具、每次扣责任人2分和20元。

　　第三十四条包干区卫生未及时清理，每次扣责任人1分和10元。

　　第三十五条教室内课桌发现有明显刻画未及时处理，扣责任人1分和10元。

　　第三十六条未及时报修水电设施、教学设施的，每次扣责任人1分和10元。

　　第三十七条浴室管理不严，违反浴室管理制度、每项每次扣责任人1分和10元。

　　维修、水电管理

　　第三十八条一般水电维修因主观原因未能当天完成的，每次扣责任人1分和10元。

　　第三十九条维修服务中，未能到工完场清，每次扣责任人1分和10元。

　　第四十条维修过程中，操作马虎，引起故障问题，每次扣责任人2分和20元。

　　第四十一条遇抢修时未按通知规定时间到达，每次扣责任人1分和10元。

　　第四十二条高配值班人员未按有关安全操作规程而发生错误工作指令而造成损失，视情节轻重每次扣责任人1-10分和10-100元。

　　第四十三条查询电话，24小时维修值班电话振铃三次响未接听不详，未及时上报，每次扣责任人2分和20元。

　　第四十四条水电操作过程未遵守有关规程，产生安全隐患，每次扣责任人2分和20元。

　　第四十五条水电收费未按规定，视情

　　节轻重，每次扣责任人2-5分和20-50元。

　　文印管理

　　第四十六条考试期间违反规定擅自允许他人进入文印作业场所的，每次扣责任人2分和20元。

　　第四十七条未在规定时间内未及时完成打印、胶印、复印任务的，每次扣责任人1分和10元。

　　第四十八条打印资料差错率在5%以上，每次扣责任人1分和10元。

　　第四十九条纸张损耗率在5%以上，每次扣责任人1分和10元。

　　第五十条私用文印消耗材料，视情节轻重，每次扣责任人1分或10元。

　　第五十一条造成保密资料泄密，每次扣责任人10分和100元以上，视情节轻重予以解职，直至追究刑事责任。

　　三、财务纪律

　　第五十二条在权限范围内采购过程中不坚持原则，违反规定，收取人情货、关系货的，每次扣2-10分和20-100元以上。

　　第五十三条出现质次价高，造成经济损失，酌情赔偿，情节严重调度岗位，每次扣责任人2-10分和20-100元。

　　第五十四条违反规定，私自采购物品，一切货款自理，每次扣责任人1-5分和10--50元。

　　第五十五条未经领导同意，私自出售物品，每次扣责任人2-5分和20-50元。

　　第五十六条不遵守现金收支规定、未及时上交现金款的，每次扣责任人2分和20元。

　　第五十七条私分现金，追回所有现金，情节严重调离岗位、

　　直至解职，每次扣责任人2-10分和20-100元。

　　第五十八条采购和销售物品应计数物资和钱款，必须两人以上同时在场，并作详细记录，违反规定每次责任人扣2分和20元。

　　四、安全生产

　　第五十九条发生安全事故，知情不报或不及时汇报，每次扣责任人5分?