欠物业费，物业公示业主房号，合法吗?
物业公司
公布未交物业费的业主房号
这样做
是否侵犯业主的隐私呢 ??
近日
一则视频引发关注
视频中
铜山区宝信润山小区
将欠费4年以上业主房号
制作成一个大展板
在小区内进行公示，时长00:06
视频一出
引发市民争议
有人赞同此方式催收物业费
也有人认为侵犯了业主隐私权
对此记者展开了调查
听听各方的说法
业主：欠物业费，房号被公示
宝信润山小区位于铜山区湘江路与海河路交叉处，业态有高层、别墅、商业，2014年之后陆续交付，高层和别墅区共有2600多户业主，徐州宝信物业服务有限公司负责三个业态区域的管理和服务工作。多年来，确有少部分业主没有按时交纳物业费。
约半个月前，物业公司在小区内醒目位置处摆放了一个黄色的大展板，那些多年没有交物业费的业主房号被“公示”。有业主拍下了一段小视频发到了网上，引发网友广泛关注和讨论。
视频可以看到，展板最上方印着“宝信润山小区欠费4年以上公示”字样，左部分是自2017年至今未缴费名单，右部分是自2018年至今未缴费名单，约有近百户欠费业主家的房号信息。
展板最下方还有备注：宝信润山小区高层共计2023户，以上业主多年未交物业费，已通过多种方式催收，仍然不交，目前部分已提交法院。
声音：有人赞同，有人反对
近日，记者来到宝信润山小区，刚从东门进去几米远一处绿化带前，确实摆放着视频中出现的黄色展板，不过展板上已经被划掉了四五个房号。记者随后采访了多位业主，针对此事大家纷纷发表各自看法。
业主A：
这个公示很好，有个别业主长期不交物业费，对正常交费的业主不公平，物业公司多次催收无果，实属无奈才采取这种‘曝光’的方式，希望能引起这部分不交物业费业主的重视，督促其尽快交费，我认为没啥不妥的。
业主B：
我反对这种曝光房号的方式催收物业费，怎么不来了解一下他们为什么不交物业费呢?物业服务到位吗?小区管理是否有不如人意的地方?给物业反映的问题是否都能及时得到处理和解决?如果物业服务不到位，问题处理不及时，凭什么让业主积极主动去交物业费?在物业不作为的情况下，业主也只有通过这种不交物业费的方式来和物业公司进行抗衡。
业主C：
我们小区有业主委员会，和物业公司签有服务合同，合同中对双方的权利义务都有明确约定，毫无疑问，交纳物业费是业主的义务，提供和合同相符合的服务也是物业公司的义务，如果认为哪方没有履行自己的义务，那么就通过合法的途径进行解决。对于长期不交物业费的业主，应该通过合法的手段进行催收，自行在小区内公示房号的做法，我不清楚是否合法，是不是涉嫌侵犯业主家的隐私，请让律师给普及一下相关法律知识吧。
物管：公示后有业主主动来交费
徐州宝信物业服务有限公司负责人张经理表示，确有在该小区内公示长期不交物业费业主家房号的行为，“公示的业主约有90户，计划公示一个月的时间，目前已经公示半个月了，自从公示后，已经有几位业主主动来交纳所拖欠的物业费了，看来公示还是有一定的效果的。”
张经理说，自从该小区交付后，他们公司就进驻小区提供服务，但是多年来，确实有小部分业主没有按照约定及时交纳物业费，“对于不交物业费的业主，我们采取上门收、电话通知、下通知单、发律师函、公示、诉讼等途径进行催收，此次就是通过公示房号的方式进行物业费的催收工作。”
“如果认为我们服务不到位，可以通过业主委员会进行反馈，我们积极进行整改，但是如果没有正当理由，拖欠不交物业费就是违约行为了。”张经理说，“物业企业也要运营，也有成本支出，没有资金支持也难以为继，按照合同约定，业主先交费他们再提供服务，不过实际执行中，他们先服务，业主后交费也是可以的，但是多年不交费实在难以承受。”
张经理最后说，之前也起诉了部分不交费的业主，展板上的业主如果公示期还不交费，将会继续采取诉讼方式解决。
律师：公示房号不侵犯业主隐私权
江苏帝伊律师事务所主任张玉龙说，《民法典》规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;
合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
“物业公司通过公示房号的方式催要物业费，应当没有侵犯业主的隐私权。根据民法典规定，隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息。房号是物业公司已经掌握的信息，不属于隐私范畴。”张玉龙说，物业公司在小区内进行公示房号，在展板上显示房号，不属于侵犯业主隐私权。但建议物业公司为了避免激化矛盾，最好通过发律师函的方式催要，经催要无果，再通过诉讼或者申请仲裁的方式要求业主支付物业费。
篇2：小区开发商遗留问题引发纠纷，拒缴物业费
小区开发商遗留问题引发纠纷
--能否作为拒缴物业费的理由
[案情简介]
原告某物业公司诉称，原告原系为被告居住的某小区提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照政府部门核定的物业管理费，按建筑面积每平方米0.8元的标准支付物业管理费，公共用电另计，但被告却自20**年12月起拖欠原告的物业管理费及原告为其代缴的电费、水费。经原告多次上门催收及张贴小区公告的形式催缴，被告仍不缴纳。被告杨某某辩称，原告所述不实，被告是交了物业服务费等费用的，只是被告不可能保留所有缴费票据，且原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。同时，即使被告没有缴纳部分费用，过错也不在被告，原告收费后不出具正式发票，被告有权拒交。从20**1年开始被告发现自己房屋墙体存在长期漏水等情况，被告多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，原告的行为违反了其作为物管公司的法定义务。请求驳回原告的诉讼请求。
[法院审判]
20**年1月25日，原告与某小区的开发商某某置业有限公司签订了《某物业管理委托合同》，合同第三条约定：乙方(原告)提供服务的受益人为某物业全体业主和物业使用人，某物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第二章系委托管理事宜，第四条约定：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，......。第五条约定：共用设施、设备的维修、养护和管理，......。第十四条约定：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务;2.水、电、气代收费用......。第三章委托管理期限，第十七条约定：委托管理期限为三年。自20**年1月25日起至20**年1月24日止。20**年4月28日，原告与被告签订了《管理公约》，第二条第(二)款第8项约定：业主必须在每月5日前到物业管理公司交纳管理费、水电气费以及其他费用。管理费、水电气费按月缴纳，......。第三条第(二)款第1项约定：原告负责小区内公共设施及设备的维修、养护。20**年7月1日接管小区物业服务以来，数次接到被告反映家中存在漏水现象。同月20日，重庆市江北区某小区业主委员会出具《证明》：被告因与原告发生纠纷，在业委会成立后要求业委会协调解决。证明中还记载，被告称其20**年1月发现房屋出现了诸多质量问题，向公司工作人员曾某某、赖某某反映，公司一直未予以解决。由于漏水严重及时间较长，造成了被告的家具和装修严重损毁。
法院审理认为，原告系某小区开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前选聘的前期物业管理企业、并与被告签订了《管理公约》，原告对某小区进行物业管理符合相关物业管理法规的规定，原告与被告的物业管理服务关系成立。《某物业管理委托合同》到期后，原告仍向被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动以及代交水电费的行为、表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，与原告签订了《管理公约》，接受了原告的物业服务，
据此，法院判决如下：
一、杨某某于本判决生效之日起10日内支付重庆麦某某物业管理有限公司物业服务费(含电梯费)818.95元。
二、驳回重庆麦某某物业管理有限公司其他诉讼请求。
[律师点评]
本案所涉及的问题是，被告抗辩认为：其房屋墙体存在长期漏水等情况，又多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，这种抗辩能否作为拒缴、缓缴、减缴物业费的理由。答案是否定的。因为被告所称的漏水部分是在被告的专属的房屋内，其维修的责任不在原告的物业服务范围，故被告该辩解理由不能成立，法院不予采纳。
其实，还可以从合同相对性的角度来理解这个问题，与被告签订商品房买卖合同的主体是房地产开发商，所以，房地产开发商应当负责被告房屋的质量问题。
当事人可以就此事宜起诉房地产开发商要求进行赔偿，其依据可以是侵权纠纷或者合同违约纠纷，而无论如何，起诉物业服务公司是缺乏理由的。
篇3：疫情期间业主办出入证,物业要求先交1年物业费
疫情期间，业主办出入证，物业要求先交1年物业费，这样做对吗?
为抗击新冠肺炎疫情
全国各地采取了严格的管控措施
不少小区加大了对进出人员的限制
出入证、二维码等证明材料
纷纷派上用场
然而，近日不少小区业主反映，自己在办理出入证时，被要求先缴纳一个季度/一年的物业费，否则不予办理，疫情结束之后才能出门。疫情当前，物业的做法让人气愤不已，业主们认为这种将出入证与物业费捆绑的办理方式不合理，有强买强卖的嫌疑。
物业的做法合理吗?
长期以来，我国物业与业主之间存在着一些无法调和的矛盾，既有“会来事”的物业，也有“爱找茬”的住户。而此次物业采取将出入证与物业费捆绑在一起的办理方式显然是不合理的。
淮安市消保委专家团成员邵大平表示：物业将出入证与物业费捆绑的方式不合理且不合法。
物业为业主办理出入证，是根据当地政府新冠疫情防控要求所采取的临时性措施，该行为并不属于物业为业主提供的物业服务，物业是否向业主出具通行证，应当审查的是业主是否符合领证条件，而不是是否缴纳物业费。出入证申请条件各地都有具体规定，由当地政府公告适用，物业无权取代当地政府将是否缴纳物业费作为捆绑条件。
另外，物业与业主之间是平等的民事主体关系，根据《物业管理条例》第六十四条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”物业主张物业费有法定的渠道和方式，如物业以业主不缴纳物业费而拒绝发放通行证，既违反了当地政府的疫情防控通知要求，也事实上形成对业主人身自由的违法限制。
淮安市消保委公益律师薛美林也表示：将办理出入证与物业费捆绑的行为肯定是不对的。
首先，物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业公司提供的是服务而非管理，出入小区是业主行使房屋所有权的一种形式，这是业主应有之权，不应当收费，更不应当与物业费捆绑。
其次，物业公司对人员、机动车实行出入管理的，应当为业主、物业使用人免费配置必要的出入证(卡)。当前情形下，很多地方政府基于对疫情管控的考虑，要求严格控制人员流动和车辆通行，具体做法便是要求各业主凭出入证出入小区，且尽量做到一户一人出入，这种出入证管理办法平时本就在执行只是尚未如此严格而已，因此，更不能以此为要挟交纳物业费。
最后，对于违反规定，逾期不交纳物业费的业主，我国《物业管理条例》也是规定了维权途径的，“业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。