物业人答客问:装修类

　　业主会问的所有问题，物业人怎么回答都在里面!

　　四、装修类

　　84、装修时需要办理哪些手续?

　　答：大致流程为：到服务中心领取装修申请表填写，然后提供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料给物管，由物管工程部进行技术会审，经批准后方可入场进行装修。

　　提出申请→提交施工图纸及方案物业审批(3个工作日)→交装修押金→办理装修许可证→办理“施工人员出入证”完工报验→退装修施工证及证件押金。

　　85、装修房屋为什么要向物业公司申请?为什么要收装修保证金?

　　答: 《物业管理条例》第53条规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。国家有关法规规定，建筑物包括共有部位和自用部位两个方面。对于共有部位，单个业主没有权力去改变。装修涉及到建筑物安全使用的问题。物业公司必须从装修开始时就进行管理，否则等装修完后，装修带来的损害已经形成，不但难以改正，也给业主安全带来威胁。

　　实际生活中，有不少装修工人野蛮施工，破坏房屋主体结构，不考虑他人生活的方便、安全，不顾及对建筑物，设施设备的保护，不顾及对环境卫生的爱护，造成他人生命、健康、财产的损失，破坏公共设施设备。对于装修中的这些违规行为，用装修保证金来制约。

　　86、装修时，业主能否擅自更改房屋结构?物业管理公司是否有权对外观部分(阳台、窗户等)进行统一规划?

　　答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，严禁擅自更改房屋结构。为了整个小区的外观形象和城市管理的需要，物管有权对外观部分进行统一规划。

　　87、收楼后是否统一时间准许业主装修?

　　答：统一安排装修，原则上的安排为：白天8：00—18：00，晚上和节假日不允许噪音施工,具体在《装修手册》里会有详细的说明。

　　88、住户进行室内装修有哪些注意事项?

　　答：业主装修时需要交纳二次装修保证金、装修管理费和装修垃圾清运费用，装修工人办理出入证之办证押金及工本费，相关的费用可由装修公司代交。业主进行二次装修时需要提出装修申请、签署相关协议文本、交纳相关费用和得到管理处审批许可后方可按审批要求进行装修，完工后向管理处提出验收申请。具体的办理流程请留意管理处之公告。

　　89、装修时不是承重墙可以敲掉吗?框架结构内的墙可以拆吗?

　　答：根据国家2002年实行的《住宅室内装饰装修管理办法》第三章之相关规定，装修内容须经管理处根据具体情况审批确定，未经审批不可私自违规施工。

　　90、业主询问关于装修的问题?

　　答：《装修手册》里有办理装修程序的详细介绍，您可以查阅一下，如果还有不清楚的地方，可以打管理处电话咨询。

　　91、卫生间是否要做防水闭水?

　　答：业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验，闭水试验的时间为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗漏，造成楼下业主投诉，给自己房屋装修带来维修损失，同时根据《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十一条规定业主对专有部份的使用不得损害其他业主的合法权益。

　　92、如果业主装修时铺设木地板，是否会影响屋门的开关?

　　答：木地板的高度一般为4公分，但实际装修中可降为2-3公分。这样将不会影响到屋门的开关。

　　93、我想把室内的对讲(暖气、电话接口、燃气报警器、紧急求助报警器)移一移，可不可以?

　　答：建议业主不要改动。另外，由于这项改动设计到小区的整体系统，需要由物业协调原施工单位(暖气和燃气系统按国家有关规定不允许改动，可视对讲等智能系统应提醒住户改动后有可能影响使用效果)。

　　94、 我是否可以对所属单元内进行拆改?

　　答：根据建设部110号文件，我们已在《装修管理手册》中详列了一些关于拆改的规定，主要是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动，非承重结构可酌情进行改动。物业工程部备有各种户型的图纸，可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙，具体方案请您需报装修部审批。

　　95、我的装修垃圾如何清运?

　　答：物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走，但您需要每天在集中装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后，堆放在我们指定的装修垃圾场地点，不得占用公共区域;关于集中和非集中装修期垃圾清运时间参照《装修手册》规定的时间。

　　96、 我可以拆改供暖、煤气么?当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞，我该负责吗?

　　答：根据中华人民共和国建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定：“装修人擅自拆改供暖、煤气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。另，因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。”

　　97、 装修都需要什么图?

　　答：需要装修商提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图，若上下水改动，还需要给水系统平面图。

　　98、我想把室外部分设施拆了，行不行(涉及外立面拆改的)?

　　答：2003年5月1日，建设部颁发的110号文中规定，房屋外立面一律不得拆改。

　　99、业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续?(包括自装)

　　答：装修商必须具备建筑企业资质装饰等级证明，这也在一定程序保证业主的利益，为装修后业主入住生活把好第一道关，如业主执意要聘请该装修商，考虑可以找具备资质的装修公司挂靠，这样对于业主、装修商、物业都是最理想的结果(最低限度要求业主写承诺书)。

　　100、 业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗?

　　答：不可以。因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案，工程部审批后，到安保部办理进场施工人员证件后，方可开始进行。工程完成后，应将所产生的垃圾及时清离小区。(涉及消防安全问题要配备灭火器)特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意，而对管道施工破坏造成跑水，浸水事故。

　　101、装修人员可以在我家住吗?

　　答：为了业主和小区的安全装修人员不可以留宿在现场。

　　102、 卫生间为什么在装修后还要做防水?

　　答：首先，承建商在交房前已经做过防水，且经过闭水试验，防水效果良好。但在装修期间，卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面，影响防水层，故建议业主在装修后要求装修商重做防水。

　　103、 阳台、窗户是否可以安装防盗网?

　　答：不可以。根据国家2002年实行的《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第六条第二款之相关规定，改变住宅外立面之装修行为须经过城市规划行政主管部门批准，因此，阳台、窗户等安装防盗网需要经过城市规划行政主管部门批准。

　　104、 业主可以对排烟道进行改造处理吗?

　　答：不可以改造。

篇2：物业费催缴答客问

　　物业费催缴答客问

　　为了统一回答业主就催费时提出的问题,避免引起不必要的误会和纠纷，请大家学习掌握。

　　1. z物业管理费的定价依据是？

　　答：物业管理服务费用2.28元的定价是根据“z市物价局、z市房产管理局”下发《关于公布z市住宅物业服务收费政府指导价格的通知〔第一期〕》湛价（20**）46号”文件要求，施行政府指导价，服务收费依照文件规定的高层住宅（设有电梯）物业服务基准价一级A等的收费及浮动标准确定。

　　2. z物业管理的服务有哪些范围与标准？

　　答：根据前期物业服务合同的约定，我们为业主提供的物业管理服务的质量标准为：

　　一、房屋外观：

　　保持房屋整体外观统一、完好、整洁（须甲方配合）。

　　二、设备运行：

　　设备良好，运行正常，维修及时，无事故隐患；

　　三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

　　1、共用部位、共用设施设备运行正常，保养、检修制度完善；

　　2、道路畅通，路面平坦，污水排放通畅。

　　四、环境卫生：

　　1、整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清；

　　2、定期杀虫灭鼠。

　　五、绿化：

　　1、绿化地布局优美合理，花草树木长势良好，修剪整齐、美观；

　　2、绿化定期消杀，无大面积黄土裸露。

　　六、交通秩序与车辆停放：

　　凭卡出入，停放有序。

　　七、安全管理：

　　1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；

　　2、安全标示清晰，安全（疏散）指引明确。

　　八、消防：

　　1、公共区域各类消防设施完好，有效；

　　2、发生火警及时通报，并协助消防部门救助。

　　九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

　　房屋共用部位、共用设施设备小修和急修维修及时。

　　3. 物业管理费的构成部分？

　　答：根据国发改价格[20**]1864号 “关于印发物业服务收费管理办法的通知”第十一条的规定物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　3）物业管理区域清洁卫生费用；

　　4）物业管理区域绿化养护费用；

　　5）物业管理区域秩序维护费用；

　　6）办公费用；

　　7）物业管理企业固定资产折旧；

　　8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　9）经业主同意的其它费用。

　　4. 别的小区物业管理服务费只有**元/平方米/月，z为什么要收取2.28元/平方米/月？

　　答：1、z从规模，品质，园林景观，小区配套和舒适度来讲都优于其他小区。

　　2、z专业服务模式、服务水准和质量按z市一级A等服务标准执行。

　　3、 z的管理服务费是通过科学测算后,根据日常开支情况进行定位的,符合物业管

　　理收费的“以支定收”原则。（所谓“以收定支”的财政预算是指除基本的人员工资、公用办公经费由财政部门按编制和统一标准拨付外，其余部分包括部分日常经费、专项经费等则由财政部门按年度下达的行政性收费、罚没收入和其他政府非税收入（预算内收入和预算外收入）“指标性”收入计划核定，具体比例也各不相同，这即是“以收定支”核心内容。

　　5. 为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随时变动？

　　答：小区的物业管理费并不算高，因物价指数提升导致管理成本提升，其它新开发的小区的收费标准也会越来越高。小区现时管理费收费标准将在市物价局备案的，根据前期物业服务合同的约定，在合同有效期内，物业管理服务费用是按合同约定的收费标准进行收费，不会变化。但根据《z市物价局、z市房产管理局》下发的《关于印发z市物业服务收费管理规定的通知》湛价（20**）45号第六条：“物业服务收费根据不同的物业性质、特点，分别实现政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前的住宅（不含别墅）的物业服务收费实行政府指导价，业主委员会成立之后的住宅及其他物业服务收费实行市场调节价”。即在合同期满后或在合同期小区成立业主委员会后，可根据园区物业管理服务经营情况实行市场调节价。

　　6. 从什么时间开始计收我的物业管理费？

　　答：按《购房合同》约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计收物业管理费；“由于买受人原因未能按“收楼通知书”指定的期限内前来办理楼宇交接的，逾期15天视为买受人同意收楼且视同已交付并开始计收物业管理费、公共水电分摊及其它应收费用（如滞纳金等）”。

　　7. 以什么面积收取我的物业管理费？

　　答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售建筑面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。

　　8. 我应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？

　　答：物业费为2.28元/平方米/每月；除物业管理费外，公共水电分摊费用分摊，公摊费用一般包括：电梯公摊、变频泵公摊、梯灯公摊、公共照明分摊。分摊原则如下：

　　（1）、公共水电费用分摊依据：

　　根据《粤价[1997]173号 文件》“广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知”：

　　（2）、公共水电费分摊项目及原则

　　①住宅小区物业管理单位办公及生活等自用水、电，必须单独设置计量表，其费用由物业管理单位负担，不得向住(用)户分摊。

　　②小区绿化植物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用均由物业管理综合服务费列支，不得向住(用)户分摊。

　　③小区开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向住(用)户分摊。

　　④住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住(用)户合理分摊。

　　⑤小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住(用)户合理分摊。

　　⑥为提高公用水、电费用分摊的透明度，减少价格纠纷，凡属向住(用)户分摊的公用水、电费用，必须单独列帐，向住(用)户公布费用分摊的办法和总金额以及各住(用)户应负担的金额等。严禁把分摊的水、电费用与住(用)户自用的水、电费用的混合统收。

　　11. z水电费等费用的价格及收费方式？

　　答：(1)、生活用水阶梯式计量水价

　　已抄表到户（立方米/户）未抄表到户(立方米/人)到户水价(元/立方米)

　　20(含20)6(含6)2.31

　　21-25(含25)7-8(含8)3.02

　　26以上9以上3.72

　　注: 以上价格均含污水处理费0.9元/立方米

　　z市生活垃圾处理费收费标准:1)常住居民:13元/月·户

　　2）暂住人口：3元/月·人

　　南方电网阶梯式电价标准

　　1．“一户一表”居民阶梯电价标准

　　1）夏季标准（5-10月用电量）

　　用电量电价

　　第一档0-260千瓦时0.63元/千瓦时

　　第二档261-600千瓦时0.68元/千瓦时

　　第三档601以上千瓦时0.93元/千瓦时

　　2)非夏季标准(其他月份)

　　用电量电价

　　第一档0-200千瓦时0.63元/千瓦时

　　第二档201-400千瓦时0.68元/千瓦时

　　第三档401以上千瓦时0.93元/千瓦时

　　(2)、水费收费方式：

　　水表抄表到户，银行委托扣费；终端用户在南粤银行开设资金账户，并在z自来水公司办理委托手续，即可每月交纳水费。

　　z市自来水公司业务咨询电话：z

　　(3)、电费收费方式：

　　电表抄表到户，银行委托扣费；终端用户在南粤银行开设资金账户，并在z市供电分局办理委托手续，即可每月交纳电费。

　　z市供电分公司业务咨询电话：z

　　z市供电分公司24小时咨询电话：95598

　　12. 我住1楼也要交电梯公摊费用吗？

　　答：一楼要交电梯公摊费用，根据《商品房买卖合同》电梯属整栋楼宇的公共设备，属本栋楼业主共同所有，对其有使用的权利和维修、养护的责任。。

　　13. 业主有权审查物业管理企业的收支吗？

　　答：业主可以通过业主委员会聘请专业审计机构进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

　　19. 售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？

　　答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以协助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。

　　20. 有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？

　　答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了您的利益。

　　22. 业主办理了入伙手续但没有装修、没有入住，也要缴纳物业管理费？

　　答：是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单元提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业管理费的。

　　23. 小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收费？

　　答：水景园林将由专业工程人员进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由物业公司具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维修资金。

　　25. 业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？

　　答：《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。秩序服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的秩序费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

　　26. 房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？

　　答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是企业对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。

　　28. 因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？

　　答：不可以，地产公司遗留问题是业主和开发商之间的权利责任问题，而物业管理费用是业主和物业管理公司之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于地产公司遗留的问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。

　　29. 若是房屋出租，物业管理费是由谁来缴纳？

　　答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　31. 小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？

　　答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中.

　　32. 物业管理公司所提供的服务配套有哪些？使用流程是怎样的？

　　答：物业管理公司除提供《前期物业服务协议》所规定之物业管理服务外，亦会因应客户之需求，适时提供其他便利业户之有偿服务，届时请留意物业公司公告之有关服务内容及服务收费标准信息。

篇3：Z小区上调物业费答客问

　　Z小区上调物业费答客问

　　根据小区目前的经营态势，20**年已经出现入不敷出的状况，20**年预算亏损45.98万多元。物业公司事先就调整物业费用方案与部分业主进行了沟通，现对所涉及的问题归纳如下。

　　1、为什么要调整物业费？

　　近几年，随着社会各种费用的不断上涨，导致物业服务成本大幅增加。目前筹集的物业费总额已无法维持既有的服务水平，为避免严重影响小区的服务品质、导致业主的居住感受下降、对房产的保值增值产生不利影响，特此提出调整物业费。

　　物业服务属劳动密集型行业，从近几年的经营数据分析及行业对比发现，人工成本占到整个物业支出的50%以上。20**年入伙时，小镇6保安员的工资为1140元/月，当时政府未强制要求为员工上社会保险，因此每月1140元的工资是企业对一个保安员全部人工费支出。到了20**年，保安员的月工资上涨到2800元，而且目前政府已明文强制要求为员工上社会保险且五险绑定，公司按此要求为员工每人每月支付保险费723.24元，因此目前公司为每个保安员每月支出3523.24元。为了节约成本，我们已经将人员由三班制改为两班制，上班时间由每岗8小时改为每岗12小时，可以说人员编制和工作强度都已达到极限。入不敷出成为了一种必然。根据**20**年度物业服务费收支预算显示，本年度小镇6将出现45.98万元的经营亏损。

　　2、是否今年才遇到物业服务资金不足的问题，为何今年提出调整物业费？

　　我小区的人力成本在物业服务支出中达到60%以上，公共区域及共用设备设施的能耗费用占20%左右，以上两项费用支出占物业费用的绝大部分。北京市最低工资标准的多次调整对劳动密集型的物业服务来说影响很大，最低工资增长社保基数也随之调整，社保支出也逐年增加；再者，从去年年初，政府强制企业为员工上五险，人力费用进一步加大。对于公区及共用设备设施的水电消耗来讲，费用单价也多次上涨，能耗费用的支出也逐年增加。公区维修所使用的物料市场价格、特种设备外包维保费用的上升也是助推物业服务资金不足的因素。

　　我公司早在几年前就遇到了成本上升的问题，也采取了一些应对措施，比如：逐步在合理范围内精简人员、增大每位员工的工作量，尽量减缓人力成本压力；我公司也通过节能改造等方式降低能耗，节省能源支出，合理调配资源及费用的方式一直在进行。

　　但面对成本全面上涨的巨大压力，内部合理调配总会有限度，目前人员编制已经压缩到极致，如再压缩势必严重影响服务品质，其他节能措施的实施前期投入也较大，短期难见成效。本年已有45.98万余元的亏空，为避免小区的物业服务品质在未来持续受到负面影响，特申请上调物业服务费。

　　3、如保持目前的物业费标准会产生什么不良后果？

　　据我公司了解，目前全社会的物业行业均遇到了成本上涨导致的收不抵支问题，面对亏损，因业主反对调整物业费，一些物业公司采取无底线降低服务标准、过度压缩人工投入等方式勉强维持，导致了社区混乱，陷入了恶性循环。

　　目前**物业服务成本已经压缩到极致，如再不调整物业费、增加物业费总额，亏空到一定程度，物业服务品质势必也会跌破红线，将会出现人员编制过度压缩导致的夜间无保安巡视、无钱支付绿化养护费用导致的草坪枯死黄土裸露、维修费用不足导致的园区设施破损无法维修等后果。如出现以上恶性情况，届时挽救为时已晚，面对此重大风险，物业公司向全体业主发出预警。

　　**作为区域内具有代表性的项目，广大业主对生活品质有较高追求，大多数业主不希望以降低服务标准、牺牲小区品质为代价维持后期的物业管理。

　　4、物业费调整幅度是如何确定的？

　　物业公司根据历年收支、当前费用及未来几年的成本上涨预期，提出了每平米每月上调0.3元。该方案在保持目前服务品质的前提下，实现一些基础服务的再深入及细化，比如可以通过适度上调待遇留住老员工，不再是经常看到陌生的面孔，可以对园区的绿化进行优化，可以增加保安员的巡逻频次。依此标准，预期未来3-4年的物业服务水准不会受到影响。

　　5、物业费调整后服务品质是否提升？

　　调整物业费的初衷是为了解决目前遇到的成本压力问题，防止服务品质严重下滑，同时物业费调整后，物业公司会在服务的精细化方面有所提升。

　　高品质服务需要高素质员工，物业公司首先保障一线保安、保洁、工程及客服人员的工资水平有一个适当的调整，使符合要求的一线员工的收入在行业内保持有竞争力，留住、吸引高素质的服务人员。

　　另外，物业公司也会加大对公共区域及共用设备设施的维护力度，园区的园林绿化维护工作会更加精细。因物业服务资金的充裕，为物业服务的进一步精细化奠定了基础。

　　如方案表决通过，将自20**年1月1日开始实行。