对公司核心竞争力的总结
知道核心竞争力这个词语已经有一些日子了，自己私下也曾经考虑过词语的内涵，经过这次鲁总要求，我对这个词语又进行了一些梳理，我认为所谓公司核心竞争力应该是这样的：它隐含于公司核心产品或核心服务中的，是该企业所特有的价值观及企业文化。说的通俗一点，就是这个企业提倡的是什么?重视的是什么?企业长足发展依靠的是什么?企业成功取决于什么?这种核心竞争力，“埋藏”在各个企业之中，有些也许埋深较浅，只要我们稍加注意就可以发现，而更多的却隐藏的很深，需要付出血与汗的努力才有可能得到其真谛。
广瑞物业发展已经历经近五年的时间，从创业发展伊始的羸弱无力到现在阔步向前，应该说在较短的发展时间内取得了令人瞩目的长足进步，这与广瑞物业这个年轻的企业中所蕴含的核心竞争力密不可分，正是由于这种竞争力的存在才使我们明确目标，找准道路，一路前行，并让企业充满了生机与活力。
国有企业背景 值得信赖
在当今物业企业发展层次不齐，良莠不清的情况下，许多开发企业在寻找合作伙伴的时候，对企业的“背景”颇为重视，尤其是政府类物业项目，几乎是非国有企业不选，于是我们所依托的西安旅游集团就成为最好的“大树”，既能为我们争得入围的门票，同时还可以在我们获得物业项目后，实实在在的延伸企业服务的链条，从商务宴请、公务旅行到会议服务、节庆礼品等“集成”服务都成为别的企业所“望尘”的特色与亮点。
专业管理团队 值得托付
现在的物业从业人员大都是从企业后勤或房地产开发企业项目开发完成后富余人员变身而成，真正像广瑞物业这样拥有一大批有知识、有经验、懂管理、谋发展的专业化管理团队的企业实属凤毛麟角，我们前期的发展已经充分验证了这一点。在公司成立短短半年内，我们就成功外接了物业项目;在不足一年的情况下，就开始为别的企业提供物业顾问服务;经过四年多的发展，管理面积，营业收入屡创新高，这些都是专业化所带来的丰硕成果。相信随着物业市场的进一步规范，我们的专业化必将会为企业带来更多的商机与市场。
先进企业文化 值得弘扬
广瑞物业从成立之日起就将企业文化建设作为企业发展的源泉，小到员工的日常言行，大到企业的品牌建设，无不沿着打造先进企业文化这一模式进行，努力使企业成为对内有行之有效的规章制度，对外有亲和友善的营销宣传的有机结合体。正是由于有的放矢的工作，才使较“虚”企业文化逐步做实，形成制度化、规范化，并使其深植于全体员工的心中，成为日常服务的必备，成为广瑞人必须遵守及弘扬的一种价值观。特别值得注意的是，通过几年的努力，我们的企业文化已经渐渐为业主及合作伙伴理解与认同。
饱含社会责任 值得尊重
“达则兼济天下”一直是广瑞人所追求的境界，为此，在这几年中，公司通过了9001国际质量体系认证、14000环境体系认证，获得了共青团中央“青年创业基地”、西安市国资委“先进基层党组织”等荣誉，长期在所管辖项目开展丰富多彩的社区文化活动及积极组织员工向社会献爱心行动等等，这些行为彰显了广瑞物业作为一个负责任的企业所肩负的责任与理想。
当然，以上这些核心竞争力的总结只是我从广瑞物业众多竞争力中提炼的精华，而且仅仅只代表个人的观点。在这方面，我相信是仁者见仁，智者见智，但无论怎样，有一点是毋庸置疑的，那就是：作为一个成功的或正在走向成功的企业，其内在必定有成功的原动力即企业核心竞争力，是它在为企业提供不竭的前进动力，而善于发现和总结这种内在动力，对于企业，对于我们每一位企业员工都至关重要，它会使我们的目标更加明确，前进更有方向，会指引我们从一个成功走向另一个成功。
篇2：高校物业管理企业核心竞争力实践及思考
高校物业管理企业核心竞争力实践及思考
高校物业管理是高校后勤社会化改革与社会物业行业发展二者结合的产物。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校后勤物业市场的逐步放开，社会行业进入高校物业市场的力度日益加大，竞争愈益激烈，高校后勤物业实体面临物业市场服务主体重新冼牌的危机。面对这种趋势的影响，苏州大学教服集团下属企业苏州市东吴物业管理有限公司自2000年成立以来，坚持艰苦创业和转型创新，始终以提升品质、塑造品牌为动力，以将东吴物业公司建设成“具有教育属性、学习型组织特征，具有创新能力和可持续发展的现代教育服务型企业”为目标，以经营集约化、人员专业化、管理规范化、服务标准化为抓手，不断提升企业核心竞争力。
公司一方面立足服务育人、积极巩固校内市场，另一方面大胆开拓校外市场，在发展的过程中紧紧抓住企业转型这个关键，充分利用ISO9001-2000、ISO14000贯标和创优秀物业小区为推动力，不断提升企业的品质，实现了从传统高校后勤向现代物业企业的跨越，成为苏州地区社会知名度较高的物业管理企业，。
一、公司基本情况和主要业绩
苏州市东吴物业管理有限公司注册资金500万元，全额由全体员工按6:5:4:3:2:1自愿出资、委托出资代表人(股东)入股，股权属于所有出资员工，在企业的一次分配中体现了公平。公司具有国家物业管理企业一级资质，是苏州市物业管理协会副理事长单位，中国物业管理协会理事单位。公司现有员工600余人，其中大专以上文化130人;公司拥有一批工程、管理、经济等相关专业管理和技术人员及经验丰富的特种设备、高配、维修等相关工种操作人员，均持证上岗，能够为业主提供24小时全天候安全、快捷、周到的全程服务。
公司拥有健全、高效的扁平化组织机构和完善的法人治理结构，实行董事会领导下的总经理负责制。公司立足于苏州大学校内物业管理市场的同时，积极开拓社会物业市场，依托服务高校多年的积累和自身不懈的努力，为业主提供各类超值的物业专业化服务，以“追求卓越、崇尚诚信、提供优质服务，满足顾客与法律法规要求”的企业精神，勇于开拓，取得了较好的社会效益和经济效益，目前公司管理的物业项目涉及高校、国企及事业单位、外企、住宅五个行业，主要管理的物业类型有：高校教学实验楼、办公楼、生活用房，银行综合业务楼，多层住宅，高层公寓，高层楼宇、办公写字楼，工业厂房、大型商业广场、医院等多种类型，公司现管理综合项目23个，物业管理面积达200万平方米;公司所承接的物业项目先后获得“江苏省园林式单位”“江苏省优秀物业管理小区”“省高校文明宿舍先进单位”。公司于20**年通过ISO9001-2000认证并于20**年6月通过了重新认证，8月通过了ISO14000的认证。
二、转型定位、明确目标、提升综合实力
1、坚持服务育人的教育属性
后勤实体转制为企业以后，面向高校物业市场，要不要坚持服务育人的宗旨，是东吴物业公司面临的首要问题。事实上“三服务两育人”一直是高校后勤的服务宗旨，在面向大学生群体服务时，坚持社会效益和经济效益的统一，不追求利润的最大化是高校后勤企业的竞争优势，也是高校后勤物业企业的特色所在。东吴物业公司近年来一直奉行“一切为了学生、为了一切学生、为了学生的一切”的服务理念，采用多种形式积极开展各项活动。每年均结合实际推出为学生真情服务的系列活动，设立各种奖项鼓励员工在为学生提供物业服务时做到“主动、热情、优质、高效”，公司每年都要涌现出一大批感人事迹，员工服务理念的提升，使学生能享受到满意、超值的服务;与此同时，从育人角度出发公司尽可能多安排一些勤工助学岗位提供学生选择，也进一步强化了公司的教育属性。
2、加强学习型组织的建设
由于城市化的进程在加速，大量新材料、新工艺、新技术在建筑工程中的使用，业主、顾客日益增长的服务需求等方面的综合影响，社会对物业的需求越来越旺，对物业的要求越来越高，物业管理的难度在不断增大。如何求生存、求发展?这是众多物业企业必须回答的问题。东吴物业公司从自身实际出发，注重企业转型期员工观念的转变、技能的提升，坚持用先进的理念、实用的技能来武装员工，指导物业的实践，提升物业的品质。具体措施如下:
(1)建立员工培训学校。学校设立校务委员会，下设十五个教研室，教师实行专兼职相结合，主要以公司管理人员为主，教材主要自编，在教学相长的过程中教师与员工都得到了提高。公司要求每个员工每年接受培训不少于100个小时，为了保证学习的有效性，学校实行必要的理论与实务操作考试。
(2)开展读书活动，进行征文比赛。近年来公司结合自身实际在全体员工中倡导读书活动。《没有任何借口》、《细节决定成败》成为反复阅读的书籍。为了深化读书效果，公司进行了征文比赛，一批理论联系实际的优秀论文脱颖而出。在这过过程中，先进的物业理念在干部、员工中得到升华和延伸。
(3)坚持公司中心组学习制度。领导就是教练，管理者应是培训者。公司坚持每月1-2次中心组学习制度，公司领导组织管理骨干学习，坚持导读，适时引进先进的物业管理理念，对于学习型组织的建立起到了关键作用。
(4)办好网站和物业通讯。物业管理提供的是一种服务，其优劣很多方面取决于业主与顾客的感受，需要公司通过员工的用心服务得以实现，需要通过多种渠道进行沟通。网站和通讯是物管人员与顾客之间联系的方便之桥，高校后勤物业服务对象数以万计，我们通过网站与师生建立最广泛的联系，建立了客户服务、维修咨询、批评表扬、投诉处理等栏目，加强了沟通、理解和信任。
(5)坚持向社会优秀物业企业学习。榜样的力量是无穷的，社会优秀物业企业更贴近社会，更贴近市场有较强的生命力和竞争力。在走向市场的过程中公司十分重视学习和借鉴社会优秀物业企业的理念和经验，公司先后多次组织管理骨干赴深圳、上海、北京等地学习考察，受益不小。
(6)加强企业文化建设。公司成立之初，就提出了“追求卓越、崇尚诚信、提供优质服务、满足顾客与法律法规要求”作为企业的精神和文化建设目标;
在物业服务的理念上提出了“主动、热情、优质、高效”的要求;在组织和队伍建设上提出了增强企业整合力、凝聚力、创新力、执行力等“四力”的要求;企业文化内涵的建设为企业生存发展注入了强大动力。
3、加强创新能力建设
创新是企业的灵魂，首先要坚持体制创新。由员工入股、学校零产权成立物业公司在全国高校后勤是首家。由于产权的明晰，物业公司使用学校用房超出定额部分采用租用办法，国有资产的保值增值工作落到了实处。股权相对平均是东吴物业公司体制创新的特色，数百名组建公司的员工作为出资人按6:5:4;3:2:1比例形成公司的股权结构，实现了在一次分配中保障了公正公平，在深化改革的过程中具有积极的社会意义和影响。这种企业的本质是公有民营所有制的现代企业，这种股权结构符合《20**OECD法人治理结构精神》，是建立和谐企业和谐社会的一种积极探索。从实践的效果来看，员工持股计划的实施大大增强了企业的凝聚力，增强了员工的责任感，员工的劳动积极性得到了充分发挥。
其次是机制创新。
(1)转换经济运行机制。划小核算单位，将二级核算单位进一步细化以单个项目的三级核算单位，实行项目经济目标责任制，推行全成本核算和扁平式管理。
(2)引进现代企业用人机制。公司基本实现了“按需设岗、按岗聘工、竞争上岗”的要求，做到了员工能进能出、干部能上能下。
(3)改革激励、分配机制。公司制定了“以劳定薪、以绩定奖”的分配方针，实行固态与动态相结合的分配办法。
(4)强化约束机制。公司成立了品管部，加强物业项目的品质管理。同时加强了各物业分部自控能力的建设，设置了专兼职检查员，形成了多重PDCA循环网络。
(5)建立风险防范机制。在资金使用、用工规范、防火安全、物业接管、突发事件的处理诸多方面建立健全了风险防范预案。
(6)调控与决策机制的建立。坚持在法人治理结构的框架下自觉的引进科学的决策机制，力争做到“不唯上、不唯书、只唯实;比较、反复、推敲。”
第三是服务创新。在高校教室物业管理工作中，随着多媒体教室的增多，高校原来设有专职机构、专职人员负责的模式已经不能适应，为了减轻学校人员负担过重、用工重复的问题，公司主动与学校沟通，承担了200多个多媒体教室的维护与使用管理，通过引进专业人才，对教室物管人员进行专业培训，大大节省了人员，提高了运行效率，拓宽了公司物管内容。银行物业项目的特点是“客服、卫生、安保要求高”，按照公司日常物业管理工作方式运作将难以达到业主的满意，公司针对银行物业的特点，制定出一套适合银行物业的宾馆式服务方案和作业指导书，并对操作人员开展业务技能、作业指导、服务礼仪的培训，提高员工综合素质，深得了业主的满意，几年来项目续约率达100%。在此基础上，银行还将物业服务范围延伸到导储、点钞和票据处理等，物业服务从单一的劳动密集型向增加知识技能含量的转型。目前，物业服务的品牌在银行系统中得到认可，物业业务已从一家银行拓展到四家。在服务理念上提出并践行了“主动、热情、优质、高效、快乐”的理念。
4、确保可持续发展
首先是加强人才梯队建设。坚持人才兴企的战略，按合理梯队结构要求，每年分批引进各类管理技术人才数十名。
其次是加强市场营销，坚持市场部参与社会物业招投标竞争和鼓励各物业分公司(分部)扩大项目管理半径的双管齐下的市场拓展战略。
第三是不断提升物业管理的品质，精心打造东吴物业品牌;
第四是加强领导核心的建设，不断提升企业综合实力。
三、加强“四化”、勇于实践、增强核心竞争力
几年来东吴物业公司始终坚持经营集约化、管理规范化、人员专业化、服务标准化的方向，大胆实践、勇于探索，增强了企业的核心竞争力。
1、经营集约化
公司自成立起始终坚持做大做强的方针，坚持社会市场开拓，在开拓中发展、在实践中提高，从起步的2万多平方米一幢大楼发展到现在的6所高校、数10家单位200万平方米建筑;物管除了保洁、保安、环卫绿化、客服等内容外，房屋、设备、设施维保涉及的技术工种就达:土建、装饰、水、电、气、汽、弱电、空调、电梯等十多项。为了实现经营集约化的目标，公司利用学校原有的技术力量为基础，充实各类技术人才成立了工程部，同时利用集团优势在专业公司中为物业配套成立了多个维保专业队，如水电安装队、建筑工程队、涂料油漆专业队、弱电维护专业队、空调维护专业队、绿化环卫专业队等。由于公司不断整合集团的各类资源，加强集约化水平，物业的保障服务综合实力得到了极大提高。
2、人员专业化
物业的品质取决于从业人员的素质，取决于专业化水平的程度。为了实现人员专业化，公司十分注重物业对象的细分，并根据细分的要求建立专业化的物业组织机构，成立一专多能的专业物业队伍，同时加强专业水平的提升，不断增加物业管理业务知识、技能的含量。公司为了加强专业化人才的培训和提升，成立了“东吴物业公司员工职业培训学校”，制定了培训大纲、组织骨干自行编写教材、进行专业理论讲授和现场实践操作训练、并进行理论和实践的考核考试。对管理人员加强了管理理论、服务理念的培训，对一线操作人员加强了实务操作培训，如对保安加强了准军事化的训练、各种应急预案的演练、考核标准的培训;对保洁员进行服务程序、服务标准、服务技巧的培训;对维保人员进行安全操作规程、礼仪服务和回访规范的培训;对多媒体教室管理人员进行计算机多媒体的培训等等;为了实现物业服务的专业化，公司还注重专业化工具的配备，在保洁方面如保洁车、专业地板清洗机、擦窗器、清洁用品等的使用大大提高了劳动生产力，提高了物业服务的质量、减轻了劳动者的劳动强度。
3、管理规范化
公司自成立以来始终坚持法人治理结构的完善。股东会、董事会、监事会、总经理班子各司其职，配合密切，运转有效;按照现代企业要求建立新的运转机制;建立健全相关规章制度和工作流程，出台并实施了预决算制度、人财物信息管理制度、议事决策制度、学习培训制度、风险防范和控制制度等公司同时还进行加强执行力的学习宣传，取得了较好的效果。同时，导入ISO9001-2000质量管理体系，努力学习和实践八项质量管理原则，建立并全面推行了物业质量管理体系，规范了服务的要求和管理的行为，实现了物业质量管理的规范化。
4、服务标准化
物业的品质通过物业服务的标准化来体现。公司为了提升和保持品质始终坚持物业管理服务的标准化建设，反复学习贯彻“国家优秀物业大厦标准”“江苏省住宅物业管理服务等级标准”“物业管理条例积极开展创建省市级优秀物业小区的活动，在创建过程中对照标准、联系实际逐项整改，将服务标准结合ISO质量管理体系建设要求，编写‘作业指导书’及员工手册，分类指导、取得了实效。同时在推行物业管理服务标准化的基础上倡导服务的精细化、人性化，实行物业的可持续发展。
[作者简介]陈爱萍，*苏州大学后勤产业党委副书记、副研究员。
篇3：物业管理企业核心竞争力
物业管理企业核心竞争力
物业管理行业是一个新兴的服务行业，表面上看是人对物业的管理，但本质上是人对人的服务。因此，物业管理企业应确立“以人为本”的经营宗旨，抓住人的情感诉求点，对企业员工实行人性化管理，对客户提供人性化服务，使企业具有强大的凝聚力和团队精神，从而提高企业核心竞争力，快速占领市场。
“以人为本”的经营理念已成为现代企业的共识。这是一种提倡以人为中心的人本管理哲学，反对以往“见物不见人”的理性主义管理思想。
一、以人为本，改造企业内部管理机制
(一)以企业员工为本，培养团队精神
物业管理企业的员工大都是由不同行业的从业人员转型过来的，他们所具有的知识、技能以及对物业管理的认识存在较大差异。同时他们的性格、爱好、行为方式都有着很大的不同之处，要使他们组成一个有效的工作实体，企业应根据个人的特点和互助的原则，进行合理的分工和人员搭配，并充分地尊重员工的本性，主张个性发展与企业发展并存，调动员工积极性和创造性，使员工的技能和知识互相增长，享受完全的自我展示，为企业创造更大的价值。这样企业将成为一个具有非凡凝聚力和强大战斗力的物业管理实体。
(二)树立人才价值观，实现人才资本化
人才是唯一可以扩大的资源，人才所拥有的智力将会为企业带来生命力和创造力。六建兴发物业管理有限责任公司作为一个内地物业管理公司，人才短缺相当严重，尤其是专业人才，同时由于内地物业管理发展很不完善，经验不足，资金缺乏，留人才难。因此公司从思想意识上树立人才价值观，通过多种途径实现企业人才资本化。
1．树立以人才为核心的公司财富观
企业已不再把员工视为一种成本，而是一项资产，并对其进行投资，使人才得到增值开发使用。这不仅符合企业可持续发展的需要，更符合员工的情感追求。人作为有感情的生命个体，希望自己能不断地得到完善和提高，得到他人的重视，也希望自己不仅仅是物质利润的附庸，而是物质利润的创造者，并为此而享有应有的尊重和爱护，从中看到自己的人生价值。这样员工将不再把工作定位于一个为他人创造利润的流程，而是作为一个展示自我、实现人生价值的奋斗过程。
2．开辟人才资本化途径
打造企业的核心竞争力，不仅要广纳人才，使用人才，而且还需要企业去培养人才，为人才提供足够的舞台，以实现人才的资本化。一方面是紧抓以事业留住人才的思想诉求点，致力于为人才提供尽施才华的无限空间。公司给予员工一定的空间让他们自主地工作，并对其成绩予以相应的肯定，且根据其能力提供更广阔的空间；另一方面，构建人才生存发展的企业内部环境。公司对人才进行物质及货币投资，创造优质的硬环境。同时，通过优秀的企业文化，形成了开放性、人文性、包容性的“人才文化”。
(三)建立人性化的公司体制和管理制度
1．培育“以人为本”的企业文化，形成企业凝聚力“以人为本”的企业文化是倡导尊重文化的主体性，是为全体公司成员创造一种环境的艺术。在这个环境中，既能实现个人主动，还能让他们合作，实现整个公司的目标，并使效率最大化。其重点是以企业职工群众为本，让他们有更多的机会参入思考、判断、计划，并予以尊重、理解和关心，培育出共有的文化，建立起实践这一文化的上下级关系，一旦企业上下形成这种共有的文化，便会在工作中产生共鸣，产生极强的企业凝聚力。
2．改革收入分配制度，建立完善的奖罚机制
员工的收入既是对员工劳动的肯定，又是员工工作能力
的体现。由于个人在能力上的差异，将导致分工的不同，能力和分工的不同也就使得收益不同。因此，企业的收入分配制度应在坚持效率优先、兼顾公平的原则上，实行固定工资加浮动工资制，取消纯粹的固定工资。对于一些关键的岗位，苦脏累险工作和技术或知识含量高的岗位，应实行倾斜政策，适当拉开收入分配档次，充分实现劳酬相当的公平分配制度，调动员工工作的积极性。
二、以人为本，积极为业主服务
(一)规范管理，以质取胜
物业管理公司要坚持全心全意为业主服务的原则，积极规范管理服务，提高服务质量，为业主提供舒适、方便、安全的居家环境。当代社会真正成功的服务来自于优质、用心的服务。也只有尽善尽美的服务才能征服业主，才能使业主在享受服务的同时从情感上认可物业管理服务，只有这样才能在瞬间万变、竞争激烈的市场中赢得生存和发展。
(二)积极开展社区文化活动，营造家园氛围
社区文化是社会精神文明建设的重要组成。物业管理公司推行“以人为本”的人性化管理，积极推动开展社区文化活动，增强业主间的联系和沟通，将融知识性、趣味性、娱乐性于一体的社区文化带入业主的生活中来，让他们真正享受到现代家居的人性化管理，使他们的情感不再局限在自己狭小的空间里，可以自由舒畅地张扬自己的个性，无拘无束地与他人相处、交流，找到一份回归家园的感觉。这样的人性管理必将成为现在和未来的管理主流，这样的企业也必将具有超强的核心竞争力。
(三)成立业主委员会，实现双重监督机制
业主委员会是业主利益的代表，是沟通公司与业主的桥梁。成立业主委员会将使物业管理增加透明度，使业主也有了参加意识，觉得管理好小区自己也有一份责任，也应付出一份努力和关心。同时，也体现了业主的主人翁地位，使业主产生关心物业、理解物业的情感。这样企业在管理上实现双重监督机制，也有利于推动企业的人性化管理。
三、以人为本，打造企业品牌
物业管理公司本着“以人为本”的经营宗旨，对企业进行形象设计，设计出能体现企业特色和口味，并易为人们识别的企业标志，提出为广大业主情感容易接受、理解，又区别于其他企业的经营理念，企业员工上岗时统一公司标志装。通过这一系列设计体现出企业品味、企业文化、企业实力、企业特色和企业理念等，形成强烈的企业整体感，强化企业在业主心中的形象。同时运用现代营销公关策略及各种方式调动整合信息媒体，加大宣传力度，将企业的标志、理念、服务等深入业主心中，从而形成独具特色、富有感召力的物业管理企业品牌。