咸阳市人民政府办公室关于加强物业管理工作的通知(20**)
咸政办发〔20**〕152号
各县市区人民政府，市政府各有关工作部门：
为进一步加强和规范我市物业管理工作，全面提升我市物业管理服务水平，优化人民群众居住环境，维护社区和谐稳定，促进全市物业管理工作健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》等有关法律法规，现就加强我市物业管理工作有关问题通知如下：
一、充分认识加强物业管理工作的重要意义
加强物业管理工作，营造良好的生活、工作环境，是人民群众安居乐业的基本保证和强烈愿望，更是各级各有关部门及各物业服务企业必须履行的职责，对于建设和谐社区、扩大社会就业、改善城市环境面貌等都具有非常重要的作用。市委、市政府一直高度重视物业管理工作。伴随城市快速发展的进程，我市物业管理工作不断取得阶段性成果。但是，与实现“四强三领先”奋斗目标相比，与广大人民群众的热切期盼相比，与发达城市相比，还有一定差距。各级、各有关部门一定要充分认识进一步加强物业管理工作的重要性和紧迫性，提升境界、统一思想、健全机制、落实责任，采取切实有效的措施，不断提高全市物业管理服务的质量和水平，让广大人民群众生活得更舒适、更幸福。
二、进一步理顺物业管理体制机制
(一)市级部门职责
1、市住建部门是全市物业管理的行政主管部门，负责依据中省政策和法律法规，制定全市物业管理的相关执行政策;负责指导全市物业管理整体工作;负责建立物业管理招投标有形市场，监督全市物业管理招投标活动;负责全市物业企业资质和住宅专项维修资金的监督管理;负责依法查处物业管理重大违法行为;负责物业管理区域内广告建设的审批和管理;负责物业管理区域内室内装饰装修的监督管理;履行物业管理工作联席会议办公室职责，牵头协调相关部门和秦渭两区共同做好物业管理工作。
2、市供水、供电、供热燃气部门负责做好物业管理涉及供水、供电、供气、供暖有关服务工作;调解因供水、供电、供气、供暖问题引起的物业管理纠纷;指导并督促新建住宅项目按照“一户一表”的要求安装计量设施，并积极推进老旧住宅小区“一户一表”改造工作。推进供水、供电、供气、供暖收费逐步向最终用户收取。暂无法实现向用户直接收费的，应当与物业企业协商签订代收代缴服务协议。
3、市物价部门应根据有关法律法规，完善物业服务收费制度和标准;积极提供物业服务收费政策咨询服务，加强物业服务收费监督检查，依法查处违法违规收费行为。
4、市公安部门负责做好物业保安组织的监督管理，实行物业保安组织备案制度;建立健全物业服务企业保安人员培训制度，督促物业服务企业实行保安人员持证上岗;指导物业服务企业做好安全管理各项工作;依法查处治安案件。
5、市民政部门负责建立社区民间组织内部自律诚信、信息披露和绩效评估机制，指导社区民间组织健康发展;会同秦渭两区加强社区建设，推进标准化社区建设工作。
6、市公安消防部门负责监督指导物业服务企业履行消防安全职责，及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法违规行为。
7、市工商部门负责办理物业服务企业的营业执照，规范企业经营行为，依法查处在物业管理区域内无照从事餐饮、娱乐、住宿等经营活动的行为，依法保护消费者权益。加强对物业管理区域内广告内容的监督管理。
8、市环保部门负责依法查处物业管理区域内噪音、油烟等污染的违法违规行为。
9、市综合执法部门依据市政府令第40号负责依法查处物业管理活动中的违法违规行为。
(二) 各县市区职责
1、各县市区政府负责做好物业管理活动的相关监督管理工作和社区建设工作。
2、各县市区住建局是本辖区范围内物业管理工作的行政主管部门。秦渭两区住建局负责按照市住建局的要求，做好本辖区物业管理的相关工作(涉及西咸新区各有关新城、市高新区、市新兴纺织工业园、北塬新城规划范围内的物业管理相关工作按照省政府、市政府有关文件执行)。各县市住建局按照市住建局和各县市党委、政府的要求，依法履行对物业管理活动的相关监督管理职责。
3、各街道办事处(镇政府)负责配合县级住建部门做好本辖区内的物业管理工作;指导和监督业主委员会的组建、改选和换届工作，组织开展物业服务质量的检查考评，建立健全信访投诉处理机制;结合社区建设，加强与职能部门沟通联系，协调解决物业管理和社区建设中的问题。
4、各社区居委会在街道办事处(镇政府)的领导和县级住建部门的指导下，负责做好物业管理的监督管理工作;参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作，
监督业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织，调解处理物业管理服务中的矛盾纠纷。
(三)物业服务企业职责
物业服务企业须自觉接受有关行政管理部门、业主委员会及业主的监督，按照委托合同依法提供物业服务，按照核定标准收取物业服务费;加强物业从业人员培训，提高从业人员业务素质;积极开展多种经营活动，努力提供多层次全方位的优质服务;负责物业服务区域内的清扫保洁和环卫设施的管理维护工作;负责物业服务区域内公共绿地、广场及配套设施的管理维护工作;负责清除物业服务区域内的违法违规广告等;负责物业服务区域内公共秩序维护和安全防范等事项的协助管理工作;与供水、供电、供气、供暖等单位建立常态化对接协作机制，共同做好物业小区范围内供电、供水、供气、供暖设施的维修养护工作，保障水、电、气、暖等公用设施的正常运行。
三、扎实推进物业管理行业规范化建设
(一)规范业主大会和业主委员会建设。业主大会筹备工作由所在地街道办事处(镇政府)牵头，召集建设单位(包括公有住房出售单位)和业主代表组成筹备组，在所在地住建部门指导下开展工作。筹备工作所需经费由建设单位承担。
(二)规范前期招投标管理。凡住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，必须在市级和各县市住建部门的指导和监督下，于商品房预售前通过招投标方式选聘具有相应资质和独立法人资格的物业服务企业实施前期物业管理，不具备上述条件的，不予办理《商品房预售许可证》手续。市级和各县市住建部门要加快推进物业管理招投标有形市场建设，培育公开、公平、规范、有序的物业管理市场竞争环境。
(三)规范物业服务企业监管。市县两级住建部门所属的物业服务企业要按照现代企业制度的要求，尽快脱钩改制;对开发建设单位和其它单位所属的物业服务企业，住建部门要加大指导力度，促其尽快分离。住建部门要加快建立、健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用等级，并将其作为物业行业招投标、企业资质审定的重要依据，促进物业服务企业不断提高服务水平;要健全完善物业服务企业退出机制，对服务质量差、反映问题多、侵害业主合法权益的物业企业，视其情节轻重，依法作出限制投标、不予接管新项目、降低资质等级直至注销企业资质的处罚，实现物业服务企业“优胜劣汰”;要按照规模化发展的思路，鼓励物业服务企业进行整合重组，并积极筛选一批基础条件好、发展潜力大的龙头物业服务企业重点培育，不断扩大企业规模、提升管理水平、提高人员素质和企业经营业绩，推进全市物业管理行业整体发展。
(四)规范物业用房管理。物业管理用房由市本级和各县市住建部门代表住宅小区全体业主实施管理。市本级和各县市住建部门要依法对物业服务用房的配置情况进行验收，验收不合格的不得交付使用。建设单位在办理商品房销售手续前，应将物业管理用房和附属设施及住宅小区建设有关资料及时交市本级或各县市住建部门，待小区实施物业管理之后，由市本级或各县市住建部门移交物业服务企业。市本级和各县市住建部门要采取有效措施，督促物业服务企业在实施小区物业管理期间，代为管理、使用并及时修缮物业管理用房和附属设施，妥善保管住宅小区建设有关资料、承接验收手续及移交后的维修资料。
(五)规范物业服务合同管理。物业服务合同和协议须使用住建部门编制的示范文本。建设单位、物业服务企业和业主委员会、全体业主都要切实增强法律意识，规范签订物业服务相关合同和协议，堵塞相关条款的漏洞，努力从源头上消除矛盾纠纷。建设单位与物业管理单位要通过签订前期物业服务合同，明确各自职责，从源头上杜绝双方在房屋工程质量和配套设施善后维修等方面的推诿扯皮现象。物业服务企业和业主应通过合同约定物业管理服务的内容、质量和费用以及违约责任等事项，明确双方权利、义务和解决纠纷的途径，从源头上避免因物业管理服务纠纷引发*。住建部门要加强涉及物业服务合同和协议制定、签订和履行各个环节的监督指导，及时纠正各类违法违规行为。
(六)规范物业服务收费管理。建立和完善业主和物业服务企业双向选择、合同约定、服务等级与收费标准相对应的物业服务收费机制。严格实行明码标价制度，规范标价内容和标价方式。物价部门要加强物业收费等级、标准的管理和收费环节的检查监管，畅通举报渠道，依法查处物业收费的违法违规行为，维护广大业主的合法权益。
四、加大房屋专项维修资金监管力度
房屋专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。房屋专项维修资金应在银行专户存储，实行按栋建账、按户核算，并由市县政府确定的专门机构负责监管。目前尚未建立或者没有按照标准建立专项维修资金的住宅项目，须按照《咸阳市城区住宅专项维修资金使用管理规则》(咸政建房发〔20**〕11号)相关规定予以建立或补交。
住建部门要按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，进一步规范房屋专项维修资金的归集、使用和管理，定期组织专项清理清查，坚决查处挪用专项维修资金的不法行为，对挪用的资金要坚决追缴到位，保证维修资金足额缴纳、专款专用，为物业共用部分的维修和更新改造提供资金保障。对业主共同决定使用专项维修资金的，住建部门要加强指导监督，确保规范操作。金融机构要采取有效措施加强房屋专项维修资金的监管，确保资金安全。
五、强化老旧住宅小区物业管理
(一)加快推行老旧住宅小区物业管理。现有老旧住宅小区的物业管理应按照因地制宜，分类实施的原则，采取由专业物业公司合同制管理、原建房单位(售房单位)自行管理、社区组织管理、业主自治管理等多种途径进行。其中：对基础设施比较完善，居民生活水平比较高的老旧住宅小区，应积极引进专业化物业管理;对基础设施不健全、低收入人群集中的住宅小区，应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务内容，推行以社区服务为管理主体、低收费的基本物业服务;对规模较小及分布零散的住宅小区，可并入相邻小区，实施一家管理、差异服务。要抓紧组织对全市尚未实行物业管理的住宅小区进行摸底排查，为推行老旧住宅小区物业管理提供依据。市区老旧住宅小区摸底排查和推行物业管理工作
由市住建部门负责，秦渭两区政府配合;各县市老旧住宅小区摸底排查和推行物业管理工作由各县市住建部门负责，各街道办事处(镇政府)配合。
(二)多渠道筹措老旧住宅小区物业管理费。老旧住宅小区物业管理费采取“业主交一些、经营赚一些、政府补一些”的方式，由社区居委会牵头组织筹措和申请。教育引导业主及时足额缴纳物业服务费。鼓励在征得业主同意、相关账目公开的前提下，利用小区内空闲的物业管理用房、场地等闲置资源开展以便民服务为主旨的合法经营活动，所获收益全部用于弥补物业管理经费的不足。收取的物业服务费、小区闲置资源经营收益仍不足支付物业管理费的，由社区居委会代小区业主向上级申请补助。
(三)重视解决特殊老旧住宅小区物业管理启动资金和房屋专项维修资金问题。在国企改制中已破产或转为民营企业的原建(售)房单位、无能力继续自行管理的建(售)房单位，由小区业主和经国企改制的民营企业向社区居委会共同缴纳启动资金。启动资金收取标准由物价部门结合实际确定，所收资金的使用由街道办事处(镇政府)会同县级住建等有关部门实施监管。集资建房且未建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅小区，由集资建房单位按标准向维修资金管理机构足额缴纳。集资建房单位却因经营困难无力缴纳的，由集资建房单位报请维修资金管理机构同意后，其住宅共用部位和共用设施设备的维修由集资建房单位组织实施。已无可依托单位且超出保修期、未建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅小区，由社区居委会或小区业主委员会报请维修资金管理机构同意后，其住宅共用部位和共用设施设备的维修由社区居委会或小区业主委员会组织实施，所需资金由受益业主按约定比例分摊。
六、强化物业管理工作的保障措施
(一)加强组织领导。为了加强对我市物业管理工作的组织领导和综合协调，市政府决定建立物业管理工作联席会议制度，定期、不定期研究解决物业管理工作中出现的问题。联席会议由市住建部门牵头，市民政、公安、环保、综合执法、水利、工商、物价、供热燃气、供电、公安消防等部门和秦渭两区政府参加。市住建部门要切实发挥职能作用，加强对物业管理各个环节的协调、检查、指导，并做好与相关职能部门的沟通衔接，及时查处侵害群众利益的违法违规行为。联席会议各成员单位要切实履行各自职责，按期高质量完成联席会议决策事项，共同做好物业管理工作。各县市要参照市上做法，尽快建立物业管理工作联席会议制度。
(二)大力宣传发动。各级各有关部门要借助各类新闻媒体和信息载体，正确把握舆论宣传导向，大力宣传物业管理的重要意义以及《物业管理条例》等法规文件，进一步营造群众理解、支持、参与物业管理工作的良好氛围。要深入开展物业管理示范住宅小区的评选和宣传活动，弘扬先进，树立典型，发挥以点带面的示范作用。
(三)加强培训教育。各级各有关部门要进一步加强政策法规培训教育，着力增强机关工作人员的依法行政意识和执法监管能力，增强物业服务企业的守法经营意识和服务意识。物业服务企业要进一步加强物业管理从业人员特别是中高级管理人员、关键岗位人员、新从业人员的培训工作，着力增强从业人员的服务意识和服务技能，不断提升管理水平和服务质量。
咸阳市人民政府办公室
20**年11月14日
篇2：义乌市关于进一步加强和规范物业管理工作的意见(2014年)
义乌市关于进一步加强和规范物业管理工作的意见(20**)
各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：
为进一步加强和规范全市物业管理工作，提升物业管理水平，助推全国文明城市创建，根据《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，经市政府研究同意，制订如下意见。
一、总体要求
(一)指导思想
按照城乡一体化、运作市场化、服务品质化的要求，进一步健全物业管理体系，完善物业管理机制，提高物业管理水平，促进物业管理持续健康发展。
(二)基本原则
1.统一领导，分级管理。全市物业管理实行统一领导、综合协调，建立市、镇(街道)、社区(村)三级物业管理体系。
2.条块结合，属地负责。加强物业管理部门指导、管理和监督职能，强化镇(街道)属地管理责任，发挥社区(村)主体作用。
3.依规管理，因地制宜。按照省物业管理条例，坚持规范管理、公开透明、有序运作，根据城乡物业项目类型，坚持分类实施、市场运作、稳步推进。
4.业主参与，共建共享。强化业主在物业管理中的自治作用，明确权利和义务，引导业主共建宜居小区、共享品质生活。
二、明晰职责，建立三级物业管理体制
(三)明确市级部门管理监督职责。成立市物业管理工作领导小组，由分管城建副市长任组长，建设、发改、行政执法、规划、环保、工商、司法、公安、消防、社区集聚办公室、流动人口管理局、质监等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在市建设局，由市建设局局长任办公室主任。建立物业管理联席会议制度，研究部署、综合协调全市物业管理工作。强化市建设局行业主管部门职责，负责物业服务行业的指导、管理和监督，研究制定全市物业管理政策，对镇(街道)、物业管理工作进行指导、考核。
(四)明确镇(街道)属地管理职责。镇(街道)负责辖区内物业管理的组织领导和管理监督工作，指导业主大会、业委会的成立和换届，负责对业委会开展工作的活动经费进行监管。协调社区居委会(村委会)、业委会和物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷，对辖区内物业管理工作进行日常检查和年度考核。镇(街道)设立物业管理办公室，由分管城建或社区的副镇长(副主任)兼任办公室主任，街道配备2-3名、镇配备1-2名人员负责日常工作。
(五)明确社区居委会(村委会)物业管理职责。将物业管理职能纳入社区居委会(村委会)工作职责范围，全面落实物业管理各项工作。协助指导业主大会、业委会的成立和换届，协调业委会、业主与物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷。社区居委会(村委会)设立物业管理服务站，由社区居委会(村委会)负责人任站长，片区民警、行政执法队员兼任副站长，配备人员1-2名。
三、因地制宜，确定社区物业管理的模式和组织形式
(六)新建住宅小区物业。要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级性物业管理。规划、建设等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关口。新建住宅小区要严格落实竣工验收备案制度和配套设施交付使用许可制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业管理服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。
(七)改造后的农村社区和旧住宅小区物业。要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定各物业管理服务区域;以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会;以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业管理服务活动。要加大对旧住宅小区和农村社区的改造力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对改造后具备条件的农村社区和旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务;对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、护安为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题。
(八)物业管理服务内容与收费标准。物业服务收费根据物业的类型，物业服务的不同阶段，提供服务的性质、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。1.5万平方米以上的普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价。非住宅物业、排屋、别墅等高标准住宅以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。农村社区和旧住宅小区的物业管理服务内容和收费标准，可根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与接受委托的物业服务企业，签订服务
>合同，并在小区内公布实施。
四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作
(九)规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。建设部门与开发建设单位签订房地产开发建设合同中，要明确项目前期物业管理责任。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业管理方案，预留前期物业管理保证金和物业管理用房，并按规定选聘有资质的物业服务企业，进行前期物业管理。关于前期物业管理的相关规定，由市建设局另行制定。
(十)提升业主自治管理能力。业主、业主大会、业主委员会应当依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。市建设局和镇(街道)要按照行政引导和业主自治相结合的原则，切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导和监督。规范业主自治组织建设，充分发挥社区居委会和基层党组织的作用，把好程序关和人选关，从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。加强综合业务知识培训，定期组织业主委员会成员学习物业管理政策法规和相关管理知识，提高依法履行职责的能力。健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。探索建立保障业主委员会正常开展工作的激励和约束机制。物业服务暂由社区直接组织管理的，社区居委会要通过多种形式加强沟通联系和宣传教育，听取业主意见，尊重业主意愿，引导和促进业主积极参与管理。
(十一)规范物业相关合同管理工作。一是开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同，要有物业管理的相关条款，约定房屋交付使用后，物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。二是业主委员会成立前，开发建设单位要与选聘的物业服务企业签订前期物业管理委托合同。三是业主与物业服务企业依据商品房买卖合同，签订前期物业管理服务合同和业主临时管理规约，并履行规约。四是业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业管理服务合同，约定各自的权利、义务和责任。对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理;双方有争议的，由社区居委会调处;调处不成的依法解决。
(十二)规范物业服务收费机制。切实加强监管，对违反规定的收费行为，依法及时进行查处。物业服务企业应当将企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话;物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计收方式、价格举报电话等物业信息在物业收费处公开。积极化解收费矛盾，要认真分析当前物业服务管理中“收费难、纠纷多”的各种具体原因，研究落实破解难题的有效措施。因开发建设遗留问题或物业服务质量引起的矛盾纠纷，规划、建设和镇(街道)要督促相关责任单位及时妥善处理;对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。发挥公务人员在和谐社区建设中的模范带头作用，建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度，要把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费用的情况，作为机关作风建设与创建文明单位的重要考核内容，健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。
(十三)规范物业服务行为。物业服务企业做好物业管理区域内的设施维护、环境保洁、绿化养护、公共秩序维护等工作。建立物业服务标准化体系，明确质价相符的物业服务标准。完善财务公开公示制度，定期公布物业费等收支情况。强化物业信用信息管理，全面记录物业服务企业的信用信息。健全物业服务投诉责任机制，及时查处物业服务企业的不良行为，实施业主满意度测评。完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，要监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，指导业主委员会做好交接审计工作，加强对业主共有财产的监督管理。加强对物业服务企业履约情况的监管，积极推行物业服务企业履约保证金制度。建立健全物业管理激励机制，依据国家、省、市优秀住宅小区的创优标准，评选市优秀物业服务企业、优秀物业管理小区、优秀业主委员会。年终对工作突出、管理到位的相关职能部门、镇(街道)及物业服务企业进行表彰，市政府每年安排一定资金用于奖励相关职能部门、镇(街道)和优秀物业服务企业、优秀业主委员会。
(十四)规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，任何单位和个人不得挪作他用。市建设、财政、物价部门要根据国家和省有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，研究制定住宅专项维修资金的管理措施，明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范，完善监管机制，落实监
管责任。要加大专项维修资金归集、使用的监管力度，确保按规定交存到位，专款专用。新建物业首期专项维修资金交存标准为：不带电梯的物业50元/平方米，带电梯的多层、高层及与高层主体结构相连的物业100元/平方米，排屋、别墅75元/平方米。对部分老小区专项维修资金管理中的历史遗留问题，要研究制定相应的措施，区别情况，妥善处理。房屋开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担相应的物业保修责任，并负责处理在开发建设和销售环节中造成的遗留问题。市建设局和镇(街道)要依法加强监督管理，及时调处有关矛盾纠纷。
五、部门联动，形成物业管理工作合力
(十五)明确物业管理相关部门职责。市建设局：负责研究制定全市物业管理发展相关配套政策;负责全市物业管理工作市场监管、日常检查、指导及考评;指导和培训各镇(街道)开展物业管理监管工作。发改委：负责制定普通住宅小区的前期物业服务收费和停车服务收费办法，依法查处物业管理中的价格违法行为。行政执法局：负责物业管理区域内相对集中行政处罚权实施范围内的违法违规行为的行政处罚工作。规划局：负责物业管理区域内涉及规划违法行为的认定工作。工商局：负责物业管理区域内个人和企业的营业执照核发，依法查处虚假广告、无照经营等违反工商法律法规的行为。公安局：负责指导落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安安全防范等工作。公安局派出所：对住宅区的物业服务企业进行日常消防监督检查，开展消防安全宣传教育等工作。流动人口管理局：负责对房屋群租行为的认定工作。消防部门：对物业管理区域内的消防设施和消防工作进行指导检查，依法查处破坏消防设施等违法行为。市质监局：负责对各小区消防设施、电梯等特种设备的安全检测工作。
(十六)实施物业管理联合执法。建立镇(街道)物业管理联合执法机制，由镇(街道)牵头，公安、工商、规划、环保、建设等部门共同参与的物业管理联合执法队伍，明确执法权限，完善执法程序。推进“智慧物业”建设，建立物业管理违法行为信息报送和结果反馈信息系统，及时发现查处各类违法行为。
(十七)加强物业管理纠纷调解。建立以市建设局、镇(街道)司法所和社区人民调解委员会为主体的三级物业管理纠纷调解工作体系。强化物业纠纷诉前调解，成立由市法院、司法局涉诉纠纷人民调解委员会及市建设局共同组成的诉前联合调解小组，负责全市涉诉物业管理纠纷案件的调解。建立物业纠纷诉讼快速处理机制，对调解未果的物业纠纷，实行快审快结快执。
义乌市人民政府办公室
20**年1月13日
篇3：武汉市江汉区进一步加强物业管理工作的通知（2014年）
武汉市江汉区人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的通知
岸政办〔20**〕27号
各街(道)办事处，区人民政府各部门，各有关单位：
为进一步加强和规范我区物业管理工作，全面提升我区物业管理服务水平，根据《武汉市物业条例》、市委办公厅市政府办公厅《20**年“十个突出问题”承诺整改工作方案》和区人民政府办公室《关于成立区物业管理工作领导小组的通知》等有关文件精神，结合区委、区政府开展“电视问政”整改承诺、“三方联动”机制工作部署要求，现就加强我区物业管理工作有关问题通知如下：
一、充分认识物业管理工作的重要性和紧迫性。
加强物业管理工作，营造良好的生活、工作环境，是人民群众安居乐业的基本保证和强烈愿望，更是各级有关部门及各物业服务企业必须履行的职责，对于建设和谐社区、创建文明、卫生、环保模范城市，实施社会再就业、改善城市环境面貌等都具有非常重要的作用。我区物业管理市场从无到有，从不规范到有序发展，从单一住宅物业管理，到商业、办公、工业、写字楼等多元化管理服务，已形成了专业化、市场化的物业管理雏形，城市居民居住条件和环境日益改善。但目前物业服务企业整体存在盈利水平低，部分物业服务企业生存困难、物业服务收费率低，个别甚至出现“弃盘”的情况，给街道和社区造成很大的压力，部分物业服务企业服务不规范、服务质量差等问题，制约着我区物业管理工作整体水平的发展。市委、市政府高度重视物业管理工作，广大业主对规范物业管理的呼声也越来越强烈，各级各部门一定要站在全局高度，充分认识到物业管理工作的重要性，采取多种措施，积极深入物业管理小区履职，切实做好物业管理工作。
二、加快建立协调联动、齐抓共管的工作机制。
加快建立“政府推动、部门联动、属地负责、企业服务、业主自治、社会支持”的工作机制，形成部门、街道办事处、物业企业、广大业主协调联动、共同推进物业管理工作的强大合力。
区房管局作为我区物业管理的主管部门，负责贯彻执行上级有关物业管理的法律法规;制定我区物业管理工作的规范性文件;做好物业服务企业的资质管理;加强物业专项维修资金监管、物业服务企业服务行为监管;做好物业管理政策法规宣传培训等工作。
区综治办负责将小区物业管理工作纳入社区综合治理考评中，维护好小区稳定，创造良好的社会环境，保障正常的生产和生活秩序及人民群众的生命财产安全。
区公安分局负责监督指导物业管理区域内的治安工作;负责对物业使用保安实施监督、管理，实行备案制度;建立物业服务企业保安人员培训制度，实行持证上岗;协调处理治安方面的问题和纠纷，指导物业服务企业做好安全防范有关工作;加强业主委员会印章刻制的管理，加强对印章非法使用及业委会不移交保管资料行为的打击;负责对存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品行为的查处;指导物业企业制定小区安全行车路线，规范小区内临时车位的划定;加强对开放式小区车辆乱停乱放等行为的处罚，配合住宅小区治理车辆乱停乱放。
区消防大队依法监督指导物业服务企业或产权人履行消防安全职责;及时查处占用或堵塞消防通道，破坏公共消防设施等消防违法行为;督促整改火灾隐患。
区民政局负责建立社区民间组织内部自律诚信、信息披露和绩效评估机制，指导社区民间组织健康发展;会同街道办事处加强社区建设，推进标准化社区建设工作。
区财政局负责老旧住宅区的管网、道路、绿化和房屋本体及其共用设施设备进行整治改造资金的筹措;“电视问政”整改承诺、“三方联动”机制的资金保障。
江岸规土分局负责在建设工程规划许可审批中，要依法对建设项目的车库(位)、物业服务用房、社区居委会用房等设施设备的配置进行审查;对查处违法建设提供认定违法建设的有关资料和信息,按照职责对取得建设工程规划许可证、但违反建设工程规划许可证规定的违法建设进行技术核定、认定，并提出处理意见后配合城管部门依法查处物业管理区域内改变规划的违法建设行为。
区环保局负责配合城管部门依法查处物业管理区域内噪音、油烟等环境污染的违法违规行为，协调环保方面的矛盾纠纷。
区建设局负责查处违规装饰装修的监督管理工作，配合主管部门按照相关法规处理与违规装饰装修有关的投诉。
区城管委负责物业管理区域内的违法建设行为，对未取得建设工程规划许可证进行建设的，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，验收合格后未按照规定办理建设工程规划许可证又进行建设或改造的，未经批准或未按
照批准内容进行临时建设的行为进行控制和查处;加大对物业管理小区的市容环境卫生管理，指导物业管理公司按照环卫行业管理标准，做好清扫保洁、垃圾的分类收运和转运工作，依法查处影响市容市貌的行为。 区工商局依法办理物业服务企业的营业执照，在办理营业执照时认真审查场地证明;严肃查处物业企业的违法违规行为，加强对物业服务企业合同的监督管理;查处在物业管理区域内住改商、无照经营的行为。
区食药监局负责物业管理区域内依法查处餐饮的卫生经营行为。
区质监局负责对物业管理区域内使用的特种设备实施安全监管，并定期对电梯等公共设施设备的质量的检测工作。
区发改委负责全区物业服务企业的价格管理和监督;负责对物业服务收费行为的咨询和监督检查，根据国家及我市法律法规及规范性文件，落实和完善我区物业服务收费管理制度;适时对未达到政府指导价格的物业小区进行调价;协调处理物业服务工作中因收费问题产生的矛盾纠纷。
区法制办负责物业管理区域内各部门相关法规制度执行情况进行监督检查;对各部门在物业管理区域内依法行政的法规依据进行清理。
区地税局负责配合市税务部门对物业企业税收范围进行专题调查研究;适时调整物业企业经营中代收代缴非经营的税收范围。
区司法局负责指导物业管理区域内物业管理纠纷人民调解委员会，注重以调解方式化解物业管理纠纷，协商调解不成的，引导当事人选择仲裁或司法程序等途径解决。
区信访局负责对物业管理区域内的信访投诉进行分类处理，做到物业投诉各负其责;对涉法涉讼的信访案件告知*人通过司法途径解决。
区文明办负责指导协调全区物业管理区域内开展文明创建活动，加大对物业管理区域内文明创建宣传投入，加强对物业管理区域内居民的文明创建意识培养。
区卫计委负责在物业管理区域内开展卫生城市创建活动，加大对物业管理区域内卫生城市创建宣传投入，加强对物业管理区域内居民的卫生创建意识培养。
各街道办事处应明确专人负责物业管理监管工作，配合组织部门加强物业管理区域内“三方联动”的建设工作，指导本辖区内业主大会及业主委员会的选举工作，监督业主大会及业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系，协调处理小区业主委员会与物业服务企业的关系，及时处理在管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件。居民委员会协助街道办事处做好物业管理相关工作。
三、严格规范物业服务企业的管理服务行为。
积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争选聘物业服务企业。物业服务企业应在属地街道办事处监管下，依据物业服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出投标承诺和服务合同的事宜，应当与业主委员会协商经业主大会确定后实施。物业服务企业应当主动为业主及其他组织提供服务，积极开展合同外的有偿服务项目，扩大服务范围，提升社会、经济效益。
建立健全物业管理退出机制，区房管局将各部门日常检查与年度考评相结合，以业主的满意度为主要标准，适时开展评优活动。街道办事处和区房管局对各部门认定管理水平差、收费不规范、业主满意率低、社会形象差的物业服务企业，要按照法律规定的程序组织业主召开业主大会予以解聘;对物业服务企业违反规定擅自撤离的，要依法责令改正并给予行政处罚，情节严重的，要建议原发证机关吊销其资质证书。
对小区物业服务企业物业服务合同到期的小区，物业企业按照规定退场的，小区业主大会和业主委员会应及时选聘新的物业企业进入。未成立业主大会和业主委员会(物业管理委员会)的，街道办事处应和区房管局积极组织成立，因客观原因未能成立的，由所属社区居民委员会代行业主委员会的职责选聘新的物业服务企业，小区业主应及时向新选聘的物业服务企业缴纳物业服务费及车辆停泊服务费及其其他费用。若业主委员会或业主大会(物业管理委员会)未能成立，社区居委会未能选聘到物业企业的，小区业主可推选代表向社区居委会申请自治，自行聘请人员进行清洁卫生、安全方面的管理，相关费用由小区全体业主平摊。
积极鼓励物业服务企业兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业服务企业，做响物业服务企业品牌。对在我区从事住宅小区物业服务的明星企业，在政策上给予扶持和优惠。鼓励物业服务企业扩大下岗失业人员使用，大力促进市民就业，对具有广泛群众基础和代表性的物业服务企业和示范住宅小区的管理经验，要通过多种形式，大力宣传推广。
四、加大业主大会和业主委员会的指导监督力度。
凡符合条件的小区，街道办事处要及时督促社区居委会组织业主申报，区建设局督促开发建设单位进行申报，区房管局督促物业服务企业进行申报成立业主大会、业主委员会，并配合区委组织部建立“三方联动”机制，根据业主大会、业主委员会运作规程，规范操作，并监督业主管理规约的实施，充分发挥业主自治作用。业主大会、业主委员会必须在属地街道办事处的指导监督下依法开展工作，业主委员会应当积极配合和支持社区居委会工作，并接受其指导和监督，业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居委会，并听取社区居委会的建议，与社区居委会相互协作，配合公安机关共同做好社会治安等相关工作。业主委员会成立前或集体换届(辞职)期间，在过渡期内由街道办事处委托社区居委会监督、指导物业服务企业的服务行为。
五、落实好“电视问政”整改承诺。
依法清理整顿，回应居民诉求。按照边调查、边清理、边整改的思路，各街道办事处、区直相关部门应深入到全区物业小区，依法对目前居民反映较多的小区内物业服务不规范、侵
占公共资源、车辆乱停放、治安有待加强、违法建设、违法毁绿、养鸡种菜、油烟扰民、胶囊房、住改商等问题按各自职责进行清理整顿，限期整改。 形成管理网络，建立多级管控。建立区直相关部门--街道办事处--社区居委会--物业服务企业的纵向监管体系。在区物业管理工作领导小组的统一领导下，区物业管理领导小组办公室具体综合协调，各街道办事处和社区明确责任部门和责任人，各相关职能部门建立横向配合支持机制和工作转办机制，按照各自职责，一方面处置物业小区内的违法违规行为，另一方面对物业企业的违规行为依法规范、依规处理。
健全监管机制，打造管理平台。落实物业企业服务“四公开一监督”制度，完善物业服务项目经理责任制，落实前期物业管理招投标制度，逐步建立物业服务质量考评制度，按照全市统一的物业服务分级标准，开展服务满意度测评工作，测评结果按年度公布，打造物业企业信用管理平台，并完善运用信息管理体系。
畅通投诉渠道，及时处理投诉。区房管局设立24小时投诉受理电话，对接全市物业服务投诉信箱，同时链接市长、区长专线(热线)、市、区行风连线、治庸问责投诉热线和网格化系统，受理物业服务投诉举报;各街道办事处也要明确专人受理物业服务投诉，并督促物业企业积极整改，妥善解决;各职能部门按照各自职责受理、处置相关物业服务投诉，解决区物业管理工作领导小组转办的群众投诉问题。通过专项整治与长效管理相结合的方法，提高居民满意度。
六、切实加强对物业管理工作的组织领导。
为切实加强对全区物业管理工作的领导，充分发挥江岸区物业管理工作领导小组的作用，统筹协调好全区的物业管理工作，领导小组下设工作专班，设在区房管局。具体负责领导小组日常工作事务，建立领导小组成员单位联席会议制度，定期召开成员单位、物管企业联席会议，研究工作推进中的有关问题，督促相关部门和街道办事处按照各自职责认真履职到位。
各街道办事处和各部门要大力宣传《武汉市物业管理条例》等法律法规，让广大居民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，引导其主动支持、参与物业管理活动，为物业管理营造良好的发展环境，为构造和谐物业、宜居江岸、幸福武汉而努力。
武汉市江岸区人民政府办公室
20**年6月18日