营改增来了，合同管理需要关注的6个细节!

　　1合同中必须明确价格和增值税额

　　因为增值税属于价外税，价格和税金是分离的，这一点与营业税是完全不同的。增值税的含税价和不含税价，不仅仅对企业的税负有不同的影响，其对企业收入和费用的影响是很大的。

　　举个例子来说明一下：

　　营业税时代：旅店(一般纳税人)向客户(一般纳税人)收取住宿费10000元，缴纳营业税额为：500元，企业收入为：10000元。客户：费用10000元。

　　增值税时代：增值税：566元，收入：10000-566=9434元。客户：进项税额566元，费用9434元。

　　分析：之前甲旅店开具的是营业税发票，客户不能抵扣其增值税，客户通常是不支付营业税款的。营改增之后，客户因为取得增值税专用发票可以抵扣，就如例子中所述的，虽是和营改增之前一样价格的住宿费，营改增之后对客户而言真实花费比之前打了94折;而旅店收入却减少了566元，不调整价格的话，对旅店业绩打击太大。此时甲旅店就必须要与客户沟通协商或修订合同条款以明确服务收费和增值税款。

　　2增加双方详细信息栏

　　营改增后，开具增值税专用发票对合同双方名称、地址等的企业信息准确性要远高于原来的营业税开票要求。吸取之前营改增的发生错误的教训，很多纳税人存在给对方开票时名称写漏了字、纳税人识别号没给销售方业务员不得不再次催问客户等情况。营改增后，财务部工作可能更加繁忙了，为了自己省事，也为了让客户不麻烦，在签订合同时就增加双方详细信息栏。

　　要求买方在合同签订时就把公司名称、纳税人识别号、地址、电话、开户行、账号信息放在详细信息栏，避免开具增值税发票时出现错误。

　　3合同中描述清楚不同税率服务内容

　　营改增之后，企业的所有业务都纳入增值税范围了，此时同一家公司可能提供多种税率的服务，甚至同一个合同中包含多种税率的项目的情况也会经常发生。此时一定要在合同中明确不同税率项目的金额，清楚地根据交易的实质描述具体服务内容，以免到时候与税务机关对不同税率服务的实质内容和金额产生争议，带来税务风险。

　　4提前筹划跨期合同

　　此次营改增来的比较急，营改增之后很多的合同处于执行期，这就造成很多合同跨期。此时企业抓紧找对方沟通营改增后税金承担方式等合同细节。因为按照以往经验，营改增之前的缴纳营业税，营改增之后需要缴纳增值税，税务机关是以开具发票的时间点来把控的，此时不妨跟对方沟通由于营改增后税率变动较大，签订补充协议规避因税制改革给企业带来的税负损失。

　　5关注履约期限、地点和方式等细节

　　营改增之后，增值税服务的范围大幅增加，很多的业务可能是跨境服务。这样履约地点、履约方式、履行的地点决定了是否需要缴纳增值税。根据营改增的税收优惠政策规定，境内单位在境外建筑服务、文体业服务是暂免征收增值税的。此时企业在合同中应对履约地点、期限、方式等进行明确，以便税务机关审查时能够准确认定是否符合免税政策。

　　6修改发票、付款时间条款

　　增值税专用发票涉及到抵扣环节，取得不了增值税专用发票或者增值税发票不合规，都将对受票方造成法律和经济损失。一般纳税人企业在营改增后可考虑在采购合同中增加“取得的合规增值税专用发票才支付款项”的条款，规避提前款项支付，后来发现认证不了、虚假发票等情况发生。

篇2：营改增给物业公司带来的主要机遇

　　营改增给物业公司带来的主要机遇

　　一、增值税避免重复缴税的设计优于营业税。消费型增值税是国际通行模式。作为服务的采购方，支付采购服务费用，取得相关扣税凭证，用于抵扣销售环节所应缴的税费，仅就实现的增值部分征税，避免了中间环节重复缴税。

　　二、营改增将给所有行业带来减税效应。*总理在全国两会上下达了营改增“总攻令”，并承诺所有行业营改增后税负只减不增。从财税〔20**〕36号文和国家税务总局13号至19号公告、23号公告来看，营改增新政多方为纳税人考虑，在制度设计层面体现了减负的初衷。

　　三、物业管理行业营改增主要亮点。

　　一是从营改增前后税率、征收率的对比看。物业管理服务增值税率为6%，相当于营业税口径的5.66%(6%/1.06)，只要取得可以抵扣的进项税额比例大于0.66%，税负就比之前降低;而简易计税征收率为3%，相当于营业税口径的2.91%(3%/1.03)，较营业税5%税率减少2.09%，减负比率高达41.75%。

　　二是符合规定的代收代付费用不作为价外费用。根据财税〔20**〕36号附件二：

　　“第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。”

　　物业管理公司代收代付情形多、重复征税多，现在明确只要有委托方名义开具的发票，为委托方代收费用可不作为增值税销售额一并征税。

　　三是一般纳税人物管公司开具增值税专用发票，对于购买物业服务的一般纳税人企业而言，在含税价格不变的情况下，相当于降低了约6%的服务成本;这一块减税效益，物管公司也可通过提高服务价格与客户共享。

　　类似亮点还有很多，尚需物业管理公司认真研究营改增相关文件，结合自身业务，找到最佳处理方案。

篇3：营改增给物业公司带来的挑战分析

　　营改增给物业管理公司带来的挑战分析

　　营改增给物业管理公司除了带来机遇外，也有不少挑战，特别是对于一般纳税人，主要表现有：

　　一、一般纳税人增值税较营业税税率要高，需要取得一定比率、真实且合法的扣税凭证才能降低税负。与物业管理相关的、常规的扣税凭证包括采购相关的增值税专用发票、农产品收购发票或者销售发票(含农产品核定扣除的进项税额)、代扣代缴税收完税凭证、海关进口增值税专用缴款书等。

　　二、物业管理服务对象如果是其他个人(小区居民)，因无法开具增值税专用发票让客户抵扣，一般纳税人物业管理公司无法将增值税负转移至下游环节。

　　三、物业管理公司购买的服务大多由其他个人提供，一般无法取得增值税专用发票，无法从当期应纳税额中扣减。

　　四、部分购买的服务如家政、婚庆等属于“生活服务--居民日常服务”，即使可以取得增值税专用发票，也不能从当期销项税额中扣减。

　　五、一般纳税人增值税会计核算和纳税申报工作较过去营业税时代难度增加很多，对物业管理公司财务会计人员的专业能力提出了更高要求，需要加强营改增税收文件及会计核算等方面知识的学习，更新知识体系。