物业管理预算的七大误区
转眼，20**年的前三个季度已经过去了，Z公司各项目在盘点业绩的同时，也开始准备明年的经营计划和预算了。为此，Z公司总经理在查阅了前三季度的经营数据和第四季度的冲刺目标后，认为今年的经营目标完成1.6亿元基本上没有问题，而今年初制订的目标才不过1.2亿元。总经理开始思忖，目标显然是定低了，难怪各项目负责人都一脸喜色，超额完成任务意味着年底可以多发奖金啊!那么明年的目标该定多少呢?显然不能像今年这样，各部门轻轻松松就达成!思虑一番后，总经理一拍大腿，按照公司快速扩大规模发展的趋势，明年的目标保守估计，至少也得在今年实现目标的基础上翻一倍，那就定3.2亿元吧!于是，Z公司总经理立刻组织开会，要求各项目、各部门负责人按此经营目标来制订明年的经营计划和预算。
这下子，各项目、各部门的负责人开始头疼了!
市场部首先发难：目标翻了一倍，那宣传推广、公关费用的预算也得涨一倍吧?不然，现在市场竞争这么激烈，我可无法保证目标翻番!
营运部门表示：现在市场竞争激烈，常常是计划不如变化快，不可控的因素太多了!
各项目负责人：营收要增加一倍，可是成本也在涨，明年不少项目的设备设施的维保期都即将结束，仅设备设施的成本就要比今年增加不少，在考虑经营目标的同时，也不能不考虑成本增加的因素。
人力资源部也紧跟着发声：现在不仅人力成本上涨，社保也要跟着涨了，况且各项目对人员素质要求也越来越高，要实现经营目标，光靠降低成本可不行，关键还是市场部要多接项目!
财务部最终也忍不住发言：今年各项目和各部门的费用支出，都有超预算的现象，当然，最终大家都走了绿色通道(总经理特批)来解决，也请大家在做明年的费用预算时，都考虑仔细，明年财务部会对费用审批更加严格，到时各部门可别又说财务部难沟通。
一番争论下来，尽管各说各的理，但总经理既然已经下达了经营目标，每位负责人最终也只能硬着头皮做各自的计划和预算了。反正最终的结果，不是像今年这样大家都轻松实现了目标，就是像去年那样大家都完不成目标，反正法不责众，最终到了年底公司总还是要体恤大家的劳苦，该发奖金发奖金。于是乎，大家也就不再争论了，讨论会一结束，该干吗就去干吗了。
像这样的场景在物业管理公司当中并不罕见。原因就在于，很多物业管理公司都认为必须要做预算，但却并不清楚为什么要做预算，该怎样做预算。最终就形成了这样似是而非的现状。
什么是预算管理?就是根据企业的战略目标，对企业的战略规划、行动计划进行分解和量化，并测算出相应的收入与支出等数据，据此开展实施对目标和考核的管理工作。简单地说，预算就是以价值形式对企业的经营活动与财务活动做出具体的安排。预算管理就是采用价值形式对企业经营活动进行预测、决策和目标控制的管理方式。
没有预算，就像一个人盲目行走，不知道目的地有多远，不知道自己身上有多少粮食，能支撑多久，也不知道距离下一个配给站有多远。
物业管理企业对预算管理普遍都存在一些认识上的误区：
一、不理解、不重视预算
企业中常有人认为预算与公司战略关系不大，认为预算就是财务部的事，并不能提高本部门的运营效率和效益，甚至认为预算为本部门增加了负担，费时费力不说，真正开始工作时还容易“束手束脚”。不少人还认为计划不如变化快，市场因素不确定，即使做了预算也会流于形式，说到底，预算也只是做给上级领导看的，与实际工作并没啥关联，更加不重视预算。
因为不理解、不重视，大家对预算没有一个共同的认知，就会导致企业的预算管理失去实效，要么是大家为预算怎么做而争论，要么是即使做了预算也无法发挥积极的、有效的作用。企业要实施预算管理，就必须要使全员从意识上加强对预算的重视和理解，培训是一种手段，而更具实效的则是靠制度约束，与个人绩效相关的制度管理才能够持续推进预算管理的落地实施。
二、拍脑袋决定目标
现实中不少行业企业在制订目标时，都会像Z公司的总经理一样，靠直觉拍脑袋，还自认为是基于上年度的目标做的科学决策。这样的目标分解到各个部门，最终的结果就是人人都有目标，却都不知道这个目标是怎么来的?能不能实现?怎样才能达到?更加无法围绕目标制订可行的计划，做出来的预算也是无效的。还有些企业做预算不是基于目标来分解和量化，而是习惯性地凭经验，这样做出来的预算是非理性的，缺乏数据支持，往往也与“拍脑袋”无异。
预算管理是一项注重数据分析、理性思维的工作。企业需要有专门的预算管理组织、规范的管理制度和配套的绩效评价体系。成熟的企业，还需要有完善的历史数据支持预算管理工作。
三、混淆预算和预测
很多时候，管理者会将“预算”与“预测”相混淆。认为预算就是围绕目标制订计划，预测实施计划过程中的收支状况。这样制订的预算，在实施过程中往往存在很大的变数。每当市场出现变化时，执行预算的部门就会想：“哦，没办法，计划不如变化快，超出预算或完不成目标也不能怪我。”这样下来，企业的预算管理就会完全流于形式，无法起到促进目标实现的作用。
预测是可能，预算是必须。管理者不能只完成可能的事，更重要的是要攻克那些不可能的任务。所以企业必须要把预算当成一个行动的纲领，使各部门都肩负着完成目标的压力，而不仅将预算看成一张表。这样做出来的预算才是有效的、具有执行力的。
四、缺乏过程控制
还有一些公司年初制订了目标，各部门也都按要求编制了预算，可到了年底总结时一看，仍然没有达到预算管理的目标。原因是缺乏过程控制。很多管理者认为编制完了年度预算就是完成任务了。没有根据年度预算与工作计划，分解成季度、月度预算;也没有向下属的各部门、各级人员进行计划的讲解和提要求;甚至有些管理者把预算编制完后就干脆放进了抽屉里，继续该做什么做什么，导致预算和执行出现“两张皮”，预算根本没有发挥作用。
预算编制完成后，企业必须要将预算细化到具体的执行方案上，使每一位员工都清楚自身的工作计划与预算的关系。在预算执行的过程中，尤其在主客观因素发生变化时，关注执行与预算的偏差，及时校正或调整，从而保障团队始终向目标方向有序前进。
五、不重视预算调整与分析
无论预算编制多么科学，总有一些情况是无法预料的，就像Z公司运营部负责人所说的计划不如变化快。出现这种情况时，预算是否应该调整?很多物业管理企业也像Z公司一样，开设了所谓的“绿色通道”，其实就是超出预算的部分找老板签字特批。但这样一来，所有人超预算都找老板特批，原本制度下的压力就转嫁到了老板的身上，到了年终，老板反倒背负起了所有超预算、目标没有达成的责任;又或者财务部门比较强势，坚决不予调整预算，这种情况也容易导致公司失去一些市场机会，蒙受损失。
原则上公司制订的年度预算应保持较高的刚性，一般情况下不得随意调整，但当出现特殊情况或有重大影响的事件时，企业应该先通过内部挖潜或采取其他措施弥补，只有在实在无法弥补的情况下，才能做出预算调整的申请。
更重要的是，企业在预算执行的过程中，需要根据内外部环境的变化，根据年度预算的目标，对市场及业务活动进行监测和分析，从而对经营活动的执行情况进行有效控制。这些监测分析的数据累积也会使预算工作越来越精准。
六、预算考核难落实
无论预算编制有多科学，没有考核，预算就是一张废纸。像Z公司一样，尽管目标是总经理拍脑袋设定的，各部门也意见连连，但最终的结果仍然是不了了之。因为大家都清楚，不管怎么预算，年终也都不会有太大的影响，老板总会体恤大家的劳苦，该发奖金还会发奖金。没有考核，目标和预算就都成了一纸空文。
所以，预算必须要依靠考核机构来支撑。企业需要成立专门的预算管理机构，并且要将预算成效的指标与机构成员个人的收益挂钩，从而提高预算管理机构成员开展工作的积极性和有效性。除了财务部门的数据分析以外，人力部门还需要将预算考核列为绩效考核的重要部分。一方面，能够将预算目标清楚传递给全公司各个岗位，从而让所有人的工作都围绕公司的整体目标进行;另一方面，管理人员在执行过程中，通过考核随时掌握经营行为与目标之间的差距，提醒和帮助执行人员调整方向，提高效率和执行力。
企业在进行预算考核时，一定要明确考核的对象，将员工利益与企业的经营结果联结在一起。同时，预算考核不但要对各部门预算的执行结果进行考核，还要对预算的审批和调整进行考核，使预算管理机构也成为被考核的部门，避免出现预算被随意调整、更改的现象。
七、做预算并不等于预算管理
笔者在刚开始为行业客户做财务培训时，常常会遇到学员提问：企业该怎样做预算?而往往在和学员深入交流的过程中却会发现，实际上学员所问的并不是怎样做预算，而是怎样开展预算管理。做预算不等同于预算管理。
做预算，也就是企业编制预算的过程，只是企业开展全面预算管理系统工作其中的一项内容。企业没有开展全面预算管理，没有成立专门的预算管理机构，没有针对预算管理的考核机制，那么，做预算就成了无用功。
企业在不同的发展阶段，对预算管理的要求也不相同。初创期的企业，成本意识是第一位的。而成熟期的企业，尤其当一些物业管理公司管理的项目越来越多、预收账款越来越多的时候，往往容易对企业的现金流和经营状况产生错觉，这时的预算管理则应该引导企业看清业务结构与经营状况。而当企业处于竞争激烈、经营“压力山大”的情况时，此时的预算管理要做的就是及时引导企业转型，转向更具发展潜力的投资方向。
篇2：装饰工程预算误区
装饰工程预算误区
第一章 地面工程
1、 楼梯装饰定额中，包括了踏步、休息平台和楼梯踢脚线，但不包括楼梯底面抹灰。
注解：常误解楼梯间首层地面的踢脚线也包含在楼梯装饰定额中。其实，楼梯间首层地面的踢脚线不包含在楼梯装饰定额中，楼梯装饰定额中只含楼梯踢脚线，而不是楼梯间踢脚线。楼梯底面抹灰应执行天棚相应子目，往往漏算。
2、 台阶、坡道、散水定额中，仅含面层的工料费用，不包括垫层。
注解：经常只计算台阶、坡道、散水的面层，而漏算相应的垫层。
3、块料面层、木地板、活动地板，按图示尺寸以平方米计算。扣除柱子所占的面积，门窗洞口、暖气槽和壁龛的开口部分工程量并入相应面层内。
注解：门窗洞口的地面经常漏算。
4、 块料踢脚、木踢脚按图示长度以米计算。
注解：门窗洞口的长度经常减掉，而侧面的踢脚往往漏算。
5、 地面灰土垫层中的素土，定额中一般利用原土，故不考虑买土的费用。
注解：特殊情况下，需要买土，而买土的费用常漏算。
6、 石材图案镶贴应按镶贴图案的矩形面积计算，成品拼花按设计图案的面积计算。
注解：石材拼花常单独计算，而石材拼花的工程量未扣除，应按“算多少扣多少”的原则执行。
7、 波打线一般为块料楼（地）面沿墙边四周所做的装饰线；宽度不等。波打线按图示尺寸以平方米计算。
注解：地面四周的波打线常与地面面层合并计算，其实应单独计算。
8、找平层、整体面层按房间净面积以平方米计算，不扣除墙垛、柱、间壁墙及面积在0.3平方米以内孔洞所占面积，但门窗洞口、暖气槽的面积也不增加。
注解：计算找平层、整体面层时常误把间壁墙所占面积减掉。
9、楼梯面层工程量按楼梯间净水平投影面积以平方米计算。楼梯井宽在500mm以内者不予扣除，超过500mm者应扣除其面积。
注解：计算时，常先计算单层的楼梯面层工程量，然后乘于楼层数减1的（n—1）。当楼顶为上人屋面时，楼梯常通到楼顶，此时单层的楼梯面层工程量应乘于楼层数，而不是楼层数减1。
10、台阶按水平投影面积计算。不包括牵边、侧面装饰，其装饰应按展开面积计算，套用零星项目的相应子目。
注解：牵边、侧面装饰常漏算。
11、装饰面板踢脚线定额中一般不含收口装饰线条，应执行装饰线条的相应子目。
注解：装饰面板踢脚线上部的收口装饰线条常漏算。
第二章 天棚工程
1、 雨罩、挑檐的底部装饰应并入天棚工程量内计算。
注解：雨罩、挑檐的底部装饰工程量常漏算。
2、预制板沟缝一般包含在抹灰、刮腻子中，不单独计算。当预制板底不抹灰，而直接吊顶时，此时应单独计算预制板沟缝。
注解：当预制板底不抹灰，而直接吊顶时，常漏算预制板沟缝。
3、藻井灯带定额中，不包括灯带挑出部分端头的木装饰线，设计要求木装饰线时，执行装饰线条的相应子目。
注解：常只计算藻井灯带的工程量，而忘记计算灯带挑出部分端头的木装饰线。
4、 藻井灯带按灯带外边线的设计尺寸以米计算。
注解：计算时，常错误的按内边线的尺寸计算藻井灯带工程量。
5、立面封板龙骨按立面封板的垂直投影面积以平方米计算。嵌顶灯带附加龙骨按米计算。
注解：做预算时，嵌顶灯带立面常先按立面封板龙骨计算一次，又按嵌顶灯带附加龙骨计算一次，这样就重复计算了。
6、嵌顶灯槽附加龙骨按个计算。嵌顶灯带附加龙骨按米计算。
注解：嵌顶灯槽与嵌顶灯带附加龙骨的区别在于灯槽是局部灯带是大部；或者说灯槽是一个灯的而灯带是通长的。灯槽是一个灯或是一组灯；灯带是多个或多组组成并形成灯带。
7、天棚面层按图示展开面积以平方米计算，不扣除检查口、附墙烟囱、附墙垛和管道所占的面积，但应扣除独立柱、与天棚相连的窗帘盒、0.3m2以上的洞口及嵌顶灯槽所占的面积。
注 解：计算天棚面层的工程量时，常常漏算天棚中折线、错台等艺术形式的展开面积。当窗帘盒与天棚面层的材质一致时，窗帘盒工程量应与天棚面层合并计算。风口 及消防喷淋开孔不超过0.3m2时不扣除其所占面积。新做天棚已经包含检查口，只有当原有天棚新做检查口时，其工程量才单独计算。
8、 拱型吊顶和穹型吊顶龙骨按拱顶和穹顶部分的水平投影面积以平方米计算。
注解：中间高两侧低为拱，四周低中间高为穹。
9、天棚龙骨定额中的“面层规格”是指龙骨的间距。
注解：当做纸面石膏板等整张面层时，其基层的“面层规格”应根据轻钢龙骨的间距来确定，而不是指纸面石膏板的规格尺寸。
10、 天棚抹灰装饰线，其工程量分别按三道线以内或五道线以内以延长米计算。
注解：三道线或五道线不是指三条线或五条线，而是以一个突出的棱角为一道线。
11、 单层龙骨天棚和双层龙骨天棚的区别。
注解：单层龙骨天棚是指大龙骨和中龙骨的底面处于同一水平面的一种天棚结构。双层龙骨天棚是指在大龙骨下面，钉有一层中小龙骨的一种天棚结构。一般双层结构可以承重或上人。
12、窗帘盒的工程量按图示长度以米计算。若设计图纸未注明尺寸，可按窗框外围宽度两端加30cm计算。
注解：计算窗帘盒的工程量时，常按窗框外围宽度为窗帘盒的长度，忘记两端加30cm。
12、 浮搁式和嵌入式的区别。
注解：浮搁式是指将饰面板搁在龙骨框的纵横框格内，龙骨外露成压条边，这样的面板更换安装方便，又称活动式。嵌入式是指在龙骨底面装钉饰面板，将龙骨全部包住，使面板形成一个整体平面，又称隐蔽式。
13、 铝合金扣板与铝合金条板的区别。
注解：铝合金扣板的接头边制作成板与板相互扣接的形式，需要用自攻螺丝与龙骨连接。铝合金扣板的接头边制作成卡头形式，可以用手直接按压卡到条板龙骨的卡口中去，不需要用螺丝与龙骨连接。铝合金条板分为开缝式条板和闭缝式条板。
第三章 墙面工程
1、 雨罩、挑檐顶面装修执行屋面工程的相应定额子目，底面装修执行天棚工程的相应定额子目；阳台底面装修执行天棚工程的相应子目。
注解：雨罩、挑檐顶面装修常误执行天棚工程的相应定额子目。
2、阳台拦板、斜挑檐执行外墙装修相应定额子目；雨罩、挑檐立板高度在
500mm以内时，檐口执行零星项目的相应定额子目；高度超过500mm时，执行外墙装修相应定额子目。注解：常不管立板高度超出500mm与否，一律执行外墙装修相应定额子目。
3、天沟的檐口遮阳板、池槽、花池、花台等均执行零星项目的相应定额子目。
注解：天沟的檐口遮阳板、池槽、花池、花台等的装修常漏算。
4、外墙抹灰面积按外墙面的垂直投影面积以平方米计算。应扣除门窗框外围、装饰线和大于0.3m2孔洞所占面积，洞口侧壁面积不另增加。附墙垛、梁、柱侧面抹灰面积并入外墙面抹灰工程量内计算。
注解：常误把洞口侧壁面积并入外墙抹灰面积。