管理处维修材料管理规定
1、维修班下个月的材料计划，应在本月25日前报管理处采购主管，由采购主管送交管理处主任审批，确定下月需购买的材料。
2、一般材料由采购主管与所需物资部门协同购买；采购时要两人同行采购，报销时附采购计划或报告书。
3、采购材料要货比三家，认准质量，相同质量下应取最低价进行采购，供货方应为合格供应商。
4、材料购回后应由维修班长进行验证，发票数量应与货相同，物品及数量应与计划内容相同。如在验证时依据验证标准发现不合格品时，应即时通知采购主管，并会同管理处主管主任对不合格品进行确认。对不合格品应及时处理，对不合格品的处理方法有返修、降级使用、退货或报废。《不合格品处理单》由所需物品部门主管负责填写，由主管主任确认。物品经验证后，应对所有物品之质量状态进行标识。
5、材料入库应由库管员验收，库管员开入库单，并在发票反面签上名；采购主管也应在发票反面签上名，并在入库单上签名，并把入库单其中的一联附在发票后作为报销凭据。
6、临时或应急材料可以先口头报告同意购买，再补填《采购计划审批表》或补写正式报告，补填《采购计划审批表》时临时以"L"表示，紧急以"J"表示。
7、材料出库时需注明此材料用于什么地方、什么用途，领料人需在出库单上签名。
8、维修人员可以根据日常实际情况一次性领用若干材料，领料人需在出库单上注明所领用材料的品种、规格、数量、用途，并在出库单上签名；维修人员在领用专用配件时，需拿废旧零部件换取。
9、维修人员在完成维修任务后，所节余的材料应如数退库并办理退料手续。
10、禁止维修人员利用工作之便，多领冒领材料搞关系，一经发现，从严处理。
11、库房保管员应按材料的品种、质量、性能不同采取不同的保管措施，否则造成损失追究其经济责任。
12、发放材料要坚持凭派工单发料。
13、材料出库须遵循先进先出的原则，对入库的材料要作好日期标识，以便于发放管理。
14、材料库房每月要进行一次库房盘存，每季度要对维修人员领用的材料公布一次。设备维保分公司在半年工作总结中，要具体分析材料使用情况，做到降低成本、节约开支、杜绝浪费。
篇2：物管案例：住户以维修未使用任何材料为由拒交维修费用
物管案例：住户以维修未使用任何材料为由拒交维修费用
去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。
维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。
谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。
[案例分析]
维修费用包括材料费用和人工费用等其他费用，业主以未使用维修材料拒绝交付维修费用的理由不成立。本案例下水管道维修范围处于业主室内，属有偿服务范围，其堵塞显然是由业主装修期间，不按装修管理规定，对下水管道使用不当造成的，其责任完全应由业主承担，业主应承担维修费用。
至于业主提出的保修期问题，关键在保修期时效的计算。房屋保修期的计算，是从业主办理入伙手续之日起计算时间，与业主入住到房屋的时间无关，因此，业主所说刚刚入住的理由也不成立。物业管理公司应根据业主办理入伙手续的时间计算保修期，依据实际情况酌情妥善处理。
从物业管理的实际看，即使在市场已经相当发育的地区，亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业管理公司应当善于利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度，为自己管理服务的顺利实施铺路。本案例应收取的费用如在弄清维修范围后，事先告知业主，就不会出现纠纷了。
[解决办法]
情况反映到管理处，主管领导上门做工作。首先，征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示满意。然后，便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据有关法规向其说明大厦已入伙多年，早就不存在保修期，室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担，并在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取40元维修费，已给予了相当的优惠。
这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。
[相关法规制度]
1．《服务收费标准作业程序》（节选）
一、目的
规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。
二、适用范围
适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。
......
4．有偿服务费用的收缴
(1)机电处、服务处等处的工作人员在为住户提供各项有偿服务时，应根据相关服务的收费标准计费，并请住户对服务项目进行验收，在服务单上签字确认。
(2)各部门主管应根据用户签字后的服务单对本部门员工计费的项目进行审核，并在部门审核栏内签名确认。
(3)各部门主管应在每月25日前将服务单汇总后交财务部会计。
(4)财务部会计应在每两个工作日内根据《服务单》上的相关记录填写《收费通知单》。
(5)财务部会计应在28日前将《收费通知单》交财务部主管审核，经审核存有疑问的在三个工作日内向业主派发。
(6)委托银行代收的，出纳员应于银行每次托收后的两日内，到银行抄录收缴数据，出纳员按照《现金管理标准作业程序》中的相关规定执行。
(7)出纳员在规定交费期限后的三日内，编制《费用收缴明细表》报财务负责人。
(8)财务部主管对费用收缴明细表进行审核，经审核存有疑问的，应及时查明予以更正，经审核无误的，对已交纳的费用按照《会计核算标准作业程序》中的相关规定处理；对尚未交纳的费用，按照《应收账款管理标准作业程序》中的相关规定进行处理。
5．水、电、煤气、电话费用的代收代缴
(1)对已办理银行划账手续的住户，出纳员应及时到银行抄录托收记录。
(2)对未办理银行划账，需用现金代缴的住户，出纳员应在供电局、自来水公司、煤气公司或电信局等相关部门规定的交费日期到相关单位去交纳相关费用。
(3)财务会计根据相关部门提供的收费单据，填制《收款通知单》。
(4)收款通知单经财务部主管审核，如有疑问应及时查明予以更正；如无疑问，加盖财务专用章后交公共事务部有关人员在3个工作日内后业主派发。
(5)住户用现金缴交水、电、煤气、电话费用时，出纳员在向住户提供供水、供电、煤气、电信等公司的收费凭据的同时，还应按《现在管理标准作业程序》中的相关规定向住户开具收款收据。
(6)出纳员在应规定交费日后的3日内编制《费用收缴明细表》报财务负责人。
(7)经审核，如存有疑问，应及时查明并予以更正；如经审核无误的，对已如数收回的费用按照《会计核算标准作业程序》中的有关规定进行账务处理；对尚未收回的费用，按照《应收账款管理标准作业程序》中的有关规定进行相关的催缴工作。
6．兼营的餐饮、娱乐等服务费用的收缴
(1)餐饮、娱乐部门的服务员应在客房消费时开具消费项目清单（四联）。
(2)该部门的收费员应根据各项服务收费标准对消费明细单上的消费项目进行准确计费、收费。
(3)收费员应于每日下午3时前将当日（前日下午3时~当日下午3时）的收取的账款项填制收款清单，交财务部出纳员处；收费员同时应将消费清单的财务联交财务会计按照《会计核算标准作业程序》进行相关的账务处理。
(4)每月31日，收费员应将当月1日~31日的收入明细汇总后交财务部主管审核，如经审核存有疑问，应及时查明予以更正；经审核无误，应根据《会计核算标准作业程序》作相应的账务处理。
7．费用收缴资料的保管
(1)财务会计应于每月末将费用收缴资料汇总编制记账凭证、登记账簿后交财务部主管审核。
(2)财务部经理经审核存有疑问应责令会计及时更正；如无疑问应将收费资料加密在财务部长期保存。
8．管理服务费用收缴率原则上应达到98%，费用收缴的情况作为公共事务部相关人员的绩效考评依据之一。
五、记录
1．《收费通知单》
2．《费用催缴通知单》
3．应收管理费用明细表》
4．《消费项目清单》
5．《费用收缴明细》
六、相关支持性文件
1．《现金管理标准作业程序》
2．《银行存款管理标准作业程序》
3．《应收账款管理标准作业程序》
4．《会计核算标准作业程序》
篇3：物业维修培训材料：电梯常识
物业维修培训材料：电梯常识
1.常见名词解释
（1）电梯：是用于高层建筑物中的固定式升降运输设备，它有一个装载乘客的轿厢，沿着垂直或倾斜角度小于15°的导轨在各楼层间运行。
（2）轿厢：是直接运载乘客的类似于车厢的部分,一般在门关闭后是一个封闭的箱体。
（3）轿门：轿厢的门，乘客从轿内看到的自动开、闭的门。它跟随轿厢一起上下运行。
（4）层门（或称厅门）：设置在各楼层电梯入口处的门，它不随电梯上下运行，但随轿门一起开启或关闭。
（5）呼梯盒（或称召唤盒）：设置在各楼层电梯入口层门的旁边，一般有上下两个带箭头的按钮，供乘客召唤轿厢来本层站时使用。
（6）轿内操纵盘：安装于轿厢内壁上，有代表各楼层的数字按钮，还有开关门按钮以及紧急呼叫按钮，主要供进入电梯后乘客选择目的楼层使用。
（7）自动扶梯：带有循环运行的梯级，用于倾斜向上或向下连续输送乘客的运输设备。直观看起来它就像移动的楼梯，同时伴随移动的扶手带。
（8）自动人行道：循环运行的走道，就象放平了的自动扶梯，一般用于水平或倾斜角度不大于12°的乘客和由乘客携带物品的运输。
2.分类
（1）乘客电梯：用于运送乘客的电梯，一般用于办公楼、宾馆等场合。
（2）病床电梯：用于运送病床（含病人）医疗设备的电梯，主要设置于医院等场合，其特点是载重量和轿厢面积不能太小，否则就无法装运病床及氧气瓶、吊瓶架等抢救设备。
（3）住宅电梯：供居民住宅楼使用的电梯，其轿厢的形状和大小除考虑运送人员外，同时要考虑能运送一些家具、电器及担架或轮椅。
（4）观光电梯：主要安装于宾馆、商场、高层办公楼场合，有一面或几面的井道壁和轿厢壁是透明材料，乘客在乘坐电梯时，可以观看轿厢外的景物。
3.乘梯基本常识
3.1 正常乘坐电梯
目前载人电梯都是微机控制的智能化、自动化设备，不需要专门的人员来操作驾驶，普通乘客只要按下列程序乘坐和操作电梯即可。
（1）在乘梯楼层电梯入口处，根据自己上行或下行的需要，按上方向或下方向箭头按钮，只要按钮上的灯亮，就说明你的呼叫已被记录，只要等待电梯到来即可。
（2）电梯到达开门后，先让轿厢内人员走出电梯，然后呼梯者再进入电梯轿厢。进入轿厢后，根据你需要到达的楼层，按下轿厢内操纵盘上相应的数字按钮。同样，只要该按钮灯亮，则说明你的选层已被记录；此时不用进行其他任何操作，只要等电梯到达你的目的层停靠即可。
（3）电梯行驶到你的目的层后会自动开门，此时按顺序走出电梯即结束了一个乘梯过程。
3.2 文明乘梯注意事项
（1）呼叫（召唤）电梯。根据自己上下楼的需要按动呼梯盒上的呼梯按钮，上楼只按上行箭头按钮，下楼只按下行箭头按钮。不要两个按钮都按，否则的话电梯可能更慢。呼梯按钮只要按一次即可，只要按钮灯亮就不需要再去按。因为按多少次都一样，不会加快电梯的速度反而更容易损坏按钮。更不要因等待时间稍长就去拍打按钮或层门门板。
（2）进入电梯。所呼叫的电梯到达本层站时，会有灯光、数字或声音提示，根据这样的提示去等待进入电梯。电梯到达开门后，按顺序依次进入电梯后在轿厢内操纵盘上选定自己的目的层按钮即可。在进入电梯时如果电梯门关闭，这时也不要害怕，因为每部电梯的门上都有关门检测装置，碰到或检测到有乘客出入时，门会自动重新开启，即使门关闭时安全触板碰到人体，有一点撞击，也不用害怕，不会造成任何伤害。注意：乘客及儿童不要在电梯门口停留玩耍。当电梯轿厢乘客已满时，不要再强行进入轿厢，否则轿厢会因超载而报警，无法启动。
（3）电梯行驶过程中。乘客在电梯行驶过程中，应放松站立，不要去扒门；一旦扒开门缝电梯就会紧急制动，影响正常运行。
（4）走出电梯。当电梯到达你的目的楼层时，要等电梯停止运行，门自动打开后，再依次走出电梯。
3.3 正确乘坐自动扶梯
自动扶梯和自动人行道是连续运行的运输设备，乘坐自动扶梯时，儿童应有大人牵领，幼儿应由大人抱起。进出自动扶梯时不要犹豫。一般自动扶梯站人的梯级上有方框形安全警告线，踏脚时，不要踩线，也就是不要踩在两个梯级的接缝处，否则在自动扶梯进入倾斜运行段时，人就会站立不稳而摔倒。对于正常乘自动扶梯的人，应靠右侧站立且手扶右侧扶手带，在扶梯出口处也不用紧张，顺势迈出即可。
3.4 文明乘坐自动扶梯注意事项
（1）儿童不能在扶梯梯级上下出入口处逗留玩耍。
（2）不要爬坐到扶手带上。
（3）不要用手抠扶手带下部。
（4）不要在运动的扶梯上弯腰把手伸到梯级出入口的梳齿板中。
（5）不要将果核、石子等硬物丢弃在梯级上，也不要把伞尖等尖锐硬物伸进梯级周围的缝隙中，更不要伸进梳齿板中。
（6）行李物品应手提携带。
4.乘坐电梯时紧急情况的应对
4.1 电梯门不能关闭
进入电梯后，如电梯门不能自动完全关闭，按关门按钮也不能完全关闭，此时乘客应立即走出轿厢，换乘另外的电梯或走楼梯，方便的情况下应向电梯的维修保养部门报修。
4.2 被关在轿厢内
乘客在轿厢内，轿厢无论因何种原因而停止或不启动，且不能自动打开门，此时乘客应保持冷静，不要采取任何过急的行动（比如，扒门或撞开轿顶天花板上部的安全窗向外爬等），正确的做法是：（1）连续按压轿厢内操纵盘上的报警按钮，此时电梯警铃会响起，轿厢外的人员会马上知道轿厢内关人，立即找专业维保人员来处理。（2）拿起轿厢内操纵盘上的电话机，根据上面的提示拨号求援；或者按下操纵盘上的电话按钮，向外部报警求援。目前电梯轿厢内的电话都是与机房和值班室三方联通的，用电话呼叫会有人应答。（3）被关在轿厢内的人员，应该等待外部专业人员前来救援释放。在专业人员到来进行救援时，一定要通过电话或喊话，听从救援人员的指挥，配合救援人员的行动，以保证所有人员的安全。
5.乘坐自动扶梯时紧急情况的应对
在扶梯的上下两站出入口处的下部，均设有2个红色的按钮，并标有“停止”字样，如果扶梯上发生人员摔倒或手指、鞋跟等物品被夹住等情况时，应呼叫处在扶梯两端的人员，立即按下“停止”按钮以便马上使扶梯停止。处在扶梯端部的值班人员或一般乘客，如发现发生了紧急情况，也应立刻按动“停止”按钮，以免造成更大的伤害。
6.电梯的管理
根据国务院《特种设备安全监察条例》的规定，“特种设备”包括电梯、起重机械、锅炉、压力容器、压力管道、客运索道、大型游乐设施七类。国家质量监督检验检疫总局统一负责全国特种设备的质量监督与安全监察工作；地方质量技术监督行政部门负责本行政区域内特种设备的质量监督与安全监察工作；各级质量技术监督行政部门的特种设备安全监察机构在各自职责范围内，负责实施特种设备的质量监督与安全监察。各级特种设备安全监察机构在实施特种设备的质量监督与安全监察时，应当发挥行业部门、社会中介组织的作用。
电梯属于实施生产许可证管理的产品，由国家质量监督检验检疫总局对该产品统一实行生产许可证制度。