商住楼物业维修养护方案
概述：
商住楼的建筑、园林、设施设备的设计特色，为物业管理提供便利的同时，也对物业维修养护工作提出更高的要求。管理处工程维护人员，应按原设计与施工标准，结合多年的管理实践经验，对商住楼的物业、设施设备进行维护和保养，以"精致服务"保证所有设施设备的完好率及良好的运行状态。
第一节工程维修人员的岗位职责
一、工程维修部主管岗位职责
1、负责制订本部门全年公共设施设备及物业和维修养护计划并组织实施；
2、负责组织实施商住楼设备、设施及物业的接管验收工作；
3、负责装修审批核准、监管、验收工作；
4、负责对部门员工日常工作的指导；
5、负责建立商住楼内物业公共设施、设备资料档案工作；
6、负责做好维修工具及零件的采购计划；
7、负责对本部门员工进行职业道德及职业技能的培训、考核，提升服务质量及形象；
8、负责指定大型设施、设备责任人；
9、负责联系、组织生活水池的清洗、消毒和水质检验工作；
10、负责本部门内务、考勤工作；
11、负责与各部门之间的协调配合。
二、维修技工岗位职责
1、严格遵守《管理处管理规定》；
2、树立高度的责任心，严格按有关规范和操作规程完成各种维修保养任务；
3、对于配电室、供电、供水、消防设备及配套设施处于良好的工作状态；
4、严禁非工作人员进入设备、设施用房，并保持各类设备、设施的真气清洁；
5、严格执行各种定期、不定期的设备维修、保养制度；
6、坚决制止未经同意，私自在线路上接用水、电气设备及乱拉乱扯线路；
7、爱护各种工具和设备，保证各种测量仪表准确无误，各种维修设备灵活可靠；
8、做好各种工具和设施设备的巡查、运作、事故等情况的书面记录和汇报工作；
9、负责每月消防器材的检查，并做好记录，发现总是通知有关人员或部门进行处理；
10、每日巡视商住楼一次，如发现消防安全、客户建议或投诉方面的问题及时处理、报告、协调解决。
三、入户服务规范
1、接到报修电话后在10分钟内与报修客户联系；
2、了解报修业务情况；
3、按预约时间上门维修；
4、上门维修自带鞋套、垫巾、工具等；
5、尊重客户隐私，不得到户内无关区域观望；
6、检修完毕，自行清洁检修现场，垃圾自行带出；
7、其他相关要求。
第二节设备的日常运行与维修保养
一、设备的运行管理：
为正确操作设备，延长设备的使用年限，避免操作不当给设备造成损坏增加维修成本。针对本案动力设备系统，拟订如下工作重点：
（一）了解本案设备的详细技术档案资料，包括操作规程使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等，对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对操作使用人员先进行培训学习，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。
（二）管理人员、维修工、操作工都具有专业基础知识和操作技能，对一些特殊岗位，按照要求持证上岗，如电梯操作、维修电工等。
（三）建立与健全各种设备运行制度、值班制度、交接班制度、设备操作规程及设备操作使用人员岗位责任制。
（四）由于设备设施的种类及使用时间不同，有的是日常使用运行的，如电梯、生活泵……，有的是在非正常情况下使用的设备如消防泵、自动报警、事故照明切换柜（应急发电机、联动柜）等各类设备需要根据其实际情况，制定出相应的设备运行使用、操作制度并予实施。
（五）对运行中的设备除了按规定制度例行检查、巡视、记录外，设备管理、维修人员做到一看、二摸、三闻、四分析、五动手、六汇报、七备案。
二、设备的维修养护管理
养护管理包括定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准等，工作重点如下：
1、预防为主，坚持日常保养与按计划
维修并重，使设备设施处于良好状态；2、设备设施定期检查、巡视形成制度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查与养护，包括更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等；
3、根据维修人员的实际情况，实行专业人员维修与操作人员维修相结合；
4、常年使用运行与季节性使用设备，合理制定安排维修保养期限和计划，完善设备管理维修保养规程并予实施、执行；
5、不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备，不忽略对其保养和检查。消防泵、喷淋泵等。
三、工程维修部工作标准
1、电梯的定期维护、日常维修、保养标准
序号工作标准
1管理处对本案电梯的管理、安全运行、维修、保养应严格招待武汉市技术监督局规定，按时对电梯进行年审，并提供有效的电梯责任保险。
2管理处提供24小时电梯安全运行服务，如遇停电或电梯故障，并严格按照《电梯应急操作程序》进行操作，解救被困人员。及时排除故障。特殊情况及时写出情况报告。
3管理处严格禁止电梯带故障隐患运行，严格监督电梯维保单位按照各电梯维修保养手册定期对电梯进行维护、保养，并做好相应的检修记录。确保电梯2小时以上故障停机次数：客梯不超过1次/台·年。
4电梯完好、安全运行应符合如下要求：（1）轿厢照明（包括应急照明）、风扇完好无损坏。（2）操纵盘按钮、厅外按钮功能完好。（3）各处指示灯完好无损坏。（4）轿厢门、厅门开闭灵活。（5）地坎槽内无杂物。（6）电梯运行平稳，无异常声响。（7）报警装置功能完好。（8）安全装置（安全触板、急停开关、安全窗、安全钳等）：功能完好，能准确的起到安全保护作用。（9）机房清洁无杂物。
2、本案商住楼供配电系统、照明系统的管理及定期维护、日常维修标准：
序号工作标准
1管理应对本案的总配电系统、动力系统（各动力设备电源、线路、插座等）、照明系统（各照明灯、开关、线路）的管理、安全运行、维修、保养实行全面负责，并做好记录。应严格执行安全用电管理规定，确保总配电系统故障停电次数不超过1次/套·年。每层（公共区域）照明灯损坏率不超过3%（根据实际节电情况除外）、办公室内照明根据员工的需求而定。
2遇到突发性停电，管理处值班室24小时值班人员接听电话，并将停、送电信息及时通知客户。
3管理处值班人员根据客户需求及实际情况按时开启和关闭照明。
4照明系统完好、安全运行应符合以下要求：（1）照明开关：控制可靠分、合灵活，接线无松动，无超负载发热现象。（2）线路：绝缘0.5光欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象。
3、排水及消防用水系统的定期维护保养、日常维修标准：
序号工作标准
1管理处保障管理区域的生活、设备及消防用水的正常供应。确保每年因供水设备及管网故障而导致停水及消防用水供应不足情况发生的次数为0次/年。
2管理处负责保持排水系统的畅通。因排水系统不畅通，而导致大量漫水的事故不超过1次/年。
3给水系统完好应符合以下要求：（1）生活水泵、消防水泵：运转正常，无异常噪音，无明显漏水，清洁。（2）各种水泵自动控制系统：手动、自动控制功能完好，配电屏仪表、指示灯显示正常，水位自动控制准确，接线点无松动发热现象。（3）各种阀门、龙头：开启灵活，关闭严密，不漏水。（4）管道：标识色清晰，无损坏、锈蚀，连接处无漏水现象。（5）消防管网供水系统上所有阀门的铅封或固定锁链应完好无损。
4排水系统完好符合以下要求：（1）排水口：无杂物堵塞，护网完好。（2）管道：无损坏，畅通。（3）排污井：无堵塞，排放良好。
4、物业设施日常维修、保养标准：
日常维修项目包括：房屋建筑本体、楼内设施、经线内物业设施、周边服务用配套设施、绿化地、建筑小品及各种小型设备。
序号工作标准
1管理处经常对物业设施进行不定期检查，发现问题及时处理品。一般性问题当天解决。特殊问题：一般情况应在3天内解决，特殊情况应及时写出情况报告。建筑内、处墙面及屋内地面、楼梯完好率均达到90%以上。
2接到客户提出的物业维修申请，管理处应10分钟内予以回复并预约上门服务时间，及时派出人员进行处理，平均月维修及时率应达到97%以上。
3小型增加、改造项目，管理处严格按设定流程进行管理，项目完成后，经管理处动力管理人员、客户双方验收，并填写《维修改造工程验收记录》书面认可后，方可交付使用。
4管理处应定期对户外游乐设施及其他设施进行检修保养。
5、消防、监控系统设备的维护、维修标准：
序号工作标准
1对消防、监控系统设备的管理、无故障运行、维修、保养实行全面负责。严格执行武汉市公安消防管理部门及技术监督局规定，按时对消防、监控系统设备中必须定期检验的部件进行定期审验。
2对消防/监控设备提供24小时运行、维护服务，并做好整个系统的巡检，保障设备完好率不低于99%。
3如遇设备故障及紧急情况时，维护人员在接到控制中心通知后，在10分种内赶到现场，并严格按照《安全、消防应急操作程序》进行操作。及时排除故障。一般性故障应在1小时内解决。特殊性故障：一般情况在2天内解决，特殊情况及时写出情况报告，维修及时率不低于98%。
4每季度对应急电源进行一次切换，并运行自动报警系统，做好记录。
5对系统内工作不稳定的设备（以每日记录为准，每月不超过5次）查出故障原因，给予彻底处理，并以书面形式反馈处理过程。
篇2：物业知识教材：给排水维修养护管理
物业知训教材：给排水维修养护管理
一、给排水设备设施维修养护管理计划的制定与职责
物业管理公司为了规范给排水设备设施的维修养护工作，确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，工程部要制定《给排水设备设施维修养护标准作业规程》，并制定年度维修养护计划，通常工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修养护年度计划》并组织监督该计划的实施。
在制定过程中，要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运行状况，合理地安排时间等因素。工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度计划》并检查该计划的执行情况，维修组负责实施给排水设备设施的维修养护，公共事务部负责向有关用户通知停水情况，以便用户作好准备，遇突发事故停水，应向用户作出解释。
二、维修组的运作程序
维修组的成员负责按管理组编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理，对于运行组不能完成的维修保养工作，经管理组调动后，由维修组负责，运行组配合共同完成;维修组成员常驻总部接到突发情况报告后，应迅速集中人员赶到现场，进行抢修;维修组成员下班后离开驻地应向组长报告去向，以便紧急情况下紧急调动。
三、水泵机组的维修养护
1.水泵的维修养护
生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有:检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，应加注润滑油，如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮，如轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴，检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根，清洁水泵外表，若水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷油漆，检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换，检查机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。
2.控制柜的维修养护
维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有:清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物;检查、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落，及时整改，对于交流接触器，应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面的污物，不能正常工作的触头应更换;检查复位弹簧是否正常工作，然后拧紧所有紧固件;自耦减压启动器的电阻不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;外壳接地可靠，如有松脱或锈蚀则应做除锈处理，然后拧紧接地线;热继电器的绝缘盖板应完整无损，导线接头有无过热痕迹或烧伤，如有则维修或更换;自动空气开关电阻应不低于100MΩ，否则应烘干，在开关闭合或断开过程中，应无卡位现象，触头表面清除干净;中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常，如有偏差应调整或更换;运传压力表信号线接头是否腐蚀，如有则重新焊接或更换。
3.电机的维修养护
外观检查应整洁、铭牌完好，接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低0.5MΩ，否则应烘干处理，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。
4.相关阀门、管道及附件的维修养护
闸阀密封胶垫是否漏水，如有则应更换，黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳，对阀杆加黄油润滑，锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。
四、水池、水箱的维修养护
水池、水箱的维修养护每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下:
1.首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池、水箱中的水。
2.泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池、水箱吹2h以上，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。
3.用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭，以确定空气是否充足。
4.打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。
5.清洗人员进入水池、水箱后，对池壁、池底洗刷不少于三遍，并对管道、阀门、浮球按上述维修养护要求进行检修保养。
6.清洗完毕后，排除污水，然后喷洒消毒药水。
7.关闭泄水阀，注入清水。
五、室外给排水设施的维修保养
室外给排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设，明暗沟每半年全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次，主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全，对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定，更换变形的密封胶圈，将水带展开换边折叠卷好，将阀门杆上油防锈，抽取总数的5%进行试水，清扫箱内外灰尘，将消防栓玻璃门擦净，最后贴上检查标志，标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次，每次雨季前检查一次，每4年水管油漆一次，要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。
六、室内给排水设备设施的维修养护
1.消防设备的维修养护
室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护，其维修养护内容如下:
①每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件，外观检查，确保处于无故障状态。
②每天检查一次警铃，启动是否灵活，打开试警铃阀，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道。
③每月对喷头进行一次外观检查，不正常的喷头及时更换。
④每月检查系统控制阀门处于开启状态，保证阀门不会误关闭。
⑤每两个月对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。
当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。
2.住户室内给排水管道及附件的维修及养护
住户在使用过程中，由于使用不当或前期隐患，会出现各种各样的问题，需要进行及时维修和正常养护，所涉及的维修养护内容如下:
①个别楼层停水。要先关掉总阀，打开支管阀门，检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处，以便派专业人员前来检查维修。
②维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门，查看水表，如转动说明墙内水管破损漏水，然后关闭水表前阀门，打通漏水处墙面，取出破损水管，装入新水管，再打开总阀看是否漏水，如无漏水，补好水泥，恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。
③阀门接头漏水。关闭自来水总阀，查找原因，若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门接头装上扭紧，如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户，应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。
④水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝上旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧，如是内芯断裂应更换内芯，如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头，检修完毕后，打开总阀门，反复开关水龙头，开关自如不漏水即可，然后告知用户，旋扭开关不要用力过度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，应打破饰面，取下排水管重新安装，完毕后，往浴缸内蓄水，到一定水量存放5min，查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面，然后告知用户，使用时注意清洁。
⑥疏通地漏。先用抽子试通，不能查明原因则打开检查口检查，不通时再使用疏通机直至通畅为止，然后用胶管试水检验，并告知用户，使用时不要向管道乱丢杂物。
⑦洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重更换弯管，不严重可用生胶带密封接口契损处，达到不漏水为止。告知用户，不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水，不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。
当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外，还会出现各种各样的情况，住户(使用者)除了使用时动作规范，注意清洁之外，一旦出现情况不要擅自进行修改，应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修，以确保维修效果和维修时间。
七、室内给排水设备设施维修程序
为了保证维修工作规范、合理及维修工作及时进行，室内维修应遵循一定的程序进行:
1.住户(使用者)向管理处申请。
2.值班人员填写“维修登记表”。
3.维修组组长(班长)派工，并填写“派工单”。
4.维修工准备好工具，带上“派工单”上门维修，进门时，应首先出示工作牌，用语礼貌，查看现场后，按公司规定的收费标准报价，经业主同意后进行维修。
5.维修过程应遵守操作规程，注意安全。
6.维修完毕后，请住户(使用者)验收，验收后，请业主在“派工单”上写下意见，并签名。
7.派工单一式三份，维修班、住户、管理处收费处各保留一份。
八、室内维修服务标准
为了使物业管理公司所管辖的各部分给排水设备设施能安全、有效、长久的使用，确保住户(使用者)提出的服务要求能得到满足，特制定维修服务过程中的一些标准及要求，主要包括以下几个方面:
1.预约维修时间
接到维修申请后无特殊情况，30min内到达，按住户(或使用人)约定时间，如暂时没有维修人员应向住户解释，另约时间。
2.维修时间
原则上小故障30min内，一般故障2h内(不超过8h)，较难故障不超过3天。厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等，维修时间一般不超过2h，水管、闸、阀、水表渗漏一般2h内，最长不超过8h，如需改管视实际情况由班长确定，厨房、卫生间等楼板渗水到楼下，一般在4h内，如大面积或难以处理的最长不超过3天，并在维修后2周内，每周不少于1次回访;房间没水、除市政停水或供水系统较大维修，水池定期清洗外，定期保养要提前1天通知，临时停水要写出停水告示。
3.提供材料
维修过程中提供的材料应100%合格。
4.服务态度
维修人员上门服务或接待住户的报修一定要热情、礼貌、举止言谈得体。
九、给排水设备设施的维修养护的检验
无论是室外给排水设备设施的维修养护，还是室内给排水设施的维修养护，为了保证维修养护工作的正常进行，也为了保证维修养护工作达到用户满意，同时使给排水各种设备设施延长使用寿命，避免出现故障，因此，必须按标准要求对维修养护工作进行检验。其检验职责及检验内容如下:
1.检验职责
一般要求维修班班长对每日派工单进行检验，并对所管辖的公共部分进行巡视。管理处负责每月维修工作的回访，工程部经理及工程师负责周检。
2.检验内容
检验内容主要包括服务及时性的检验，维修时间应根据预定时间，目的地的远近，维修工作工艺复杂程度而定，一般性维修一般不超过8h，对于特殊困难的维修项目要求从接到维修单到完成最多不超过72h;维修质量的检验，先进行外观性检查，然后对各种不同的设备利用目测、耳听、仪器等检查，检查是否达到要求标准。
篇3：御佳园物业服务维修养护计划
御佳园物业服务及维修养护计划
1、前期物业管理服务
1.1从物业管理各专业角度提出专业建议，方便日后的物业管理,如：
（1）建筑设计（地下室、地面、架空层、标准层、屋面等）是否满足物业管理的需求；
（2）设备机房的环境、通风是否满足要求；
（3）根据清洁管理经验及整体规划要求，对垃圾房建造位置的合理性及其建造价格提出建议；
（4）管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；
（5）根据当前国家标准对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议；
（6）从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议；
（7）根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见，对设计中的缺陷提出纠正及修改建议；
（8）给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面，提供修改意见；
（9）从治安管理、工作环境、社区文化活动需要等方面提出修改建议；
（10）根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议。
1.2从智能化小区的实用，经济角度，提出专业建议，如：
（1）考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度计划；
（2）针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议；
1.3协助发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。
2、日常物业管理服务
（1）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
（2）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、加压供水设备、配电系统、电梯、中央空调系统、楼内消防设施设备、中区供水系统等。
（3）公用绿地、花木、建筑小品及办公区域内的园林式绿化养护与管理。
（4）本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、停车场等。
（5）本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、本物业配套会所等。
（6）专业装修工程质量监理与装修管理。
（7）公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。
（8）售楼期间洗手间、会所、售楼部的保洁、维护工作（包括更换卫生纸、维护保养烘干机等设施）。
（9）交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。
（10）对小区一期实行全封闭式安全管理，全天24小时三班轮值，确保小区安全。
（11）结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的小区文化、娱乐活动以协调小区内人际关系、沟通联系。
（12）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。
（13）管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。
（14）接受业主/住户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。
（15）按照酒店式物业管理标准设立服务中心及门童服务，实行"服务设计、菜单服务"。
3、分项服务计划
3.1酒店式服务、人性化管理
为顺应时代和社会的需要，我司不断提高和自我完善物业管理水平，并于1999年全面导入现代酒店管理理念和技术，变"物业管理"为"物业服务与管理"，更加强调突出"服务"的内涵，将物业管理服务真正提高到一个新的高度。
（1）以业主为中心，提供酒店式专业化服务
传统的物业管理，都是以物业管理公司为核心，先制定一整套
规章制度与约束条例，然后要求各位业主（住用户）遵照执行，较少考虑业主的实际需求与感受。而酒店式物业管理，完全以业主为核心，实行"针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务"，通过训练有素的、既有星级酒店服务水准的物业从业人员，提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。（2）以星级酒店为样板，营造温馨、惬意的服务氛围
酒店业是整个服务行业的代表，在酒店里可以得到超凡的享受。我司将酒店服务与物业管理有机地结合起来，让业主在所拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才能提供的服务。例如：大堂里设接待服务中心，24小时服务；业主出入大门口设门童服务，专职负责客人的迎送；服务接待中心不再看到身穿保安制服的保安员，而是由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待人员代替等。无论是从发展商，还是从业主、用户的角度出发，让他们每一刻都可以从新的感受到与众不同的尊贵和自豪。
（3）强调服务意识，提高服务效率
在酒店里，客人的投诉或需求永远是摆在第一位的，"顾客就是上帝"，即使不能让客人有一丝一毫的不满意存在，实行零缺点服务（100-1≤0）。要把酒店行业的这种"服务意识"和"服务效率"导入到物业管理中来，使得"客人投诉当日有回音，故障维修处理不过夜"，努力使业主（用户）的满意率达到百分之百。
（4）调整组织架构，实行科学化管理
公司采用星级酒店管理模式，按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导原则，从内部组织机构上达到权、则、利的统一；对外服务和接待上，则设立开放式办公的服务中心，提供一站式服务；将所有能提供的信息如服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等，汇编成《服务指南》。派发给业主，既加大管理与服务的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双方的信赖感大大加强，从而奠定优质服务的基础。
3.2护卫严要求、礼仪高标准
（1）由于御佳园花园智能化完善、全封闭式管理、环境优雅等特征，相应地决定了安全保卫工作的特点--"内松外紧"。因此，公司将通过一系列行之有效的管理制度和工作方法，加之护卫人员恪尽职守的敬业精神，竭力为御佳园花园提供既有安全性、又富有人性化的优质服务，给人以温馨、自然、亲切的感觉。
（2）高素质的护卫人员：
身高一般在1.70M以上，身体健康，反应敏捷；
文化程度在高中（中专）以上；
有60%以上的人员属于复员军人，具有较高的军事素养与一定的拳术基本功；
有三个月以上的从业经验和良好的职业敏感性，熟悉公司护卫工作程序；
具有严格的组织纪律性和良好的职业道德。
（3）作息时间严谨，着装端庄高雅：
服务时间、班次：
实行24小时全天候服务；
实行"三班制"作业：7：00-15：00，中班15：00-23：00，夜班23：00-次日7：00
为保持与大厦整体气氛的和谐统一，护卫员岗位着装要求：
小区设巡逻岗、小区入口岗、消防监控中心岗三种岗位；
巡逻岗、消防监控中心岗、小区人行入口岗着藏青色制服装，穿藏青色衬衣，打领带；小区车道入口岗白班和中班按龙岩市交管局规定着装，即上白下蓝，戴大盖帽；，夜班着装同巡逻岗。护卫员发型统一，一律留平头。
（4）人员配备精简，岗位职责明确：
早班、中班（7：00-23：00）在小区人行入口岗设护卫兼门童2人。主要任务是为配合发展商售楼，帮助访客及业主搬运行李（物品），并协助维护小区入口处秩序，监视小区入口外商场公共部位情况。
设小区车道入口岗二人。主要任务是监看车辆进出情况，收取费，必要时开启道闸，指挥车辆的进出与停放，监视进出小区装修人员情况，确保进出车辆及人员的安全。
白班、中班各设巡逻岗8人（其中班长一人）。由于小区3月入伙后，发展商在小区内继续售楼，人员情况特别复杂，周边环镜治安情况不算好，需要加强巡逻力量。因此夜班巡逻岗同样设置8人，主要任务是负责对各大堂及大楼外围，地下停车场的巡查，指挥车辆的进出与停放，维护小区正常的工作、生活秩序，保证小区停放的车辆安全，处理突发性事件。
消防中心配备一人。主要任务是监控各个部分的监控镜头及对消防联动控制台进行监控。
3.3清洁窗明洁净、绿化美观大方
（1）御佳园花园的清洁服务工作具有"清洁面积大，清洁对象全面、清洁标准高"三大特点。我司将充分利用自有人才资源（公司拥有众多高级园艺师、造型师、技术工人等）及丰富的花草储备（公司置地育苗，建立自己的苗圃基地），为御佳园花园创造一个绿的世界、花的海洋，充分体现绿色、生态体系的生活休闲环境，力求为御佳园花园创造一个清新干净的生活环境。。
（2）宽敞明亮的会所、售楼处、样板房
若在室内摆放一些轻盈文雅的文竹、飘飘欲坠的长春藤、亭亭玉立的柱类关叶植物，不仅可以美化环境，而且能够使人心旷神怡，达到提神醒脑的作用。室内摆花，求精不求多，在光线明亮应摆放小型的山石盆景，也可摆几盆婀娜多姿的鲜花。总之，要根据空间大小，力求做到小而精、精而奇的美化效果。根据御佳园具体情况，设计摆放植物如下：
售楼处：
1、文竹2、长春藤
3、柱观叶植物4、进口吉祥植物
5、心行藤本植物6、小巧垂吊植物
样板房：
1、独立型植物架2、小形山水盆景
3、观花形植物4、观叶形名贵植物
5、台面观叶植物
会所：
1、耸立挺拔的竹类植物2、自然大方的棕榈科植物
3、层次鲜明的造景植物4、繁华似锦的盆景植物
（3）清洁内容及频率：(详见77附页)
3.4高科技支持、专业化管理
（1）我司在物业管理工作中实施专业化运作模式，通过多年的经验积累，我司创立了科学先进的设备管理模式：管理处负责设备的使用管理（运行、操作、监控）及日常维护（巡查、点检、清洁、润滑）。公司工程部进行专业化维修保养（一级、二级保养、中修、大修、故障维修、更新改造）；管理处与公司工程部的责、权、利通过维修保养合同进行细致划分
。根据设备故障模式，公司将计划预修与状态维修相结合，对符合故障模式（符合磨损规律）的设备（如：电梯、发电机、水泵、冷水机组等）定期做三级保养，定期进行中修、大修。对符合直线型故障模式的设备（如：供电设备、电子设备等）进行三级保养、探测性维修、状态维修。一流的管理模式为一流的服务提供了坚实的保障。（2）我司拥有一支高素质的专业技术人员队伍，专门从事建筑自动化工程、系统集成和系统的维护保养。在长期的物业管理过程中，积累了大量的智能楼宇系统（IBS）的集成、设计、施工、维护经验，加之对进口品牌楼宇自控产品的全面代理，自行开发大型物业管理软件系统，公司具有独立开发科技产品的优势，切实将智能楼宇科技与物业管理有机结合起来。我司必将以严格的运行管理措施保障楼宇的各种设备综合自动化运行，以达到舒适、安全、可靠、经济、节能的目的，为用户提供良好的生活环境，并保证各项设备常处于最优化运行状态。
（3）我司工程、设施设备管理的精华体现在公司ISO9001质量体系中的工程维修手册、消防安全手册及电梯工作手册，手册中阐述了工程各专业的工作制度及相关表格和流程，使得各项工作有章可循、有法可依。
（4）详见一设备管理工作手册
详见二设备保养计划
详见三设备管理台帐
4单项服务：外墙清洗服务
4.1清洗方法
为保持小区外墙面"长用长新"，根据外墙立面及其装饰材料将来受污染程度不同的特点，玻璃、玻璃幕部分清洗频次为每年两次，采用刮洗方法；涂料部分清洗频次为每年一次，采用水洗方法。
（1）水洗程序：
用高压水枪将外墙涂料层上的浮尘冲掉；
用涂水器将清洗剂均匀涂在涂料表面，并擦洗；
用请水将清洗剂冲洗干净。
（2）刮洗程序：
先用土水器将药水均匀涂在玻璃表面；
用玻璃刮将玻璃表面刮净；
用毛巾将白窗框及密封胶擦干净；
4.2清洗工具
高空作业工具14套，擦窗机2部，铝梯1台，高压机2台。
4.3清洗剂
本公司采用深圳专业公司高科技研制生产的吐露了强袭击、专用玻璃、玻璃幕清洗剂。土量清洗剂。涂料清洗剂为中性，并且有杀菌、除霉作用，经清洗后，涂料层色泽光艳，对涂料层无损害。玻璃经刮洗后，会在表面形成一层保护膜，光洁明亮。
4.4清晰质量要求：
（1）无漏洗、漏刮；
（2）玻璃必须明亮、无擦痕、无污迹和损坏。
（3）涂料层色泽鲜明，无变色、无损害。
4.5验收方法：
（1）目测：应符合清洗质量要求；
（2）手感：用白纸擦拭应无污迹。
安全及绿化保护措施：
4.6
（1）高空工必须严格执行公司的《安全管理规定》，《操作规程》，做到安全第一，文明施工；
（2）设置醒目警示标志和防护措施，确保行人、车辆及物业设施安全；
（3）操作下方绿化带，附近车辆等用彩带雨布遮盖，防止损坏；
（4）每日检查考核，发现问题及时纠正。
4.7其它；
（1）清洗施工之前，提前两天通知有关单位，并在清洗期间关好窗户；
（2）保安人员应协助行人、车辆的保护，清洗施工红线内不得停车辆。
附页：机电设备统计表（表一）
设备保养计划表（表二）