大厦电梯维护和保养程序
1目的
对电梯进行预防性的维护和保养，保证电梯正常、安全的运行。
2职责
2.1电梯维修保养单位负责参考本规程具体执行电梯定期保养工作，并填写《电梯设备维修保养记录表》，交工程师保管。
2.2工程部主管工程师和电梯维修工负责跟踪检查，并填写《电梯定期保养检验报告及记录》。
2.3电梯维修工日常维护检查参照本规程执行。
3电梯维修保养主要内容
3.1机房
3.1.1先关闭电源：控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。
3.1.2电动机、测速发电机、卷扬机、曳引轮的检查及油质油量的检查。
3.1.3卷扬机牙箱、油量、油质的检查。
3.1.4限速器及限速器的开关的检查、清扫，活动部位注油。
3.1.5制动器的行程、动作、灵活性，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。
3.1.6选层器详细检查及清扫注油。
3.1.7电动机冷却风扇注油。
3.1.8各回路绝缘电阻测量（半年一次）。
3.2机身及井道
3.2.1保养时从最高层向下保养（用检修速度）。
3.2.2轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认。（安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等）。
3.2.3内外门开闭动作及门脚胶检查。
3.2.4内外门藕合检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫。
3.2.5内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁。
3.2.6接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。
3.2.7各种撞动开关、刀、接点检查。
3.2.8超载开关清扫、注油。
3.2.9行车情况检查。（起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层差等。）
3.2.10各讯号灯检查及坏灯泡更换。
3.2.11各油盅油量检查补充，张紧轮加油。
3.2.12井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。
3.3电梯故障一般分机械故障和电器故障两类
3.4一般常见机械故障
3.4.1电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，须更换轴承。
3.4.2制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有相互磨擦现象，调整制动闸瓦，制动闸瓦有油污，更换制动闸瓦，除去制动轮的油污。
3.4.3限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏，清除杂物、更换轴承。
3.4.4轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、关门，开门时有碰声、门隙过大等，清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊门轮，调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。
3.4.5厅门故障同上。
3.4.6开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车、调整开门刀位置，（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙）。
3.4.7导轨故障：运行不平稳、发抖；振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口。
3.4.8导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、更换，导靴座位置不对、调整。
3.4.9安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车；调整安全钳间隙，安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。
3.4.10补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，调整补偿链。
3.4.11安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声；调整安全钳钢丝绳，更换轴承。
3.4.12缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动，液压油量不足；除去铁锈、补充液压油。
3.5一般常见的电气故障
3.5.1保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所致，排去底坑积水，排除短路点、换上相同保险丝；厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断去水源，排除短路点，换上相同的保险丝；指示灯回路、由于厅外指示有水或接线破裂短路等原因所致，排干水，排除短路点，更换保险丝；控制回路由于控制线圈被烧，控制元件内部短路，更换控制线圈和控制元件，排除线路短路点、换上相同保险丝。
3.5.2接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致，更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。
3.5.3上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，清洁接触点或更换、排除断点等。
3.5.4轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致。清洁接触点，更换开关、排除线路断点等。
3.5.5安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点，更换开关。
3.5.6缓冲器开关、底坑急停开关：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致；清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关。
3.5.7张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。
3.6以上是一般常见故障，维修时，可根据实际情况处理，维修时参照《电梯定期保养及维修主要标准》。
4电梯维修保养主要标准
4.1机房
4.1.1机房通风良好，温度不得超过5℃～40℃，相对湿度不大于85％（在25℃时）保证没有雨水侵人的可能。
4.1.2机房的1211干粉灭火器应保持正常压力。
4.1.3机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在明显处。
4.1.4轿厢平层标志应用黄色漆标在主钢丝上，便其清晰可见（以利于紧急救援时用）。
4.1.5机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处。
4.1.6机房照明、电源插座要保持良好。
4.1.7机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。
4.1.8曳引轮对铅垂线的偏差≤1.0mm曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差≤l.0mm。
4.1.9限速器调节部位应有铅封（或漆封），非质监局专业人员禁止调整。
4.1.10限速器绳槽、轴套、轴及钢丝绳的磨损在允许范围内（参照GB5972－86），运行时应无异常声音。
4.1.11限速器、安全开关灵活可靠；限速器带安全开关动作时，能使电梯可靠地停止运行。
4.1.12限速器一安全钳一安全开关联动的可靠性：
a.轿厢空载时，以检修速度下行至足够复位的距离，手动限速器，安全开关应动作，电梯应停止；轿顶安全钳开关应动作，使电梯停止运行。
b.短接安全钳开关，慢车继续下行，这时轿厢能停止下行，曳引轮打滑。复位拆除短接线路电梯应正常运行。（对重有安全钳时要求一样）。
4.1.13曳引轮或盘车手轮处标出的升降方向应明显清楚。曳引轮、导向轮、盘车手轮、限速器轮上的黄色油漆应明显，不得掉色。
4.1.14各轴承应灵活，运行时应无异常声音，温度应不高于80℃（注油轴承应保持油量饱满），工作25～3000小时后更换新油。
4.1.15各导体之间及导体与地之间绝缘电阻大于1000Ω／V，动力回路及安全装置回路电气设备绝缘电阻应≥0.5MΩ，其它电路应≥0.25MΩ，电气设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。
4.1.16供电系统电压波动必须在±7％范围内，电源频率波动在±2％范围内。错相、断相保护器应正常，如有错、断相发生，电梯应不能运作。电动机的短路、过载保护应可靠。
4.1.17掣动器掣动时间瓦应紧密地贴合在掣动轮的工作表面上；当松闸时，两侧闸瓦应同时离开掣动轮表面，应在整个接触面上均匀分布，其间隙不大于0.7mm；掣动轮表面不得有油污、杂物；掣动闸瓦磨损超过厚度的1／4、螺钉头露出及掣动闸瓦有油时应更换。各销钉、开口销卡簧，联轴器螺栓等无松动、脱落。
4.1.18轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内，突然断电，轿厢应能完全停止（掣停距离不大于：V＜1.0m／S时62cm；V＜1.6m／s时160cm；V＜1.80m／s时203cm；V＜2.5m／S时250cm）在对此值进行调整时，实际情况以在不影响乘客的安全下可以缩短尺寸，但不得大于此尺寸，否则有滑车的危险。
4.1.19电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置，应齐全并挂于墙上，不得它用。
4.1.20曳引轮绳槽磨损在离Ⅴ型槽底部4－5mm时应重车或更换。
4.2井道与轿厢
4.2.1上、下极限，限位开关灵活可靠，限位与极限开关距离在100-140mm。
4.2.2弹性滑动导靴A、C尺寸为2mm，固定滑动导靴顶面间隙之和为2.5±1.5mm。
4.2.3绳头组合固定（详见GB7588－87.923标准）。
4.2.4各根钢丝绳张力与其平均张力之差≤57,钢丝绳磨损报废标准。（详见GB5972－86）
4.2.5轿厢导轨之间距离偏差为0±2mm，对重为0±3mm，轿顶轮不平行面≤1mm。
4.2.6对重块压板固定坚固，对重铁不得有锈。
4.2.7安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常，钳块斜块与路轨之间的距离为2-3mm。
4.2.8轿顶固定照明应正常，轿顶非自动复位的急停开关应正常，轿顶检修操纵开关应正常。
4.2.9平层精确度：交流双速梯Ⅴ≤0.63m／s，应在±15mm内；Ⅴ≤1.00m／s，应在±30mm内；交直流调速；Ⅴ≤2.5m／s，应在±15mm内；交流调速调频Ⅴ≤2.5m／s，应在±5mm内。
4.2.10层门门扇下端与地坎的间隙：客梯3～6mm，货梯3～8mm；开门刀与各层地坎间隙应为5～10mm；层门滚轮与轿厢地块间隙应为5～10mm，门锁定后一般人力的施加在门扇中间，其缝隙可以超过6mm，但不得超过30mm。
4.2.11轿厢安全窗应灵活，且安全窗开关动作可靠。
4.2.12每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠，只有当机械锁定后，电气才能接通。（包括层门电气联锁开关、轿门电气联锁开关）断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关，电梯要可靠地停止运作。
4.2.13轿门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠，当有物体挡住门时，门会自动返回。
4.2.14轿内告示牌应明显清洁；报警装置功能正常，随时保持能和消防中心、机房正常通话；排风机要保证轿内空气流通；照明不得有不亮的光管；紧急照明功能正常。
4.2.15指令、召唤、选层、等装置应准确元误。声光信号应正确，开关门按钮功能正常。
4.3底坑：
4.3.1补偿链运行时无碰撞，两端应牢固固定、二次保护要可靠。
4.3.2底坑急停开关的开关方向要明确，红色标注正确，且动作可靠。
4.3.3随行电缆固定可靠，不得打结、扭转、破损等。
4.3.4轿厢下梁撞板至缓冲器距离：弹簧缓冲器应在200～350mm内；液压缓冲器应在150～400mm内；对重下梁撞板至缓冲器距离，弹簧缓冲器应在200～350mm内；液压缓冲器应在150～400mm内。
4.3.5液压缓冲器油量应充足，无锈死现象，缓冲器安全开关动作可靠。
4.3.6限速器张紧轮安全开关应动作可靠。
4.3.7井道底坑无积水、杂物等。
4.3.8各种安全开关固定不得使用焊接，但应安装牢固。
4.3.9超载报警装置，在空载状态，手动试验时，功能应正常，自动门机应不关闭。
5相关文件和相关记录
5.1《电梯年度验收报告书》
5.2《电梯设备维修保养记录表》
篇2：物业管理中电梯维修保养工作
物业管理中电梯维修保养工作
随着社会的发展，文明的进步，人类的居住办公环境越来越趋向于高层建筑，随之而来的是对电梯的依赖性越来越强。电梯的维护与保养、延长使用寿命、及时排除故障等问题也就摆在物业公司的面前。虽然大部分物业公司对于电梯的管理仍然倾向于电梯维保公司，签订维保合同，但从安全性与及时性考虑，必须在日常工作中加强对电梯的维护保养，电梯出现故障就要对故障进行处理。
电梯是危险性较大的特种设备，其维修、保养有着严格的要求。我国《特种设备安全监察条例》明确了“电梯的日常维护保养，必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。”可见，电梯从业活动受到了相关法规的制约。就目前市场情况看，电梯的维保单位主要有:一是电梯制造商直属的维保公司:二是电梯制造商委托的维保公司；三是专门从事电梯安装、维护的公司；四是规模较大的个别物业管理企业，面向辖管楼盘电梯的维保，依照《特种设备安全监察条例》取得自保资质认可，而组建的电梯维保部门。
那么，作为物业管理企业，在目前激烈竞争的电梯市场中，面对五花八门的电梯维保单位，选择怎样的电梯公司来维修保养电梯是关键。一旦在这方面选择失策，电梯维保的及时有效性、安全可靠性就很难保证，将使物业公司的管理水平大打折扣，甚者招惹业主揭竿炒物业管理企业的残局。实际上，不管是哪种性质的电梯维保公司，维保市场的运作都有一个共同的运营成本，价低有价低的维保方式，充其量也只能做个表面功夫，或者在更换零件维修时掠取电梯配件差额。所以，便宜莫贪!资质、信誉、娴熟的技术、配件的跟踪，才是物业管理企业选聘电梯维保公司的主要考虑因素。
物业管理企业把电梯委托给专业电梯公司维保，并非撒手不理。因为，一般来说，电梯公司也只不过每月做 2-3次的电梯维保(特殊除外)，而大量的日常管理还是落在物业管理企业。物业管理企业应当搞好内部与安全有关的规章制度建设，从制度上确保特种设备使用环节的安全，并做好至少每周1次的电梯自检，并记录。物业管理企业也可通过小区的文化建设，大力开展宣传教育活动，倡导爱护、保护公共设施设备。
让乘客文明乘梯，不在轿厢内乱涂、乱画。教育乘客在乘梯时不乱按方阔按钮。例如要往上乘梯就不要上、下按钮都按，以减少电梯应答次数，从而缩短电梯运行时间，起节能作用。让业主明白，自己既是电梯的使用者，也是电梯费用的”埋单者”。摆明了利害关系，有利于物业管理。 通过加强物业管理企业员工的培训，普及电梯使用知识。特别是应加强电梯困人的应急处理能力训练。有条件的，可选派部分人员参加电梯操作证考证，持证上岗，直接实施应急救援工作。
电是电梯等各种设备工作的动力，建筑物是电梯等各种设备使用的地方，物业管理公司对于设备的正常安全运行负有不可推卸的责任。如何保证电梯安全正确的运行，是每一个物业电梯维修员的工作职责。作为物业电梯维修员，在日常工作中除了对电梯进行及时的保养维护，定期的更换各种易损件常用件和每天的清洁之外，还要能确保在电梯出现故障时，能快速地查明故障的原因，正确地处理故障，是保证电梯正常运行的重要保证，能排除电梯故障的技能是每位电梯维修员的必须具备的重要因素。其重要性主要表现在以下两个方面:
一是由于电梯的长时间故障，给企业的生产效率带来众多的负面影响，造成一定的经济损失，二是由于电梯故障出现的多样化，同时也向电梯维修工作人员排除故障的知识面提出了较高的要求，在实际工作中，它要求电梯维修人员能根据不同的故障，视具体情况而定，没有一个固定的一成不变的维修模式，在电梯遇到故障时，能准确迅速地查明故障的原因，正确地处理故障是保证设备运行的重中之重，这对于提高劳动生产效率、减少经济损失都具有重要的意义。
作为电梯维修人员怎样才能准确地解决电梯出现的问题呢?要彻底排除故障，知道故障产生的原因，迅速地查明故障的原因是必须的，除了在平时维修电梯的过程中不断的积累经验以外，能从理论上分析解释产生故障的原因是更加重要的，只有这样才能用自己的头脑灵活地解决各种各样的故障，避免出现重复故障，要找到真原因不仅要求电梯维修人员做到心思细腻，还要求维修人员做到不盲目地处理问题，凡事多问个为什么?
笔者管理的办公楼中有一部电梯，在运行中总是传出一种吱吱的噪声，维修人员带着维修工具和安全设施赶到故障电梯的地方，赶到现场后，在确认电梯安全保护设施有效，不会对乘客造成伤害后，就开始对电梯进行检查。奇怪的是，维修人员检查电梯时，噪声不响了，又上下运行也几次，还是没有动静，就这样查了几个小时也一无所获。本想就这样放弃，但维修人员确不甘心，为什么来了后就不响了呢?
经过仔细分析后，应该和速度有一定的关系，就这样维修人员就在正常状态下运行了一会儿电梯，感觉到了吱吱的声音传了出来，显然声音是由底坑传出来的，可底坑里并没有什么能产生噪声呀!难到会是涨绳轮，维修人员又下底坑检查了涨绳轮，从表面是看涨绳轮一切正常，轴承也已经润滑保养过了，再次运行后还是有噪声，没办法，维修人员把涨绳轮轴承再次清洁一遍后，才发现润滑的不够完整，在一个不太注意的加油孔后没有加油，维修人员暗自庆幸刚开始时的没有放弃，同时也明白了润滑清洁对电梯也有相当的重要性，没有细心的检查就不会不良好的工作成绩。
当然电梯并非如此简单，在遇到电器故障就要求维修人员工具有非凡的专业理论基础，大部分电器故障，都必须依靠专业理论知识才能真正解决故障，电梯维修人员比其它工种更讲究理论性，有时候没有理论的指导，很多工作都将无法进行。遇到故障时，往往动脑的时间远远多过动手的时间，一旦找到故障的原因，修复也是很简单的，例如有一次电梯在一次开门之后就不再运行了，现场检查发现各处输入电压都有正常，继电器吸合正常，这是什么原因呢!维修人员就把电梯原理图从前查到后，逐个对照图纸检查没有发现问题，怎么说这个问题应该和电有关系吧，维修人员又对关门的继电器检查起来，可是继电器接触点都完好，再仔细检查继电器电压，发现电压时高时低，维修人员就感到有点怪了，可能问题就出在这里吧，要不就是接点的问题，从线圈上面查一切正常，肯定是下面的线圈了，维修人员拆开一查，罗丝接线栓松了一点，造成了接触不良，像这种时好时坏的故障处理起来就需要细心分析了，当然了解各电器元件在电梯设备里的具体位置及线路的布局，实现电梯原理图，和实物相结合的一一对应，是能够提高故障排除速度的基础。
知道了电梯的理论基础，掌握了设备的工作原理，为排除故障做了充分的准备，还需要一定的测试工具和方法，最通常用的是万用表，用万用表的电阻档来测量导线、接触器、继电器的线圈、接点、电阻等的通断，来判断这些原件的好坏，(严禁带电测量)有时也用电压档来判断电路中的电压的大小，测量时应注意档位是否正确。
在遇到部分零件有故障，但不能确定或时好时坏时，一般情况就是用一个新的元件来替换原来的旧部件，有故障是否消失，在已知故障的条件下，有时电梯停在不太利于检查修理的地方，这种情形下，可以对设备一点线路短接，应该确保此短接不会出现短路和造成危害，有些故障出现得比较频繁，特征又明显的情况下，可以直接去检查一般是电梯门比较容易出现这种故障，对于在一片电路中出现故障的点是能通过逐步排除法，来逐点分析了。
虽然电梯故障的维修没有固定的模式，但在一些特殊情况下还是有一定的规律的，首先应充分了解电梯发生故障时的情况，详细询问操作者通过看、听、闻、等，检查是否有破裂、杂音、异味、烫手等特殊现象。
在排除故障的过程中要遵循一定的原则，具体是先思考、后动手，通过现象看本质，多看、多想、多分析，正确的思维可以起到事半功倍的效果，杜绝一遇到故障就不知怎么办，拿起表就量，要养成良好的分析习惯，做到每次测量均要有个明确的目标，就是问自己为什么要这么做，有什么结果。
总之，在高层建筑的物业管理中，正确的电梯维修保养除了保障电梯的正常运行之外，还可以延长电梯的使用时间，最大可能排除危险故障的发生率，对业主的生命及财产安全保驾护航。
篇3：物业管理电梯维修保养工作阐述
物业管理电梯维修保养工作阐述
本文阐述了物业管理中高层建筑日常电梯的维护和保养，以及排除故障的方法。除了具备丰富的专业知识外，更重要的是细致、耐心、善于钻研，不断积累经验，才能保障业主的生命和财产安全。
随着社会的发展，文明的进步，人类的居住办公环境越来越趋向于高层建筑，随之而来的是对电梯的依赖性越来越强。电梯的维护与保养、延长使用寿命、及时排除故障等问题也就摆在物业公司的面前。虽然大部分物业公司对于电梯的管理仍然倾向于电梯维保公司，签订维保合同，但从安全性与及时性考虑，必须在日常工作中加强对电梯的维护保养，电梯出现故障就要对故障进行处理。
电梯是危险性较大的特种设备，其维修、保养有着严格的要求。我国《特种设备安全监察条例》明确了“电梯的日常维护保养，必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。”可见，电梯从业活动受到了相关法规的制约。就目前市场情况看，电梯的维保单位主要有：一是电梯制造商直属的维保公司：二是电梯制造商委托的维保公司；三是专门从事电梯安装、维护的公司；四是规模较大的个别物业管理企业，面向辖管楼盘电梯的维保，依照《特种设备安全监察条例》取得自保资质认可，而组建的电梯维保部门。
那么，作为物业管理企业，在目前激烈竞争的电梯市场中，面对五花八门的电梯维保单位，选择怎样的电梯公司来维修保养电梯是关键。一旦在这方面选择失策，电梯维保的及时有效性、安全可靠性就很难保证，将使物业公司的管理水平大打折扣，甚者招惹业主揭竿炒物业管理企业的残局。实际上，不管是哪种性质的电梯维保公司，维保市场的运作都有一个共同的运营成本，价低有价低的维保方式，充其量也只能做个表面功夫，或者在更换零件维修时掠取电梯配件差额。所以，便宜莫贪!资质、信誉、娴熟的技术、配件的跟踪，才是物业管理企业选聘电梯维保公司的主要考虑因素。
物业管理企业把电梯委托给专业电梯公司维保，并非撒手不理。因为，一般来说，电梯公司也只不过每月做 2-3次的电梯维保(特殊除外)，而大量的日常管理还是落在物业管理企业。物业管理企业应当搞好内部与安全有关的规章制度建设，从制度上确保特种设备使用环节的安全，并做好至少每周1次的电梯自检，并记录。物业管理企业也可通过小区的文化建设，大力开展宣传教育活动，倡导爱护、保护公共设施设备。
让乘客文明乘梯，不在轿厢内乱涂、乱画。教育乘客在乘梯时不乱按方阔按钮。例如要往上乘梯就不要上、下按钮都按，以减少电梯应答次数，从而缩短电梯运行时间，起节能作用。让业主明白，自己既是电梯的使用者，也是电梯费用的”埋单者”。摆明了利害关系，有利于物业管理。 通过加强物业管理企业员工的培训，普及电梯使用知识。特别是应加强电梯困人的应急处理能力训练。有条件的，可选派部分人员参加电梯操作证考证，持证上岗，直接实施应急救援工作。
电是电梯等各种设备工作的动力，建筑物是电梯等各种设备使用的地方，物业管理公司对于设备的正常安全运行负有不可推卸的责任。如何保证电梯安全正确的运行，是每一个物业电梯维修员的工作职责。作为物业电梯维修员，在日常工作中除了对电梯进行及时的保养维护，定期的更换各种易损件常用件和每天的清洁之外，还要能确保在电梯出现故障时，能快速地查明故障的原因，正确地处理故障，是保证电梯正常运行的重要保证，能排除电梯故障的技能是每位电梯维修员的必须具备的重要因素。其重要性主要表现在以下两个方面：
一是由于电梯的长时间故障，给企业的生产效率带来众多的负面影响，造成一定的经济损失，二是由于电梯故障出现的多样化，同时也向电梯维修工作人员排除故障的知识面提出了较高的要求，在实际工作中，它要求电梯维修人员能根据不同的故障，视具体情况而定，没有一个固定的一成不变的维修模式，在电梯遇到故障时，能准确迅速地查明故障的原因，正确地处理故障是保证设备运行的重中之重，这对于提高劳动生产效率、减少经济损失都具有重要的意义。
作为电梯维修人员怎样才能准确地解决电梯出现的问题呢？要彻底排除故障，知道故障产生的原因，迅速地查明故障的原因是必须的，除了在平时维修电梯的过程中不断的积累经验以外，能从理论上分析解释产生故障的原因是更加重要的，只有这样才能用自己的头脑灵活地解决各种各样的故障，避免出现重复故障，要找到真原因不仅要求电梯维修人员做到心思细腻，还要求维修人员做到不盲目地处理问题，凡事多问个为什么？
笔者管理的办公楼中有一部电梯，在运行中总是传出一种吱吱的噪声，维修人员带着维修工具和安全设施赶到故障电梯的地方，赶到现场后，在确认电梯安全保护设施有效，不会对乘客造成伤害后，就开始对电梯进行检查。奇怪的是，维修人员检查电梯时，噪声不响了，又上下运行也几次，还是没有动静，就这样查了几个小时也一无所获。本想就这样放弃，但维修人员确不甘心，为什么来了后就不响了呢？经过仔细分析后，应该和速度有一定的关系，就这样维修人员就在正常状态下运行了一会儿电梯，感觉到了吱吱的声音传了出来，显然声音是由底坑传出来的，可底坑里并没有什么能产生噪声呀！难到会是涨绳轮，维修人员又下底坑检查了涨绳轮，从表面是看涨绳轮一切正常，轴承也已经润滑保养过了，再次运行后还是有噪声，没办法，维修人员把涨绳轮轴承再次清洁一遍后，才发现润滑的不够完整，在一个不太注意的加油孔后没有加油，维修人员暗自庆幸刚开始时的没有放弃，同时也明白了润滑清洁对电梯也有相当的重要性，没有细心的检查就不会不良好的工作成绩。
当然电梯并非如此简单，在遇到电器故障就要求维修人员工具有非凡的专业理论基础，大部分电器故障，都必须依靠专业理论知识才能真正解决故障，电梯维修人员比其它工种更讲究理论性，有时候没有理论的指导，很多工作都将无法进行。遇到故障时，往往动脑的时间远远多过动手的时间，一旦找到故障的原因，修复也是很简单的，例如有一次电梯在一次开门之后就不再运行了，现场检查发现各处输入电压都有正常，继电器吸合正常，这是什么原因呢！维修人员就把电梯原理图从前查到后，逐个对照图纸检查没有发现问题，怎么说这个问题应该和电有关系吧，维修人员又对关门的继电器检查起来，可是继电器接触点都完好，再仔细检查继电器电压，发现电压时高时低，维修人员就感到有点怪了，可能问题就出在这里吧，要不就是接点的问题，从线圈上面查一切正常，肯定是下面的线圈了，维修人员拆开一查，罗丝接线栓松了一点，造成了接触不良，像这种时好时坏的故障处理起来就需要细心分析了，当然了解各电器元件在电梯设备里的具体位置及线路的布局，实现电梯原理图，和实物相结合的一一对应，是能够提高故障排除速度的基础。
知道了电梯的理论基础，掌握了设备的工作原理，为排除故障做了充分的准备，还需要一定的测试工具和方法，最通常用的是万用表，用万用表的电阻档来测量导线、接触器、继电器的线圈、接点、电阻等的通断，来判断这些原件的好坏，（严禁带电测量）有时也用电压档来判断电路中的电压的大小，测量时应注意档位是否正确。
在遇到部分零件有故障，但不能确定或时好时坏时，一般情况就是用一个新的元件来替换原来的旧部件，有故障是否消失，在已知故障的条件下，有时电梯停在不太利于检查修理的地方，这种情形下，可以对设备一点线路短接，应该确保此短接不会出现短路和造成危害，有些故障出现得比较频繁，特征又明显的情况下，可以直接去检查一般是电梯门比较容易出现这种故障，对于在一片电路中出现故障的点是能通过逐步排除法，来逐点分析了。
虽然电梯故障的维修没有固定的模式，但在一些特殊情况下还是有一定的规律的，首先应充分了解电梯发生故障时的情况，详细询问操作者通过看、听、闻、等，检查是否有破裂、杂音、异味、烫手等特殊现象。
在排除故障的过程中要遵循一定的原则，具体是先思考、后动手，通过现象看本质，多看、多想、多分析，正确的思维可以起到事半功倍的效果，杜绝一遇到故障就不知怎么办，拿起表就量，要养成良好的分析习惯，做到每次测量均要有个明确的目标，就是问自己为什么要这么做，有什么结果。
总之，在高层建筑的物业管理中，正确的电梯维修保养除了保障电梯的正常运行之外，还可以延长电梯的使用时间，最大可能排除危险故障的发生率，对业主的生命及财产安全保驾护航。