物业辖区设施设备管理程序
1．目的：
为保证服务产品的符合性，本程序规定了必要设施设备的配置、提供和维护要求，以确保物业服务中所用设施设备处于受控状态。
2．范围：
适用于本公司设施设备的控制和管理。
3．职责：
3.1总经理负责决定设施设备的配置。
3.2工程部负责设备的控制和管理。
3.3工程部负责设备采购、人员配置和组织操作技能培训。
3.4相关维保专业人员负责区域内设备设施的维护和日常保养。
4．程序：
4.1设备的规划
总经理组织相关人员策划和确定本公司所用设施设备，工程部负责将所配置的设备列帐于《设备管理台帐》中，并确定重点设备档案。
4.2设备的提供
工程部根据需求确定设备的规格、型号及配套装置，提出采购申请报总经理审批后，进行采购。
4.3设备采购及验收
4.3.1工程部选择质量稳定、环境影响较小、具有相当技术能力、检验能力和信誉较好的供应商，按采购计划定购产品，执行《采购控制程序》。
4.3.2工程部按照采购计划、合同要求及随货清单验收购进的设备，经验收不合格的设备按有关要求，办理退货或调换，执行《不合格控制程序》。
4.4安装、调试、验收
工程部根据需求制定安装计划，组织对设备的安装调试，并按验收标准验收，填写《设备安装、调试、验收记录》，同时应要求供应商提供相应设备操作培训。
4.5设备的维护保养
4.5.1设备投入运行后，由各设备维保专业人员和操作人员按《工程管理手册》中的设备维护保养制度进行维护保养。
4.5.2由工程部组织制定年度、月度维保计划，各专业编制《中海大厦设备年度维保计划表》及《中海大厦设备月度维保计划表》，经审批后组织实施。
4.5.3对大修后的设备由工程部组织进行验收，合格后投入运行，并保存设备维护记录。
4.6设备的维修
4.6.1设备需要维修时，各部门报工程部经理申请维修。
4.6.2由工程部根据设备损坏程度，确定维修计划。如果需要委托外部机构维修，则需要经过总经理同意。维修后的设备可组织维修方、使用方进行联合验收，验收结论记录在设备维修记录中。
4.6.3设备维修途中，须在故障设备上挂“待修”标识牌作识别。
4.7设备的报废
4.7.1对无法修复、使用的设备由工程部报总部专业综合管理部进行报废审批。
4.7.2报废设备应停止使用，由工程部进行隔离存放，未搬出使用现场的应作明显的“报废”标识。
4.8关键设备的管理
4.8.1工程部确定关键设备，每台设备采用挂铭牌的方式进行标识，标明设备的名称和编号等。
4.8.2关键设备在验收、任何维修和改造之后，需要经过工程部组织鉴定，并挂状态标识牌标明：完好、可用、待修等。
4.8.3设备鉴定时，需要对设备的操作和维护保养方法、程序以及计划的适宜性进行确认，另外还需要对设备操作、维护人员的能力进行鉴定。
4.8.4监视和测量设备的控制参见《监视和测量设备控制程序》。
4.9人员配备控制
4.9.1工程部应依据需求及岗位设置、任职要求有关规定，配备一定资格的管理、操作人员，按《人力资源控制程序》执行。
4.9.2工程部应依据需求，培训管理人员和操作人员，确保其知识和技术满足设备验收、操作、维护过程的控制需要。
4.10工程部及相关维保专业负责保存设备维修、维护等各项记录。
4.11对于各类设施设备的管理应做到
1）各类设施档案资料齐全，管理良好；
2）设施运行正常，有完善的保养、检修制度；
3）运行人员严格按照操作规程执行；
4）消防设备完好，可随时启用；
5）锅炉、空调、水、电等运行正常。
5．相关文件：
《采购控制程序》COP/JL-*WJ-07
《不合格控制程序》COP/JL-*WJ-12
《工程管理手册》COP/MM-GC
《监视和测量设备控制程序》COP/JL-*WJ-09
《人力资源控制程序》COP/JL-*WJ-03
6．相关记录：
《设备管理台帐》COP/JL-*WJ-04-001
《中海大厦设备年度维保计划表》COP/JL-*WJ-04-002(1)
《中海大厦设备月度维保计划表》COP/JL-*WJ-04-002(2)
《设备安装、调试、验收记录》COP/JL-*WJ-04-003
篇2：盟共用部位及共用设施设备运行、维修养护管理标准
盟东城共用部位及共用设施设备运行、维修养护管理标准
序号项目“z城”管理标准
1)综合管理
1.设备用房方便物业管理企业使用，达到集中、集约管理效果、应集中设置（二次供水、消防供水、高低压配电房、消防控制室、监控室与物业服务中心尽可能集中设置。建立房屋及共用设施设备的基础档案。建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2.运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3.组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4.共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。
5.每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6.特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7.雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。
8.设备机房1）.每月清洁1次，室内无杂物。2）.设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3）.在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。4）.设施设备标志、标牌齐全。5）.在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）.交接班记录、设备运行记录、工作日志、清洁记录等齐全、完整。
2)共用部位
1.房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。
2.建筑部件1）.每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）.每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）.每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3.附属构筑物1）.每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）.每月检查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大门、围墙、围栏等。4）.每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）.每年检测1次防雷装置。信号系统应加装信号线路电涌保护器。
3)空调系统
1.运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
2.运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。
3.制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。
4.每年检查1次管道、阀门并除锈。
5.每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6.每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每2年清洗消毒1次风管。
7.每年对空调系统进行1次整体性维修养护。
4)二次供水设施
1.按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2.每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
3.每月切换1次备用水泵。
4.每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。
5.每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
6.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，实行“双人双锁”保管制度；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
5)排水系统
1.排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。
2.污水泵汛期每日巡视2次，平时每日巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。
3.化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。
6)照明和电气设备
1.楼内照明每班巡视1次，一般故障8小时内修复；复杂故障1日内修复。
2.楼外照明每日巡视1次，一般故障12小时内修复；复杂故障3日内修复；每2周调整1次时间控制器。
3.应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。
4.低压柜每日巡视3次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。
5.低压配电箱和低压线路每周巡视1次设备运行状况；每半年养护1次，内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。
6.控制柜每周巡视2次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2次各类远控装置和节能装置。
7.发电机每月试运行1次，保证运行正常；每年2次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每班巡视1次充电机和蓄电池。
8.检测每年检验1次电能表。
9.配电室、楼层配电间防止小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。
7)安全防范系统
1.报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每日表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
2.对讲门口机每周检查1次按键、显示屏等；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
3.网络控制箱每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
4.红外对射探测器每月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每月表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
5.图像采集设备每日检查1次监视画面、录像功能；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
6.摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。
7.解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
8.云台每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每半年转动部位上润滑油1次。
9.巡更点每周检查1次外观，表面清洁1次；每日存储巡更记录。
10.读卡器每周检查1次外观；每周表面清洁1次，查看防水状况。
11.电磁锁门锁每2周检查1次吸力、外观、接线。
12.出门按钮每2周检查1次开锁功能、接线。
8)电梯
1.电梯在投入使用前按照相关要求向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2.在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3.日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4.应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5.配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
6.制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。
9)水景
1.启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。
2.使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1次防漏电设施。
3.设置必要的安全警示标志。
4.水质符合卫生要求。
篇3：建筑共用部位、共用设施设备标准化管理
建筑共用部位、共用设施设备标准化管理
一般包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊通道等；房屋的共用设施设备主要指所有权人共同拥有，并由其共用的房屋设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、热源系统、防雷系统、消防系统、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性车场或公益性文体设施等。
一、制定分类标准指导管理
要实现房屋共用部位和共用设施设备的规范化管理，就应当制定《房屋共用部位和共用设施设备维修项目分类》的维修管理标准，用标准着力规范房屋共用部位和共用设施设备的维修管理，是确保房屋使用功能始终处于最佳状态的有效管理手段。
首先应制定分类管理标准。配置在建筑区域内各共用部位和共用设施设备是支撑物业使用功能正常运行的保障，由于覆盖面广，保障对象各异，因而保养、维修、更新的条件不同，为充分发挥各共用部位、共用设施设备的使用效能，就必须组织专业管理人员和专家深入调研现行各类房屋共用部位和设施设备的维修管理经验，在此基础上根据建筑设计使用规范和设施设备使用型材的构成，进行科学的维修管理分类，在分类标准中依据设施设备的材料科学界定其使用时限、保养和维护升级的管理办法，分别明确维修、更新、改造的技术标准，指导物业管理单位对房屋共用部位和共用设施设备实施正确的维修管理，提醒业主在关注物业服务企业实施标准化管理的同时更好的监督其做好经常性的维修管理。
其次应当明确项目分类标准的维修管理办法。房屋共用部位和共用设施设备的类别不同决定其管理和维护的方式各异，因此房屋共用部位和共用设施设备的维修管理程序和方法应当各异，不宜采取特定或泛泛的维修模式，而是应当将相同或相近的共用部位和设施设备并行纳入管理，如将外挂玻璃幕墙和外挂石材墙面的保养维修纳入一个标准，将屋面渗透和屋面开裂等相似的共用部位纳入同类维修标准，从而增强维修管理的针对性；对电梯、供配电和安全消防等系统应明确维修、更新、改造的技术要求，提高维修保障的及时性。其三应明确分类标准的技术保障要求。分类标准应当确定维修、更新的基本条件和技术要求，同时明确只要符合条件都应采取相应的措施，措施应具有可操作性。因此，将技术标准转化为管理制度是全面推进房屋共用部位、共用设施设备规范化管理的重要保证。
二、根据分类标准规范管理
采用标准化的维修管理是确保房屋共用部位和共用设施设备可持续运行的有效途径，所谓《标准》就是充分运用科学技术和实践经验的总结，有的放矢的解决房屋共用部位和设施设备使用过程中维修管理不到位等问题，即通过科学而又合理的管理保持房屋使用功能的正常化。首先管理行为应当标准化。房屋共用部位和共用设施设备的管理不能简单的理解为维修或更换，其管理涉及的对象具有专业化程度高、技术含量重的特点，如物业区域的安全防范系统、楼宇智能系统等，需要专业化的维修管理才能满足其正常使用要求。因此，标准化管理就是根据技术标准要求全面推行专业化的维修管理，即将标准和专业化有机的结合进来，科学的实施维护和修缮。其次管理过程应当标准化。房屋共用部位、共用设施设备的标准化管理，应充分体现逢坏即修的原则。
一）相关部门要强力推行维修管理的标准化。
应当向业主广泛宣传房屋共用部位和共用设施设备标准化管理的重要性，让业主深切领会房屋共用部位、共用设施设备使用功能的正常保障攸关自己的实际需要，进而充分调动业主参与标准化维修管理的热情。同时组织物业服务企业的负责人和管理人员系统的学习标准，领会标准化维修管理的基本要求，把握实际操作要领。相关部门要加强对各物业服务企业落实标准化维修的管理指导，将物业服务企业贯彻标准化维修管理作为年度企业资质评级晋级的重要参考和依据，要求物业服务企业组织员工进行标准化管理的岗前学习和培训，对落实标准化维修管理不到位的物业服务企业要严肃查处，限期整改，可选用新旧不同的物业区域先行试点，及时总结和推广经验。
二）物业服务企业要加强领导，用标准践行房屋共用部位、共用设施设备的维修管理。
物业服务企业要组织员工或设专人负责房屋共用部位、共用设施设备的使用监管，做到勤检查、勤保养，根据分类标准管理要求提前拟定维修方案交业主讨论，按标准使用要求提醒业主及时采取标准化的维修管理措施。建议物业服务企业逐步将标准纳入合同服务管理，通过合同约定的方式，采用标准化维修管理的措施来即时解决房屋共用部位、共用设施设备的维修管理问题。三是业主应当自觉遵守和执行房屋共用部位、共用设施设备标准化的维修管理。业主或业主委员会要监督物业服务企业履行标准化的维修管理义务，配合其做好设施设备的经常性的维修管理，自觉建立和缴存房屋专项维修资金，为保障房屋共用部位、共用设施设备的即时维护和修缮奠定坚实的经济基础。
三）管理结果应符合标准要求。
标准化管理最终目的，就是确保房屋共用部位和共用设施设备的使用完好率符合标准化运行的技术要求，符合现代城市整洁、文明、和谐的管理形态，物业服务企业和维修单位应当以确保房屋共用部位和共用设施设备正常运行为管理核心，确保整洁的内外物业环境秩序延续物业区域的风貌品质，同时帮助业主，充分了解房屋共用部位和共用设施设备的主要构成以及使用保障的时限和技术规范，从而增强业主参与房屋共用部位和共用设施设备的管理意识，最终实现齐抓共管的和谐局面。
二、创新标准内容强化管理
创新管理就是要不断研究新情况，摈弃落后的管理理念，创新管理内容。
一）要总结项目分类标准的维修管理经验。
维修项目分类标准不是房屋共用部位和共用设施设备科学管理的唯一法宝，更不是解决所有规范性维修管理的灵丹妙药，而是规范维修管理的重要依据，所以要不断研究实施房屋共用部位和共用设施设备标准化维修管理过程中发现的新情况，适应房屋共用设施设备快速更新的实际需要，用标准化的管理思路解决实际工作中遇到的维修、改造、更新等具体问题。
二）要不断拓宽维修项目分类标准的内容。
房屋共用部位和共用设施设备的配置不是绝对永恒的，在保障使用功能的同时需要不断的优化和更新，因而房屋共用部位和共用设施设备项目分类的标准在实际工作中应当不断的添加和完善，需要广泛吸收和借鉴先进技术和管理经验，从而夯实标准的管理内容，增强标准化管理的权威性。
三）要增强管理的主动性。
结合物业区域实际要推行房屋共用部位和共用设施设备标准化维修管理的分片包干的责任制，责任管理要具体落实到班组或个人。老旧物业区域的标准化维修管理应当实行承包管理责任制，将房屋共用部位和共用设施设备的标准化维修管理承包给特定的自然人或维修单位。同时以物业区域为管理单位设立监督管理责任人，专项监督房屋共用部位和共用设施设备的使用运行情况，发现问题即时通报业主和维修单位，增强主动维护和管理的能力。
随着房屋使用时限的不断延续，确保房屋使用功能正常的管理任务更加紧迫，遵照房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类标准加强其维修管理，不仅是物业管理内容的创新，而且是破解房屋共用部位、共用设施设备维修管理不规范的重要举措，是保障房屋使用功能正常且始终处于常态化管理的重要内容。用标准促规范、用标准促保障，需要物业服务企业认真落实，需要业主的积极配合与支持，需要社会各方形成有效的管理合力，才能实现房屋功能的可持续保障。