维修管理

　　一、用户室内设备维修规程

　　1、接到维修单，应先将单号和内容登记在维修档案登记表上，随后交对应的班组进行维修工作。

　　2、物管部维修工接单后在维修档案登记表上签收。

　　3、根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的维修服务承诺时间到达维修现场。

　　4、到达用户后应经用户许可后方能进入室内。

　　5、当判定维修项目属有偿维修时，根据物管部维修收费标准向用户报维修价格。

　　6、用户同意维修，则将收费金额填在维修单对应位置上;用户不同意该价格，维修人员在维修单上注明原因，交用户签名。

　　7、因材料不足暂不能维修的，应向用户解释清楚，预约下次维修时间，并将有关情况记录在维修单上。

　　8、因用户自购设备故障无法维修的，应详细向用户说明原因，由用户联系其设备的供应商维修，同时将情况记录在维修单上交用户签名。

　　9、根据故障情况采取相应的维修措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。

　　10、故障修复后，用户验收合格，维修人员在维修单上填写维修结果，请用户签名确认。维修人员清理现场后才可离开。

　　11、维修人员在完成的维修单上签名，交物管部经理复核签名，于当日交给物管部文员。维修单一联留用户，另两联分留物业部和物管部。物管部文员将维修单录入电脑，并填写维修档案登记表，定期归人维修档案。

　　12、每周由各专业管理员抽取10%已完成的维修单进行回访，发现用户不满意的应追查，确实属人为因素的应追究维修工的责任。

篇2：物业管理知识培训：维修管理知识

　　物业管理知识培训：维修管理知识

　　001房屋维修的涵义是:狭义的房屋维修仅指物业管理公司对房屋的养护和修缮，广义的房屋维修则还包括对房屋的改建。房屋维修包括物业管理公司对房屋的日常保养，对破损房屋的修缮，以及对不同等级房屋功能的恢复、改善，装修、装潢改善，同时结合房屋维修加固，增强房屋抗震能力等。

　　002导致物业管理公司经常性、持久的进行房屋维修的原因是:房屋竣工交付使用以后，由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响或作用，房屋逐渐破损，使用价值逐步降低。

　　003砖木结构房屋的修缮周期一般是12--15年。

　　004砖混结构房屋的修缮周期一般是15--20年。

　　005钢筋混凝土结构房屋的修缮周期一般是20--25年。

　　006房屋维修主要有以下特点:只能在已有的房屋基础上进行；可以借鉴与发展优秀的建筑艺术；工程项目小，零星分散，用料品种多、规格多，新料、旧料都使用；人少但接触的工种多；工程往往在业主或非业主使用人监督下进行。

　　007房屋维修的原则是:“安全、经济、合理、实用”的原则；“能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养”的原则；对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准的原则；为业主或使用人服务的原则；有偿服务的原则。

　　008房屋维修主要有:按不同的结构、装修、设备条件，把房屋划分成一等和二等以下两类标准。

　　009主体工程维修标准是:指主体屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构件。当主体结构损坏严重时，不论对哪一类房屋维修，均要求牢固、安全，不留隐患。

　　010楼地面工程维修标准是:应牢固、安全、平整、美观，不空鼓开裂；卫生间、厨房、阳台地坪无倒泛水现象，防水层密实，无渗漏现象。

　　011天面工程维修标准是:确保安全，平整不渗漏，排水畅通，隔热层完好。

　　012墙面工程维修标准是:平整、不开裂、不起泡、不起壳、不松动、不剥落。

　　013水、电、卫等设备工程维修标准是:保持完好，保证运行安全，正常使用，及时更换老化管线。

　　014金属构件维修标准是:牢固、安全、不锈蚀。

　　015房屋维修工程主要有:翻修工程；大修工程；中修工程；小修工程；综合维修工程等类型。

　　016物业翻新工程的涵义是:凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻新工程。

　　017物业小修工程的涵义是:及时修复小损小坏、保持房屋原来完好等级。

　　018物业中修工程的涵义是:牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。

　　019物业大修工程的涵义是:牵动和拆换部分主体构件、但不需全部拆除的工程。

　　020公用设施维修范围是:消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修。

　　021房屋养护的原则是:因地制宜，合理修缮，对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用；最有效的合理使用维修基金；最大限度的发挥房屋的有效使用功能。

　　022房屋养护的主要内容是:包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两方面。

　　023房屋的日常养护的来源是:

　　一、住用户临时发生报修的零星养护工程(包括对业主或非业主使用人进行的房屋二次装修的管理)；

　　二、物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出的养护工程。

　　024房屋的季节性预防养护的来源是:主要有防台风，防梅雨、暴雨，防冻、防寒。

　　025房屋养护服务中存在的问题来源是:开发商建造的房屋质量而引发的问题；由物业管理公司的服务质量而引发的问题；由业主或非业主使用人对房屋的使用而引发的问题。

　　026设备管理的对象是:给排水及卫生设备、供电及照明设备、制冷及供暖设备、运输设备(电梯、自动扶梯)、消防及保安设备、通讯设备、办公设备、厨房设备、清洁设备、娱乐设备、景观设备。

　　027设备故障信息的主要来源渠道是:巡查、监测、保养、发现；业主或非业主使用人的投诉。

　　028标高土0.000相当于绝对标高12.000m。

篇3：燃气燃烧器具安装维修管理规定(2010)

　　燃气燃烧器具安装维修管理规定(20**)

　　（2000年1月21日建设部令第73号）

　　燃气燃烧器具安装维修管理规定

　　第一章 总则

　　第一条 为了加强燃气燃烧器具的安装、维修管理，维护燃气用户、燃气供应企业、燃气燃烧器具安装、维修企业的合法权益，提高安装、维修质量和服务水平，根据《中华人民共和国建筑法》及国家有关规定，制定本规定。

　　第二条 从事燃气燃烧器具安装、维修业务和实施对燃气燃烧器具安装维修的监督管理，应当遵守本规定。

　　第三条 本规定所称燃气燃烧器具是指家用的燃气热水器具、燃气开水器具、燃气灶具、燃气烘烤器具、燃气取暖器具、燃气制冷器具等。

　　第四条 燃气燃烧器具的安装、维修应当坚持保障使用安全、维护消费者合法权益的原则。

　　第五条 国务院建设行政主管部门负责全国燃气燃烧器具安装、维修的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府建设行政主管部门或者委托的燃气行业管理单位（以下简称燃气管理部门）负责本行政区域内燃气燃烧器具安装、维修的监督管理工作。

　　第六条 国家鼓励推广燃气燃烧器具及其安装维修的新技术、新设备、新工艺，淘汰落后的技术、设备、工艺。

　　第二章 从业资格

　　第七条 从事燃气燃烧器具安装、维修的企业应当具备下列条件：

　　（一）有与经营规模相适应的固定场所、通讯工具；

　　（二）有4名以上有工程、经济、会计等专业技术职称的人员，其中有工程系列职称的人员不少于2人；

　　（三）有与经营规模相适应的安装、维修作业人员；

　　（四）有必备的安装、维修的设备、工具和检测仪器；

　　（五）有完善的安全管理制度。

　　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门应当根据本地区的实际情况，制定燃气燃烧器具安装、维修企业的资质标准，其条件不得低于前款的规定。

　　第八条 从事燃气燃烧器具安装、维修的企业，应当经企业所在地设区的城市人民政府燃气管理部门审查批准（不设区的城市和县，由省、自治区人民政府建设行政主管部门确定审查批准机构），取得《燃气燃烧器具安装维修企业资质证书》（以下简称《资质证书》），并持《资质证书》到工商行政管理部门办理注册登记后，方可从事安装、维修业务。

　　燃气管理部门应当将取得《资质证书》的企业向省级人民政府建设行政主管部门备案，并接受其监督检查。

　　取得《资质证书》的安装、维修企业由燃气管理部门编制《燃气燃烧器具安装维修企业目录》，并通过媒体等形式向社会公布。

　　第九条 燃气管理部门应当对燃气燃烧器具安装、维修企业进行资质年检。

　　第十条 燃气燃烧器具安装、维修企业中直接从事安装、维修的作业人员，取得燃气管理部门颁发的《职业技能岗位证书》（以下简称《岗位证书》），方可从事燃气燃烧器具的安装、维修业务。

　　第十一条 从事燃气燃烧器具安装、维修的人员，有下列情况之一的，燃气管理部门应当收回其《岗位证书》：

　　（一）停止安装、维修业务一年以上的；

　　（二）违反标准、规范进行安装、维修的；

　　（三）欺诈用户，乱收费的。

　　第十二条 燃气燃烧器具安装、维修人员应当在一个单位执业，不得以个人名义承揽燃气燃烧器具安装、维修业务。

　　第十三条 《资质证书》和《岗位证书》的格式由国务院建设行政主管部门制定。

　　第十四条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、借用、转让、出卖《资质证书》或者《岗位证书》。

　　第三章　安装维修

　　第十五条 燃气燃烧器具的安装、改装、迁移或者拆除，应当由持有《资质证书》的燃气燃烧器具安装企业进行。

　　第十六条 燃气燃烧器具安装企业受理用户安装申请时，不得限定用户购买本企业生产的或者其指定的燃气燃烧器具和相关产品。

　　第十七条 安装燃气燃烧器具应当按照国家有关的标准和规范进行，并使用符合国家有关标准的燃气燃烧器具安装材料和配件。

　　第十八条 对用户提供的不符合标准的燃气燃烧器具或者提出不符合安全的安装要求时，燃气燃烧器具安装企业应当拒绝安装。

　　第十九条 燃气燃烧器具安装企业应当在家用燃气计量表后安装燃气燃烧器具，未经燃气供应企业同意，不得移动燃气计量表及表前设施。

　　第二十条 燃气燃烧器具安装完毕后，燃气燃烧器具安装企业应当进行检验。检验合格的，检验人员应当给用户出具合格证书。

　　合格证书应当包括燃气燃烧器具安装企业的名称、地址、电话、出具时间等内容，并盖有企业公章，检验人员应当在合格证书上签名。

　　第二十一条 未通气的管道燃气用户安装燃气燃烧器具后，还应当向燃气供应企业申请通气验收。通气验收合格后，方可通气使用。

　　通气验收不合格，确属安装质量问题的，原燃气燃烧器具安装企业应当免费重新安装。

　　第二十二条 燃气燃烧器具的安装应当设定保修期，保修期不得低于1年。

　　第二十三条 从事燃气燃烧器具维修的企业，应当是燃气燃烧器具生产企业设立的，或者是经燃气燃烧器具生产企业委托设立的燃气燃烧器具维修企业。

　　委托设立的燃气燃烧器具维修企业应当与燃气燃烧器具生产企业签订维修委托协议。

　　第二十四条 燃气燃烧器具维修企业接到用户报修后，应当在24小时内或者在与用户约定的时间内派人维修。

　　第二十五条 燃气燃烧器具的安装、维修企业对本企业所安装、维修的燃气燃烧器具负有指导用户安全使用的责任。

　　第二十六条 从事燃气燃烧器具安装、维修的企业，应当建立健全管理制度和规范化服务标准。

　　第二十七条 燃气燃烧器具的安装、维修企业，应当按照规定的标准向用户收取费用。

　　第二十八条 燃气燃烧器具安装、维修企业应当建立用户档案，定期向燃气管理部门报送相关报表。

　　第二十九条 任何单位和个人发现燃气事故后，应当立即切断气源，采取通风、防火等措施，并向有关部门报告。有关部门应当按照《城市燃气安全管理规定》和《城市燃气管理办法》等规定对事故进行调查。确属燃气燃烧器具安装、维修原因的，应当按照有关规定对燃气燃烧器具安装、维修企业进行处理。

　　第四章 法律责任

　　第三十条 燃气燃烧器具安装、维修企业违反本规定，有下列行为之一的，由燃气管理部门吊销《资质证书》，并可处以1万元以上3万元以下罚款：

　　（一）伪造、涂改、出租、借用、转让或者出卖《资质证书》；

　　（二）年检不合格的企业，继续从事安装、维修业务；

　　（三）由于燃气燃烧器具安装、维修原因发生燃气事故；

　　（四）未经燃气供应企业同意，移动燃气计量表及表前设施。

　　燃气管理部门吊销燃气燃烧器具安装、维修企业《资质证书》后，应当提请工商行政管理部门吊销其营业执照。

　　第三十一条 燃气燃烧器具安装、维修企业违反本规定，有下列行为之一的，由燃气管理部门给予警告，并处以1万元以上3万元以下罚款：

　　（一）限定用户购买本企业生产的或者其指定的燃气燃烧器具和相关产品；

　　（二）聘用无《岗位证书》的人员从事安装、维修业务。

　　第三十二条 燃气燃烧器具安装、维修企业没有在规定的时间内或者与用户约定的时间安装、维修的，由燃气管理部门给予警告，并可处以3000元以下的罚款。

　　第三十三条 无《资质证书》的企业从事燃气燃烧器具安装、维修业务的，由燃气管理部门处以1万元以上3万元以下的罚款。

　　第三十四条 燃气燃烧器具安装、维修企业的安装、维修人员违反本规定，有下列行为之一的，由燃气管理部门给予警告、并处以5000元以下的罚款：

　　（一）无《岗位证书》，擅自从事燃气燃烧器具的安装、维修业务；

　　（二）以个人名义承揽燃气燃烧器具的安装、维修业务。

　　第三十五条 由于燃气燃烧器具安装、维修的原因造成燃气事故的，燃气燃烧器具安装、维修企业应当承担相应的赔偿责任。

　　第三十六条 燃气管理部门工作人员严重失职、索贿受贿或者侵害企业合法权益的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五章 附则

　　第三十七条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。

　　第三十八条 本规定自2000年3月1日起施行。