物业维修基金热点问题的解答

　　一、什么是房屋共用部位、共用设施设备?

　　共用部位是房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅区,建设费用已分摊进入住房销售价格且属于购房人共有共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、公共照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车库车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　二、房屋工程最低保修期限

　　根据《建筑工程质量管理条例》的规定,在正常使用条件下,房屋工程的最低保修期限为:

　　(一)房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

　　(二)屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

　　(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

　　(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年,其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。房屋建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。

　　三、物业服务收费与住宅维修基金有何区别?(业主入住后,需按月交纳物业服务费,为什么还要缴存维修基金)

　　物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。国家发改委和建设部联合印发的《物业服务收费管理办法》明确规定物业服务费的一般构成包括:

　　(1)物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(2)物业共用部位、共用设施设备的正常运行维护费用;

　　(3)物业管理区域清洁卫生费用;

　　(4)物业管理区域绿化养护费用;

　　(5)物业管理区域秩序维护费用;

　　(6)办公费用;

　　(7)物业管理企业固定资产折旧;

　　(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(9)经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。因此,业主在交纳物业服务费后,还需要按规定缴存维修基金,以保证共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造。

篇2：项目接管物业维修基金管理规定

　　项目接管物业维修基金管理规定

　　1.0 目的

　　规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用。

　　2.0 适用范围

　　适用于物业维修基金的管理工作。

　　3.0 职责

　　3.1出纳员负责物业维修基金的收取工作。

　　3.2行政/财务组相关人员负责物业维修基金的催缴工作。

　　3.3财务部会计负责维修基金的使用核算及管理、核算工作。

　　3.4财务部经理负责维修基金管理工作的监督。

　　3.5公司总经理及业主管理委员会主任负责物业维修基金使用的审批。

　　4.0 程序要点

　　4.1物业维修基金的分类：

　　4.1.1公用设施维修基金，用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅共用设施的重大维修工程。

　　4.1.2房屋本体维修基金。用于房屋本体共用部分的维修养护。

　　4.2物业维修基金的使用范围

　　4.2.1公用设施维修基金的使用范围：

　　a）小区内的道路；

　　b）小区内的路灯；

　　c）小区内园林绿化地；

　　d）小区内的地下排水；

　　e）小区内的文化体育场所；

　　f）小区内的停车场；

　　g）其他公用设施。

　　4.2.2房屋本体维修基金的使用范围：

　　a）房屋的承重墙的结构部位；

　　b）抗震结构部位；

　　c）外墙面；

　　d）楼梯间；

　　e）公共通道；

　　f）门厅；

　　g）公共屋面；

　　h）电梯；

　　i）机电设备；

　　j）本体消防设施；

　　k）公共天线；

　　l）本体上下水共用管道；

　　m）共用离盗监控设施；

　　n）其他房屋本体共用部分。

　　4.3物业维修基金的收取标准

　　4.3.1配备电梯的住宅：

　　a）发展商按每年平方米建筑面积成本价的4%交纳；

　　b）购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳。

　　4.3.2不配备电梯的住宅

　　a）发展商按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；

　　b）购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。

　　4.4物业维修基金的收取程序

　　新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金：

　　4.4.1房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有机初始登记前按本规定3.1. a)和4.3.2. a)的规定，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。

　　4.4.2购房人应当在办理房地产权变更登记前，按本规定4.3.1. b)和4.3.2. b)的规定，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。

　　4.4.3业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按本规定4.3.2.a）的规定交纳维修基金，存入专户银行。

　　4.5物业维修基金的使用程序：

　　4.5.1管理公司根据实际情况需要使用物业维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

　　a）公司总经理签字并加盖管理公司或项目处章的使用申请；

　　b）相关项目的有关图纸、预算资料；

　　c）施工承接单位或人员资质资料。

　　4.5.2小区业主管理委员会在接到物业维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议：

　　a）同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或项目处经理共同签字的《物业维修基金命名用申请表》，区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批，并将款项划拨到公司帐户。

　　b）不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书通知管理公司。

　　4.5.3业主大会不同意使用维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请，业主管理委员会必须执行；

　　4.5.4业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监督，并按工程要求进行验收；

　　4.5.5维修基金帐目，应由下列单位每3个月张榜公布一次：

　　a）业主管理委员会；

　　b）管理公司或项目处。

　　4.6维修基金的管理程序：

　　4.6.1维修基金由小区住宅管理部门设立专门账户管理，小区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出。

　　4.6.2小区财务根据维修基金的收支单据编制记账凭证、登记帐簿，按相关规定进行独立的帐务处理；

　　4.6.3小区业主或其他相关人员及单位，如对维修基金的收支帐目有疑问，可向下列单位提出质询：

　　a）业主管理委员会；

　　b）管理公司或项目处。

　　4.6.4管理公司或项目处接到质询后：

　　a）原则上应在7日内予以答复；

　　b）特殊情况另行处理。

　　4.7维修基金资料的保管：

　　4.7.1财务部会计应在每月31日将本月维修基金的发生凭据汇总、记帐并按相关规定进行帐务处理。

　　4.7.2财务部经理对维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长期保存。

　　4.8维修基金的管理核算情况，作为财务部相关人员的绩效考评的依据之一。

　　5.0 记录

　　5.1《物业维修基金使用申请表》MPS-A2-06

　　5.2《物业维修基金使用情况公布表》MPS-A2-07

篇3：呼和浩特市物业维修基金收缴和使用管理细则(2019)

本文提要：对以前由开发建设单位代收代缴的维修基金,开发建设单位应将已交付维修基金的业主名单造册,提交呼市物业处备案。对以前开发建设单位欠缴的部分维修基金,由物业管理处配合住宅区业主委员会共同归缴......

呼政发[20**]105号
20**年11月8日
第一条 为保障房屋售后的维修管理,维护产权人和使用人的利益,根据《呼和浩特市住宅区物业管理办法》制定本细则。
第二条 维修基金统一在市房产局资金管理中心设立专户存储,由购房人(产权人)按本细则的规定缴交。具体标准如下:
(一)多层住宅18元/M2
(二)高层住宅40元/M2;
(三)别墅、公寓类住宅30元/M2;
(四)非住宅房屋参照上述标准上浮20%。
第三条 从20**年11月1日起,开发建设单位不再履行代收代缴维修基金事宜,由购房人直接在呼市物业行政主管部门指定银行办理维修基金交存手续。对以前由开发建设单位代收代缴的维修基金,开发建设单位应将已交付维修基金的业主名单造册,提交呼市物业处备案。对以前开发建设单位欠缴的部分维修基金,由物业管理处配合住宅区业主委员会共同归缴。对已向业主收取物业维修基金,未按规定向资金管理中心移交的,由物业管理处责令其限期移交。拒不配合归缴的房地产开发企业,房地产行政主管部门不予年检登记,同时,通过其它必要手段督促其继续归缴拖欠的维修基金。(物业经理人:www.pmceo.com)
第四条 开发建设单位在办理房屋总产权登记时,应到呼和浩特市物业管理处领取物业维修基金备案申请表并提供以下资料:
(一)房屋面积测绘书;
(二)房屋竣工验收证明。
以上资料经物业管理处审核备案后,开发建设单位方可办理房屋权属登记。
第五条 本着谁建设谁负责的原则,住宅小区内配套建设的服务设施用房,共用设施设备用房以及物业管理用房的维修基金,由开发建设单位按本细则的规定缴交。
住宅小区内凡属经营性的服务设施及其用房,应由房屋权属人按本细则的规定缴纳维修基金。未按规定办理维修基金缴交手续的,不予办理房屋权属登记。
第六条 购房人(产权人)在办理房屋产权时,应先办理物业维修基金交存手续。办理时,由呼市物业处核定金额后,到指定银行交存。购房人凭维修基金交存回执单,领取由物业管理处开具的维修基金交存凭证。否则,房屋权属登记部门不予受理。凡办理按揭贷款的房屋,其维修基金应由开发建设单位全额代缴。对虚报、瞒报维修基金代缴额的开发建设单位,一经查实,由房地产行政主管部门按相应法规处理。情节严重的,吊销其开发建设资质及房屋产权证书。
第七条 物业维修基金按规定计息,利息纳入维修基金总额管理,禁止挪作他用。
第八条 开发建设单位在住宅小区的建设中,应按下列标准配套建设物业管理用房:
建筑面积3万平凡米以下的小区,不少于50 平凡米;
3--5万平凡米的小区,不少于lOO平凡米;
5--10万平凡米的小区,不少于150平凡米;
10-40万平凡米的小区,不少于200平凡米;
40万平凡米以上的小区,不少于300平凡米。
物业管理用房面积应从住宅小区总确权面积中扣除,对未能按上述标准留置管理用房的,不予办理房屋总产权登记。物业管理用房是向该物业管理区域的物业管理企业提供的办公用房,经核准面积后,由呼市物业管理处统一管理。物业管理企业应支付管理用房的有偿使用费,有偿使用费每月每平方米3元,用于业主委员会办公经费,其收支情况,至少每6个月向业主公布一次,并接受全体业主的监督。对已成立业主委员会的住宅小区,办公经费使用时,由业主委员会提出申请,经物业管理处核定后拨付。
第九条 对已建成的物业,其共用部位,共用设施、设备的维修费用按下列途径列支:
(一)已按规定缴纳维修基金的,从该物业维修基金中列支;
(二)未出售的公用住房,从房屋租金中列支;
(三)不属于上述范围的私有房屋及其他物业,由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。
第十条 维修基金的使用,从房屋竣工验收之日算起,保修期内的维修费用由原开发建设单位承担,保修期满后发生的维修项目,经鉴定审核后,拨付维修基金。维修项目必须属于物业共用部位,共用设施、设备的范围,每项目一次维修费用在1000元以上时,方可按有关程序办理使用手续。
第十一条 物业维修基金需要使用时,应由该物业管理区域的物业管理企业提出申请,经业主委员会批准,报物业管理主管部门审核后划拨。
物业维修基金不足时,业主应当按照所拥有的房屋建筑面积比例分摊续筹。
物业管理区域内,个别未按规定缴交维修基金的业主,当发生维修时,应按其所拥有的房屋建筑面积比例分摊维修费用,由业主委员会负责筹集。
第十二条 物业维修责任按下列标准划分:
(一)物业的共用部位,共用设施、设备属人为破坏的,其维修费用由责任人承担;
(二)供水、供电、供气、供热、通风、有线电视等公用事业单位,应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施、设备维修、养护的责任;
(三)物业自用部位,自用设施、设备的维修由业主或使用人负责。业主或使用人因物业装修造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的,由责任人负责修复或赔偿。(来自:www.pmceo.com)
第十三条 共用部位,共用设施、设备以及自用部位,自用设施设备是指:
(一)共用部位是指全体业主共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电梯机房、走廊通道、室外墙面、屋面及房屋承重结构等部位;
(二)共用设施、设备是指物业管理区域内全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的水箱、水泵、上、下水管道、电梯、天线、通信设施、供电线路、暖气线路、煤气设施、消防设施、道路、沟渠、池、井、娱乐设施、路灯等设施设备,以及公用设施设备占用的房间;
(三)自用部位是指一套房屋户门以内,由房屋业主或使用人自用的房间、阳台、天井、庭院、室内墙面等;
(四)自用设施设备是指一套房屋内部,由房屋业主或使用人自用的门窗、卫生洁具、水、电、气户表以内的供电线路,给排水、供暖、燃气管道等设施。
第十四条 本细则由呼市房产管理局负责解释。