物业公司在社区建设中的七个认识误区
当前，国内许多物业管理公司积极投身于所服务社区的建设中，为和谐社区的建设发挥了积极作用。但是，从实际效果来看，仅有较少数的物业公司在社区建设中基本达到了企业、社区居民、社区居委会三方互惠互利、共赢的目标，而大多数物业公司却没有达到预期目标，付出较多，收获甚少，参与社区建设的效果并不理想。对于后一种情况的形成，究其原因有很多，但笔者以为：从这些物业公司自身的角度来追究，它们难辞其咎。从笔者了解的情况来看，当前仍有不少物业公司对社区建设的认识存在不少误区，这些误区恰恰成为他们在社区建设中收效不佳的重要原因，物业为您详细解读。
误区一：在为什么要参与社区建设方面，认为社区建设与己关系不大，甚至无关
在一些物业公司看来，物业管理和社区建设似乎风马牛不相及，认为从物业公司的业务范围而言，社区建设与公司工作关系不大，甚至无关。这种观点显然没有认识到物业公司参与社区建设的多种原因。
物业公司参与社区建设的主要原因在于：
它是企业谋求发展的需要。一些物业公司认为企业的本职工作主要是为业主提供良好的物业服务，只要做好这类事务工作就可以了。其实不然，物业公司对业主的服务除了事务层面的之外，还应该有精神层面的沟通与交流。当前社会上出现的物业公司和业主之间矛盾重重和冲突不断的现象，其中一个很重要的原因在于双方的情感沟通和交流不够。如果物业管理工作纳入社区建设的内容，如文化建设，势必会改善企业与业主的关系，增进双方的情感，稳固企业的业务，有利于企业的长久发展。
它是企业“双重”社会身份的责任和义务。企业身份和“社区人”身份是物业公司在社区中的双重社会身份(参见笔者《谈物业管理公司的双重社会身份》，《现代物业·新业主》20**年第7期)。作为企业，物业公司除了关注自身发展外，也应履行企业在社会中的责任和义务，为所在社区的建设做出应有贡献。作为“社区人”(参见笔者《社区人：社区建设中一个不可小觑的重要概念》，《现代物业·新业主》20**年第6期)，企业是社区建设的权利和义务主体之一，因此也有责任和义务参与社区建设。
它是国家基层建设与和谐社会建设的需要。社区是建设和谐社会的主要基层领域，社区建设受到党中央、国务院的高度重视。近年来国家颁布了一系列相关文件，都倡导和要求社区建设要整合社区资源，充分发挥政府、社区居委会、民间组织、驻社区单位、企业及居民个人在社区建设中的作用。物业公司作为社区中的一员，理应积极响应国家号召，参与和谐社区的建设。
误区二：在什么是社区建设的理解方面，认为社区建设就是社区文化建设
一些物业公司认为，社区建设就是组织社区居民开展丰富多彩的文化活动，如唱歌跳舞、琴棋书画、读书看报、游山玩水等，把社区文化建设等同于社区建设。这种观点实际上片面理解了社区建设的内涵，并混淆了社区文化建设与社区建设的关系。
根据《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》的观点：“社区建设是指在党和政府的领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区政治、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量的过程”，它主要包括社区服务、社区卫生、社区文化、社区环境和社区治安这五个方面的工作。从此观点可见，社区建设所包含的内容较为广泛，社区文化建设显然是其子项目，两者是母与子、包含与被包含的关系，不能简单等同。
当然，也有研究者认为：从文化的广义角度而言，社区建设的本质即是社区文化建设，两者是等同的。此观点亦有道理，在学理层面是符合逻辑的，但在现实操作层面，笔者以为还是采纳官方的上述观点为宜，因为这样会更易于社区工作者理解和操作。
误区三：在社区文化调研方面，认为前期调研工作无足轻重
开展丰富多彩的社区文化活动，是社区建设中的一项重要内容和表现形式。部分物业公司在策划社区文化活动时，不注重也不愿意花费精力开展前期调研工作，没有对社区不同年龄和文化层次的居民的文化需求进行调研分析。不是照搬其他社区的文娱活动，就是想当然地策划一些自以为会受居民欢迎的文娱活动，结果事与愿违，参与活动的居民越来越少，基本是老年人在唱独角戏。这种现象主要应归责于他们没有认识到前期调研工作在社区文化建设中的重要作用。
那么，物业公司应怎样开展社区文化调研工作呢?笔者认为，最重要的是把握好调研的内容，即在哪些方面进行调研。笔者认为调研内容主要在以下四个方面：一是调研社区居民的年龄结构，即老、中、青、幼所占的人口比例。根据不同群体的心理特征，分析他们相应的文化需求，从而制定有针对性的文化活动，有的放矢，达到满足不同居民文化需求的目的;二是调研社区内的硬件文化资源，即社区内的文娱场所、体育设施设备等资源是否满足不同群体的文化需求，对这些硬件资源查缺补漏，利用物业公司的可用资源尽量完善社区的硬件文化资源;三是调研可利用的社区居民资源，即找出那些具备一技之长的居民和能够为社区建设提供较大帮助的居民，充分利用他们的才能和资源，推进社区建设;四是调研驻区企事业单位、社会团体等单位的公共硬件文化资源，以社区共建者的名义，邀请他们积极参与和支持社区建设，向社区居民提供本单位的文娱设施设备，实现文化资源共享。
误区四：在社区建设角色定位方面，以自我为中心，认为社区居委会无足轻重
当前，由于政府投入不足和社区居委会自身实力不强等原因，社区居委会在社区建设中多需要得到物业公司在人财物方面的大力支持，物业公司实际上成为社区建设的主要支持者和参与者。因此，一些物业公司就认为社区建设几乎不需要社区居委会来组织实施，物业公司自己就有实力组织实施。其实，这种观点是没有认识到社区居委会在社区建设中的不可替代的角色。
关于社区居委会在社区建设中的角色定位，国家有关部委在相关文件中已有明确表述。如《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》指出：“社区居民委员会的根本性质是党领导下的社区居民实行自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织。”国家发改委、民政部《“十一五”社区服务体系发展规划》指出：“居委会及其他各类基层社区组织，应在市、区政府和街道办事处的指导下，依托社区服务站及其他社区公共服务设施，组织居民参与文化、教育、科技、体育、卫生、环境、法律、安全等进社区活动......组织动员驻区单位和社区居民开展邻里互助等群众性自我服务活动。”从上述引文中可以判断：国家将社区居委会定位为社区建设的主要组织者，社区居民和驻区单位是社区建设的参与者。由此可见，物业公司作为驻区单位，虽然也是社区建设主体之一，但在地位和职能上是取代不了社区居委会的。更何况居委会还承担许多“准政府”的基层管理和服务职能，这些也是企业所无法取代的。
误区五：在社区文化活动策划方面，忽视了各项活动之间的系统性和目的性
一些物业公司在策划社区文化活动时，没有从长远着眼，在一定时期内有计划、有目的地策划实施一系列的文化活动。具体表现在，他们组织的许多文化活动比较零散，“三天打鱼，两天晒网”，开展活动不能持之以恒，活动内容不成系统，活动目的呈现盲目状态。这都是社区文化活动缺乏策划的表现。
物业公司策划组织社区文化活动的目的之一是宣传企业形象，加强与业主的沟通与交流，加深彼此的感情。虽然这个目的众所周知，但是许多物业公司在策划社区文化活动时，往往忽略了如何围绕这一目的长期地策划一系列文化活动，结果是企业在一年之中虽然组织了许多的社区活动，但由于这些活动之间没有关联性和系统性，也就没有很好地达到企业的初衷，使企业付出较多而收效甚微。因此，物业公司要引以为戒，把社区建设看作是一项长期的工作，在策划组织一系列的社区文化活动时，要有计划性和目的性，要把各个活动有机结合起来，不能孤立实施，更不能“三天打鱼，两天晒网”，这样才能发挥社区文化活动的累积效益，逐渐加深企业与业主的感情。
误区六：在社区建设的目的方面，难以把握处理好企业利益与社区公益两者的关系
物业公司参与社区建设主要有两种方式：一是配合社区居委会参与社区建设;一是自己组织开展社区建设活动。在前一种方式中，物业公司多处于被动状态，其中一些公司如果没有认识到社区建设之于自己的意义，或者认为社区居委会组织的社区活动于企业自身没有明显利益时，多会采取拒绝态度，不积极参与社区建设。这种做法实际上是企业没有正确把握和处理好企业利益与社区公益两者的关系。
物业公司参与社区建设的目的之一是为了企业的利益，属于市场动机。而社区建设的本质是公益性，需要社区内的全体成员更多地提供义务性服务，不可能满足他们的私利。因此，企业利益与社区公益两者在社区建设中的冲突性和矛盾性是必然的和客观存在的。物业公司应认识此点，不能因为顾及企业利益而抵触社区建设，不履行作为社区人的义务和不愿做出适当的牺牲，而应把握处理好两者之间的关系，尽量实现企业与社区的共赢。
误区七：在社区共建机制方面，没有认识到建立社区共建合作组织的重要性和有益性
当前，许多社区建设活动不能持续长久的一个重要原因在于：社区居委会没能集合驻区单位力量建立社区共建合作组织，为长期开展社区建设活动提供有力的组织保障机制。在这种情况下，有的物业公司多是凭借自身力量组织实施社区建设，也没有意识到应协助社区居委会集合其他驻区单位的力量，建立社区共建合作组织和机制，发挥集体力量，共同建设好社区。
社区建设是一项需要全体社区成员共同参与的公益事业，而不是仅仅依靠一个组织、一个企业就能干好的公益事业。因此，笔者认为，如果社区居委会没能牵头组织建立社区共建合作组织，物业公司应该积极协助它完成此项工作。这样做的好处主要有三点：一是明确了社区建设的组织机构，为社区建设建立了组织保障机制。二是缓解了物业公司在社区建设中投入一定的人力财力物力的压力。三是为物业公司提供了与其他驻区单位建立联系的机会，有助于其相关工作的顺利开展。
篇2：业主对物业管理的常见误区
物业的责任边界，业主对物业管理的常见误区
业主对物业管理的常见误区
1、误把物业公司当成产权单位
2、误把物业公司当成房地产开发商
3、误把物业公司当成政府相关职能部门
4、误把物业公司当成相关的运营商
这些错误的观念，让许多业主在遇到任何住房相关问题时，都把责任都推到物业公司身上，认为物业是唯一责任方，更有甚者以此为由，拒交物业费。这让物业公司哑巴吃黄连，有苦说不出。
在此将大家日常遇到的一些事情进行了责任归类，方便大家有效去反馈解决。
这些与物业无关
1、业主以房屋漏雨，窗户透气、透风等质量问题为由，拒交物业费。此理由，在广大物业小区中是普遍存在的，也成为了不交物业费业主的最大理由。其实，房屋质量问题是房屋建设单位的责任，与物业公司是无任何关系的。
有一种情况，业主认为房屋建设单位与物业公司是一家，在出现房屋质量问题时，拒交物业费。虽然“同是一家”，但也是独立核算的母子公司，谁的责任还要谁承担，不能因为"母亲"犯了法，而让“儿子”坐牢，这与理与法都不通。
2、未享受服务，如空房未住，电梯不坐。空房的产权也是业主的，你不到小区住、不乘坐电梯，不能以没有享受这些权利为由而不履行作为业主应尽的缴纳物业费的义务。
3、邻居出租房屋，感觉不安全。出租房屋是业主的权利，物业无权干涉，但业主以这个理由拒交物业费，实在有些牵强。
4、小区里有人养大型犬，还有养家禽的。有小区个别业主养大型犬和家禽，影响到其他业主。此情况，物业公司只能制止，同时上报有关部门，但无执法权。
5、暖气不热。此事真的与物业无关。供暖是供暖企业与业主之间因购买热商品而形成的买卖关系。如果暖气不热，按照供热条例，业主应找供暖企业解决，也许会有房屋建设单位的责任，但与物业一点关系都没有。
6、邻居私改烟道返味。属于邻居关系问题，业主应通过社区调解或法律维权。物业公司发现后要制止，但无执法权。
7、前楼楼层挡光。业主可通过《物权法》维权，找规划部门和行政执法部门解决。
8、商铺灯光或噪音、排气污染。业主可通过《物权法》维权，并找政府相关部门解决。
9、私自拆改房屋结构，出现问题时房屋建设单位不予维修。这与物业也无关。
10、有业主因为孩子被邻居的小狗吓到，要求物业公司减免物业费。业主应通过公安部门解决此事。
11、无理拒交。有业主因房屋质量问题连电梯费也拒交;有的因家中失火，物业未及时发现而拒交……但更多的时候，一些五花八门的理由与物业无关。
业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，这些其实是由社会公共事业企业或运营商负责解决，并不是物业公司的事。
《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。
由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。
目前，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业企业和业主的经济负担。
现在房屋的所有权是业主，所有权内的事(不包括共有部位和共用设施)都该业主自己管。当然这些事也可以委托物业公司，但要清楚这些不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。
根据《物业管理条例》规定 ，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 并不包括业主家中部分。
希望大家能够明白其中缘由，避免后续再有相关误会产生。
下列问题找物业
1、园区、楼道卫生打扫不彻底。园区、楼道卫生是物业的服务范围，物业应加强管理。
2、小区绿化不及时，绿地内杂草清理不及时。物业应根据季节及时绿化，并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。
3、小区雨天路面积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。小区内公共卫生，物业应及时清理。
4、小区路灯、楼道灯损坏未及时维修，属于物业公司责任。
说了这么多，到底是物业公司要做的事情呢?《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。
此外，大家也应该清楚。要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。
一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害;另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业企业的经营管理和服务。
因此也希望大家在遇到个别业主要求物业承担服务合同之外的事情时，一定要制止他们，因为他们在变相侵占大家的权利。
根据实际情况定责任
1、家中被盗。首先应该明确业主所交物业费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。如果该小区公共区域治安隐患多，安防员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系，物业公司要承担赔偿责任。如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域没有治安隐患，安防员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处，则物业公司不应承担赔偿责任。
2、车辆被划伤。这得看物业服务合同中如何约定。如果停在车位内，合同约定物业只提供卫生打扫、用电照明等服务，车辆划伤物业不负责任;如果合同中约定物业有保管义务，物业公司要按比率赔偿。
3、各种公用设施设备的维修(如屋面漏雨、二次供水设施、电梯设施、供电设备等)。正常情况下，小型维修应由物业直接进行;如果设施设备老化后，要进行更新改造或更换，属中、大型维修，就要动用房屋专项维修资金(业主在买房时缴纳的，由住建部门统一设置账户保管)进行维修。在此情况下，物业公司无须承担维修责任。
1、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事，并不是物业公司的事。
根据我国《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
其实简单理解就是：社区监控，保安巡逻，访客登记等等属于物业服务合同内容，只要这些物业都正常执行，并配合相关部门，物业是没有责任的。
因此大家在遇到上述事情时，可以及时将问题反馈给物业服务中心，寻求帮助，而不是一味去责怪物业、为难物业。
2、保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等房屋质量问题，这些是开发商的责任，与物业公司没有关系。
目前新建小区的物业公司大部分隶属开发商，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。换句话说，不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商承担的责任。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
因此希望业主在遇到相关问题时，可以寻求物业帮忙协调解决，但心中一定要清楚，这些并不是物业权责之内的事情。
物业管理是无数琐碎工作的系统组合，它没有惊天动地的丰功伟业，但就是这样一个平凡的工作在创造着不平凡的业绩，创建和谐社会离不开它、生产生活离不开它、安居乐业离不开它、文明卫生城离不开它……
而当前现实中，物业管理遭受了太多的不该有的误解和非议。
因此，希望业主能够正确认知物业，
在物业管理活动中积极履行业主义务，
模范遵守业主公约，
客观公正地对待物业管理，
让我们多以理解和包容的心态，
通过我们的共同努力
一起把小区建成一个和谐美好的家园!
篇3：校区火灾逃生误区知识
火灾逃生误区
1.原路脱险
这是人们最常见的火灾逃生行为模式。因为大多数建筑物内部的平面布置、道路出口一般不为人们所熟悉，一旦发生火灾时，人们总是习惯沿着进来的出入口和楼道进行逃生，当发现此路被封死时，才被迫去寻找其它出入口。殊不知，此时已失去最佳逃生时间。因此，我们一定要对周围的环境和出入口进行必要的了解与熟悉，万一发生火灾，选择最近的路线逃离火场。
2.向光朝亮
这是在紧急危险情况下，由于人的本能、生理、心理所决定，人们总是向着有光、明亮的方向逃生。光和亮就意味着生存的希望，它能为逃生者指明方向道路、避免瞎摸乱撞而更易逃生。而这时的火场中，90%的可能性是电源已被切断或已造成短路、跳闸等，光和亮之地正是火魔肆无忌惮地逞威之处。
3.盲目追随
当人的生命突然面临危险状态时，极易因惊惶失措而失去正常的判断思维能力，当听到或看到有什么人在前面跑动时，第一反应就是盲目紧紧地追随其后。常见的盲目追随行为模式有跳窗、跳楼，逃(躲)进厕所、浴室、门角等。只要前面有人带头，追随者也会毫不犹豫地跟随其后。克服盲目追随的方法是平时要多了解与掌握一定的消防自救与逃生知识，避免事到临头没有主见而随波逐流。
4.自高向下
俗话说：人往高处走，火焰向上飘。当楼房发生火灾，特别是高层建筑一旦失火，人们总是习惯性地认为：火是从下面往上着的，越高越危险，越下越安全，只有尽快逃到一层，跑出室外，才有生的希望。殊不知，这时的下层可能是一片火海，盲目地朝楼下逃生，岂不是自投火海吗?随着消防装备现代化的不断提高，在发生火灾时，有条件的可登上房顶或在房间内采取有效的防烟、防火措施后等待救援也不失为明智之举。
5.冒险跳楼
人们在开始发现火灾时，会立即做出第一反应。这时的反应大多还是比较理智的分析与判断。但是，当选择的路线逃生失败，发现判断失误而逃生之路又被大火封死，火势愈来愈大，烟雾愈来愈浓时，人们就很容易失去理智。此时要切记，在不到万不得已的情况下不要选择跳楼、跳窗等方式逃生，而应另谋生路或者等待救援，万万不可盲目采取冒险行为，以避免未入火海而摔下地狱。