物业管理各项专业管理工作方案
一、公共设施设备管理
1.管理目标保证设备运行正常，无重大管理责任事故。
2.管理措施
(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。
(2)配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。
(3)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。
(4)建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。
(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。
(6)消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。
(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。
(8)制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。
(9)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
(10)公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。
二、安全管理
1.管理目标(1)确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。
2.建立交互式联动治安网络(1)在大厦设立流动岗哨，实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要，管理处通过对讲机下达指令，巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理处安全管理指导员，定期与管理处安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3.紧急情况下的应急处理措施(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理处迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。
(2)迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。
三、装修管理
1.日常装修管理(1)管理处安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。
(2)跟踪施工情况，管理处主任每日巡视，了解各施工点施工情况，安全管理主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。
(3)安全管理员24小时值班，控制人员进出并做好相应记录。
(4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。
2.装修安全管理(1)安全管理组负责装修日常安全工作。
(2)与业户和施工队负责人签订安全责任书。
(3)装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。
(4)需要进行烧焊等动火作业，应向管理处提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。
(5)安全管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。
(6)发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。四、消防管理1.消防组织机构的建立(1)管理处负责建立消防安全小组。
(2)管理处主任为消防安全负责人。
(3)管理处其他人员为义务消防员。
(4)安全管理主管为专职安全监督员。
(5)日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。
(6)管理处负责制定组织机构图及人员职责。
2.建立各项消防制度(1)消防检查制度。
(2)专职安全员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由管理处主任审核。
(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。
(4)在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。
(5)发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。
(6)管理处制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
3.防火措施
(1)贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，管理处每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。
(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找管理处安排施工。
(3)严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。
(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。
(5)不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。
(6)严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。
(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。
(8)配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。
4.消防知识培训
(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电)，通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。
(2)管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施的操作方法等，学习情况须详细记录。
(3)管理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。
(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行在活动记录中登记并整改。
(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。
5.消防设备管理(1)管理处负责建立消防档案。
(2)管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理处主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。
(3)制定《设备管理制度》，对消防设备进行检查和维护。
6.消防演习
(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由管理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部门。
(2)消防演习后，管理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的问题，及时调整、纠正并验证其结果。
五、车辆管理
1.小区停车场实行日夜24小时值班制度，由小区安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、停放。
2.本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡)进入停车场。3.车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可进入。
4.车辆停放：车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。
管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。
5.驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。
6.管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记录相符，并列签字交接。
7.停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
六、清洁管理
1.人员配置及分工详见岗位架构图(略)。
2.工作流程及质量管理标准。
保洁工作流程及标准将按照ISO9000标准，由本公司制定。
大厦玻璃幕及外墙清洗将委托专业服务公司实施。
篇2：物业知识培训：编制入伙工作方案
物业知识培训：编制入伙工作方案
入伙管理工作是物业管理公司第一次正式面向业主提供服务的重要工作，也是考验物业管理公司综合管理能力的重要指标之一，而对于跨区域的楼盘入伙，总公司的控制能力相对较弱，入伙工作的成败主要取决于入伙方案编制的水平高低。
随着物业管理服务工作朝着标准化管理的方向不断迈进的趋势，大多数物业管理公司都在认真研究物业管理的每一个工作环节的可控制性和可操作性，希望通过标准化的管理流程规范物业管理行为，减少服务工作的失误率，降低管理成本和业主投诉。故此，如何编写高水准的入伙方案无疑成为摆在物业管理公司面前的重要工作。
一、物业管理入伙方案编制的数据收集
编写入伙方案之前，要进行相关数据的采集，通过收集相关数据和信息，并分析整理，才能根据不同的项目"量身定做"适合的入伙方案。数据采集工作主要包括以下内容：
(一)向地产公司采集相关数据：
1、了解交房情况：这里主要涉及的数据和信息包括：交房时间与交房面积：因交房数据是由地产公司直接掌握，编写前切忌采集双方签署《前期物业管理服务合同》的数据，因地产公司往往会由于建筑工期等不可预测因素而改变交房时间，也会销售情况的变化造成交房面积发生变化。在编写前一定要与地产公司相关部门进行沟通，了解最新的交房数据。
2、收集地产公司相关部门及施工单位的分布情况：因交房工作是需要很多部门涉及的工作，依靠物业管理公司是无法单独完成的，涉及的部门主要包括：地产公司的销售部门及工程管理部门、市政配套服务部门如供电供水供气等部门、各工地施工单位部门。
3、了解施工收尾工程进度：因入伙方案编制过程中涉及工程进度与物业公司接管工作的衔接，且往往留给物业公司接管验收的时间比较短暂，故根据收尾工程的不同，方案中应作好整体时间的安排。
4、了解施工质量和交房户型布局：工程施工质量的好坏直接影响接管验收工作的进度，也影响业主收楼的效果，物业公司要在交房前将接管验收工作中发现的问题及时提交施工单位进行整改是保证交房工作顺利进行的重要环节。户型分布的掌握有利于提供及时有效的业主二次装修管理，物业管理人员在交房前应了解户型及房屋结构，便于指导业主二次装修工作。
5、收集购房业主的信息。
(二)向当地房地产行政主管部门采集相关数据：
1、了解当地的房地产法规：
2、了解当地的收费项目：
(三)向当地同行采集相关数据：
1、了解当地业主的消费心理：
2、收集当地的人力资源情况及工资情况：
3、了解水、电、暖气、天然气、垃圾处理等生活配套情况；
二、入伙管理方案的编制
(一)编制项目概况
根据以上了解和收集的数据，整理出项目概况及交房概况，对项目交房进行总体评估，以便物业管理人员对交房工作有一个整体的认识。主要包括以下内容：
1、项目基本情况
2、交房情况
3、需重点解决的问题
(二)编制入伙所需要的外部条件具备情况
根据相关法规规定，针对以下工作编写交房外部条件具备情况：
1、已通过竣工验收与接管验收情况说明。
2、工程遗留问题得到解决的情况说明。
3、工程资料移交情况说明
4、业主档案资料移交情况说明
5、小区实现基本使用功能，满足日常生活所需情况说明
6、配套设施完善情况说明
7、物业公司依法经营手续准备情况说明
(三)编制组织机构设计与人员配置说明书
1入伙专项工作人员调配
(四)商讨并编制入伙流程
与地产公司衔接并商讨业主入伙服务流程：
1、制订入伙流程图
2、编写《入伙通知书》、《业主公约》、《业主收楼证明》、《业主入伙登记表》、《楼宇验收记录表》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《交房流程表》、《消防安全责任书》、《业主入伙资料和物品领用清单》、《业主家庭情况登记表》
3、编写交房各责任部门的业务联系人及联络电话表
(五)编制员工招聘与培训计划
1、员工招聘计划：要具体列明招聘的时间、人数、任职条件及到岗时间，并注明招聘费用。
2、员工培训计划：入伙之前员工培训的主要内容包括：物业管理理论知识培训、物业管理法规知识培训、物业管理实操培训(各岗位工作要求须掌握的技能知识，包括各部门的作业指导书)、职业道德培训、入伙、业主二次装修工作演练。
(六)编制前期开办费支出费用预算
根据《管理方案》及现场实际情况由项目经理进行市场调研后具体编制，应注明分批采购及完成时间的时间，报公司审批后执行。
1、公用品支出：主要包括，办公桌、椅；文件柜；培训白板；电话；电脑；电脑台、椅；打印机；饮水机；传真机；计算器；保险柜；过塑机；空调；日常办公用品及耗材；沙发茶几；钥匙柜等，并列明数量及采购预算。
2、安全管理用品支出：保安服装配件；迷彩作训服；迷彩胶鞋；军警靴/鞋；军大衣；对讲机；雨衣；橡胶警棍；应急灯；防暴手电筒；值班桌椅；自行车打气筒；巡逻车；撬棍，消防斧，消防桶；防毒面具；防火手套；消防头盔；消防铲；手提式灭火器。
3、维修用品支出：万用表；兆欧表；钳形表；电工刀；试电表；绝缘手套；绝缘鞋；钢丝钳；尖嘴钳；电烙铁；工具袋；冲击钻；手电钻；小钻床；砂轮机；多功能组合套筒；工作台；钢锯弓；钢板尺；电焊机；管道疏通机；人字铝梯；活动板手；瓦刀；内六角扳手；水平尺；安全带；便协工具箱；材料架；手电筒；螺丝刀；绞丝机；龙门钳；冲击钻头；钻花；锤子；丝板；管道疏通机；管钳；塞尺；封口钳；锉刀；剪刀；剥线钳；雨衣；雨靴；应急灯；射钉枪；高压试电笔；斜口钳；扁铲；压线钳；呆扳手；维修耗材等，注明用量及费用预算。
4、清洁用品支出：洗地机；吸尘器；高压水枪；垃圾桶；高级不锈钢垃圾筒；清洁开荒用具清单，注明用量及费用预算。
5、物业管理标识支出：工作指示牌；告示水牌；绿地提示牌；设施、场地警示牌；工程设施标识；管理处服务标识牌；设备安全操作牌；印刷入伙资料等，注明用量及费用预算。
6、后勤物质支出：员工服装；热水器；洗衣机；电视机；电视机柜；单人床；双层床；床上用品；电风扇；员工更衣柜；常用急救药品；宿舍整建；管理处装修；招聘支出；车旅费；社交费等，注明用量及费用预算。
(七)编制收费计划与收费清单说明书
根据市场调查后的数据按以下内容具体编制。收费项目一般包括：
1、管理费：一般预收半年或三个月。
2、装修违约保证金：部分城市政府规定不得收取的应取消此项收费。一般根据当地惯例向业主和装修公司同时收取。
3、水电周转金或预收水电费：部分城市政府规定不得收取的应取消此项收费。主要考虑到业主装修期间交费不方便，根据当地惯例可按业主三个月的用量，按房屋面积估算收取。
4、装修垃圾清运费：部分城市政府规定不得收取的应取消此项收费。可根据当地惯例参照收取。
5、车位租赁费：根据当地物价局指导价向车主收取。
6、代收代交服务费：与相关部门沟通后，协助收取。
7、其他经营收入：一般在装修期间可利用物业公用场地进行多种经营，引进商家为业主提供装修材料销售服务。
(八)编制交房前工作安排说明书
根据现场熟悉情况，结合地产公司施工收尾工作安排，具体编制交房前物业管理服务工作的具体安排，主要包括以下内容：
1、办公室及后勤事务完成时间表
--管理处装修完毕，完成时间
--办公设备到位并能有效运作，完成时间
--办公电话通讯畅通，完成时间
--员工宿舍、食堂落实并发挥功能，完成时间
--员工档案已经建立，完成时间
--管理处正式成立、挂牌，完成时间
--照相人员及器材已落实，完成时间
--物业作业规范指导书的编制，完成时间
2、VI系统完成时间表
--《VI手册》已通过评审，完成时间
--员工服装、工作牌办公区标识系统安装到位，完成时间
--VI礼品购置完毕，完成时间
--入伙接待现场标识系统安装到位，完成时间
--辖区内外指示标识、指引标识、服务标识基本安装到位，完成时间
--停车场通过安全审查达到合格，完成时间
--楼号牌、单元牌、楼层牌、房号牌及消防疏散标识系统完善，完成时间
3、印刷或购置以下各类入伙表格及物品：
--《住户手册》，印刷份数及完成时间
--《业主临时公约》，印刷份数及完成时间
--《住宅使用说明书》，地产公司提供，及完成时间
--《住宅质量保证书》，地产公司提供，及完成时间
--《入伙登记表》，印刷份数及完成时间
--《业主交费一览表》，印刷份数及完成时间
--《入伙物品领用登记表》，印刷份数及完成时间
--《入伙验房表》，印刷份数及完成时间
-《业主家庭情况登记表》，印刷份数及完成时间
--《装修申请表》，印刷份数及完成时间
--档案袋，印刷份数或由进场商家提供及完成时间。
--法律法规宣传张贴，包括《物业管理条例》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《业主公约》、《前期物业服务协议》以及地方性涉及收费的法律法规及完成时间。
--温馨提示牌订做及完成时间。
4、环境布置工作完成时间安排表
--入口处挂横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。
--设置指路牌，由入口处到管理处。
--挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景。
--张贴醒目的"办理入伙手续流程图"。
--管理人员着装整洁，精神饱满并经严格训练。
--办公室内资料摆放整齐有序。
--清洁开荒已经完毕。
--区内绿化集中整理完毕。
--区内平面显眼设施设备集中维护完毕。
5、其他工作完成时间表
--制订应急接待预案。
--制订突发事件处置预案。
--所有单元门(包括进户门)窗已锁闭，业主钥匙已编号管理。
--电梯保护。
--地产交房维修协调小组成立，施工单位维修责任已落实。
--接待现场功能区分，主要包括：接待区、客户等候区、资料确认处、交费处、签约处、楼宇验收处、装修手续咨询处、物业经理接待处、洗手间等。
--常见问题的解释
--常见问题的处理
--新闻媒体接待与现场拍照安排。
--业主档案的制作管理工作。
(九)物业管理入伙方案的审批
1、入伙方案编制完毕后，由项目经理召开专项会议，各部门业务主管进行修订完善，经项目经理审核同意后报总公司审批。
2、总公司收到报送的入伙方案后，应组织总公司各业务部门召开专题会议，讨论入伙方案的可行性，必要是派专人到现场进行数据调查与核实，最终审批并下达该入伙方案。
(十)编写注意事项
1、方案的编写要注意时效性，因项目属于跨区域运作，很多事情由于业务授权的问题，往往需要总公司审批后方能操作，故此，方案的编制应当在业主入伙工作开始前两个月进行。
2、市场调研尤其重要，不同地域有不同的政策法规限制及当地的消费习惯，只要作好市场调研，全盘综合考虑，才能保证入伙方案的可操作性。
3、各部门的职责分工与人员配置
(1)协调组负责组织安排入伙工作，由项目经理直接负责，公司总部管理中心技术支持。
(2)接待组负责业主的接待登记及收取证件并转交给签约组。
(3)收费组负责核收各项入伙费用，由财务部直接负责，公共事务部协助。
(4)签约组负责指导业主填写入伙表格(《业主档案卡》)；与业主签定《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》及《消防安全责任书》，并发放钥匙及相关资料作好登记工作，公共事务部负责。
(5)验房组负责陪同业主验房，作好水电气抄表、验房签字及跟踪房屋整改工作，机电维修部负责，公共事务部协助。
(6)环境组负责交房现场及小区环境的清洁保洁与绿化美化工作，由环境服务部负责。
(7)保安组负责交房现场及小区安全与交通疏导工作，由护管部负责。
(8)维修组负责保证小区供电供水正常，处理紧急维修事件，由机电维修部负责。
(9)后勤组负责媒体接待、员工工作餐及现场拍照工作。
4、入伙期间人员配置表(根据《管理方案》及现场情况编制(示例)
篇3：襄阳市三无小区物业管理工作方案（2014年试行）
关于印发《襄阳市“三无”小区物业管理工作方案》(试行)的通知
襄政办发〔20**〕78号
各城区人民政府，各开发区管委会，市政府有关部门：
《襄阳市“三无”小区物业管理工作方案》(试行)已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。
20**年12月3日
襄阳市“三无”小区物业管理工作方案(试行)
为扎实推进“三无”小区物业管理工作，巩固整治成果，根据国家物业管理的有关规定和我市实际，制定本方案。
一、目标任务
按照“三无小区综合整治完成一个，物业管理推进一个”的要求，积极推进物业管理规范化、制度化、精细化，力争通过两到三年的努力，在列入市区综合整治计划的510个“三无”小区，基本建成环境整洁、管理有序、安全舒适、群众满意的生活环境，着力提升人民群众生活品质。
二、推进方式
(一)专业型。通过综合整治验收并认定具备实施物业管理条件的小区，依照服务合同选聘有专业资质的物业公司提供服务。
(二)社区型。通过综合整治验收不具备实施专业物业管理条件的，由社区居委会组织成立服务机构开展单项物业服务。
(三)单位型。由原产权单位负责牵头统一管理服务。
(四)自治型。通过综合整治后，因规模较小(100户以下)不具备实施物业管理条件或不适宜社区管理的小区，由居民(业主)代表或楼栋长牵头，按照居民(业主)公约实施自行管理服务。
三、保障措施
(一)属地管理，部门配合。城区人民政府、开发区管委会对辖区内“三无”小区物业管理工作负总责，要充分发挥街道办事处(乡镇政府)和社区居委会的组织指导作用，因地制宜抓好小区管理工作。市“三无”小区环境综合整治工作领导小组办公室负责综合验收。市城管、建委、房管、物价、国资等部门及供水、供电、燃气、电信、网络公司等单位，根据各自职能协助城区政府做好查违控违、管网衔接、价格指导、业务培训、法规咨询等工作。
(二)全面动员，居民参与。广泛宣传《物业管理条例》等相关法律法规和政策，引导群众了解物业管理的基本内容，配合做好小区物业管理工作。在整治后的物业管理中，各城区政府、开发区管委会要组织街道办事处(乡镇政府)加大宣传力度，引导居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务与责任。
(三)强化监管，长效管理。市物业纠纷人民调解委员会对整治的“三无”小区要及时跟进，对在管理活动中发生的业主物业服务企业之间，业主与业主之间，各种物业使用、服务、维修及毗邻关系等纠纷积极参与调解，及时化解矛盾。综合整治后的“三无”小区，要健全小区业主大会和业主委员会员会制度，健全“民规民约”制度，用制度和规范来确保长效管理。
(三)财政支持，市区共担。从20**年开始连续3年对通过综合整治验收并建立物业管理工作机制的小区实行政府补贴，补贴标准为每年每户252元，补贴费用市、区共担。20**年补贴资金市财政负担80%，区级财政负担20%;20**年市级财政负担60%，区级财政负担40%;20**年市级、区级各负担50%，三年过渡期(20**.1-20**.12)满后，不再补贴。
襄阳市人民政府办公室
20**年12月8日印发