物业公司项目管理目标

　　一、公司将以深圳市颁布的《深圳市物业管理优秀住宅小区考评标准》为管理依据，并以《深圳市住宅区物业管理条例》等相关法律为法制基础，结合惠州市物业管理社会化、企业化、专业化的特点，实行全方位的物业管理，为业主和客户提供最优质的服务。

　　二、实行ISO9001：20**质量体系，保证物业管理及各项服务工作的质量与正常标准，达到规范化、制度化、科学化。

　　三、公司实行人性化管理、一站式的全天候服务方式，设立二十四小时值班电话，二十四小时热线寻呼，同时推行二十四小时公共设施设备及室内维修制度，全天候绿化保洁制度。

　　四、公共秩序实行人防为主、技防为铺的方法，建立一支准军事化管理队伍，队伍从训练到管理均要求严格按照正规军队的方式进行，同时配备的智能化的安防系统，使物业的公共安全及秩序得到较为有力的保障。

　　五、推行客服工作制度，二十四小时为业主和住户受理各种投诉和其他问题，在第一时间为客户解决各种问题及困难，保证客户的正当权益及应当享受到的物业管理。

　　六、制定严格与高标准的员工培训制度与考核制度，使员工的整体素质得到提高。同时采取"优胜劣汰"的竞争机制与激励机制，使员工的内部管理达到规范化与制度化的标准，保证各项工作的顺利实施。

　　七、管理中心设立专职文化人员，在物业内定期与不定期地策划安排节假日、纪念日的文化活动。以文化活动为载体，把所管物业创建成为精神文明建设的典范与基地。

　　八、加强物业管理的高科技投入，提高管理自动化水平，建立以中小型计算机为主体的计算机网络，在各职能部门配备操作终端，实现管理资源共享，同时引进高水平、多功能的物业管理软件，实现办公及日常管理工作自动化。

　　九、全面启动物业的形象工程，导入物管CI，从员工的服装设计、物质装备、办公环境及物业的外观形象设计入手，树立高品味、高档次的新形象。同时以提高物业的影响力和知名度为目标，为**物业的形象工程打下坚实的基础。

篇2：物业知识教材：小区物业管理目标与原则

　　物业知识教材：小区物业管理目标与原则

　　依据建设部《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称“管理办法”)的要求，居住小区的物业管理从房地产开发企业开始工作时就应当进行。“管理办法”第五条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”

　　为了对物业管理公司的选聘与对管理工作进行检查和监督，“管理办法”第六条规定“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。

　　一、管委会的组建及其权利与义务

　　(一)管委会的组建

　　该委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

　　(二)管委会的权利与义务

　　管委会的权利:

　　1.制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人，使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利;

　　2.决定选聘或续聘物业管理公司;

　　3.审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;

　　4.审查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

　　管委会的义务:

　　1.根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;

　　2.协助物业管理公司落实各项管理工作;

　　3.接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督;

　　4.接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

　　二、小区交付使用前物业公司的主要管理工作

　　城市新建居住小区的物业管理，从规划阶段开始到住户入住前，其物业管理从三个阶段进行。物业公司专业管理前，由房地产开发企业负责管理;房地产开发企业与物业公司签订合同分别同步管理(以上的管理为“同步介入”或称为“超前管理”);居住小区物业管理。其中，第二阶段的物业管理具有一定特殊性，依据不同的管理项目。

　　三、居住小区物业管理的目标

　　建设部“管理办法”的制订，有两个重要的目的:一是“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”;二是“对住宅小区内的房屋建筑及其设备......进行维护修缮和整治”。这一目的，要求居住小区物业管理通过以下管理的目标来实现。

　　第一是社会效益。

　　这表现为居民提供一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。这种安全、舒适的居住环境以交通、绿化、卫生、文化、教育和娱乐为一体的整个社区环境，它对调解人际关系、维护社会安定团结具有重要的意义。

　　第二是经济效益。

　　这种经济效益从以下几方面表现出来:一是从政府方面来说，不仅它改变了以往政府用于房屋维修、环卫、绿化和其他公共市政设施上的费用，而且还可以向物业管理企业收取税收。二是从业主方面来看，物业的专业和科学管理，对维护好房屋住宅及附属设备、设施，延长其使用寿命，从而保障业主的经济利益。最后，从开发企业以及住宅小区物业管理来说，居住小区的社会效益有利于房产的销售和资金的周转。物业管理通过各种有偿服务，既便利于居民生活，又可取能得一定的经济效益，从而增加管理费用的来源。

　　第三是环境效益。

　　居住小区的物业管理，通过小区内的绿化、上下水及用煤、液化气的专业管理，不仅有助于人的身心健康，还将对城市建设产生积极的影响。

　　四、居住小区物业管理的原则

　　物业公司是一种服务型行业，它不仅具有独立的法人资格，又是自负盈亏、独立经营、独立核算的企业，居住小区物业管理的目标，应密切联系服务与经营来进行。为此，它遵循的主要原则是:

　　1.业主自治自律与专业管理相结合。

　　住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的特点，必须以专业化管理为主;住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理、发挥业主自治自律的作用，是实行这一原则的关键。

　　2.服务至上、寓管理于服务之中。

　　住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸方面。住宅小区管理中的服务工作，具有长期性和群众性的特点:服务时限很长，往往几十年以上;服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。

　　3.所有权与经营权相分离。

　　实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的“两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一定物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、全方位服务。

　　4.企业经营、独立核算。

　　必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。

　　5.有偿服务和费用合理分担。

　　物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则，物业管理企业提供的管理和服务是有偿的，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。

篇3：徐州市关于做好全市物业管理目标综合考核工作的通知（2014年）

　　徐州市关于做好全市物业管理目标综合考核工作的通知(20**)

　　徐州市政府办公室关于做好全市物业管理目标综合考核工作的通知

　　徐政办发〔20**〕54号

　　各县(市)、区人民政府，徐州经济技术开发区、新城区管委会，市各有关单位：

　　为认真贯彻《市委、市政府关于进一步加强物业管理工作的意见(试行)》(徐委发〔20**〕42号)，进一步深化幸福家园创建，改善物业管理服务，提升城市管理和社区管理水平，依据《市政府办公室关于进一步明确物业管理工作职责的通知》(徐政办发〔20**〕58号)文件，将小区管理纳入市对县(市、区)科学发展考核工作范围，按照考核相关要求，现就做好全市物业管理目标综合考核工作通知如下：

　　一、关于考核依据

　　(一)《市委、市政府关于进一步加强物业管理工作的意见(试行)》(徐委发〔20**〕42号);

　　(二)《市政府关于印发<徐州市幸福家园创建活动方案>的通知》(徐政发〔20**〕26号);

　　(三)《市政府办公室关于进一步明确物业管理工作职责的通知》(徐政办发〔20**〕58号);

　　(四)《关于20**年全市科学发展城市管理工作考核意见》(徐城管委〔20**〕4号)。

　　二、关于考核方式

　　分三个层次对市相关部门，各县(市)、区、开发区，街道办事处(镇)进行分类考核，各100分。市级考核在各区、开发区范围内考核到街道办事处。县(市)所辖街道办事处、镇的考核由各县(市)负责。对街道办事处(镇)的考核，分为非涉农办事处和涉农办事处。对居民小区的检查考核，实行居委会日查、办事处(镇)周查、县(市)、区政府月查、市年度检查制度，采取明查暗访的方式进行百分制考核。

　　(一)县(市)、区的考核，以听取汇报和查看档案资料为主。街道办事处(镇)考核主要以现场检查为主，结合查看档案资料，每个街道办事处(镇)抽查2-3个居民小区。

　　(二)对物业管理的政策、机构、人员、资金的落实情况，公共配套设施、奖惩和社区物业服务站建设等重要工作进行考核。

　　(三)对参创市级和县区级幸福家园的小区，主要对照创建标准、业主满意率和物业服务费收缴率进行考核。

　　(四)对市相关部门的考核，主要查看履行职责情况和实际绩效完成情况。

　　(五)宣传报道要查看原始资料，小区现场宣传以查看宣传栏、公示栏、楼道公告牌为主。

　　(六)对上级布置的任务和工作完成情况，以市掌握的情况为依据。

　　三、关于计分方法和考核标准

　　(一)计分办法：县(市)、区考核共10项100分，非涉农办事处11项100分，涉农办事处10项100分。对县(市)、区(开发区)考核总分为市对县(市)、区(开发区)考核成绩与对所辖办事处考核的加权平均分相加(县市成绩不加，直接得出)。对办事处(镇)的考核，根据得分排序。对市相关职能部门的考核5项100分，列入全市绩效考核(考核计分和标准详见附件)。

　　(二)加减分规定：创成国家示范、省优、市优小区以及市级幸福家园的小区的将分别加分，对于获市级幸福家园表彰的加2分;有业主投诉，经查实又处理不力的，给予扣分;在创建全国文明城市、国家卫生城市创建检查中失分的小区，将对所在区扣分。对有新闻媒体和市级通报批评的扣2分。

　　四、关于督查工作

　　市委督查室、市纪委效能督查室、市政府督查室将对物业管理工作情况加大督查力度。市物业管理领导小组办公室每季度调度一次，市房管局要加大指导、协调和督促力度。年底由市物业管理领导小组办公室牵头，市政府督查室、市房管局等组成考核组进行考核。

　　附件：1.县(市)、区政府物业管理工作绩效考核内容及考核细则(略)

　　2.市级部门物业管理工作绩效考核内容及考核细则(略)

　　3.非涉农街道办事处物业管理考核内容及考核细则(略)

　　4.涉农街道办事处(镇)居住区管理考核内容及考核细则(略)

　　徐州市人民政府办公室

　　20**年4月4日