项目物业管理服务的流程
一、概念:
1、物业管理——物业项目的业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业项目的环境卫生和秩序的活动。
2、业主——房屋的所有产权人。
3、使用人——房屋的承租人和实际使用人。
4、物业管理企业——依法取得独立法人资格、具有相应资质,从事物业服务企业。
5、物业类型基本分为:住宅、办公、政府、公众、特种、商业。
二、物业管理服务流程:
主要分以下八项工作:
1.0物业招投标(该项工作主要是以“市场部或运营部”为主)
1.1得到项目招标信息(通过不同渠道得到项目招标信息,并加以分析,分析内容基本为:开发商情况、项目情况、可行性等)
1.2确定投标并将信息传递至招标方(提交《投标函》)
1.3物业公司组织相关专业人员至项目现场进行勘察(主要进一步了解项目实际情况,内容基本为:项目平面图、设施设备清单、服务标准等)
1.4根据得到信息制作投标书
1.5送标、开标、答标、中标
备注:投标单位少于三个或者物业管理区域建筑面积不超过五万平方米的,经物业所在地的区(县)房地产管理部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
2.0物业前期介入(该项工作主要是与开发商沟通及项目情况而定)
2.1成立前期介入小组
2.2前期介入可分为:规划设计阶段、施工图设计阶段、施工阶段
3.0管理团队筹建(为物业交付后正常管理打下基础)
3.1项目管理或运营方案策划(策划主要内容为:人员配备、管理方案及费用测算等)
3.2管理处(物业服务中心)筹建
4.0接管验收(标志着物业公司正式接管物业项目,并对其实施管理)
4.1成立接管验收小组
4.2编制《接管验收方案》
4.3接管验收实施
5.0营销配合(该项工作根据物业现场情况及开发商要求而定)
5.1销售、租赁案场管理
6.0入伙管理(标志着物业产权或使用权的转移)
6.1入伙策划
6.2入伙准备
6.3入伙办理
6.4物业质量保修、返修
7.0二次装修管理
7.1装修资料管理
7.2装修现场管理
8.0日常管理
8.1客户服务
8.2工程服务
8.3保安服务
8.4保洁服务
篇2:A项目物业管理专案流程
项目物业管理专案流程
1、物业管理招投标及方案编制
2、物业管理VI形象策划
3、物业的接管、入住
4、房屋管理、保安、清洁服务、园林绿化、车辆管理、机电设备管理、电梯管理、维修维护、消防安全、社区文化
招标
开发公司项目得到批准后即可进行物业管理招投标工作,指定招标文件、以便于通过物业管理的介入,争取设计方案的合理性。
招标文件
一般包括投标须知、物业管理招标书和部分物业的设计图纸。
招标须知
1、出具投标保证金,额度为年服务费用的5%,保证期为定标时为止,不中标者予以退回。
2、明确保密要求。
3、必须有"不选择最低标价"的声明。
4、明示投送标书的程序
5、明文规定开标与评标时间标准(量化)
投标保证金
约占投标物业年度管理费用总额的5%,保证期到定标时为止,一般3-6个月,不中标予以退回。
选标方式
有两种:1、开发公司向选定的若干物业管理企业发出邀请书,出售招投标文件,这称为选标方式;
2、开发公司对报名投标物业管理企业逐一进行经营资质预审,经审查合格方发给招标文件,这称为公开招标方式。
物业管理的投标过程
按照国家相关政策,今后物业管理企业进入市场的唯一途径就是参与投标,主要的过程为:
1、确定投标意向并成立投标工作机构
2、获取招标文件
3、考察物业现场
4、成本测算
5、编制标书
6、封送标书
物业管理经费的测算方法(小区)
主要由以下几项经费构成:
1、管理与服务人员的工资和按规定提取的福利费用
2、公共设施、设备的日常运行,维护及保养费
3、绿化管理费
4、清洁卫生费
5、保安费
6、办公费
7、物业单位固定资产折旧费
8、法定税费
多层住宅物业管理公司员工定编标准为3.6人左右/万㎡
1、管理人员
主任
S<10万㎡设1人(S代表建筑面积)
10万㎡< S <20万㎡设1正1副
S>25万㎡设1正2副
事务助理或房管员
S<10万㎡设1人
10万㎡以上每增加5万㎡增设1人
社区文化设1人
活动中心、会所的值班人员另行计算
财务设会计、出纳各1人,但可兼职
收款员、仓库管理员、接待员、电脑资料员可根据物业大小和工作需要设置
2、维修人员
每4万㎡设1人
3、绿化人员
每4000㎡设1人(绿化面积)
5、卫生保洁人员
每140户设1人
6、保安人员
每120户设1人
7、车辆管理员
根据道口或岗亭多少及车流量大小设置人员
高层住宅物业管理公司员工定编标准为7.5人左右/万㎡
1、管理人员
主任
S<5万㎡设1人(S代表建筑面积)
每增加5万㎡设副主任1人
事务助理或房管员
每350户设1人
社区文化设1人
活动中心、会所的值班人员另行计算
财务设会计、出纳各1人,但可兼职
收款员、仓库管理员、接待员、电脑资料员可根据物业大小和工作需要设置
2、维修人员
建筑面积在3万㎡以上的楼宇每万㎡设1.5人
3、绿化人员
每7000㎡设1人(绿化面积)
6、卫生保洁人员
每90-100户设1人
6、保安人员
每40户设1人或建筑面积3000㎡左右设1人
7、车辆管理员
根据道口或岗亭多少及车流量大小设置人员
物业管理VI系统
VI(visual identity的简称),即"企业视觉识别"。
企业导入VI体系,透过同一的视觉识别系统,对强化企业观念、
规范员工行为、传播企业形象是有重要意义的。 一、物业管理VI的基本内容
1、设计内容
基础部分:标志释义、标准色与辅助色
应用部分:文本识别、服装服饰等
2、物业管理的标识标牌内容
如:乘梯须知、来访请登记等
二、VI设计的原则
1、以MI(企业理念识别)为核心的原则
2、美学原则
3、法律原则
4、识别与适用性原则(好认、好记、好做)
三、VI应用要素(即具体的外部载体)包括
1、文本识别类:工作证、手提袋
2、环境展示类(习惯称为标识标牌类):招牌、门牌、导示牌等
3、员工服装服饰类:按工作区分的工作服、按季节区分的工作服等
4、车辆识别类:发挥车辆是企业免费的流动广告媒体的作用
5、广告、宣传类:公司报纸、公司宣传画册等
四、VI视觉形象识别系统的导入
业主和物业公司拥用一个共同、统一、美好的品牌形象,配合VI视觉形象识别系统,使小区内导向、环境和标识系统形成一体化,塑造一流的住宅区优美形象。其中包括:
门卫室:
今日保安值班(插牌)
天气预报(插牌)
本小区物业管理人:**物业管理有限公司
行人请走安全通道标牌
管理公司提示:进入小区请主动出示有效证件
紧急求助电话
大门口:
小区平面图
限速行驶(5KM)
禁止鸣笛
小区告示栏
业主留言栏
业主意见(建议)箱
围墙外:
本小区为私家住宅,周边已安装红外线监控系统,请勿翻越。
在沟渠、水池周围:
水中有电,请勿戏水
请勿向水中扔杂物
水深**米
在易滑道路处(有磁砖的地方):
小心地滑
在儿童游乐园:
儿童游乐设施,仅限十三岁以下儿童玩耍/儿童玩耍,需成人监护
在名贵树木挂设:
介绍树木情况的标识牌
在配电箱处设置:
有电危险
在凉亭处设置:
请勿刻划
请勿躺卧
在煤气调压站等易燃处设置:
小心烟火
在环卫现场设置:
正在打扫,请稍候/正在清洁,请绕行
在绿化带设置:
请勿乱扔果皮纸屑
爱护树木,请勿挂衣物
爱护绿化,请勿跨越
青青绿草,请勿践踏/春意在脚下,草地无践踏
创温馨环境,树美好心灵/植物茂,家园美
美化家园,从我做起/足下留情,家园常春
生命常绿,需要用爱灌溉
树环保意识,爱护小区环境
花木共赏,人人呵护/亲情家园,送您一片清新
在小草的耳边,领略一份平和的温柔
生命常绿,需要用爱灌溉
心手相连,共建顺驰家园
温馨家园,情系你我
创温馨环境,树美好心灵
足下留情,家园常春
给予我一片情,还您一片绿
请勿将宠物带入公共绿化带
请勿将宠物带进会所
我奉献给了您绿色的情怀,您能只用眼睛去欣赏吗
清新洁静的天发观邸,须要您我呵护,更须要(它)的爱护
我的形象是您心灵的反映
您给我爱心,我给您温馨
您的心灵,我的翠绿
尊重劳动,保护环境,热爱生命
珍惜草木,保护我们的生存空间
消防用语:
请爱护消防设施
严禁占用消防通道/消防通道,严禁停车
严禁烟火
禁止吸烟
消防用水,严禁他用
消防器材,严禁挪用
严禁使用瓶装煤气
喷淋接合器
消防栓接合器
温馨家庭,只需热情,不需火情
设施设备的警告用语:
机房重地,非请莫入
高压危险,请勿靠近
小心触电
小心滑倒
高空作业,请您绕行
设备检修,暂停使用
小心坠物/有人作业,严禁合闸
车辆管理方面:
专用车位标识
收费一览表
请出示证件
注意安全,小心驾驶
小心车辆
禁止停车
禁止鸣笛
单行道
限速**公里
限高**米
停车场进口
停车场出口
禁止驶入
宁静致远,一鸣惊人
游泳池方面:
售票处
小卖部
入场须知
男更衣室
女更衣室
男士请进
女士请进
体检室
卫生间
仓库
衣物保管处
开放时间表
水深**米
先淋浴后下池
小心滑倒
请您出示票证
请勿跳水、打闹
深不可测,请勿冒险
注:以上所有
公共信息图形符号标志标牌均须符合下列标准的规定:GB2894-1996安全标示,GB13495-1992消防安全标示,GB/T10001-2000标志用公共信息图形符号,下方均需冠注"顺驰物业"及公司标识。 物业管理企业通过招投标方式介入专案物业之后,除了VI的准备外,还要全面、系统地做好物业管理接管验收前的具体准备工作,包括以下内容:
一、成立管理处
1、在业主入住前三个月时间(竣工验收工作在入住前1~3个月内进行)成立
2、管理处主任、房管员和维修人员到位
3、其他管理人员分步到岗
二、组织验收小组
由物业公司物业管理部牵头、机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成,可以邀请部分业主代表参与。
三、相关记录与表格
1、房屋接管验收表
2、室内竣工验收遗留问题统计表
3、公共配套设施接管验收遗留问题统计表
4、急电设备接管验收表
5、机电设备接管验收遗留问题统计表
四、接管验收标准
房屋接管验收标准参照建设部ZBP30001-90标准和国家991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》,以及满足业主(住户)的合理要求。
业主选择管家的五要素
品牌 业绩 实力 专业 特色
物业管理其实是指业主委员会的自治管理、物业公司的专业管理、全市性的城市管理、街道与居委会的社区管理和房产管理部门管理以及水、电、煤气、环卫等方方面面行政管理的一种综合性管理,所以,我们不能一提物业管理就以为是完完全全是物业公司的事情。
未入住或入住以后空置的、未售的房子称为空置房,空置房也必须交物业管理费,按国家相关规定为正常管理费用的一半标准收取。
篇3:物业管理企业资质换证(升级)办理流程与需提交资料
物业管理企业资质换证(升级)办事流程:
各县级市、区物业管理主管部门受理、预审
↓
物业管理企业资质换证(升级)审批受理
(行政审批大厅)
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经办人初审
(转市物管办)
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查看现场
(市物管办)
↓
核审
(市物管办)
↓
签批
(市房管局)
↓
制证发证
(市物管办)
提交资料:
1、资质等级换证(升级)报告;
2、资质等级换证(升级)申报表(一式三份);
3、企业法人的任命书和身份证明(提交复印件时需验原件)
4、物业管理企业近两年统计年报、财务状况;(复印件)
5、营业执照;(提交复印件时需验原件)
6、到期资质证书;(原件)
7、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。(提交复印件时需验原件)
8、物业服务合同;
9、业主委员会对物业管理企业的评议;
10、其它有关资料。