泰裕园别墅常规性公共服务管理

　　治安、消防、车辆管理工作是泰裕园别墅重点管理工作之一。我们采取内外互防的管理方式对所辖物业区域的治安和消防、车辆工作进行全面的管理。

　　（一）、安全管理服务

　　安全管理是为了保障所管物业区域内的人员、财物不受损失，为业主营造一种安全、无干扰的生活环境。

　　1.安全管理内容

　　a)负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。

　　b)维护区域内车辆及来往人员的管理。

　　c)实行封闭式24小时保安制度，突发事件第一时间到达现场。

　　2.治安管理实施措施

　　a)实施"半军事化"管理，实施住宿和24小时备班制，建立业务、绩效考核与工资晋升挂钩，实现10%的淘汰率，保证保安人员的高素质和战斗力。

　　b)落实保安各岗岗位职责、管理制度。

　　c)明确责任区域及重点部位，实行分岛管理同时定岗与巡查相结合的辖区式管理。

　　d)实行24小时保安巡逻制度，各项记录完整。

　　e)利用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合。

　　f)根据各管理阶段的情况，制定相应的管理方法及工作重点。

　　g)制定突发时间处理程序，具备处理能力。

　　（二）、消防管理

　　对消防工作实施管理，预防物业火灾的发生。最大限度地减少火灾损失，为住户的生活提供安全的环境，保护小区业主、住户的人身和财产的安全。消防管理的主要内容：

　　a)在保安部内设置专职管理负责。并做好义务消防队的建立和培训工作。

　　b)防火档案制度。建立防火档案对火险隐患、校方设备状况（位置、功能、状态等）重点消防部位、前期消防工作概况等都要记录在案。以备随时查阅。还要根据档案记载的前期消防概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火的水平和效率。

　　c)消防岗位责任制度。建立各级负责的逐级防火岗位责任制，从经理到员工，都对消防负有一定的责任。

　　d)定期进行消防安全检查制度，各种记录完整。

　　e)专兼职消防员的定期训练和演习制度。

　　f)管理好区域内设施、设备，通过对各种消防设备设施的保养与维修，保持消防设备设施的完好，专业合格状态。以多种宣传形式加强区内住户消防意识。

　　（三）、车辆交通管理

　　对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

　　1.车辆交通管理实施措施：

　　a)车辆分类管理:按照车辆类型分为汽车、摩托车、自行车管理，其中摩托车、自行车分区域存放，汽车存入专用车库及指定的道路停放。

　　b)小区保安有效组织车流和车辆停放。

　　c)汽车凭IC卡，经电脑读卡进入小区。

　　d)外来人员及车辆进出由出入口保安员明确来访人员的身份或得到业主确认后引领车辆停放指定地点（区域外），并进行登记，同时通知内保人员引领来访人员进入小区，经业主再次确认后，保安方可离去。如业主不在或业主不愿接见访客，保安员将劝其离开。

　　（四）环境卫生管理

　　是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运，达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

　　1.制定作业指导书

　　a)清洁工管理规定。

　　b)清洁工卫生区域划分表。

　　c)主管巡检制度。

　　2.管理方法

　　a)清洁工必须着装上岗，规范作业。根据《清洁工作作业指导书》，进行日常的清洁工作。

　　b)管家部主管按照《清洁工作质量标准作业规程》的规定，对所辖区域卫生状况进行全面的巡视检查，每天不少于2次。发现问题及时对相关人员予以纠正，并在《日常工作检查记录表》上做好记录。作为对清洁工的工作结果评定依据。

　　c)管家部根据《卫生消杀管理标准作业规程》对消杀的施过程进行控制。每月（不少于2次）检查小区的虫鼠情况，详细记录填写《保洁消杀工作记录表》，每月抽查消杀施工记录，落实消杀次数和监控消杀效果。

　　d)健全各项记录。

　　2.保洁各项服务标准如下：

　　a)道路的清洁标准：

　　目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙；

　　道路、人行道无污渍、每200平方米痰迹控制在一个以内；

　　行人路面干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍；

　　路面垃圾滞留时间不能超过10分钟。

　　b)广场、花园的清洁标准：

　　地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾；

　　花坛外表洁净无污渍；

　　广场、花园里的垃圾滞留时间不能超过15分钟。

　　c)绿化带的清洁标准：

　　目视绿化带无明显垃圾、落叶、漂浮物；

　　每100平方米烟头控制在1个以内；

　　花坛外表洁净无污渍。

　　d)人工湖的保洁

　　作业人员必须会游泳。

　　人工湖的保洁工作应每天进行一次，保持人工湖面水面无飘浮物。

　　飘浮到近岸的垃圾，清洁工于岸边处持作业工具打捞湖面上的飘浮垃圾，当手持作业工具无法打捞飘浮垃圾时可乘小船进行工作。

　　e)游乐设施清洁标准：

　　游乐设施表面干净光亮，无灰尘污渍、锈迹；

　　目视游乐场周围整洁干净、无果皮、纸屑等垃圾。

　　f)路灯的保洁

　　路灯的应保洁每月保一次。

　　路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行，作业前保洁部主管应通知机电维修部断开电源。

　　路灯保洁方法具体依照《玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程》操作。

　　g)雕塑装饰物、标识、宣传牌的清洁

　　雕塑装饰物的清洁：

　　有污迹是应用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦试，然后用水清洗。不锈钢装饰物依照《玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程》方法进行操作。

　　宣传标识牌的清洁：

　　有广告纸时请先撕下纸后再用湿抹布擦抹，然后用干布抹干净，如有污迹应用清洁剂进行清洗；

　　宣传牌、标示牌等应每天擦试一遍。

　　h)楼顶（露台）的清洁

　　准备好梯子、编织袋、扫把、垃圾铲、铁杆等工具,将楼顶的垃圾清理装入编织袋；

　　用铁杆将楼顶（露台）上排水口（管）疏通积水；

　　楼顶雨季期间每个月清扫一次。

　　清洁标准：应达到目视楼顶无垃圾、杂物、无积水、青苔。

　　i)果皮箱的清洁

　　果皮箱每天清洗一次，遇特殊情况应增加清洗次数。

　　清洗完毕应及进将果皮箱运回原处，并套好垃圾袋。

　　清标准应达到：目视垃圾筒、果皮箱无污迹、无油迹；垃圾筒、果皮箱周围无积水。

　　j)信报箱的清洁

　　每周擦试住户信报箱两次。

　　擦试后的信报箱应干净无灰尘、无污迹。

　　k)监控探头

　　监控探头每周擦试一次。

　　擦试探头的玻璃镜片时必须使用镜头擦纸，以免有毛尘和刮伤镜面。

　　清洁后应达到镜头光亮洁净、探头外表干净无灰尘。

　　l)楼梯间的保洁:

　　每天清扫一次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗干净(装修期间加大频度)；定时将垃圾收集运到垃圾存放处；用干净的毛巾擦抹各层和通道的防火门、电梯门、消防栓柜、玻璃窗内侧、灯具、楼梯扶手、护栏、墙面、墙根部分地脚线、指示牌等公共设施，应保证每天一次；各楼梯间玻璃、通道的壁面、楼顶应每周进行一次擦拭和除尘。大理石地面应每周除尘一次。

　　清洁标准：

　　地面、台阶、玻璃洁净、无污渍、水渍、灰尘；

　　楼梯扶手护栏干净，用干净纸巾擦试100cm后，纸巾没有明显脏污；

　　护栏（铁艺护栏油漆无脱皮）、完好；

　　梯间顶面无蜘蛛网、灰尘；

　　地脚线干净无灰尘；

　　理石地面目视干净、无污渍；

　　（五）共用设施、设备的管理

　　范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

　　共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

　　（六）共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

　　范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地下自行车库、地下机动车库等。

　　根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：湖面、地下机动车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通，水质达标、基本完好。

　　（七）智能化设施设备

　　范围包括：楼宇可视对视系统、如户宽带数据网系统、室内智能报警系统，"六表"远传系统、报警系统、周界红外线对射报警系统、公共区间闭路监控、智能IC卡门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

　　根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合泰裕园别墅智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

　　A1、修订、完善智能系统管理制度

　　A1.1、明确智能系统设备责任类别划分：

　　一类设备：监控中心、室内智能系统主机设备，如：系统管理电脑终端、前端调制解调器及附属设备、闭路摄像监视系统室内设备、保安巡更系统主机设备。

　　二类设备：监控中心室外的智能系统末端设备、设施，如：远红外探测器、紧急求助按钮、煤气泄漏报警、保安电子巡更

签到器。

　　A1.2、建立设备管理责任制

　　--监控总值班室人员负责一类设备的运行操作、维护保养和故障处理。

　　--维修部负责室外二类设备设施的定期巡检、试验和保养及住户家中二类设备设施的故障维修。

　　--管家部负责指导培训区内住户正确使用室内智能设施，减少错误操作和误报。

　　A1.3、建立健全的各类岗位责任制，明确相关工作程序、工作制度，如：

　　--岗位职责

　　--运行管理制度（值班规定、交接班制度、设备操作规程、设备巡检

　　--设备维护、保养管理制度（设备日常、定期维护保养规程、设备维护保养检查制度、设备大修改造、管理程序）

　　--工作程序（报警处理程序、突发事件处理程序、自然灾害处理程序、事故处理程序）

　　--设备档案管理制度。

　　A2、重视人员培训

　　在智能系统安装、调试、验收阶段，选派高素质专业人员提前介入参与配合相关工作，力争尽早熟悉整个智能系统，并对相关上岗人员进行岗前业务技能、技术培训及持续的在职培训。

　　A2.1、对监控总值班室人员进行系统结构、系统工作原理、所辖设备的性能原理特点、操作规程、维修保养规范、故障处理方法、报警处理程序等方面的培训。

　　A2.2、对监控室人员、维修部人员、管理中心相关人员进行住宅室内智能系统末端设施操作、使用方法、检查保养方法等方面的培训。

　　A2.3、对保安员进行住宅内智能末端设施、电子巡更签到器、周边红外线对射仪、停车场设备设施的使用操作方法，各类事件处理程序等方面的培训。

　　对上述人员分阶段考核，确保日后工作质量。

　　A3、智能系统设备的档案管理

　　由管理中心负责设备档案的建立、技术资料的收集、整理、归档。

　　--监控室人员配合相关工作。

　　--设备分类及编号。

　　--建立设备台帐和卡片。

　　--建立设备技术资料档案。

　　--定期进行设备核查（年度）。

　　A4、智能系统的运行管理。

　　A4.1、监控中心主机设备的运行

　　监控总值班室值班人员负责保证系统的正常运行、操作。

　　A4.1.1严格执行相关作业指导书规定（岗位职责、工作方式、运行操作规程）

　　对各设备进行操作和监视、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态。定期对各类信息、数据进行系统的分析，形成日、月报表，发现异常及时处理。

　　A4.1.2接到各类报警信号（防盗报警、煤气泄漏、紧急求助、监视图象有异常情况等）立即指挥保安赶赴现场，及时处置各类事件并做好记录。

　　A4.1.3每日定时查看巡更报表，发现问题（如保安未按时巡更签到或巡逻路线有误等）及时通知当班保安领班或主管，并记录处理情况及结果。

　　A5、系统的维护保养管理

　　智能系统设备维护保养分日常维护保养和定期维护保养2个方面。日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养包括性能状态、检查、系统试验和计划性修理的内容。

　　A5.1、系统的维护保养实施计划的制订

　　监控中心、维修部分别按责任划分，根据相关设备维护保养规程和设备具体状况，制订所管辖设备年度、季度、月度维护保养实施计划，并确定设备维护保养责任人。

　　A5.2设备维护保养计划的实施

　　做到：按期实施、认真记录、发现问题、及时处理。

　　--监控总值班室值班人员按责任划分，负责智能系统一类设备的日常维护保养和定期维护保养工作。

　　--维修部负责二类室外设备设施（摄像机、红外探测器、电子巡更器、停车场设备是、设施等）日常维护保养和定期维护保养及传输线路的定期巡检工作。

　　A5.3设备维护保养工作质量的检查

　　服务中心主管、维修部主管、监控中心负责人根据《设备管理》程序和《设备维护保养、检查制度》，分层次、分系统、分类别对所辖设备状况，所辖人员维修保养工作质量、进行定期检查和评议，发现问题查找不合格原因，采取纠正措施，并跟踪改进情况，对其所辖人员设备维护保养工作质量的评议作为考核依据，改进工作质量的目的。

　　A6、设备的维修管理

　　设备维修分为预防维修和故障维修两种方法。预防维修是指在设备发生故障前预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理。故障维修是对设备发生故障后，对失效损坏的部分进行针对性修理。两种维修方法的使用保证了设备的最佳状态。

篇2：常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费试行办法(2009年)

　　江苏省常州市人民政府办公室

　　常政办发〔20**〕46号

　　二○○九年四月三日

　　物价局 房产管理局

　　第一条 为促进我市物业服务行业健康发展,建立服务标准规范、收费公开透明、按质论价、质价相符的物业服务收费机制,切实维护广大业主、开发建设单位和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》和《江苏省住宅物业管理服务标准》等法律法规及有关规定,并结合我市实际情况,制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市市区范围内的普通住宅物业公共服务的收费行为。非普通住宅及办公房、厂房、经营性用房等物业服务收费按规定实行市场调节价,服务内容与收费标准由当事人通过合同约定。

　　第三条 本办法所称普通住宅物业公共服务分项目收费,是指将普通住宅物业公共服务项目根据服务内容、服务标准和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位共用设施设备的日常维护保养服务等类别(来自:www.pmceo.com),再将每个类别划分为不同的服务等级(服务等级从低到高),每个服务等级又划分为若干个服务项目。每个服务项目均对应相应的收费标准,各项服务收费标准之和组成整个服务收费标准。业主委员会或开发建设单位与物业服务企业在商定服务项目和收费标准时,可以结合小区的特点和实际情况,进行自主选择和组合,最终确定小区的物业公共服务收费标准。

　　第四条 普通住宅物业公共服务分项目收费标准包含物业公共服务等级标准和物业公共服务收费标准,由市价格主管部门会同房产主管部门制定和适时调整,并向社会公布。物业公共服务等级标准的制定由市房产主管部门负责,物业公共服务收费标准的制定由市价格主管部门负责。《常州市市区普通住宅物业公共服务分项目收费标准》由市物价局、房产管理局另行发布。

　　普通住宅物业公共服务分项目收费标准为政府指导价标准(基准价),具体执行标准可根据物业服务的规模、特点和实际情况在基准价的基础上上浮不超过15%,下浮不限。计价单位为建筑面积:元/月?平方米。

　　物业公共服务分项目收费标准(基准价)中不包括物业小区停车服务费和电梯运行维护费,这两项服务收费应按有关的收费管理规定执行。

　　第五条 本办法实施后,在市区新建的普通住宅物业公共服务收费,按本办法执行。业主委员会成立前,由开发建设单位根据物业特点和服务要求,分项选择服务等级标准,在相应的收费标准范围内进行前期物业服务招标或议标,并与选聘的物业服务企业在合同中约定具体的服务项目和收费标准。业主委员会成立后,由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在合同中约定具体的服务项目和收费标准。

　　因提供《常州市市区普通住宅物业公共服务分项目收费标准》未涵盖的公共服务内容,需要提高物业公共服务收费标准的,业主委员会成立前,物业公共服务收费标准由市价格主管部门会同房产主管部门核准后执行;业主委员会成立后,由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在合同中约定。

　　第六条 本办法实施前,已以招投标方式确定前期物业服务收费标准的,仍按原中标价报价格主管部门备案;业主委员会或开发建设单位

　　与物业服务企业已签订物业服务合同且尚未到期的,物业服务及收费标准仍按原合同约定执行,合同到期后可按本办法重新约定,也可按原服务收费模式进行约定。

　　第七条 物业服务企业应及时将合同约定的物业公共服务标准和收费标准分别报市房产主管部门和市价格主管部门备案。

　　第八条 本办法由市价格主管部门、市房产主管部门按照各自职责负责解释