科技财富中心项目物业管理特点

　　随着中国城市化进程的发展，城市中一座座高楼大厦拔地而起，不仅极大的改变了城市的面貌，而且已经成为城市中亮丽的风景线。在众多高楼大厦中，写字楼已经比比皆是，而且随着中国经济的快速发展，也使得写字楼有日益增多的趋势。这些大厦不仅设计和建造标准高，而且要求物业管理服务好。“写字楼租户较多，出入人员复杂，因而管理起来难度较大。我们在管理上围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在大厦里工作 安全放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便；快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系，交换信息，抓住商机。

　　规模大、功能齐全、建筑档次高，设备设施先进，办公单位集中，人流密度大，设备复杂，管理难度大，客户作息时间集中等是当今大厦的特点。

　　设备设施管理、消防安全管理是科技财富中心物业管理的重中之重，其次是与业主的沟通、交流要及时畅通。

　　1、设备设施管理首先要建立设备设施档案、台账，据此，定期维护、保养和大中修计划安排；针对报修单的内容进行及时的抢修或者更换新的设备。以保证设备正常运转。

　　2、消防的管理工作不可忽视，一旦发生火灾，扑救不及时，将会损失惨重，必须注意防止各类火灾事故的发生。写字楼造成火灾的原因有好多，如管理不善、线路老化、意外因素等等。所以我们与专职单位签订了维保协议，对消防设备定期维护、保养。还加强对员工和用户进行防火教育和技能培训，充分调动一切积极因素共同做好消防管理工作。每年11月9日科技财富中心都组织大厦业主（客户）消防演习。

　　3、大厦大堂视线开阔且方便与来客联系的地方。一切服务与管理工作都是由总台开始的，大厦前台台的形象与服务的好坏直接影响客户的满意程度。所以前台的工作我们要求要做到细致入微，使客户感到宾至如归。要求做到：接待热情、介绍详细、解答耐心、指引到位。在前台放置了大厦名片方便来访人员、雨天准备了40把雨伞供客户借用。

　　4、做好应付突发事件的准备。由于写字楼结构、设备和人员的复杂性，物业管理公司必须时刻保持警惕，准备处理各种可能发生的事情，如电线短路、电梯运行出现故障、发现火情等，所以我们建立了包括水电、火灾、治安事件、公共卫生等各种应急预案。

　　5、加强与业主、租户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真 接受、处理业主、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待。每年5月我们都组织大厦业主（客户）进行篮球比赛，增进与他们的感情。

篇2：旧城区物业管理特点、现状及问题

　　旧城区物业管理特点、现状及问题

　　本文旨在通过分析旧城区物业管理的特点、现状及问题，探索和研究旧城区物业管理的发展，以引起对旧城区物业管理工作的关注，起到抛砖引玉的作用。

　　一、特点

　　要研究探索旧城区的物业管理，首先必须了解旧城区物业管理特点，因为只有认识其特点后，我们才能有针对性研究旧城区的物业管理。

　　旧城区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的。旧城区之所以称为"旧区"或"老区"，是相对应于"新建小区"而言的，两者相比较，旧城区具有以下特点。

　　第一，旧城区数量多面积大。

　　解放以后，我国陆陆续续建造了一批又一批住房，特别是80年代，在gg开放初期，随着人民群众生活水平的逐渐提高，对居住条件改善的需要越来越大，于是一幢高楼拨地而起，在这期间所产生的住宅区特别多。这类房屋随着时代的演变，新房已变成旧房。由于历史的积淀，旧区数量特别多，面积特别大，据有关方面估计，旧区的比例约占城市房屋总量的90％

　　第二，旧城区是商业、金融、贸易中心，也是人们生活的密集区。

　　一方面旧城区房屋混杂，不仅有大量住宅，而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂房、办公业务用房等；另方面旧城区人口数量多、人口密集、人员素质参差不齐。不仅新旧房屋交错，而且居住和经营交织。

　　第三，旧城区房屋陈旧，配套设施及环境质量存在先天不足。

　　就旧城区物业本身而言，全部是旧房，使用时间至少是2至20年不等，有的时间甚至还要久远，旧城区由于历史原因，没有很好的规划，大多房型老化，式样陈旧，房屋质量、设备、各种质量指标远远不到规范设计要求，老化程度较严重。特别是在老城市中，房屋陈旧的状况尤为明显。旧区房屋不仅存在原有质量先天不足或房屋使用不善留下的隐患，而且乱搭乱建的现象特别突出，严重破环了住宅区环境和公共设施。

　　第四，旧区的房屋福利性成份比较重。

　　由于住房制度改革是在20世纪90年代后才比较深入地开展的，实行住房社会化、商品化、私有化的时间不长。在这之前，我国一直实行的是低工资、低房租的福利制度，住房由国家或单位统一修建，统一调配，统一养护，福利性住房是我国计划经济条件下的一个社会显著特征。尽管旧区不少房屋目前已按优惠价出售给了职工，但公房出售本身就带有福利性色彩。同时，即使没有出售的房屋，虽然经历了多次房租的调整提高，但各大城市的房租仍旧未能达到成本租金的标准，所以仍可以说具有福利性。

　　第五，旧城区的房屋产权性质多样化。

　　旧区的房屋有的已按公房出售的形式变成了私有房产，有的是断续租住房管部门的公房，缴纳房租，使用权在住房，但所有权为国家所有，有的是住单位自管的房屋，但所有权在企业。在旧城区，这种产权、使用权分离的情况还比较普遍。而新建小区，住房商品化程度较高，私有化程度较重。

　　第六，旧城区管理体制传统化程度偏重，居民消费观念陈旧。

　　旧区房屋在房改以前一般主要有两种，一是直管公房，二是随着房改的不断深入，房屋的性质产生了变化，但仍有相当多的房屋仍属于公房，仍沿袭旧的管理体制。另方面，由于旧住宅区居民受传统的福利性住房观念影响较深，加之生活水平及经济承受能力普遍偏低，这使旧住宅区的居民消费观念比较滞后，对物业管理的认识和意识比较薄弱。

　　二、现状

　　旧区由于长时间采用行政性、福利性的管理模式，体制僵化，效率低下，房屋失修失养严重，使得旧区的居住环境与新建小区相比反差较大，群众意见较大。并且旧区原有的管理形式不对整个居住环境进行管理，既不适应居民日益增长的、改善居住条件的要求，也不适应两个文明建设的需要，而物业管理则不仅可以养护、保养旧区的房屋和公共设施，延长其使用寿命，而且还可以改善居民的生活环境，提高居民-的精神文明素质和现代化城市意识，同时物业管理还可以把整个城市的管理水平带动起来，推进现代化城市的发展步伐，有利于推进两个文明建设。

　　从20世纪80年代初，我国物业管理在一些沿海城市被相继引用，随着新建小区物业管理的发展和规范，物业管理所显示出来的优越性越来越明显，这对旧城区居民带来较大的影响和冲击力，居民的消费及生活观念发生了彻底变化。一方面居民盟对居住环境和生活质量的要求越来越高，另方面，居民的技资意识增强，深知住房作为一种稀有而昂贵的商品，不仅可以居住，而且还可以投资，正是基于这种考虑，居民也希望将以前的传统房屋管理形式转变为新型的物业管理，越来越迫切的希望同样也能享受物业管理这种新型的管理和优秀的服务。 　　同时，随着社会主义市场经济体制建立，以前政府对城市房屋实行统一经营管.理的统管格局发生了新变化，房屋统管比重趋小，房屋自管和委托管理比重趋大，从而为发展物业管理带来了有利条件。而随着住房制度改革的深入，房屋产权多元化态势逐渐形成，这也为房管部门逐步摆..脱传统经营管理模式，走向市场化的物业管理提供了良好机遇。

　　由此可见，旧区物业管理是历史发展的必然，是gg开放的需要，也是建立社会主义市场经济体制的需要。旧城区推行物业管理工作，目前在深圳、上海、大连、青岛等城市已取得一定的成绩和经验。深圳在全国旧城物业管理流面走在前列，深圳市为了在旧区的物业管理方面取得突破，经过慎重考虑和多方酬调，1996年10月将旧住宅区鹿丹村面向组社会招标物业管理，消息一发布就引起社会各界的关注，最后有10家物业管理公司参加了竞标活动，经过激烈竞争，深圳万科物业管理公司取得了鹿丹村物业管理权。鹿丹村建成于19*，占地7万多平米，建筑面积11万平米，住宅1200套。由于是旧区，投入时间长，房屋设施老化、配套不齐，管理费低，经费少，管理难度较大，住户意见多。1997年元旦，万科物业管理公司顺利接管鹿丹村后，便对该住宅区进行全面的整治，加强各方面的管理，最后获得了居民的满意，政府的放心，并在接管一年内获得"全国城市物业管理优秀小区"的称号。大庆市旧城区的物业管理工作也很有实效，比较典型的是东安物业管理公司东风新村管理处对旧区安康小区的整治和管理。

　　东风新村管理处从强化旧城区的物业管理实际出发，对原辖的新村第一至第六住宅小区进行重新规划，分割为若干个便于管理的住宅小区，其中安康小区便是其中之一，东安物业管理公司按照《大庆市城市住宅小区物业管理规定》的要求，改革原来的管理体制，运作新的经营机制，多渠道筹措资金对安康小区进行综合恢复整治，对小区实行封闭管理，整治车栅、路，开展优质的有偿服务，经过一段时间的努力，一个宁静、舒适的小区展现在居民眼前因为该小区物业管理成效显著，被评为黑龙江省物业管理示范住宅小区。南京市从1998年开始对旧区实施整治出新，全面推行物业管理，南京市政府确定的旧区出新基本原则是"不搞锦上添花，只是雪中送炭"，物业管理方面基本达到了"管理规范有序，居住安全舒适，设备设施完好，环境美化绿化、服务优质及时，卫生干净整洁"的要求。南京市在1998-1999年间，旧区改造面积达5500万平米，市政府拨款达4000多万元。辽宁省经过1997-1998年两年努力，治理了1999年前建的旧区688个，占应改造旧区总数83.8%。

　　总的说来，旧城区的物业管理在一些城市取得了一定的成绩和突破，但由于旧区建成时间较长，而且环境较差，设施设备不完善并且年久失修，同时由于旧区规模或者太大，或者太小，房屋类型不一，质量差异大，存在分布零散、管理难度大等问题，致使旧城区物业管理工作难度较大，问题较多，成效不显著，管理水平低。目前，旧区物业管理存在以下几个突出问题:

　　第一，旧观念飞旧思维方式难以转变

　　由于旧城区多年来一直实行的是传统房屋管理体制，计划经济色彩重，福利性思想、浓。在开展物业管理工作中，一方面居民一时难以接受"自己花钱买服务"的方式，认为几十年来都是政府出钱维修，而现在自己要出钱，观念一时难以较变过来，对物业管理收费采取抵触和拖欠态度。另一方面，作为物业管理者而言，大多是原来房管所转制而成的物业公司，以前是管理者，而现在却成了服务者，这种身份和地位的变化，使不少物业公司人员思想上接受不了，致使服务不到位。

　　第二，旧城区基础工作差，实施物业管理难度大

　　旧城区往往存在房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，而且由于以前旧城区实行的是低租福利制的管理模式，使得旧城区的房屋和基础设施得不到维修和保养，造成失修失养，致使设备陈旧、老化。另一方面旧城区的基础管理工作往往薄弱，房屋图纸、资料不完善，甚至缺失严重，管理制度往往不健全等。正是由于旧城区基础工作差，致使物业管理实施难度大。

　　第三，群众对旧城区物业管理意见多

　　业主对物业服务要求越来越高，但是由于旧城区本身就存在物业陈旧、配套不完善的缺点，而且物业公司服务往往又不到位，这就使得居民的期望与实际情况有较大的出入，致使群众对旧城区物业管理意见大。

　　第四，物业管理经费缺乏

　　新建小区存在物业管理经费困难的问题，旧城区在这方面的问题更加严重。旧城区有相当多的居民将居住的公房购为私有，但购房过程中往往享受许多优惠条件，公房出售后提取的维修基金并不多。另一方面，旧城区物业管理的启动资金往往也是由原有的房屋管理部门注入，资金也不多。同时由于旧城区的居民经济随能力相当有限，政府在制定物业管理收费标准时，更多的是考虑了居民的经济承受能力，部分城市的物业管理收费标准低于成本，尽管如此，旧城区有居民还往往以各种借口拖飞欠抵制物业管理服务费，这就使得旧城区物业管理的经费少之又少，对物业管理公司而言无疑是雪上加霜，经营举步维艰，亏损严重。

　　第五，业主自治自律意识不强，业主委员会制度不健全

　　虽然按规定，实施物业管理的小区应该成立业主委员会，但由于业主自身意识不强，旧城区的物业管理往往是由原来的房屋管理部门替代，至于是否成立业主委员会，或业主委员会如何组建等都是由原来的房屋管理部门说了算。业主委员会制度不健全，使得物业管理工作缺乏有效的国监督和约束，业主自身的权利得不到保障。

　　三、发展

　　目前，随着人民群众生活水平的不断提高和住房、医疗、养老和就业等各项制度改革的深入，城市居民与所在社区的关系愈来愈密切。他们不仅关注社区的发展，参与社区的活动，而且对社区的服务和管理、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等方面提出多层次，多样化的要求。这为物业管理发展创造了条件，提供了机遇。尽管旧城区物业管理存在诸多问题，但旧城区物业管另涉及的范围相当大，在城市管理和社区建设中具有举足轻重的地位。我们应该根据旧城区的实际情况，因地制宜，借鉴新建小区物业管理的经验和优点，结合城市社区建设，探索适应旧城区的物业管理新路子。

　　第一，领导重视，政府真抓实干

　　旧城区物业管理是一项涉及面广，普通群众密切相关的工作。领导重视，政府真抓实干是关键，大连市、上海市、深圳市等地区旧城区物业管理取得突破性成绩，很大程度上在于领导重视，亲自抓。因为只有领导重视，才有利于政策的制定和落实，领导重视旧区物业管理，能够推动旧区物业管理政策的合理制定和真正落到实处。同时由于旧区物业管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，领导在协调方面可以起到举足轻重的重要。

　　第二，更新观念，转换管理体制

　　首先要加强思想宣传工作。旧城区因为以前一直实行福利性管理，在观念更新方面，特别重要。要把植根了几十年的福利性住房观念转变到适应社会主义市场经济体制的物业管理，难度相当大。要多渠道、多形式、多角度的开展宣传活动，让市场经济观念深入人心增强群众物业管理消费意识，让群众心底明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣，使群众认可、理解、支持物业管理。 　　其次，作为物业管理公司而言，也要转变观念，增强其服务意识，要明白管理与服务是有所不同的，在管理体制上要由"婆婆"的管理转变为优质的服务。传统的房屋管理体制已不能适应新的形势的需要，只有打破传统的"铁饭碗"，将诸如房管所之类的事业单位体制转换为实行企业化、社会化、市场化的物业管理公司，城市管理工作才能跃上新台阶。

　　第三，加强旧城区的出新工作，为物业管理创造条件

　　针对旧城区普遍存在基础差、配套设施不完善等不足，不仅可以结合城市危旧房屋改造，对房屋进行更新改造，对房屋迸行更新改造，而且还要和功能布局的调整，生活服务设施的完善，道路等市政基础设施及公共设施相协调，进行综合治理。政府要制定出台旧城区新的实施办法，要因地制宜制定旧城区改造治理规划，制定实施方案，整治环境，折除违章搭建，完善公建配套，增加绿化，平整道路等，可以采取划片统一管理，能够实行封闭管理的就尽量封闭为相对独立的小区。

　　第四，理顺关系，规范业主委员会制度

　　旧城区往往存在多头管理的局面，要改小区内的多头管理为综合一体化管理。在旧区是，凡属物业管理事项，包括治安、车辆、卫生、绿化、维修、公共设施，社区文化、有偿服务、装修管理等，全部交由一个物业管理公司实施统 一的社会化、专业化经营管理。

　　同时，旧区也往往存在有多家物业管理公司管理的局面。要通过业主委员会选聘，实行一个小区由一家物业公 司管理，改变多家物业公司互相推读扯皮的现象。旧区的业主自治自律意识比较差，政府要硬性规定实施业主委员会制度。建设部副部长宋春华曾在1999年5月 份"全国的物业管理主管部门应当及时协调，指导建立业主委员会。"在旧区的公有住宅出售达到309毛-509b比 例后，政府有关部门(特别是房管所)要指导居民根据自愿的原则成立业主委员会，使物业公司在业主委员会选 聘后开展的物业管理工作得到约束和监督，居民与物业公司发生矛盾后也能由业主委员会协调，促使物管工作 正常有序的开展。

　　第五，多渠道筹集资金，形成"以业养业"的供血机制

　　旧区本身就带着福利性、公益性色彩，物业公司对小区的管理就是承担了政府的一部分责任，小区原有的建筑 和配套设施往往不完善，需要物管公司整治环境，完善设施等，这些费用原本应由政府补贴，但现在需要物管公 司承担。可以采取"政府优惠一点，向住户收一点"的方式，一方面政府在税费等方面减免，另一方面根据住户经 济承受能力收一部分。

　　同时，物业公司可以开展多种形式的有偿服务，多层次，多角度满足并服务于居民的需求，形成"以业养业"的供 血机制。可以利用旧区经整治出新而有的房产、设备、场地等基础设施等资源，开办一些立足小区，面向社会的经营项目，在为居民提供方便搞好服务的同时，创造一定的经济效益。特别是旧区的房屋比较陈旧，需要改造，可以开展以改造改善旧有房屋为主体的危改开发服务。通过开发，用其盈利部分，作为旧区管理建设的再次投入，以弥补旧区设计的先天不足。这也拓宽了物业公司业务，增强了稳定的经济来源，使旧城区的物业管理产生良性循环。

　　第六，逐步推行适应社会主义市场经济的旧城区物业管理模式

　　要根据旧城区实际，因地制宜，不照搬照抄新建小区的物业管理，探索"便民、利民、为民"的旧城区物业管理模式。

　　一是旧区传统的管理往往是管理与作业(维修等)统在一起，这不利于市场化竞争和动作。物业公司可以建立专业化维修公司，或者直接聘请社会上的专业公司，并按市场经济的要求建立合同关系，用契约形式明确双方权利与义务，真正实施产权人与经营者分离，管理层与作业层分离。这一方面有利于物业管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于专业公司在竞争中提高质量水准和服务水准。

　　二是旧区的房屋类型多样化特征比较明显，住户要求不一样，可以采取分类分层管理。根据旧住宅区产权性质的比重不同，可以将旧住宅区分为公房为主类和公房出售后私房为主类，对公房比例大的旧住宅区，要改善传统的管理方式，尽可能的服务于住户，对私房为主的旧住宅区，可以逐渐推行社会化、专业化、市场化的物业管理模式。

　　三是对条件比较成熟的典型旧区，通过整治，完善基础工作，采取招投标形式，使业主和物业管理公司能够双向选择，使旧区物业管理真正步入社会主义市场经济竞争中去。

　　第七、结合社区建设，促进旧城区物业.管理迅速发展

　　要抓住目前社区建设大力发展的时机，旧城区物业管理要积极参与社区卫生、社区文化、社区环境、社区治安等社区服务与管理，一方面拓展物业管理业务；另一方面为促进社区建设作出自己应有的贡献。

　　总的说来，旧城区物业管理存在的问题不少，但发展的前景较大。只能根据旧城区有实际情况，逐渐探索出一套适应旧城区特点的物业管理模式。

篇3：物业管理顾问的工作特点

　　物业管理顾问的工作特点

　　物业管理作为目前中国的新兴行业，随着市场经济的逐步完善而得到了长足的进步。然而，由于经济发展水平的差异以及人们对物业管理各不相同的认识，物业管理公司服务的规范、专业化的程度也不相同。要使中国的物业管理整体服务水平有较快的进步，并顺应各类物业业主和使用人对服务的要求，物业管理顾问方式不失为一种较先进的“拿来主义”。这里对物业管理顾问工作的特点做出简要分析。

　　从专业分工的角度来看，物业管理顾问是提供知识产品的服务性行业，属于咨询业的范畴，有着其他咨询业许多相同的特点。然而，物业管理顾问和管理咨询又有不同的地方：第一、咨询的切入点不同，管理咨询的企业一般都已运行几年甚至十几年，更有几十年的，是在现有的企业内找寻管理不足，而绝大部分物业管理顾问服务却是帮助组建一个新的物业管理公司的全过程；第二、咨询的对象不同，管理咨询的委托方和被咨询方一般是一家，而大部分物业管理顾问项目的委托方和被顾问公司（下称“公司”）大都存在着上下级关系，也就是说，委托方和被顾问方不是一一对应的。

　　专业服务性

　　专业服务性是物业管理顾问最基本的特点。物业管理的专业化导向较为明显。不同于管理咨询业可以针对不同类型的企业，物业管理顾问只针对物业管理企业，也就是说，其专业范围基本固定，以城市后勤服务系统为主轴。

　　物业管理顾问的整个过程，是运用现代物业管理方法来进行检查、测定和分析各个服务流程的过程，也是向公司的员工传播与推广现代物业管理方法的过程。物业管理顾问工作针对每一物业的不同特性开展。

　　物业管理服务的内容可以从其内涵和外延去把握。为了保证管理顾问工作的专业性，顾问人员应充分掌握物业管理的内涵即服务意识、专业化、规范化要求，外延--物业的外在特点，即物业管理的服务对象特点，如物业的类型、物业服务的对象等，帮助公司展开对业主、使用人及其他顾客服务要求的调查；帮助公司定性和定量地分析顾客的要求；坚持一切凭实践和数据说话的专业、职业的务实精神。

　　物业管理顾问工作的整个过程都建立在科学流程的基础上，这些流程是物业管理人经过多年工作，分析不同顾客需求，结合当地法律、法规的要求，并用科学的理论、知识和方法总结出来的一整套工作流程。

　　创新性

　　富有创造性是各类服务业生命力的源泉，物业管理顾问也不例外。物业管理顾问工作将面对不同的物业、不同的顾客、不同的顾问咨询要求，如果只抱着过去的经验将不能适应新的形势的要求，顾问服务也将得不到顾客的支持。

　　每一个物业都有其不可重复性，每一项物业管理的服务都有其独特性。顾问人员需要针对各个物业的相同性和不同性，针对物业管理服务内容，面对当地的物业管理市场水平和市场需求以及客户的需要，以高度的科学求实精神和创造精神，谋求切实可行的顾问方案。这些富有创造性的顾问方案包括：针对被顾问公司的实际需要，设计和推行公司全新的管理机构及其职能系统、全新的管理规章制度、新的管理方法；设计和推行高效率的信息管理系统、建立通畅的沟通渠道；设计和开创新的培训体制，培育新型的人际关系等等。

　　物业管理顾问的目的在于帮助公司提高经营管理水平和竞争能力，为达到此目的，必须探索出一条可行的道路。这种探索既表现在用新的思维方式、新的观点去观察物业管理公司的现状，分析其存在的问题及原因，也表现在以科学的态度和创新精神，去设计切实可行又有所突破的顾问服务计划。

　　系统性

　　物业管理顾问人员在考虑问题特别是酝酿并提出顾问书和建议函的时候，必须充分注意系统性。具体地说，主要是在分析问题和提出改善建议时，应以提高公司服务过程的规范性和服务能力为出发点，兼顾公司的局部利益和整体利益、长期利益和近期利益。为了做到这一点，顾问人员必须注意提高自己对公司进行系统分析和思考的能力。

　　对物业管理公司进行系统的分析思考，就是要把公司看成一个互相独立而又互为依存、相互联系而又彼此制约的各部分（例如服务要求、品质管理、经营成本、流程制定、设施和设备、资金管理、人员招聘和培训等）构成的有机整体。从全局出发，系统、全面地分析被顾问公司的内、外条件，以求达到整体物业管理服务水平和经营手段的最优化。

　　从系统的观点来分析，一个物业管理公司经营的好坏，固然要求公司内部各个部门能够各自正常地工作和运转，更重要的是，还要求它们能相互有效地配合，以适应公司内外各种因素变化的影响（尤其是公司外部各种因素的影响，例如市场需求变化、管理体制及上级单位的变动等）。因此，在物业管理顾问活动中，顾问工作要用系统的观点去分析公司，全面地把握公司的内外情况。在分析问题原因时，充分注意各方面的相互关系；在提出建议时，充分考虑到某一方面改进对其他方面乃至整个公司的影响，从公司的整体利益出发，协调各个部门之间的关系，力求达到公司服务水平、经营能力整体提高的最佳效果。

　　合作性

　　整个物业管理顾问的过程，既是顾问人员和公司人员密切配合的过程，也是顾问项目组内部融洽合作的过程。良好的合作性，是物业管理顾问工作取得成功的必要前提，也是对顾问人员素质的基本要求。

　　在整个物业管理顾问服务过程中，顾问项目组成员必须相互协作，同时也需要公司之间的密切配合。公司需将本公司经营过程中的各类相关资料提供给顾问项目组；顾问人员则应本着高度负责的精神，深入地进行调查研究。公司的干部和顾问人员之间要推心置腹，以诚相见，为改善公司素质、提高经济效益而共同努力。在分析公司存在的问题及其原因和提出建议的过程中，顾问人员应该发挥主要作用，并对所提建议的有效性负主要责任；公司则对落实顾问人员所提建议负主要责任。公司的领导人必须认识到：顾问人员所提的建议能否得到实施，最终取决于自己能否采取切实有效的措施。公司最终能否以现代物业管理公司的标准进行运作是衡量物业管理顾问工作成效的根本标准。

　　（1）顾问人员和公司人员的合作

　　顾问项目组与公司不是单纯的、短暂的交易活动，而是一种连续的、长期的、互利、互促的伙伴关系。

　　顾问项目组人员要在较短的时间内针对公司所在地的法律、法规、市场需求以及委托方的要求，提出并实施切实可行的顾问计划书，必须紧紧地依靠公司招聘的有实践经验的各类人员与他们密切合作，否则将一事无成。顾问人员必须注意做好以下几点：

　　①顾问人员要具有谦虚谨慎的品质和作风。顾问项目组和公司虽然是互相平等的关系，但作为顾问人员来说，应主动多和公司各级人员进行有效的沟通，要有意识地使公司人员感受到：每一个正确的观点都是双方共同完成的；每一条建议也凝聚着公司职工的一番心血；顾问服务一旦成功，是双方共同努力的结果。这样，他们就会像爱惜自己的劳动成果一样来珍惜顾问项目组提出的建议，有助于各类建议的贯彻实施。

　　②顾问人员要耐心倾听公司员工所反映的意见，哪怕是明显的偏见，也要认真地验证核实。对公司人员提出的问题要给予热情耐心的解答。如果自己的观点尚未成熟，则不宜过早地发表对公司的评价，或作不确切的回答。顾问人员要善于利用众人之见，修正、完善自己尚未成熟的观点和结论。

　　③顾问人员要敢于揭露公司存在的种种弊病，要本着诚恳、耐心、热情的态度去调查和解决问题，把提高公司的物业管理服务水平和经营管理能力作为己任，负责到底。

　　（2）顾问项目组内部的合作

　　顾问人员不仅要善于和公司人员密切

　　分头调查，是指顾问项目组成员在顾问项目组组长的统一布置下，应充分发挥自己独立工作的能力，按照组长的要求制订出各自详细的工作计划进行实际的调查工作。

　　汇合求证，是指把顾问项目组成员分头调查的结果汇集在一起，共同分析，综合考虑。对于顾问课题，尽可能地找到原始资料和数据，通过汇总分析，互相对照，结合顾问项目组人员集思广益的探讨和分析得出合理的答案。

　　组长决策，是指对顾问课题的结论和建议书，应在组内民主讨论的基础上，最后由组长做出决断。顾问工作犹如打仗一样，要协同作战，指挥员的权威很重要。全体顾问人员应懂得维护组长信誉与维护全组（直至每个组员本人）信誉的一致性，并把此看成是促使顾问成功的一项必要措施。

　　物业管理顾问是一项独立的服务工作。顾问的独立性是其重要特点，它是物业管理顾问工作赢得顾客信任和好评的重要原因。

　　物业管理顾问工作的独立性，是指顾问人员遇事要独立思考，这是顾问人员取得工作成效的基本功。独立思考，应贯穿于物业管理顾问的全过程，尤其在调查研究和分析问题原因的时候，顾问人员应通过自己认真的独立思考，观点鲜明地谈出自己的见解，做出正确判断。

　　真正的独立思考，应当在深入调查、广泛而虚心地听取公司主管单位及公司有关人员意见的基础上进行。顾问人员根据自己的知识和经验，结合当地的物业管理法律、法规，广泛搜集公司有关人员的见解与智慧，通过加工提炼，深入思考。不为公司领导人的意见或公司职工的情绪所左右，不因外部的干预而轻易地改变，通过独立思考，去粗取精，去伪存真，找出有价值的靠得住的观点和结论。因此，顾问人员的独立性并不是闭门造车，更不是迁就某些公司领导人的意图，迎合个别领导人的口味，而是根据公司整体的经营管理和发展的要求出发。

　　艺术性

　　顾问项目组要了解公司领导管理风格，在从物业管理服务的角度帮助其建立起公司自己的企业文化的基础上，慎选顾问的工作方式，注意表述方法和分寸，以利于顾问意见被公司理解和接受。

　　物业管理顾问介入深度的把握，是每一个顾问项目组需要面对的难题。新组建的物业管理公司一般都相对较缺乏物业管理的经验，他们非常渴求顾问人员帮助公司建立一支成熟的队伍，帮助建立自己的服务流程，但又常常不知从何下手，更愿意顾问人员帮着做些具体的工作。这就要求顾问项目组人员有根据自己的工作经验艺术性地把握介入尺度、既不包办又让公司的员工充分掌握物业管理服务技巧的能力。

　　艰苦性

　　艰苦性是物业管理顾问的又一显著特点。管理顾问之所以艰苦，是因为这一工作要求顾问人员付出极为紧张繁重的脑力和体力劳动。不论是长期顾问还是短期顾问，顾问人员在公司工作的时间总是带有阶段性和突击性的。要在很短的时间里对不太熟悉的地方、不太熟悉的物业管理市场、不同的物业以及陌生的公司和人员进行深刻地分析，并提出行之有效的顾问服务方案，必然要付出辛勤的劳动。

　　在物业管理顾问期间，顾问人员应经常深入到物业现场，亲自去听、看、问、测、试，完成对重要数据的测定或分析。每一项物业管理顾问项目，往往是物业没有完全建成或即将建成之时进入，物业的施工现场相当混乱，顾问人员首先要有较高的职业安全意识，并针对物业的不同特性，了解物业的使用方向和物业管理要求，有针对性和建设性地找到顾问服务的结合点。

　　管理顾问工作的艰苦性，要求顾问人员不仅有一个富有创造性的敏捷思考的大脑，还必须具备良好的体质、充沛的精力和高度的事业心，才能胜任。

　　有效性

　　确保顾问建议的有效性，是物业管理顾问的基本职责。一次物业管理顾问的成功，虽然有赖于顾问人员和公司人员的共同努力，但顾问人员必须确保提出建议的质量和有效性。虽然顾问人员并不能保证建议一定会得到实施（因为这主要取决于公司领导人员），但必须保证建议一旦付诸实施，将是有效的。

　　改善意见的有效性具体地体现在：建议应以内涵挖潜为主，少花钱，多办事，办好事，经济实惠；建议应适合公司的现有财力、人力和管理水平。

　　为了确保改善意见的有效性，顾问人员不仅要考虑建议内容的经济、合理、可行，而且还应做到提建议的方式对头，改善措施得当，使效果和动机统一。