1.0 目的
通过对基础设备、设施进行管理，保证其功能满足公司质量活动和过程的需要。
2.0 范围
适用于丽江花园物业管理公司质量活动和过程中有关的设备、设施资源的管理。
3.0 职责
3.1技术部负责新接管物业设施、设备的验收。
3.2技术部负责对与质量活动有关的设备、设施及环境资源进行控制。
3.3技术部负责消防监控及安全防范方面设备、设施及环境资源的运行。
3.4各管理处、各相关部门和前台负责通知各服务分供应商进行维修。
3.5各部门按照技术部的相关规定，负责对本部门设备、设施及环境资源管理进行管理。
3.6技术部负责设备、设施的维修/保养的实施和验收的监督。
3.7网络管理中心负责相关网络、电脑的维修、保养。
4.0 定义(无)
5.0工作程序
5.1与办公有关的设备、设施的控制
5.1.1各部门提出与办公有关的设备、设施的需求，由行政部按《物质采购控制程序》RGPM-7.4.1-B-01执行。
5.1.2行政部负责对办公环境进行合理化配置及配合实现，以保持适宜的温度、湿度、采光度及良好通风的办公环境，保证员工的身心健康。
5.1.3各部门按照《设备、设施管理规定》对本部门办公设备、设施的合理使用和办公环境的维护。
5.2与物业管理有关的设备、设施的控制
5.2.1 技术部组织相关人员对新接管物业按《物业验收作业指导书》进行验收,并填写《设施设备履历卡》。
5.2.2 各相关部门按《标识和可追溯性控制程序》RGPM-7.5.3-B-01对物业进行标识的管理。
5.2.3 设备、设施的运行管理
a)设备、设施的日常运行
（1）技术部负责制定各《设备、设施运行操作作业指导书》，作业指导书中应包括设备、设施运行过程中对质量的控制；
（2）运行人员按相应的作业指导书执行设备、设施的日常运行，并记录；
（3）技术部督导、检查相关运行人员执行；
b)设备、设施的维修保养
（1）技术部工程主管负责于每年12月中督促各专业公司制定下一年度的设备、设施保养计划，填写于统一的《物业维修保养计划表》。各专业公司的《物业维修保养计划表》由工程主管收集整理齐后，报技术部副经理审核批准。
（2）运行人员按相应作业指导书对设备设施进行维修保养，并记录。
（3）外包的设备、设施维修保养，由各专业公司按合同约定执行，各管理处应会同各专业公司人员负责服务过程的现场监督，并记录于《服务检查记录表》。技术部不定期对设备进行抽检，并记录于《设备联检表》。
c) 设备、设施的报废：
小区公共设备、设施因损耗或损坏无法修复致使不能继续使用时，由技术部组织相关人员确认后，由设备管理员填写《物业报废记录表》，经技术部主管人员审核，交财务部按有关制度规定核定，报总经理批准报废。公司设备、设施的报废，由行政部参考该程序处理。
d) 物业档案的建立
（1）小区物业验收档案的建立按《物业验收作业指导书》执行，并按《文件控制程序》RGPM-4.2.3-B-01和《质量记录控制程序》 RGPM-4.2.4-B-01进行管理。
（2）技术部设备管理员负责小区物业履历档案的建立，技术部文员负责保管。
（3）物业履历档案包括：《物业台账》、《设施设备履历卡》、《物业维修保养计划表》以及物业运行记录、物业维修保养记录、物业报废记录等。
（4）公司物业档案的建立，由行政部参考该程序处理。
6.0相关文件
6.1《设备、设施运行操作作业指导
篇2：现代建筑消防设备设施设置和特点
现代建筑消防设备设施设置和特点
为了在火灾发生时能够达到自防自救的目的，现代化的建筑中均设置有多种消防设施，主要有:能够在早期发现火灾的火灾自动报警系统；能够尽快驱散烟雾，给人们一个逃生环境的防排烟系统和正压送风系统；能够协助人们扑灭初起火灾的水灭火系统，包括消火栓系统、自动喷淋灭火系统和水喷雾系统，以及最常用最便捷的灭火器；为防止火灾和烟雾扩散的防火门、防火卷帘、水幕和挡烟垂壁；在火灾时紧急运送消防队员和被救助人员的消防电梯；火灾时在照明电源被切断的情况下，照亮周围环境和引导逃生方向的应急照明和疏散指示。
除此之外，还设有指导人们有秩序地疏散的火灾应急广播系统和能够及时了解火灾区域情况的消防专用电话，以及119报警电话等。
然而，要使这些消防设施能够真正在火灾发生时最大限度地发挥其效能，真正达到自防自救的目的，就要使它们在火灾发生的各个阶段准确地动作，即消防联动。
一、联动装置
一般民用建筑内发生的大都是A类(固体可燃物)火灾，一般先产生大量的烟，随着燃烧的加剧而后产生大量的热。所以在火灾报警后，消防控制设备会对防烟、排烟设施进行联动，如:停止有关部位的空调送风，关闭电动防火阀，并接收其反馈信号，因为空调通风系统对火灾扩展影响很大；启动有关部位的防烟和排烟风机、排烟阀等，并接收其反馈信号，防排烟设备有利于防止火灾蔓延和人员疏散；控制挡烟垂壁等防烟设施，当火灾确认后要依次切断有关部位的非消防电源、接通警报装置、火灾应急照明灯和疏散标志灯。
二、联动范围
1.防排烟系统:
报警后开启报警层的排烟阀和正压送风口阀，同时关闭该层空调风管内的防火阀，启动排烟风机和正压送风机，停止该层的空调送风机，以防止火灾蔓延和实施人员疏散。
2.水灭火系统:
该系统在消防联动系统中处于相对独立的位置，消火栓系统的动作需要按动消火栓报警启泵按钮，或在消防控制室按动启泵按钮，也可在水泵房直接启泵后才能出水灭火。自动喷淋系统的启动几乎不需要人为干涉，它是靠火灾时炙热的烟气使置于喷头玻璃泡内固定沸点的液体沸腾，胀破玻璃泡，使有一定压力的管网里的水从喷头喷出；当管网里的压力降低后，置于该片管网底部的湿式报警阀中的压力开关动作，启动喷淋泵，而设在消防控制室联动控制器上的水泵启动按钮，防止由于设备出现的故障或系统传输故障而造成自动启泵失灵，不能及时给管网内补水的补救设施。
3.电动防火门和防火卷帘在“自动”状态下受控于安装在其两侧的探测器的控制，实现关闭或下降动作。
三、“自动”和“手动”的区别
消防控制中心“自动”予以控制的设施有消防水泵、防烟排烟风机的启动，以及防火门、防火卷帘的自动关闭或下降等。
在水灭火系统中，消火栓系统的启动是受消火栓按钮、控制中心联动控制器上的启动按钮和水泵房水泵控制箱上的启泵按钮予以控制的。即:系统中任何一个启泵按钮被按下，消火栓泵就应立即启动，而这些操作全是手动实现的，没有自动可言。通常在水泵房控制柜上，状态转换开关常常标有“手动”和“自动”的标志，实际上“手动”是指“就地启动”，而“自动”是指“远控启动”。对整个喷淋系统而言，“自动”是指压力开关联动启动，“手动”是指控制中心远控启动。另外，防火卷帘的两侧安装有手动控制按钮，而且是手动优先。
四、联动功能的实现方式
1.在系统报警后要开启报警层的排烟阀和正压送风口阀，同时关闭该层空调风管内的防火阀，一般存在着“同时”和“顺序”打开的问题。究竟采用哪种打开方式，这要根据系统情况而定。一般机械式阀门的打开，是靠直流电磁阀的动作释放被拉紧的弹簧，带动阀片转动度实现的，而电磁阀的动作电流一般都在0.7安以上，多个电磁阀同时接通，就会在瞬间给电源造成很大的负载。如果电源质量稍差，电磁阀就会因得不到足够的动作电流而不能动作；“顺序”打开连接方式是在第一个阀门打开、阀片旋转90度后，固定在转轴上的凸轮压迫微动开关，接通第二个风口的电源，如此一个接一个，就按顺序打开了。对于电源来讲，某一时刻最大负载仅为一个电磁阀的动作电流，不会造成过载现象，但是这种方式又要求每个风口开张必须到位，否则会在中途由于电源不能续接而难以全部打开，这就要求在平时加强维护保养，防止因机械故障引发联动故障。
2.置于排烟风机入口处的排烟防火阀在平时必须是打开着的，以保证在火灾初期产生的烟雾能顺利排出。当火灾继续发展，排出的烟雾变成了火，这时就要求排烟动作停止，以防火灾沿风道蔓延，所以叫做排烟防火阀。而关闭这个阀口的动作是由280度温控(280度的合金熔断条在到达熔断温度时被熔断，从而释放预先拉紧的弹簧，使阀片旋转关闭的，并由它联动风机停止，将反馈信号送回控制中心，这些联动动作全部是自动完成的，并不需要人为控制。
3.消防泵启动按钮“直接启泵”。消防水泵、防烟和排烟风机的控制设备当采用总线编码模块控制，还应在消防控制室设置手动直接控制装置，由24伏直流电启泵按钮控制。
4.喷淋泵由压力开关启泵，同时将信号送到控制中心，通过24伏直流继电器，让压力开关触点控制其动作，利用继电器的两组无源触点:一组控制水泵启动，另一组通过模块接入总线将动作信号反馈回总机。
5.应急照明和紧急疏散指示灯是在火灾确认后，切断照明电源后点亮的。当采用了自备电式灯具时，它点亮的条件是交流电一旦被切断就自动点亮。所以，它应当接在照明回路上，才能实现正确的动作。当然，如果采用了统一供电，统一控制的应急灯就必须接到消防电源上，以保证在切断照明供电时控制应急灯点亮。
参考文献:
1.郑晓奋，《物业管理实务》，清华大学出版社，20**.8
2.沈瑞珠杨连武，《物业智能化管理》，同济大学出版社，20**.1
篇3：物业知识教材：供电设备设施维修管理
物业知训教材：供电设备设施维修管理
供电设备设施的维修有两方面的含义，一方面是搞好供电设备的维护，使设备设施在最佳运行状态下工作;另一方面是当供电设备设施出现故障时，及时修复尽快恢复供电，减少停电给生活和工作带来的不便。
供电设备设施维修管理，由工程部供电设备管理员结合辖区内的供电设备设施情况，制定出物业公司的《机电设备管理工作条例》、设备设施维修计划，组织人员施工和施工后的验收等，通过一系列管理活动，争取以最少的消耗获得最大的维修效果，最大限度的满足用户要求。
一、供电设备设施的养护管理
供电设备的养护目的是，消除事故隐患，防止供电设备设施出现较大故障，以减少不必要的经济损失。供电设备设施的养护由值班电工负责实施。按照《机电设备管理工作条例》中的规定，定时对设备设施进行养护。
1.低压配电柜的养护
低压配电柜的养护，每半年一次。养护的顺序是:先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。
(1)养护前的准备
低压配电柜养护前一天，应通知用户拟停电的起止时间。将养护所需使用工具和安全工具准备好，办理好工作票手续。由电工组的组长负责指挥，要求全体人员思想一致，分工合作，高效率完成养护工作。
(2)配电柜的分段养护
当配电柜较多时，一般采用双列方式排列。两列之间由柜顶的母线隔离开关相连。为缩减停电范围，对配电柜进行分段养护。先停掉一段母线上的全部负荷，打开母线隔离开关。检查确认无电后，挂上接地线和标示牌即可开始养护。
①检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹，紧固连接螺栓确保连接紧密。母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。
②检查配电柜中各种开关，取下灭弧罩，看触头是否有损坏。紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土，试验操动机构的分合闸情况。
③检查电流互感器和各种仪表的接线，并逐个接好。
④检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。
在检查中发现的问题，视其情况进行处理。该段母线上的配电柜检查完毕后，用同样的办法检查另一段。全部养护工作完成后恢复供电，并填写《配电柜保养记录》。
2.变压器的养护
变压器的养护每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班电工进行外部清洁保养。在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。测定变压器的绝缘电阻，当发现绝缘电阻低于上次的30%~50%时，应安排修理。
二、供电设备设施的维修的管理
供电设备和设施的修理是指对供电设备中出现的故障进行的修复。较大的维修项目如变压器的内部故障和试验、高压断路器的调整和试验等，一般采用外委维修的方式。供电设备管理员，根据维修保养计划，委托供电公司对辖区内的变压器和高压断路器进行检修和试验。此项工作的程序是：供电设备管理员填写《外委维修申请表》，经物业管理公司同意后与供电公司签署维修协议。
维修时由配电室值班电工负责监督，并将结果记录在《变压器维修记录》和《配电设施维修记录》内。大修后的试验结果由供电公司填写试验报告，交供电设备管理员并进行财务结算。若在供电设备运行中，由于雷击或其他原因出现严重的故障时，首先由值班电工填写《事故报告》经过主管部门审批后再按上述程序处理。
较小的维修项目如路灯照明线路、楼宇内的配电箱及电力计量箱等公共设施故障时，用户直接找配电室的值班电工修理解决即可。若照明灯、电度表是户内个人的物品，用户找配电室的值班电工修理并办理交费手续。值班电工修理后填写维修登记表，并由用户签字。值班电工应及时向财务部门结账、报账。