自管物业安全服务内容和考核标准

　　一、安全服务内容

　　1、对山庄进行封闭式管理，做到安全方便。针对山庄特点制订封闭式管理方案，包括安装电子监控、周边布防、出入口设车闸、重点部位围栏封堵等。以电子身份卡等方式，授权业主及车辆自由出入。以出入管理记载外来访客、游客和服务配送人员进出，禁止闲杂人员进出山庄。

　　2、做好安全防盗、防破坏工作，防止侵害业主安全的行为发生。

　　3、维护公共区域的秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理，对占用公共道路的建筑装修物料、垃圾等进行监管。

　　4、对违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。

　　5、协调好与物业区域相邻的其他经营性单位和村镇居民的关系，对侵害业主权益的行为采取适当方式加以劝阻和制止，并向有关部门报告涉嫌违反治安条例的行为。

　　6、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。

　　7、对违反饲养宠物规定者及时劝阻、报告、并配合有关部门进行处理。

　　8、使用、维护好电子监控、出入口车闸、岗亭、车辆、对讲系统等设施设备。

　　二、安全服务考核标准

　　1、制定山庄安全工作方案、工作岗位责任、人员管理办法、突发事件应急预案。

　　（每缺一项次扣除服务质量标准分值200分）

　　2、保安人员档案健全。

　　（每缺一人扣除服务质量标准分值10分）

　　3、保安人员在岗时统一着装，佩戴带服务号码或姓名的标志牌，形象威严，办公场所禁止吸烟。

　　（如发现有人违犯此规定，每人次扣除服务质量标准分值10分）

　　4、在工作中使用礼貌用语，服务态度好；任何情况下不得与业主发生争吵，不得有不文明的言行。

　　（如使用不文明语言，经确认后每人次扣除服务质量标准分值20分。与业主发生争吵等行为，无论对与错，扣服务质量标准分值20分；与业主发生肢体冲突者，扣服务质量标准分值50分，恶劣者应除名）

　　5、每岗必须有值班记录。

　　（每缺一岗扣除服务质量标准分值10分）

　　6、熟悉所服务社区的每一位业主房屋位置，能给来访人员以明确的口头指示或能准确带路。尽可能熟悉所有物业使用人和车牌号。

　　（业主向业委会投诉，经查属实，每次扣服务质量标准分值20分）

　　7、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。道路、停车场不得出现任何非交通标志外的建筑物、临时建筑物、物品、摊位等。

　　（如有堆放，每次扣服务质量标准分值20分）

　　8、山庄大门、各分区出入口岗亭、重点岗亭须24小时立岗值班，并设报警值班电话。

　　（如发现与规定不符，扣除服务质量标准分值50分）

　　9、严格执行《**山庄出入管理规定》。

　　（如发现违反此规定的行为，每次扣除服务质量标准分值20分）

　　10、巡查白天3次、夜间4次，夜间巡查需2人同行，有巡查路线图、内容和要求，做好记录。

　　（如发现与规定不符，扣除服务质量标准分值50分）

　　11、应急处理。 岗亭值班人员在接到报警电话后，须立即按下列程序处置：

　　（对于接到报警后未及时处置或未按规定流程进行处置的，每件扣服务质量标准分值50分）

　　12、对火灾、水浸、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案。

　　（如发现未按规定执行，扣除服务质量标准分值50分）

　　13、建立对火警的特别应急制度和培训，在消防车到来之前做应急处理，防止火势蔓延。做到每年一次有业主参与的消防演习。

　　（如发现未按规定执行，扣除服务质量标准分值50分）

　　14、对于山庄内的陌生人员进行盘查，可要求其出示出入证或其它身份证明。

　　（如没按照此条要求执行，每发现一次扣服务质量标准分值10分）

　　15、商户服务人员必须办理短期出入证，凭证进入。值班人员必须加强对商户人员的管理，阻止他们在超出商户周边范围的其他区域活动。

篇2：浅谈大型国有企业自管房转制、推行物业管理

　　浅谈大型国有企业自管房转制、推行物业管理

　　我国国有大型企业一般都建有一定数量的职工住宅，随着房改工作的不断深入，住宅商品化、分配货币化的推进，国有大型企业的物业管理也蓬勃发展起来，自管房逐步被个人物业所代替，原来的房产处、房管所也被物业管理公司所代替。由于情况比较复杂，旧小区实施物业管理难上加难。在此，我们以武钢自管房转制、推行物业管理的实践为例，谈谈对国有大型企业推行物业管理的看法，供同行参考。

　　一、武钢物业管理产生的背景及现状

　　武钢是冶金系统的一个老企业，职工生活住宅随着武钢的改革发展，目前已颇具规模。五个主要生活区共有50多个小区，建筑面积410万平方米，共计住房6.3万套，居住人口约20多万。前些年，职工住宅管理一直是福利型，即：无偿分配、低廉租金、无偿维护与管理，不但不能实现“以租养房”，而且使企业的经济承受压力越来越大。从1992年开始，武钢按国务院关于城镇住房制度改革的总体要求和地方政府的具体政策，先后实施了三次循序渐进的房改，房屋的产权主体已由公有转变为私有，而原有的福利型、行政型的管理模式已不适应住房改革后的需要。随着住房所有权的变化和职工商品化意识的增强，武钢的物业管理也从无到有，应运而生。

　　1996年武钢结合自管房实际，提出了“坚定信念，转变观念，抓点带面，层层推进”的基本改造原则；以小区“拆违、整治、管理服务、收费”为具体实施步骤；以自管房推行物业管理、走向社会、闯进市场为目的，初步形成了武钢推行物业管理的总体构想。

　　武钢把当年交付使用的106街坊作为试点，组建了“冶金苑物业管理中心”，在冶金行业率先推行了物业管理，由原来的福利型房管所逐步转轨到经营性物业管理公司。截止20**年12月，武钢职工住宅区已实施物业管理的街坊小区共计26个，住宅3.8万余套，建筑面积300余万平方米，人口近12万，物业管理覆盖率占武钢现有住宅面积的70%。

　　武钢在推行物业管理的过程中，不仅注重物业管理的覆盖率，更重视提升物业管理的服务水平和服务功能。7年来，累计有5个小区荣获“国家物业管理示范住宅小区”称号，8个小区荣获“湖北省物业管理优秀住宅小区”称号。

　　二、武钢自管房转制、推行物业管理的作法

　　1、企业领导人认识深、决心大是推行物业管理的前提。

　　武钢领导人在房管体制改革、推行物业管理的问题上，主要抓了以下三个方面的工作：一是定目标、定时间、定任务。什么时间抓试点；什么时间完成多大范围的推广任务；什么时间基本完成转制任务；什么时间打造自己的物业管理品牌都作了严格的决定，纳入了企业目标管理；二是根据推行物业管理、特别是旧小区推行物业管理的需要，本着“满足基本要求，保障投入到位”的原则，投入大量启动资金，完善了旧小区服务功能，如院墙、自行车棚、物业管理小区办公室、小区活动广场、市政道路、绿化等，保证了旧小区实施物业管理的基本要求，为顺利实施物业管理奠定了物质基础；三是加强管理力度。武钢在企业积极精简机构的同时，为了保证物业管理的顺利推行，于1997年把武钢物业管理的职能从武钢房产公司房产科剥离出来，成立了专业的管理部门。同时为了与市场接轨，于20**年组建成立了武汉武钢物业管理有限公司（以下简称“武钢物业”），并由原有二级资质的物业管理公司发展为国家一级资质的物业管理企业。

　　2、“抓点带面、稳妥推进”是国有企业推行物业管理的有效方法。

　　国有大型企业一般都有一个或者多个房管所，房管队伍庞大，转制涉及面广，武钢这样的特大型国有企业尤其如此。推行物业管理，最好不要“一刀切”，而应该抓点带面，稳妥推进。武钢用人机制、经营体制上，逐步打破计划经济体制下的常规模式，坚决抵制了“物业管理是个筐，富余人员往里装”的错误做法，对物业管理从业人员精心挑选、宁缺勿滥，管理人员一律培训持证上岗，从专业化入手，逐步向企业化、社会化过渡。同时，不断打破已不适应新模式要求的条条框框，建立起新的运行模式和经营机制，保证了物业管理的健康发展。1997年武钢在106小区抓物业管理试点取得初步经验后，先后在2000年和20**年对武钢的钢花新村、红钢城、冶金街、白玉山等四个旧生活区推行了物业管理工作。几年来，共有18个旧小区通过“拆违、整治、管理、服务、收费”五步曲，实现了推行物业管理的目标任务。目前，武钢物业管理总面积约300万平方米，占武钢职工住宅总面积的70%。武钢计划用1~2年时间将符合条件的旧街坊小区，按“抓点带面，层层推进”的工作思路积极推行物业管理。

　　3、投入是启动国有大型企业物业管理的关键环节

　　推行物业管理在旧住宅小区整治工作中既是重头戏又困难重重。主要表现在：违章搭盖、违章建筑较多，生活配套设施不完善，市政设施严重老化，绿化水平较低。针对这些问题，武钢在旧小区推行物业管理的工作思路是“拆违、整治、管理、服务收费”。

　　首先是拆违。由于建房时间长，旧小区违章率比较高，要拆除违章建筑还原成本来面貌难度较大。武钢积极与政府及街道办事处联系，交换思想，争取他们的支持，同时结合市政府社区建设达标等各项活动，加大执法力度，形成政企共建、齐抓共管、共建小区的格局。其次是整治。所谓整治，就是投入一定的资金，按物业管理的要求，达到下列标准：一是封闭小区建院墙，增加门卫房，保证24小时保安服务条件；二是完善服务功能，增设便民商店，活动中心场地及自行车库、晒衣架等各类设施；三是市政设施、道路、边沟恢复完好；四是绿化美化环境。第三是管理服务重心下移到小区内，设立小区物业管理处。起步阶段主要是保安、保洁、绿化、车辆管理和维修五大服务内容。要与过去房管所的服务有较大变化，使业主感受到不同的服务。第四是收费，通过完成整治任务，要让业主在享受到3个月的物业管理试运行服务后，就正式开始以“收费”为标志的物业管理服务。

　　按照“拆违、整治、管理、服务、收费”的工作思路，武钢在近3年的时间里先后对18个旧小区计180余万平方米住宅物业实施了物业管理，总投入2000万元，取得了较好的效果。

　　4、队伍建设是国有大型企业推行物业管理的保证。

　　武钢在推行物业管理工作中，十分注重职工队伍建设的问题，把建设好职工队伍与打造武钢物业品牌联系起来，全方位提升职工队伍素质。其主要做法是：

　　1）物业管理人员100%参加上岗培训，使之对物业管理有一个初步认识。

　　2）举办学习班。武钢物业针对员工专业知识、理论知识、专业技术、操作技艺等方面，每年定期举办学习班，以提高员工专业水。

　　3）参加技术运动会。武钢物业将物业管理纳入武钢每两年都要举行一次的技术运动会，从理论、实践上推出自己的技术能手。

　　4）组织员工外出学习。物业管理的实践性很强，武钢物业每年组织3~5批各层次员工外出学习，或自带课题专题考察，真正使员工达到学到知识，开扩眼界的目的。

　　5）内部专题交流。武钢物业在建设员工队伍时，不仅注重外出学习，也十分注重内部同岗位之间的互帮互学，每年都要组织专题研讨会。通过交流，员工们对照别人的长处找差距，不断提升自己的管理水平，为武钢物业迈向更高水平奠定了基础。

　　文/陈再斌

篇3：自管物业共用部位共用设施管理经营收益分配

　　自管物业共用部位、共用设施管理及经营收益分配

　　第1条 在山庄设置社区平面分布图、业主公告栏，各路口道路指路牌、分区指示牌、房屋楼号牌及其他公共配套设施场地标识进行统一规划。

　　第2条 室外招牌、广告牌、霓虹灯的设置必须报业主委员会审批，审批通过后方可设置，要求设置整齐有序。

　　第3条 保持各种公告栏、标识牌齐全、规范、美观，公共区域无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。

　　第4条 各物业用房（含岗亭）、公共设备用房必须专房专用，做到安全、卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。

　　（如发现物业用房、各设备房用于其它用途，每处每次扣服务质量标准分值50分。如主要设施设备标识不清楚不齐全，房屋不安全、不卫生、不整洁扣服务质量标准分值20分）

　　第5条 不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。

　　确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当征得书面同意后办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。

　　第6条 共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动。经营收入扣除经营成本后的盈余全部用于园区建设。

　　第7条 在规范服务和开展多种经营的基础上，给业主带来实实在在的实惠，逐年降低物业费。