篇2：物业公司财务管理制度(3)

　　物业公司财务管理制度(3)

　　一、认真贯彻执行国家各项财经制度和纪律，用新型的财务管理对本公司的经济管理进行全面、准确的核算、反映、监督和控制，为提高本公司的经济效益而发挥以财务管理为龙头的作用。

　　二、加强财务管理核算，按期编报会计报表，全面反映公司经营活动和资金变化情况，为公司领导提供真实的会计核算资料，使公司领导经营决策有可靠的数字依据。

　　三、加强财务管理，认真编制执行财务计划，按时收缴小区业主的水、电、暖气费及物业管理费，管好财产、管好财务资料，合理使用资金。加强现金管理和支用，及时清理债权债务，精打细算、增收节支，提高管理经济效益。

　　四、搞好会计监督，严格履行公司赋予的工作职权，尊重宣传和维护国家有关财经制度、法令和纪律在本公司的执行情况。

　　五、加强财务工作人员的专业知识学习，提高业务水平，要求每位财务人员忠于职守、秉公办事，按财务制度办事，杜绝业务差错。

　　六、小区内有关重大经济协议或有关经济文件拟定要以财务参与和核算为依据，进行准确分析和管理。

　　七、所有财务现金支出必须有经理签字后，报总公司主管理领导及总经理审批。

篇3：物业公司财务管理制度(2)

　　物业公司财务管理制度(2)

　　一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递制度。

　　二、每月27日前，向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小区水、电损耗情况报告。

　　三、每月10日前各站上报上月经营情况报表，财务分析报告。

　　四、财务现金借用（含各小区收费员）必须由经理签字批准，不得私自借用，违反者由当事人以工资垫付且追究责任。

　　五、出纳会计现金库存限额不得超过五百元，作为零星开支，其它支出一律由支票支付。

　　六、对各类奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员编制工资表，在当月工资中体现。

　　七、对各类费用报销，由出纳督促，事后七日内必须报销，原则上不得跨月。

　　八、各小区发生的任何收付款项必须统一入账，不得出现帐外资金收支。

篇4：物业财务管理制度及会计守则

　　物业财务管理制度及会计守则

　　一、有关会计核算的规定

　　核算规定：

　　会计核算工作必须做到如实、正确、及时、系统地反映公司的财务情况，为领导决策提供决策依据。

　　实行权责发生制原则，采用借贷记帐法。以人民币为记帐本位币，发生外币业务时，采用按实际发生之日国家外汇单价作为折合汇率，月末调整差价，作为汇兑损益。

　　公司内部经济活动截止日为每月30日，年末截止日为12月31日，对外报告一律按日历天数。

　　实行付款前审核制度，杜绝不合理的凭证和不合理的开支。

　　严格执行《现金管理规定》和《银行结算制度》。

　　按时对现金进行核对清点，按月编制银行余额调节表，保证货币资金帐帐相符。

　　执行记帐规定，做到先复核，后记明细帐、总分类帐，做到帐帐、帐表相符。

　　及时清理并结清往来款项，按时交纳应缴的税金。

　　正确、及时、完整地编制报表和报送报表。

　　按照档案制度管理会计资料档案，达到报表完整、帐册齐全，凭证编号装匣，出纳人员不得保管会计档案。

　　会计人员调动应办理交接手续，一般会计人员交接由财务经理监交；财务经理交接则由总经理监交，交接清册应存档。

　　资金结算规定：

　　公司月度资金计划经总经理批准后，各项目以此作为资金使用及资金回笼的依据。特殊情况，经总经理批准后追加计划。

　　预付款项，由经办人填写“付款申请表”，详细填写收款人（全称）、金额、付款事由（预算总额、已付金额等）、收款人开户行、收款人帐号、申请人，按用款审批权限获批准后，财务部依照用款计划支付款项。

　　领用转帐支票必须填写转帐领用单，领用单上应列明领用人、用途、金额，经总经理批准后由财务部统一签发，支票上必须写明收款单位、日期、金额（或限额），不得签发空白支票。

　　经办人员对转帐支票必须妥善保管，支付后一周内办理销帐手续，如逾期应说明情况，转帐支票应按申领的用途使用，严禁挪作他用。若有遗失，造成损失的，责任人应负赔偿责任。

　　公司对外所签订的销售、工程及其他合同，应将正本及时送交财务部编入合同目录以备查考，财务应当拒付无合同的用款。

　　财产损失报审规定：

　　凡自然灾害、意外事故或责任事故造成的物资、现金、设备及发生坏帐，均为财产损失。

　　属于自然灾害和意外事故的非常损失，每笔损失金额在0.5万元以下的，由总经理审批核销，每笔损失超过0.5万元的报公司总经理审批核销。

　　属于责任事故发生的损失，责任人应负赔偿责任。

　　二、办公用品及费用支出管理办法

　　办公用品及办公费用：

　　办公用品指文具用品、办公家具、印刷制品及其他与办公有关的低值易耗品。

　　办公费用、电报电话、报刊书刊等支出。

　　管理职能：

　　行政部负责对办公用品的采购、验收、管理、发放。以节约为原则，严格控制，杜绝浪费。

　　购置规定范围内的专控物品，必须严格审批手续，经总经理批准后方可购置。

　　管理方法及要求：

　　各项目所需与办公有关的低值易耗品，由行政统一购置（实行三家询价对比）或内部调剂 ，任何项目或个人不得擅自购买，否则财务部不予报销。

　　办公用品、办公费的支出报销凭证，经由经办人，验收人、审批人三者在原始发票和报销审批单上签字，财务部予以报销。

　　对于领用的办公用品遇有发生遗失、损坏，应查明原因，经行政部核准，报总经理批准后方能报销。如有丢失和人为故意损坏，应照价赔偿。

　　员工调离本公司，必须交回由个人保管、使用、借用的办公用品。

　　员工或各项目不需用的办公用具、低值易耗品等，行政有权收回。

　　三、低值易耗品、物料用品管理办法

　　低值易耗品的管理：

　　公司的低值易耗品是指单位价值在2000元以下的物品。

　　低值易耗品由行政部负责统一管理、购置、领用应及时建立台帐；财务部依据有关发票及时记入低值易耗品明细帐，定期进行实物清查，保持帐、卡、物相一致，如有缺少，必须查明原因。

　　低值易耗品的购置须行政部编计划，由财务经理审核签字后报总经理批准后方可办理购买。

　　转让调给其他单位的低值易耗品，应按质论价，收取价款，由行政经理和财务经理审核，报总经理审批。

　　低值易耗品摊销采用一次摊销法。

　　低值易耗品如发生损坏、报废要分析原因，属使用人过失，人为损坏的，应追究责任人，并要赔偿；属自然损坏，报总经理批准后方能销帐。

　　物料用品的管理：

　　公司所用的汽车配件、汽油、清洁用品等由行政部编制计划经总经理批准后，合理购置，防止积压。

　　维修部门根据维修需要填写购物申请，报项目主任/站长审核、分管经理审批。

　　采购材料后，应对材料的有关技术数据、规格、型号、数量、单价、金额等进行核对，并按照发票填写“材料入库单”，办理入库手续，并建立数量收付台帐，随后将发票及材料入库单交财务部入帐。

　　公司提供给外单位的材料，必须有材料交接单，注明材料的名称、数量、工程名称、施工单位，双方经手人签名，交接单一式三份，工程部、财务部、外单位各执一份。

　　财务部应每月核对材料、设备的采购、库存及供应情况，做到公司与外单位帐帐相符，公司内部帐帐相符、帐物相符。

　　四、固定资产管理办法

　　固定资产是指使用年限超过二年、单位价值在2000元以上的房屋、机器设备、运输设备、工具设备、电子通讯设备等。

　　管理机构：

　　行政部负责全公司的固定资产管理工作，并建立固定资产实物台帐（或卡片）。

　　财务部建立固定资产总帐与明细帐，并每季与行政部实物台帐进行核对，保证帐、卡，物一致。

　　行政部正确及时地办理固定资产的增、减变动手续，财务部正确及时进行核算并按月计提折旧。

　　固定资产设备未经总经理批准不得随意拆毁或处理。

　　行政部负责会同财务部及其他部门抽出专人每季组织固定资产清查盘点，并填制盘点表。

　　财务部对固定资产管理的职责：

　　负责制定公司固定资产管理办法，并督促检查各项目贯彻执行。

　　对公司固定资产的取得、修理、改良、清理、盘盈、盘亏都有应及时办理会计核算手续，并按直线法按月计提折旧。

　　固定资产的管理：

　　凡购置固定资产，应填写固定资产申请采购单，详细填明申请人、申请项目、固定资产种类、预计费用、申请理由，并按管理权限报总经理批准后，由行政部负责采购、检查、验收，并及时对新增固定资产办理建卡入帐；财务部根据有关购置发票及时办理登记入帐，计提折旧。

　　对于固定资产盘盈、盘亏、报废、变卖应由行政部核实，查明原因，提出书面报告，报总经理批准，由财务部予以帐务处理。

　　固定资产失去使用价值，需要报废或残值变卖时，由行政部鉴定或确认，报废金额在1千元以下的，由总经理审批；1千元以上报公司总经理审批；由财务部办理帐务处理。

　　固定资产的核算：

　　按财务制度规定，固定资产应按类别建立明细帐和总帐。

　　财务部每月按规定计提固定资产折旧，按直线法。

　　当月新增固定资产不计提折旧；当月减少固定资产仍计提折旧，提前报废的固定资产不再计提折旧。

　　按照有关规定财务部及时办理下列费用手续：

　　机动车辆的车船使用税。

　　房屋、设备、机器、机动车辆的保险。

　　办理由于自然灾害、意外事故造成的固定资产损失保险赔偿手续。

　　固定资产添置审批及购置程序：

　　各项目在每年四季度提出次年度固定资产添置申请计划，经公司总经理审定，由总经理签字批准。

　　固定资产购置由公司行政部统一安排，购置后由固定资产专营。

　　五、交际应酬费管理办法

　　交际应酬费是公司在对外经营业务、正常往来中所需要而发生的费用，该支出应贯彻合理、节约的原则。

　　一般客户来公司工作需就餐的，原则上安排在公司的餐厅就餐，需外出招待应填写招待费申请单报总经理批准。

　　会议、节日活动用于交际应酬的物品，由行政部编计划填写“请客送礼审批单”经财务经理审核后按审批权限报总经理或公司总经理审批批准后统一安排置办、采购和保管，并做好物品的领用手续。各项目不得擅自购置交际应酬物品和请客招待，特殊情况应事先报总经理批准后方能实施（属总经理个人经手的礼品物品购置由公司总经理签批）。

　　交际应酬物品、应酬费用的支出凭证，应由经办人、审批人在原始发票和报销审批单上签字后，财务部予以报销。

　　六、帐户及印鉴管理

　　帐户管理

　　设定一个“指定帐户”即基本帐户，公司所有开支从“指定帐户”中列支。

　　设立一个“任意帐户”即非基本帐户，以便业主缴纳物业费，帐户不能列支且一有存款及时划入“指定帐户”。

　　帐户的开、撤户须书面报公司财务部批准。

　　每周五须编制周报表上报公司财务部，以便总部及时了解公司资金流量、结存情况。

　　财务印鉴管理

　　指定帐户、任意帐户：

　　印鉴：公司总经理+总经理+财务章

　　职责：印鉴保管实行分管制，私章自行保管，财务经理负责保管财务章及审核费用开支的原始依据，按照付款审批权限，经有权签署人签批，三枚图章方可合盖，出票付款。

　　七、费用报销的管理办法及审批权限

　　费用报销管理办法：

　　为了加强对财务工作的管理和监督，保护公司的利益，根据国家关于经营企业的法律、法规，并结合公司的具体情况，制定本办法。

　　财务部门和会计人员必须依法对本单位的经济业务实行会计监督，履行会计的职责。

　　财务部门为更好地做好会计监督，应设置财务收支稽核岗位，实施会计监督。稽核人员对财务现金的报销业务，采用事先审核办法，即先审核签章，再报销结算。对采购的物资结算，先审查价格签章，再予以报帐结算。出纳人员在办理报销时，有权对有关业务进行复审，发现不符合财务制度的，有权拒付。

　　财务部门实行管钱不管帐，管帐不管钱的内部控制制度，现金、出纳不得承担稽核、档案保管和收入费用债权债务帐目的登记工作。

　　对不真实、不合法的原始凭证，财务部门有权不予受理。对记载不准确、不完整的原始凭证应退回，并要求更正，补充至符合财务制度要求止。

　　对于各种费用性报销，实行财务经理审核、总经理审批制度。财务经理审核各费用的合理、合法、真实性及是否超预算，报总经理审批。每张报销凭证，至少应经办人员、稽核人员和总经理等三人签批。

　　会计人员发现帐簿记录与实物、款项不符，应及时按照有关规定进行处理；无权处理的，应向总经理报告，查明原因，作出处理。

　　对于违法的收支业务，财务部门、会计人员不予办理。如果会计人员对违法的收支不予制止和纠正，又不向单位领导人提出书面意见，应当承担责任；如果会计人员已向单位领导人提出书面报告，单位领导人应在接到书面报告之日起五天内作出书面决定，并对决定承担责任。

　　资金使用实行计划管理，各项目必须按年、按季、按月提出资金使用计划，计财部根据实际预算需要编制计划报董事长、总经理审批，严格控制执行。

　　借款规定：

　　因公出差、学习、购买办公用品等所需借款均由总经理审批签字。

　　借款人需在借款凭证上填清“借款事由、借款金额、借款人”，再由总经理审核签字；由会计审核后交出纳付款。非公务活动、非本公司职工原则上不予借款。

　　借款必须及时报帐，一般在一周内办理还款结帐手续。财会人员必须严格执行前帐不清、后帐不借的原则，无正当理由拖欠超过一个月以上者，财务人员有权从其本人工资中扣还。

　　各类物品采购必须有书面申请，项目经理审批，按规定验货入库后由经手人签字，财务部审核，须财务经理、总经理审批后方可报销。

　　固定资产的购置、预算外的开支及大额费用的开支由经办人经三家询价后出具报告阐明原因并报刘总审批同意后方可实施，其费用的最终核算列支由经办人填单审报、财务审核、分管经理及总经理签字批准后方可报销。

　　费用审批权限

　　预算范围内的日常行政、经营等小额其他费用的签批规定：

　　每次支付金额签批人

　　200元以下项目经理+财务分管经理

　　200元以上财务分管经理+总经理

　　未列入预算范围内的日常行政、经营等小额其他费用的签批规定：

　　每次支付金额签批人

　　500元以下财务分管经理+总经理

　　500元以上公司总经理或授权由总经理签署

　　总经理个人经手的费用由公司总经理签批。

　　八、经济合同的管理办法及审批权限

　　合同的订立

　　凡公司与外部发生经济往来的所有业务（除即时结清者外），都应订立书面形式的经济合同，并符合《中华人民共和国经济合同法》规定。

　　曾接受经济合同法规培训并经总经理授权者，方能代表公司签署合同。

　　合同订立签字后由行政部统一盖合同章。

　　合同的签署权限

　　合同的审批权限

　　董事会批准预算内的合同（或变更）签批：

　　合同总价签批人

　　1万元以下财务分管经理+总经理

　　1万元以上公司总经理或授权由总经理签署

　　未列入预算范围内的合同（或变更）签批：公司总经理或授权由总经理签署。

　　贷款合同：

　　国家法定利率贷款，由总经理签署。

　　超过国家法定利率的贷款由董事会授权后，由总经理签署。

　　公司原则上不为其他单位提供经济担保，确需提供经济担保，需报总经理批准。

　　合同的管理

　　公司的经济合同由财务部扎口管理、统一归档。

　　公司各项目签署的各类合同原始件（包括附件、资料等）应及时交财务部，项目留存复印件。

　　财务部对各类经济合同的签订、履行及管理情况进行检查和监督。建立台帐，及时登记各类经济合同的订立、履约、变更、解除等动态情况。

　　财务部会同协助有关项目处理合同纠纷。

　　对合同签订及履行中因营私舞弊或失职给公司造成经济损失的责任人按公司《员工章程》中有关规定予以处理。

　　合同履行的监督：

　　财务部对经济合同的履行进行具体监督：

　　审核公司经济合同手续是否完备、价格是否合理，发现问题及时通知有关部门及承办人进行补充或更正。

　　随时掌握经济合同的履约情况，建立“经济合同履约情况”台帐。

　　严格按照合同的条款支付款项和回笼应收款项，逐笔进行登记。

　　九、预算/控制执行程序

　　资金流量计划和分析

　　目的：为了更有效地掌握公司的资金流向及运作情况，以利于公司对资金的调度和有效利用。

　　程序：

　　根据每月的现金银行周报表及月报表，参照每月资产负债表和利润表填制“资金流量表”（月报表），并与“资金流量计划表”做差异性分析，每月3日前报公司财务部。

　　根据现实的资金流动情况，参照本年度预算和下年度的预测数据，编制“资金流量计划表（月报表）”，此表格为每月编制一次，编制期为从下一个月开始后的12个月（计）1个年度，每月3日前报公司财务部。

　　年度预算

　　预算乃公司目标管理的手段。此外，预算亦是各附属公司与总部之间的承诺，每年的预算管理过程分为：A、概算；B、预算；C、季度预测；D、每月分析。有关的预算/预测工作时间表如下：

　　概算每年八月中至九月

　　全年预算每年十月至十一月

　　季度预测每年四月、七月、十月

　　每月分析每月月底

　　总的来说，概算是一个粗略的预算，以简单的方式对未来的一至二年作整体性的规划，而全年预算是在概算的基础上，作详细每月预算，基本的预算项目包括：①经营收入；②管理支出；③评定支出；④人员计划；⑤固定资产；⑥损益表；⑦资金计划。各项目须配合财务部，结合实际，参照以前年度的标准共同完成每年的预算计划。

篇5：建立有物管行业特点财务管理制度的研究

　　建立有物管行业特点财务管理制度的研究

　　第一部分：问题的提出及成因分析

　　在我国物业服务行业的发展和物业服务市场的发育发展中，有些矛盾和现象很特别，比如物业服务企业和机构过多，在600多万人口的深圳，物业服务企业有600多家，非企业的物业服务机构还有800来家;在1300万人口的上海，据1999年的资料显示已有2000多家物业服务企业，是否也有非企业的物业服务机构未见资料显示，但从上述情况看，其每个企业或机构所管理的面积即规模肯定是有限的。再如深圳最大的物业服务公司在本地的管理面积也没有超过500万平方米的，比较香港700多万人口，有物业服务企业500多家，最大的企业管理面积可达2000多万平方米。我们的物业服务企业或机构多所带来的问题，是很多企业或机构都管理着一些盈利能力很差或根本无盈利能力的物业项目，造成有限的管理费被过多地用在支付人工成本上。在深圳有的小项目 ，人均工资在1000元左右的低标准，而在管理总成本中却能占到60％甚至80％的比重。其它的管理成本被挤占，管理不到位，业主意见大的问题就必然比较突出。为把这些问题理的更清楚一些，本部分从四个方面把问题提出并做以成因分析。

　　一、开发商热衷组建物业服务机构

　　开发商组建物业服务公司是个历史现象。在物业服务发展初期，由于没有形成社会化和市场化，开发商为管理好自己所开发的物业，成立所属物业服务公司是非常必要的。随着物业服务社会化、专业化、市场化的实现，开发和管理的分离成为必然。然而直到现在，仍有一些开发商，主要是一些只获得某单项开发权的非专业开发商，热衷组建物业服务公司或内部物业服务机构。其中，有些开发商不是主要考虑怎样把自己开发的项目管理好，而是看到物业服务收费是稳定的经济来源。他们甚至不知道或明知不顾这个费用是取之于民，用之于民的，而靠收取管理费作为自己的营业收入，有的开发商虽不在意甚微的管理费，但也认为肥水不能流入外人田。甚至考虑到，有了这么个收费机构，在公司遇到资金困难时，也可调用以度“饥荒”。这就是为什么明知物业服务盈利能力有限，有的甚至还要给予补贴。而一些开发商却仍要成立物业服务公司或内部物业服务部门的根本原因。

　　二、物业服务公司不论规模、不计成本接物业

　　物业服务规模越大，管理成本相对越小，其效益也就越好，这是所有物业服务公司都清楚的非常简单的逻辑现象，但现实中几乎所有的物业服务项目都有物业公司或某些非公司的物业服务机构去争，有的项目甚至规模很小，质素也并不好。虽然，有的物业服务公司也会考虑边际成本共享以减少运作成本，扩大规模。但也有其它因素促使一些公司盲目去接，如对进入市场和塑造品牌的模糊认识，认为只要能外接物业，就等于进入了市场，不论赚与亏，接到物业就行，而接到物业就即树立了形象，又增加了管理面积，还有利于企业资质的提高。也有的上级公司对物业公司不正确地下达盈利指标，甚至要求上缴利润，使得物业服务公司必须想办法寻找经济来源点。在这些表象因素的背后，都要有一个共同需求，这就是资金的支撑，最容易的解决办法或许就在于挤占、挪用本来就不宽裕的物业服务费，形成了管理费中有油水可捞的现象，而且在现行有些管理处财务管理制度下这种挤占、挪用变的方便和可能，利益起了决定性的作用。这就是这什么很多物业服务公司都知道管理项目要具备一定的规模和符合相关条件，但却还是要不顾成本去接一些面积较小或质素较一般的物业项目的主要原因。

　　三、实行物业服务的物业也存在较严重的衰败现象

　　物业服务与传统房屋管理最显著的区别之一就是打破了房管所体制下房屋状态一年新、二年旧、三年破的局面，而使房屋保持常新和状态完好，甚至可以保值增值。但现实是这种本应很明显的区别不够理想，很多比较好的楼盘和新楼盘都不同程度地存在着逐渐衰败现象。虽然物业的自然损耗和大的环境气候对这种衰败有不同程度的影响，我国的物业服务费普遍偏低也会导致管理水准偏低。但一些开发商和物业服务公司对有限的物业服务费的有效利用和管理规模小，管理成本高造成的维修、养护费用被挤占而使房屋失修失养，甚至有意挪用、侵占业主利益，使得维修养护不到位等情况都不同程度的存在，从深圳1998年制订的老旧小区改造整治计划中把1991年所建房屋列入了整改范围就能说明一些问题。这就是为什么很多物业没有像物业服务理论上说的，通过物业服务可使物业保持常新，而是比较普遍存在衰败现象的重要原因。

　　四、物业服务公司再努力，业主仍然难满意

　　总体上说，很多物业服务公司已经费了很大的气力，想了很多办法来提高自己的管理能力、服务水平以使业主满意。比如，整个90年代物业服务比较发达的地区都处于物业服务企业自身打造、自身提高的过程，90年代初便有建设部颁布“文明住宅小区考核办法”发展至中期形成现行的“物业服务优秀小区(大厦、工业区)考评标准，对全行业推广规范的物业服务运作模式，提高管理和服务水平起到了重要作用，90年代中期又有公司引入CIS企业形象策划工程，从形象、礼仪、视觉及管理意识上对自身进行再塑造，为推动物业服务市场化进程和物业服务企业进入市场做出了贡献，同期，又导入ISO国际质量管理和保证模式这一先进的质量管理手段，为行业提升服务质量管理意识和水平找到了一条新路，90年代末期，行业内又倡导CS顾客满意战略，甚至把业主当上帝来敬，使物业服务行业的自身建设达到了很高的程度。但是即便物业公司再努力，也很难满足业主对物业服务服务的需求。

　　表现在一些业主或业主委员会与物业公司的矛盾比较普遍，有的甚至比较尖锐，这并不是说业主难伺候，主要存在两点因素，一是比较规范的优秀企业的比例还比较小，以深圳为例，物业公司和机构共有1400余家，导入ISO质量体系的不过100家，占不到7％;深圳按大厦、小区、工业区等计算管理项目有3000多个，通过国优考评标准的150多家，省、市级的共计300多家，总计比例为15％。二是业主的物业服务消费意识还比较薄弱，总体来说业主对物业服务这种新的花钱购买的服务比较原来不花钱的房产管理是有一定的心理抵触的。但这些表面因素归结到一点，还是业主交了钱，你是不是管好、用好的问题。与上述几个问题连贯起来看，如果开发商或物业服务公司在现有财务管理状态下挪用、挤占或不规范使用管理费，管理处由上述原因引至管理费用不足时，自然会导致管理不规范，甚至会想办法乱收费，房屋和物业环境变得容易破旧起来。于是，这种管理服务不到位，财务管理不透明，业主当然有疑问和不满，甚至产生矛盾。这就是为什么尽管很多物业服务公司竭力在优质服务、质量管理、形象工程等方面做努力，却仍然与一些业主或业主委员会的矛盾普遍存在，而且有时关系非常脆弱的主要原因。

　　综上所述，以上几个问题和矛盾的产生，归根到底是一个“利益”问题。而利益问题就存在于我们现行的独立的物业服务项目(管理处)的财务管理运作之中。具体表现在管理处财务管理是否真正独立核算，是否透明和公开，物业服务费的使用是否合理，有没有挪用、占用、转移和多提佣金、利润等违规现象。因此，建立规范的有物业服务行业特点的管理处财务管理制度是牵涉行业发展和行业市场发育的至关重要的问题。

　　第二部分：物业服务处财务管理概述

　　一、定义及一般概述

　　物业服务处是指物业服务企业或某些物业服务机构下属的，在一定物业区域内，具有一定管理规模、独立行使管理权的基层物业服务单位。

　　物业服务处财务管理是指在一独立行使管理权的基层物业服务单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。它的基本职能是通过一般会计制度规定的程序和方法，将由物业服务处管理服务活动而产生的大量的、日常的业务数据，经过记录、分类和汇总，定期编制通用的财务报表和专用的管理费用收支报表。它要求管理处定期向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告管理处总体财务状况，财务变动状况、经营成果信息和管理费用收支情况。具体会计内容包括对一物业服务项目的财务预算，费用的测算，管理费标准的编报，会计过程的管理，财务成果的报告、总结和分析以及在有其它经营活动时的财务管理。

　　所谓其它经营活动，在物业服务处有两种情况：一种是管理处在属于全体业主共有权益的场所、场地和设备设施范围内开展的出租等经营活动，收益应纳入物业服务费，另一种情况是管理处在上级公司授权下或在为业主提供特约服务和其它有偿服务的过程中，利用自有资金和能力在全体业主权益范围之外开展的其它经营活动。一般来讲，这两种情况的经营是可以鼓励的，它一方面符合在目前我国物业服务费标准普遍较低的情况下，多种方式筹措资金，弥补物业服务费用不足的实际，另一方面也有利于鼓励物业服务处不断创新服务领域和提高服务水平，全心全意为业主服务精神的提倡。但后一种经营容易出现侵犯业主利益的情况，所以要注意两个问题。一要注意不能用物业服务成本，从事与业主利益无关的经营活动，二要注意从事经营活动所产生的利润不要与物业服务费结余相混淆。

　　物业服务处的财务管理，在实际运作中，还有两个方面的矛盾，一方面受物业服务企业的行政管理和业务指导，其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受其严格管制。同时，物业服务企业又不得随意调集、挪用和将管理费据为已有。另一方面，业主又有通过业主大会及其理事机构(如业主委员会等)监督管理处财务管理的权力，但又不具备直接干预管理处财务工作的权力。所以，物业服务处财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性和特征，从而形成了一个特殊的会计主体现象。认识这些现象，解决物业服务中财务独立核算的问题，对在物业服务活动中，确保物业的运行维修和养护，保障业主的基本利益，合理解决业主和物业服务企业之间的矛盾与利益，推动行业和市场的健康发展，都具有重要的作用。

　　二、物业服务处财务管理独立核算的意义

　　我国的物业服务已发展了20年。早期在学习引进香港、新加坡物业服务运作模式的同时，也学习引进了他们的财务管理经验，建立了诸如“独立核算”、“固定酬金”、“结余返利于业主”等做法。同时，结合我国情况，总结出了适合我国当时实际的“收支平衡，略有节余”、“取之于民，用之于民”、“一业为主，多种经营”等财务管理的基本指导方针，进入90年代，一些物业服务较为发达的地区又进一步发展总结出“保本微利”、“量出为入”、“独立核算”和“保证佣金”、“多退少补”等既保证业主利益，也保证企业利益，同时又促进行业发展的物业服务财务管理思路。这些思路和原则方针在我国物业服务和物业服务行业的发展上具有重要意义。

　　1、是城市建设中形成的各类相对独立的区域结构形态的必然产物

　　城市建设规划区域、自然形成的建筑群落和获得功能区域土地开发权后，构成了各类独立形态的居住区、住宅区、组团和大厦及特殊功能区域，这样的区域在城市结构上是相对独立的，或在自然界限(如城市干道)的分隔上是自成一体的。一般来讲物业的性质、功能和人群构成也是基本相同的。所以，客观上形成了这一区域的相对独立性和对管理的共同性的必然要求。一般情况下，这种自然要求都能得到必然的满足，但也有同一区域内多个管理单位并存的情况和部分区域无人管理的情况。根据现代物业服务的要求对于一个独立的管理区域，必须具有一个相对独立的管理单位及其财务管理主体，以满足这一区域内物业服务状态下管理对象平等的共同需求。

　　2、是保障物业服务得以有效运作的内在需要

　　物业服务范围内无论是对物的维护，还是对人的服务，都有一个共同临界点，即日常所说的红线范围以内，自用户内面积以外的共用面积、场地、设施、设备等共有产权部分。每个业主对属于自己的产权份额部分的共同主张，构成了每个业主个体不能具体实施管理而必须共同聘请专业管理者的要求。这个管理者是否能够合理运用业主共同缴纳的资金(即管理费)，使得其管理、服务能够达到资金数额所要求的管理、服务标准，唯有通过专款专用和财务管理的独立核算才能实现。否则，很难保证管理费的有效使用，也就很难保障物业的有效维护和对业主很好的服务。

　　3、是保证业主基本利益的必要条件

　　业主交了管理费，管理单位是不是能按管理成本的要求用于管理服务方面，如何才能保证业主的基本利益，除了目前实行的管理单位每3个月或6个月向业主公布帐目外，在没有实行独立核算的管理单位，基本没有什么客观条件来制约。所以强调以物业服务费为主要核算内容的会计单位--即物业服务处，必须实行财务管理独立核算，这是保证业主基本利益的客观要求和必要条件。

　　三、物业服务处财务管理的现状

　　物业服务处财务管理因具有不同的特性，要求其与普通的财务管理相区别，因此，要明晰物业服务处的财务管理，只有剖析物业服务处财务管理目前的现状，分析其发生发展的原因，才能有效地统一规范物业服务处的财务管理。从目前物业服务处财务管理的现状来看，主要有以下几种形态：

　　1、完全独立核算的会计主体

　　这一形态的物业服务处的财务管理以业主利益为重，根据管理费主要是应用于物业的管理维护和对业主的服务上的特点，严格按政府规定除收取企业管理成本费用和适当利润(深圳称为管理佣金)外不再挪用、占用和侵占属于业主权益的物业服务费。这使得应该用作对物业的维护、保养的费用全部应用到了物业服务上，从而保持物业的完好状态，常新不衰。在机构设置上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，在管理方式上定期向业主公布管理费收支报表，为使管理处的财务管理合理有效，不出偏差，物业服务企业一般都对其财务权限给予一定的限制，比如实行月度财务开支计划制度，在批准的财务计划内由管理处主任审批日常运行开支，但应酬、交往、业主联益活动以及购置固定资产和计划外维修管理等开支必须经物业服务企业审批，形成了企业运作规范，管理费使用有保障，业主满意的良性状态。

　　2、物业服务企业统管分帐核算的会计主体

　　一些物业服务企业把各管理处的会计核算集中到企业统一管理，各管理处只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出，企业将各管理处的帐目进行分别核算，形成了物业服务企业统管各管理处财务并分帐核算的情况，有的企业采用某些工商企业实行的财务结算中心的管理方式，统管着各管理处的财务工作。这一形态从理论上来说，也能保证业主利益，但在实际运作中，至少有四个问题可能存在，一是会计主体远离了业主，会给业主心理上造成不便监督的认识;二是各管理处的管理费都在企业帐户内，容易使业主怀疑，也确实方便企业随意挪用甚至做假帐，侵占业主利益;三是增加了企业的管理成本，管理处的财务人员撤消、财务管理费用减少，这些成本都转移到了企业身上，而物业服务企业从管理处收取的仍然是规定比例的企业管理成本(深圳规定比例为不超过物业服务费收入的10%)，且不能增加，形成了企业不必要的负担;四是款项使用不方便，一方面由于款项不到位而容易影响管理运作，尤其是紧急情况下使用资金。另一方面，由此易形成坐收坐支，违反财务制度。这种形态的财务管理虽然也在一些较成熟规范的物业服务企业实行，但必竟容易因对管理处财务管理和管理费管理的不同理解而引发矛盾和纠纷。所以，既然物业服务企业既增加了成本又有存在问题的可能，不如采取逐渐向完全独立的管理处会计主体形态过渡。

　　3、内部物业业主附属型的会计主体

　　政府办公大楼，企事业单位自有和独立使用的厂区、生活区和办公区及大厦等产权属于单一业主的物业，有些已实行了物业服务，成立了物业服务企业。但实际上仍然是业主的一个职能部门。这一形态的物业服务由于业主既是物业的使用者，又是物业维护保养的责任人，在物业服务中的财务管理是高度集中的。因此，此类物业服务的财务管理可不作硬性要求。但为保证物业的大中修理和物业设备设施的更新改造，其物业服务基金应该建立，逐渐积累并进入成本，以避免发生大型维修或更新改造时影响企业的正常效益或增加财政及行政开支压力。

　　这种形态的物业服务本身尚未完全脱离传统的后勤管理状态，所以在物业的管理维护和使用上仍然存在后勤体制的痕迹和弊端。所以应逐渐向后勤管理社会化的方向过渡，聘请专业物业服务企业实行专业化管理。在深圳有一银行系统内部物业在向社会招标聘请专业物业服务企业实施管理一年后的评估结果为，物业的维护、保养、环境、秩序、设备运行等综合管理状态指数提升了50%，原单位的管理成本下降了30%，新管理单位的经济效益比一般项目提升了10%。

　　4、非独立核算的收费点

　　一些小型单项开发建设单位，在楼盘建成销售后没成立或招聘物业服务企业进行专业化的管理，而是在建设单位内部成立管理部、物业部或分公司等机构，有的在部门下设一个管理处这类机构，在物业服务运作上也采用了物业服务企业的方式，但管理效果比较差，管理服务水准很难到位，这种形态的管理机构在财务管理上完全由建设单位的财务主体控制，管理费收入完全作为建设单位的正常业务收入，在物业服务支出上能省则省，能不支出就不支出。还有些小型物业服务企业管理一、二个小型物业，没有其它的经济来源，也采取这种办法，把管理费做为企业的业务收入，所收取的物业服务费，除了尽量满足人员工资外，基本没有物业维护的概念，也没有服务业主的观念，管理处实际成了一个收费点，很多业主称之为“只收费，不服务”或“多收费，少服务”。

　　以上形态的财务管理方式明显地侵害了业主利益，也会妨碍物业服务行业的健康发展，甚至影响城市管理的总体状况，应该尽早取缔和避免产生的一种形态类型。

　　第三部分：管理处财务管理的特性分析

　　在物业服务企业的财务管理中，管理处一级的以物业服务费为主要内容的财务管理和会计核算(以下简称管理费会计核算)，与一般的财务管理原理有些不同之处。比如，一般财务管理中把收入减去费用的差额称为利润，其收益是资产所有者和经营者的;而管理费收入减去费用支出后称为结余，经营者不能随意支配等等。如何根据这些差异在一般会计原理的指导下做好管理费会计核算，是物业服务实践中如何保证业主基本利益的重要问题。所以，我们通过对一般会计学中会计的基本要素，结合物业服务的特殊性，来理解分析管理费会计核算与一般财务管理的不同内容和特性。会计基本要素分为资产、负债、所有者权益、收入、成本和费用、利润六大内容，物业服务费会计核算中除“收入”要素与一般会计学原理无区别外，其它五要素都有不同或独特之处。

　　一、物业服务费会计核算主体基本无“资产”

　　一般会计要素中的资产是指企业拥有或者控制的能用货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利，按资产的流动性可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产和其它资产。

　　管理费的会计核算主体--物业服务处，是物业服务企业的派出机构，没有投资者投入的注册资本。即使有的管理处注册了非法人营业机构，也多半是用管理费作为资本进行注册。这两类管理处实际成了无资产的独立运作机构。为什么说它基本无资产呢?这是因为管理处除了无注册资本，无长期投资外，流动资产、固定资产和递延资产等又都是属于业主权益，只有流动资产和固定资产的使用权和管理权属于管理处。也就是说它尚有控制能用货币计量的经济资源，以及管理处所管理项目过程中产生的无形资产。所以，管理处作为会计主体具有不完全资产拥有的特点，这与一般会计原理有一定的区别。

　　二、物业服务费会计过程基本无“负债”

　　“负债”是指企业所承担的，能以货币计量，需以资产或劳务偿付的债务。负债是企业筹措资金的主要渠道，但它不能归企业永久支配使用，必须按期归还或偿还。

　　管理处的管理费收入，根据提前测算好的经业主大会同意或政府主管部门批准的物业服务服务全成本，并由业主提前支付的以物业服务费为主要内容的代管性费用。其总体原则是以支订收，操作上是先交钱后提供(服务)产品。理论上是所交费用应满足劳务支出，所以一般不需要借贷。其会计主体具有无负债性质。但目前一些管理处在入伙初期，由于筹备期间投入较大，管理成本较高，有些投入又需要形成递延资产，无法快速回收，故有提前预收若干个月管理费的做法，以缓解入住初期资金的紧张状态。还有一些管理费偏低的小区实行一季、半年或一年一次性缴交管理费的。形成了物业服务处对财务对象(业主)的短期负债现象，这与一般企业的借贷性质不同，所以，它属于基本无负债。

　　三、物业服务费“所有者权益”是业主

　　所有者权益是指投资人对企业净资产的所有权，它构成企业资金筹集的一大部分，它在量上表现为企业全部资产总额减去全部负债总额后的净额，包括企业投资者的投入资本以及形成的资本公积金、盈余公积金和未分配利润。

　　由于物业服务费的会计主体在会计对象中没有资产投入，也就不能产生资本公积金。又由于物业服务费是以支订收，不具备资本公积金积累的要求和条件。因此应根据多退少补原则，将管理费结余转至下年度用于待补亏和顶分摊。如果连年结余或数额过大，则应适当返还业主并降低管理费标准。从以上状况可以看出，管理费会计核算中不存在未分配利润的问题。所以，作为会计主体，管理处乃至物业服务企业对以管理费为主体的经营收入并没有所有者权益，只有业主委托授权之下的使用权和对资金的管理权，而所有者权益为全体业主共有。

　　四、物业服务费全部是“成本和费用”

　　一般财务活动中的费用概念是指企业在生产经营过程中发生的各项耗费，包括能直接计入生产经营成本的材料费用，人员工资等直接费用;计入生产经营成本的制造费用和其它间接费用以及计入当期损益的管理费用、财务费用、销售费用等期间费用。

　　物业服务费的成本构成显示：70%以上的部分为提供管理和服务的物化成本和活劳动成本，20-30%左右的费用属于当期损益的期间费用，如企业管理费用、固定税费等。物业服务企业的佣金也按照一定(政府指导)的比例，编入到管理费结构当中，作为成本的期间费用当期交付给物业服务企业。

　　所以，物业服务费除大、中修和更新基金不属费用，但需当期计提或另外建立专项帐户外，其性质全部是费用，即便是当期出现管理费结余，待结转至下年度时仍然变成了费用。

　　五、物业服务费会计主体没有“利润”

　　利润是指企业在一定会计期间生产经营活动的最终成果。也就是收入与费用配比相抵后的差额，包括营业利润、投资净收益和营业外收入净额，如果收入小于费用，其净额表现为亏损。

　　从物业服务费会计核算活动的表面看，它的结余和利润是很相似的，但由于管理费本身的所有者权益与一般企业资金的所有者权益不同，其经营活动的正净额不能被经营者拿走。同时，业主交了管理费后经过物业服务处的经营活动产生的最终成果也不允许被随意拿回。所以，只有把它的性质确定为不是利润(成果)，而是业主的钱没有花完剩下(结余)的。如果这个结余是通过经营管理者的努力在完成服务标准的情况下额外实现的，则应在“多退少补”原则上确定一个带有奖励性质的分配办法，如业主、管理处员工、物业服务企业和盈余公积金结转下年度等各占多少比例进行适当的二次分配。但这种分配是与管理费如有缺口需要业主补交为对应性前提的，是以管理费能否满足管理服务成本为基础的，因此，结余只有进行二次分配时才可变成利润，如不进行二次分配直接结转下年度的结余，是与利润的性质有根本区别的。

　　第四部分：物业服务处会计核算与管理的特定原则

　　从物业服务处费用构成的主要内容物业服务费的性质及其会计核算的特性来延伸，管理费的会计核算和管理必须遵循以下原则：

　　一、业主支付原则

　　物业服务费由业主(用户)支付，是理所当然的，这里为什么要把它强调为原则呢?主要基于三种情况：首先，物业服务费是物业服务活动中需求与服务这个市场关系中的交易环节，业主作为物业服务服务的消费者，有支付费用的义务。其次，我们在日常管理费收取工作中经常碰到部分业主以各种理由拒交管理费、一些租户恶意逃租和逃管理费等情况。再次，有些建设单位对空置房以无业主为由不交管理费，这些现象的存在客观上要求明确物业服务费的业主支付原则。

　　实际上，物业服务企业从早期介入、前期管理、接管物业和在物业服务的实际运作中，绝不会因上述列举的三种情况之一的存在而停止部分物业服务活动，或减少一部分工作人员。尤其在接管后的入住初期，由于各方面的衔接与磨合、二次装修管理以及接管初期的配套完善等原因，更需要充足的人力和资金来保证物业服务的正常运作。换言之，物业服务过程中业主有权监督物业服务的运作，甚至在物业服务的服务出现严重问题时，有权辞退物业服务企业，但据此不交管理费，除给物业服务企业造成损失外，在物业服务上带来的影响，受害者只能是业主自己。所以，只有通过进一步明确业主(用户)支付管理费的责任和义务，树立原则意识，才能更进一步的规范和理顺物业服务费的收取和管理问题。

　　二、独立核算原则

　　会计主体成立的前提必须是拥有独立资金，进行独立经济活动的企业、实行独立会计报告的企业或企业化管理的事业单位，而多数管理处做为物业服务企业的派出机构，为什么也要实行独立核算?首先，物业服务具有代管的管理性质和行为。管理处做为派出机构既是经营、管理、服务的独立体系，又有区域规模和形式的独立性。所以必然形成了会计主体的独立性和会计核算的独立性。其次，由于管理费中对于会计主体向上级缴交的企业管理费和利润，已作为成本在当期交付，其余部分除了税收外，基本上应全部用于对物业的维护管理和服务上，这就要求其会计主体成为以会计核算的独立为主要内容的独立运作。再次，由于管理费的所有者权益属业主，如果不实行独立核算，而由物业服务企业甚至建设单位统一核算，就不能有效保证资金的合理使用，造成业主利益遭受侵害。

　　三、多退少补原则

　　从管理费的概念和性质中可以看到，管理费的所有权属于业主，管理者只被赋予了使用权或者叫做业主监督下的支配权。从管理费的构成和使用功能上来说，基本上都是直接为管理和服务所运用的费用。由于管理费标准的编制被确定(批准)后在一定的时间内是一个相对稳定的常数，而管理内容、服务对象和市场变化则是一个绝对变量因素。这就产生了在某种情况下或某项费用开支不足时需要业主(用户)分摊和在另外情况下管理费出现了结余，如果从客观实际和业主权益的全方位考虑的话，对于管理费的结余和亏损应采用周期性(一般以一个财务年度为限)多退少补的办法来确定会计原则。具体操作可按以下方式：

　　1、亏损

　　由于市场变化，物价上涨，自然灾害或计划外维修，更新项目等方面的原因使管理费出现亏损，应区分不同情况，按保险公司赔偿、上年度结余填补、业主分摊等方法进行处理。如果属正常情况且持续性亏损，则应考虑是否因为管理费标准过低而提请增加管理费标准。

　　2、结余

　　在管理工作中由于管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命以及市场物价下降等原因，导致管理费出现结余的情况，其结余部分可在一个财务周期结束时用以下办法处理：一般的结余可转至下年度，数额较大时根据情况适当进行二次分配，可拿出一部分返还给业主(当年用户);一部分转移至下年度管理费中用于待补亏和顶分摊;同时为鼓励管理者为节余所做的有效劳动，提取一部分做为管理处特殊奖励，以激励员工在管理服务活动中不断开源节流，另外一部分纳入当年利润中归管理者所有。如果属正常情况的连年结余，则可考虑订出一定比例纳入物业服务基金，最后仍有较多结余时应考虑下调管理费标准。

　　四、监督报告原则

　　也称为接受监督，财务公开原则，这是在国家和很多地方法规文件早已做出的规定，但具体来讲它包括了两个方面的含义，一是业主作为物业的主人，对于自己出钱所购买的服务和管理是否能够到位，是有知情权的，其知情目的是保证自己出的钱能够得到相应的管理服务等方面的回报，知情内容就是所交纳的管理费是否与相应管理服务结果及所支出的成本、费用相配比，知情手段就是对物业服务服务和管理费收支情况在合法程序指导下的监督。二是管理者作为受聘于业主的服务方，对于自己所提供的管理服务是否达到业主的满意，也有告知的义务和责任，其告知的目的是向业主表明自己的管理服务达到约定标准，告知的方法和程序是通过定期公布管理费收支报表和向业主大会报告工作来实现。

　　五、利益保全原则

　　管理处会计主体除对属于业主权益的管理费进行核算外，还有权开展多种经营活动，但要区分与业主产权有关的多种经营活动和与上级公司产权有关的以及管理处自主经营的多种经营活动，前者是指属于业主共同和共有的利益，如共同的场地、场所及设施。后者是指物业服务企业或管理处利用自有资金和能力或属建设单位的产权委托物业服务企业开展的经营活动，这类经营活动如属物业服务企业委托或指派管理处开展，则应区分和补偿管理处的经营成本并使其获得部分收益纳入管理费。所以，业主权益除自有产权面积和管理费的有效利用外，还有属于业主共同产权份额涉及到的共用场地、场所及设施和由此产生的收益，这些收益应为业主共同所有，不能随意转移或挪用。但按有关规定属建设单位权益范围的或另有约定的除外。

　　第五部分：建立有物业服务行业特点的管理处财务管理制度的作用

　　通过对物业服务处财务管理的特殊性与一般会计原理的比较分析，根据物业服务处财务管理的特定原则，比照目前存在的几种财务管理方式，可以得出这样的结论，物业服务企业应当实行二级独立核算制，使管理处的财务管理成为完全独立核算的会计主体。实现物业服务费的利益回归。这种制度的确立至少可以解决前述四大矛盾及其相关问题

　　一、开发商将不再热衷和盲目的组建物业服务机构

　　由于管理处财务管理独立核算制度的建立，明确了收费及费用性质和所有者权益，哪些认为房屋开发销售后可继续依靠管理处所收取的管理费为自己业务收入来源的行为将被(主动或被动的)纠正，管理处的油水搞不到了，非法利益无法继续获得，使得开发商组建的下属物业服务公司或内部物业服务机构成了企业的包袱，做为只愿获利而不愿亏损或赔钱的开发商来说，肯定是不愿再保留或成立物业服务机构了

　　二、物业服务公司将对所接项目进行审慎论证

　　同理，在没有额外利益可图的情况下，物业服务公司对项目的测算将更加仔细认真，除该项目在自己巳有项目的周边，资源共享，降低成本形成区域规模外，一般的物业服务公司是不会到远离自己资源支持能力以外的地方去接管哪些小项目。

　　三、区域整合的集约化物业服务形式将形成

　　在一个规划和自然区域范围内，若干个物业服务项目在无利可图的物业服务公司撤出后可出现具有市场调整基础或在政府调控指导下的新的整合，由多个管理单位变成一个或少数几个管理单位的优化管理状态，形成区域化物业服务整合和规模化集约化管理，进而在一定区域内不同宗地间不同形式的改造，形成新的管理区域。

　　四、保证物业能够获得良好的维护与保养

　　管理费不被挪用、占用和侵害，真正用到业主和房屋上的管理与服务费用得到了保障，房屋将得到良好的保养，使房屋的常新和青春得以实现，保值增值成为了可能。

　　五、业主能够得到良好、完善、周到的服务

　　管理处财务管理的规范、透明，管理效果的凸现，服务水平的提高，使业主普遍的得到满意，业主和业主委员会与管理单位的矛盾将趋于缓和和减少，一个新型的更为融洽的管住关系将普遍形成。

　　除以上五大作用外，物业服务企业和机构的数量从总体上将趋减少，物业服务市场总体成本将降低，企业的获利能力和行业的综合效益将明显增加，城市容貌将得到更好的改善，物业服务在人们生活质量的提高和在城市管理中将扮演更重要的角色和发挥更大的作用。

　　第六部分：结论

　　利益分配问题是物业服务行业发展和物业服务市场发展中诸多问题和矛盾产生的关键中的关键，而建立全新的有物业服务行业特点的物业服务处财务管理制度则是解决这诸多问题和矛盾的核心中的核心。