原告：**

　　被告：北京市华丽楼宇物业管理有限责任公司(以下简称华丽物业)

　　[案情]

　　2000年11月24日，原告购买了位于北京市西城区德外新明胡同甲1号1门301号的房屋一套，20**年3月1日，原、被告就该房签定了“房屋委托管理合同”该合同约定：被告负责维护小区的公共秩序，包括巡视、门岗值勤、盘查可疑人员;被告方违反合同的约定，未达到约定的管理目标，造成原告经济损失的，被告应给予原告赔偿。

　　20**年11月15日凌晨4时30分许，原告之妻潘宝鸿发现家中有异常，认为家中发生了盗窃，遂拨打物业电话，随后物业管理员赶到现场，并打“110”报了警，后民警赶到现场进行了勘察，发现屋内有翻动的痕迹，但至本案庭审结束时，该案件尚未侦破。另据原告报案称家中丢失了三星手机一部、索尼收录机一台及现金130元。

　　原告任建中诉称认为，由于被告管理不严，监视装备失效，保安人员失职，导致家中发生入室盗窃案件，还险些造成人员伤亡。故要求被告承担违约责任，赔偿被盗物品的经济损失。

　　被告华丽物业辩称，由于原告所述盗窃发生时，被告积极进行了协助，履行了合同及法定义务，不存在过错;且盗窃案件尚未侦破，无法认定盗窃事实的存在，也无法准确确定财产的实际损失，更何况盗窃属于犯罪行为，应由犯罪分子承担责任，故不同意原告的诉讼请求。

　　[审理]

　　法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告要求被告承担因盗窃所造成的损失，但至本案庭审结束时，刑事案件尚未侦破，原告的损失尚无法准确界定，而原告亦未向本院提交其他证据证明其所受到的损失，故对原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。最终法院判决驳回了原告的诉讼请求。

　　[评析]

　　本案原、被告之间存在物业管理合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。但第三人侵权是造成本案的直接原因。实践中，往往由于刑事案件未侦破或损失未完全挽回，业主转而要求物业公司承担责任。现实中，此类案件屡见不鲜。但由于法律、行政法规对此规定较少，导致各级法院在处理此类案件时，主观性比较大，同案不同判的情况比比皆是，笔者在承办本案时，也曾多次与合议庭成员探讨、查阅资料，合议庭最终认为，要解决本案，必须搞明白如下问题：

　　(一)物业管理合同的性质问题

　　1、其类似于《合同法》中的委托合同

　　物业管理，一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防等事项提供协助管理或者服务的活动。物业管理机构与业主、业主委员会或者其他组织所签定的合同即是物业管理合同。本文所指的物业管理合同仅指业主和物业管理机构所签的合同。物业管理合同作为连接物业公司和业主的契约，是物业公司的物业经营权产生的原因，同时，也是业主要求物业公司承担违约责任的主要依据。

　　就物业管理合同的性质而言，我国《合同法》并未单设此种类型的合同，其应属无名合同。但鉴于物业管理合同是基于委托的前提而产生的，其构成要件类似于《合同法》中的委托合同，但《合同法》第124条对无名合同的法律调整问题作了明确规定：《合同法》总则或其他法律没有明文规定的合同，运用总则的规定，并可以参照总则或其他法律最类似的规定。因此，可以比照委托合同来处理物业管理合同。但其与委托合同也不完全一致，比较明显的表现在合同的解除上，委托合同基于合同双方的信任而产生，如果信任消失，任何一方均有权单方解除合同;而物业管理合同是典型的双务合同，双方均不得任意取消或解除合同。

　　2、物业管理合同中物业公司的义务

　　综观各类物业管理合同，物业公司的合同义务归结起来主要有以下三大类：(1)公用设施、设备、场所的维护修缮义务;(2)环境卫生、园林绿地的维护义务;(3)保安义务。本案涉及的是物业公司的保安义务。保安义务是指物业公司根据物业管理合同的约定，为维护小区的公共秩序而实施的安全保卫工作。《物业管理条例》第四十七条规定，“物业管理企业应当协助做好物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”由此可见，物业公司的保安义务属于防范性质的，因为它毕竟只是平等主体之间的合同义务，这与公安机关的维护社会秩序、保护公民合法权益的法定职责还是有根本区别的。明确了物业公司保安义务的防范性质，在处理此类问题上就有了指导性的意见，就不会出现凡是第三人侵权造成业主损失时，物业公司均要“背黑锅”的现象，这对物业公司的成长无疑是不利的。

　　(二)第三人侵权的情况下，物业公司是否构成违约责任与侵权责任的竞合

　　1、违约责任与侵权责任竞合的概念

　　违约责任与侵权责任的竞合是指行为人实施的某一违法行为违反了合同规范和侵权规范，同时具备违约责任与侵权责任的构成要件，导致违约责任与侵权责任同时产生的一种法律现象。这种现象在民事责任中大量存在，各国民法界亦十分关注这个问题，对于各种理论分歧，暂不赘述，仅就本案中存在的焦点问题做些论述。

　　违法行为是指某一行为违反了法律、行政法规规定的强制性义务。《物业管理条例》第三十六条第二款规定“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”该条规定了物业公司的法定义务，同时成为业主要求物业公司承担责任的法律依据，也奠定了违约责任与侵权责任竞合的法律基础。

　　2、责任竞合的构成要件

　　虽然违约责任与侵权责任在构成要件、免责条件、归责原则、举证原则等多有不同，但在发生竞合责任时，都必须具备以下三个条件：1)在当事人之间存在合法有效的合同关系;2)债务人违反了合法有效的合同;3)债务人违反合同的行为同时侵犯了债权人的人身财产权利。只有具备了以上三点，才在法律上具备了二者竞合的要件，受害人即债权人才存在行使选择请求权的可能。

　　3、违约责任与侵权责任竞合时如何处理

　　《合同法》第一百二十二条规定，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责任。”这就是说在二者发生竞合时，受损害方有权选择其一来保护自己的权益。这无疑在实践中为法院处理此类案件提供了法律依据。但由于普通老百性对此类专业问题知之甚少，但如何选择又直接关系到诉讼的成败及当事人的切身利益。这就要求法官在承办此类案件时，要综合考虑以下因素，充分对当事人予以释明，以便更充分地保护当事人的利益。

　　(1)诉讼时效的长短不同。最高人民法院在《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百五十三条规定，“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求”由此可见，法律对于超过诉讼时效的诉讼请求一般情况下是不予支持的。这主要是基于以下3 个因素：①确保经济秩序和法律秩序的稳定;②促使权利人积极行使权利;③避免证据灭失，有利于法院查明事实。由于《合同法》规定违约责任起诉的时效为2 年，但《民法通则》规定造成人身损害要求对方承担侵权责任的时效为1年。如果侵权时效已过，这就要求法院在处理此类案件时，引导当事人选择有利于自己主张的请求。

　　(2)承担责任的范围不同。由于我国在违约责任方面采取的是“损失填平原则”，一般情况下只考虑直接损失，对于间接的精神损害是不予赔偿的，这主要是考虑的“可预见性原则”;而侵权责任如果造成受害人人身和精神损害的，则包括精神损害赔偿。

　　(3)法院管辖的区别。合同纠纷的管辖有约定管辖和法定管辖之分，总体包括被告住所地、合同履行地、合同签定地、原告住所地、标的物所在地等，其可选择性比较大。而侵权纠纷的管辖地仅为被告住所地和侵权行为地，选择性较少。如果当事人选择的诉因不对，则该法院无管辖权，这无疑会浪费当事人的诉讼成本。

　　(4)证据规则的运用不同。违约责任适用的是严格责任原则，受害人只要证明对方有违约行为，不用证明对方的主观过错。但是在侵权之诉的归责原则主要是过错责任原则，受害人要得到赔偿，除了需要举证证明对方有过错之外，还要证明对方的过错和损害之间有因果关系，这对于作为弱势的业主无疑是一件比较困难的事情。在这种情况下，最好选择提起违约之诉，以便最大限度的减少损失。

　　(三)本案的处理

　　本案表面上看是由于第三人的犯罪行为造成的，但由于原、被告存在合同关系，再加上侵权人又暂时没有抓到，作为业主的原告只得起诉作为物业公司的被告，要求其赔偿自己的损失。对原告予以充分释明的情况下，原告选择以违约之诉对被告提起诉讼，要求被告承担未履行合同规定的保安义务的违约责任。

　　在案件的审理中，基于以上因素，承办人在审理中查明，虽然事发后被告华丽物业的工作人员及时赶到现场并拨打了报警电话，但由于原告家处于小区的边缘，属于监测的盲区，从当天的录像根本无法看到原告家的具体情况。于是个别合议庭成员主张，由于被告的录像存在盲区，可据此认定华丽物业没有适当履行保安职责，构成违约，以此来判定华丽物业承担全部责任。

　　但笔者认为，不应判决被告华丽物业承担违约责任。原因在于：

　　1、有违民法的公平原则。民法强调权利义务对等原则，表现在本案中即华丽物业承担的保安义务与其收取的保安费用是对等的，这也是民法的最高原则即公平原则的具体体现。因为本案中华丽物业是以提供服务来收取微薄的费用的，其收取的每年750元的物业费中仅包含了60元的保安费。如果不考虑其收取服务费的多少而让其对业主的人身和财产损害承担一切责任，那显然违反了民法的公平原则，这对物业公司也是不公平的;同时也不利于物业管理行业的健康发展。因为物业公司为了转嫁风险，必将会收取高额的物业费，这无疑会最终加大业主的负担，造成恶性循环，那就违背了保护业主权益的初衷。即使最终认定物业公司有过错，也应考虑到刑事案件的不可预测性，并综合考虑收费的多寡来判定责任的比例。即使这样，也不应忽视证据规则的运用，合理分配举证责任。

　　2、本案应遵循“谁主张、谁举证”的证据规则。无论是原告选择了违约之诉还是侵权之诉，均要举证证明损失的存在即损害后果的发生。《民法通则》第一百一十二条第一款规定，“当事人违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”。本案中，原告虽报案称丢失物品，但未向法院提交所丢失物品的购买发票，再加上刑事案件尚未侦破，原告是否遭受损失及损失的准确数额均无法判定。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案，原告任建中并未举证证明自己遭受的损失，故法院不应支持其诉讼主张。

　　还有一个很重要的原因，即承办人在向公安机关了解案情的过程中，发现与本案有出入之处，即原告所称丢失物品的种类及数量有所不同，再加上原告无法准确说出其购买的时间及型号，就使本案在处理上面临一大难题即损失无法准确界定。为避免此案与日后刑事案件的认定有所出入，法院最终以证据不足驳回了原告的诉讼请求。

篇2：小区业主失窃物业公司赔偿责任分析

　　小区业主失窃物业公司赔偿责任分析

　　近些年来，许多城市小区业主房子失窃的事件屡屡发生，且呈上升趋势，许多案件都是在物业公司保安人员的眼皮底下发生的。然而业主失窃，到底由谁负责，这个问题一直困扰着物业公司和广大业主 。由于我国还没有出台关于物业管理的直接相关法律，所以各地区物业管理的活动只能与各地方的法规为准则。但是法规毕竟不是法律，法规是各地方以其它法律为基础而定的适合于本地方管理活动的行为准则，它存在着很强的地方性，而且在许多特有的法律名词上并没有统一的解释，也没有具体的实施办法。因此法规所涉及到的一些词语很容易产生歧义。也就是在这种社会环境下，物业管理中发生的案例纠纷，在不同的地方就有不同的处理方法，不同的法院也有不同的判决，物业公司该不该赔偿，各方都有自己的说法。

　　而作为一名物业管理专业人员，我却有自己的一番看法：小区业主失盗不能简单地说该赔还是不该赔，而是应该根据实际情况决定该不该赔。如果物业管理公司有根据物业合同或经业主大会通过的管理制度安排保安人员进行保安管理的话，那么当业主失盗时物业公司就没有责任，否则物业公司就应承担一定比例的责任。

　　但是在现实生活中，往往出现的现象是：业主一旦发现家中被盗，就不分清红皂白找物业公司。那么是什么原因使业主会产生观点呢?所以分析这个问题应从业主的心理、物业公司的职责、物业合同的约定、国家法律文件的规定及案件的性质等方面来分析。而且还应因地，因时，因人，因公司而定。下面我们分别从以下的几个方面来分析业主失盗物业该不该赔：

　　一、业主错误的心理，业主的麻痹，自防意识较差是造成失盗的主要原因

　　按照业主的心理来看，业主错误的认为：物业公司收了物业管理费，且其中物业管理费包含了一项“保安费”，所以物业公司就必须承担起小区所有财产包括业主的私人财产。只要交了管理费，就可以高枕无忧地将财产交给物业公司保管了。于是自防意识越来越低，甚至有的业主连开发商投资建设的现代智能安防也难得去理睬，难得去使用。典型的例子是：我市某小区一业主吴某，平常喜欢将摩托车随便停放在小区的路边，且不喜欢上锁。物业公司多次劝其将摩托车停到停车场，并注意上好锁。遗憾的是业主根本不给予理会，结果导致摩托车被小偷轻易地骑走。案件发生后吴某找物业公司赔偿，物业公司认为责任不在自己而不赔偿，结果双方告到法院，最后法院因物业公司能够提供业主没有保管好摩托车的证明而判吴某败诉。像这种案件的发生主要因素都来自于业主对自己摩托车保管的不周到，也就是说吴某应该为自己摩托车的丢失负主要责任，而不应该去找物业公司赔偿，物业对其可以不赔偿。

　　二、物业公司的职责不是保管，而是保卫。

　　物业公司设立保安部，对进出小区的人员进行盘问，对小区的楼房进行巡视，对小区车辆行走、停放进行指挥管理，对小区出现的应急事件进行临时的处理......。但是设立保安人员的最直接目的是减少或防范犯罪分子的作案，并不是小区有了保安一切就万无一失了，因为许多犯罪案件是突发性很强的，有时保安也是防不胜防。物业公司是服务性企业，他从事服务的依据是《物业管理委托合同》和小区业主大会通过的物业管理制度。物业公司没有政府部门执法的权力，它只能按照约定代表广大业主进行小区的自我防范，保卫小区的财产不受侵犯。保管与被保管是一种合同关系，业主和物业公司之间并没有这方面的约定。所以说物业公司的职责是保卫，而不是保管，在发生失盗案件后，物业公司只能依照自己的职责承担相对应责任。

　　三、物业合同及国家法律规定收取的物业管理费里面所包括的“保安费”并不是“保管费”。

　　三月份，海峡都市报曾组织业主代表，物业公司代表，及律师代表对物业管理费里的“保安费”到底是不是“保管费”进行了一场很深刻的讨论会。虽然说，通过这次讨论会并不能决定“保安费”是不是“保管费”，但是讨论的结果却给大家很多新的认识。

　　(1)，以前业主普遍认为物业收了他们的保安费就必须保正他们财产的安全，显然业主把保安费理解成物业公司对业主财产进行保管所收的费用。其实地方政府制定物业收费标准时对“保安费”的规定并不是这个意思，物业管理合同也没有这方面的约定凡从事过物业管理的人士都知道“保安费”就是“保管费”这是不可能的，因为如果是这样，那么物业管理活动跟本就无法进行。比如业主一个月交了40元的物业费，一旦业主丢了一辆小车，物业公司就要赔偿十几万，这显然不合理。丢了一辆车就要破产一家物业公司，这种生意谁也不愿意做。

　　(2)，从另一角度我们也可以说明“保安费”不是保管费。根据合同法第十九章，第三百六十七条规定：保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。而在物业管理中，业主没有向物业公司交付保管物，而是自己继续使用，保存着自己的财产，并且业主和物业公司也没有另外的约定。所以说业主和物业公司并没有构成保管协议，这是其一。其二，第三百六十八条规定：寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当向业主给付保管凭证，而实际管理中也没有存在这回事，所以业主和物业公司也构不成保管协议。既然没有保管协议，物业公司就不存在着保管的义务了。

　　那么《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中规定的“保安费”指得是什么意思呢?保安费应该是指物业公司在住宅小区内开展治安管理，维护和保卫小区家庭安全而设立的保安人员所需要的费用。

　　四、案件的性质也是决定物业公司有没有责任的一个很重要的因素。

　　曾有这样一件案件：一住宅小区的业主王某回家后发现小偷已经光顾过了，上万元的财产被盗走。王某立即打电话给小区门卫岗，结果没有人接电话，于是就急忙赶到门卫岗报案。到了门卫岗发现警卫擅自脱岗无人值班。第二天早晨，王某找到物业管理公司经理叙述整个案件的经过，并要求物业公司赔偿经济损失。那么这时候物业公司该不该赔偿呢?我想不管怎样，物业保安人员脱岗，就已经是对业主的违约，不管有没有发生盗窃案件，业主都可以要求支付违约金。是我想这时候应该取决于三个因素：一是，被盗案件是否是事实，是否经过公安部门确认，并经清查确定了财产的损失数量;二是，家中被盗，是内盗还是外盗。如果是内盗，物业公司是难以防范， 因为小区内的业主家庭都有亲朋好友，无法判断;三是，如果是外盗的话，要分析作案是在门卫擅自脱岗是发生的，还是在门卫在岗而通过其他途径进入小区作案的。如果是内盗，或者是通过其他途径进入作案的，物业公司可以不对这件事承担主要责任，也不要赔偿业主损失。

　　综上所述，在业主失盗后物业公司该不该赔并不能简单地做结论。如果在被盗时，物业保安人员失职了，从而使业主被盗，遭受损失，这时物业公司就有责任，就必须赔偿业主的损失。如果，物业保安人员坚持岗位了，尽责了，那么物业就不用赔偿损失了，因为物业公司不是保险公司。值得一提的是：业主是物业公司的朋友，当业主家中被盗，对于物业公司来说都是一件很不情愿的事。业主家中被盗，不管怎么说都会使业主对物业公司产生不信任感。物业公司的形象就会受到很大的破坏。因此，为了尽量避免此类事件的发生，物业公司应该时刻提高警惕，加强巡逻，向业主宣传防盗意识，尽心尽责保卫业主的财产。虽然减少失窃案件的发生物业公司担当了很重要的责任，但业主对自己财产的自防也是必不可少的一部分。所以在失窃案件发生后，业主首先应该先问自己：我临走之前是否有把门关好，是否启动了家庭防盗系统，钥匙是否不小心让坏人模制了呢?。而不是不分清红皂白地就跑到物业处找物业处要“赔偿”。

　　物业管理是一个新兴的行业，它的发展和完善需要每个物业人员的努力，也需要广大业主的努力。只要业主和物业公司肩并肩一起加强防盗意识，一起加强小区防盗硬件设施的建设，就一定能使盗窃案件减少到最底的限度。与其一直在讨论谁的责任，道不如从现在开始进行全民防盗。

　　参考资料：中国房地产报，《物业管理实物》(中国建筑工业出版社出版)

　　福州晚报，《物业管理一百问》

篇3：业主家中失窃7万多元状告物业败诉案例

　　业主家中失窃7万多元状告物业败诉案例

　　因家中失窃，辽宁省沈阳市市民彭某将小区物业告上法庭，索赔7万余元的被盗损失。沈阳市和平区人民法院日前对这起罕见的业主失窃状告物业案一审宣判，物业不存在违约事实，驳回彭某的诉讼请求。

　　状告物业的彭某家住沈阳市和平区绿景家园小区。今年2月13日，彭某和妻子回河北老家过年。2月23日返回家中时，发现家里被盗。

　　经警方勘查，小偷是从楼道缓步台的窗户翻上三楼阳台外侧，砸碎阳台玻璃入室。经清点，彭某发现自己丢失了笔记本电脑、相机、项链等40余件物品，经济损失达7万多元。

　　让彭某气愤的是，自己家处于小区的中心位置，阳台窗下即小区主干道，是物业保安巡逻必经之处。然而，案发过程中，小区保安并没能及时发现阳台窗玻璃被砸碎的异常情况。他认为，既然交了物业费，物业公司就应承担安保责任，家中被盗是因物业疏于防范，未尽到责任，所以应该赔偿经济损失。

　　今年5月，彭某将小区物业告上法庭，提出7万多元的赔偿请求。

　　经法院审理查明，20**年11月，绿景家园业主委员会与该小区物业签订物业管理委托合同，该合同约定，物业公司维持公共秩序，包括配合协助当地公安机关进行安全监控和巡逻保卫。

　　法院认为，业主彭某与物业之间的物业管理服务关系事实存在，物业是否赔偿彭某的财产损失应看物业是否存在违约行为。由于犯罪嫌疑人在实施犯罪之前无法预见，更无法确定，而彭某家中物品均系私有财产，物业对其既无约定也无法定保管义务。因此，小区物业与彭某家中被窃不存在违约事实，故对彭某的诉讼请求不予支持。