推行物业服务招投标推动企业重组与联合
市场经济本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是把物业服务推向一个更新境地的重要途径。在市场经济条件下，企业作为市场经济的主体，不仅要追求社会效益、环境效益，而且要实现最佳的经济效益。在激烈的市场竞争中，企业面临着优胜劣汰的抉择，若不成功，就被淘汰。《物业服务条例》第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业服务相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”建设部于二OO三年六月二十六日发布《前期物业服务招标投标管理暂行办法》规定住宅及同一物业服务区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人数少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。福州市对此也作出相应规定，住宅小区建筑面积在2万平方米以上、高层楼宇写字楼建筑面积在1万平方米以上都要进行招投标选聘物业服务单位。
从福州市物业服务行业现状来看，经过十多年的培育与发展，正在逐步成长壮大，目前全市实施物业服务的房屋面积2663万平方米，约占全市房屋面积的50.1%，其中住宅小区面积2164万平方米，占全市住宅面积的67.5%。已有289家物业服务企业领取了物业资质证书，其中二级资质企业3家，三级资质企业92家，临时资质企业194家。据统计，我市具有物业服务二级资质的3家企业，管理着295万平方米的房屋，占实施房屋管理总面积的11%，三级以下的286家，管理面积2368万平方米，平均每家物业企业仅管理约8万平方米。从总体看，我市物业服务企业普遍存在着管理规模小，经济效益差，专业人才少且分散，发展后劲不足等问题。为了提高物业服务企业的市场竞争能力，福州市房管局最近以公开招标的形式向全国范围选聘先进管理模式的物业服务公司。招标投标的工程一个是福州金山生活区二、三期工程，占地715亩，建筑面积达140万㎡，作为目前全市规模最大、标准最高的居民小区;另一个是福州世茂外滩花园，占地110亩，总建筑面积达26万㎡的超高层建筑群。全国各地先后有130多家物业服务企业报名参与招投标;这两次参加竞标的企业都是国家一、二级资质的物业服务企业，都具有很大的实力。竞标结果，金山生活区二、三期物业服务被大庆林源物业公司中标，世茂外滩花园物业被深圳长城物业服务公司中标，而本省、本市参与竞标的二级资质物业公司都未能中标。通过这两次面向全国实行物业服务项目招投标给我们的启示有如下几点：
1、物业服务企业要有危机感
物业服务招投标制度在国际上早已广泛采用，而在我国的实践却是从20世纪90年代初期才开始起步。随着我国gg开放的不断深入，公平竞争的观念已深入人心，物业服务招投标已经显示出其巨大的生命力，成为我国物业服务行业今后发展的趋势。
通过招投标，物业服务企业可以在平等竞争的前提下开拓业务，扩大市场份额，实现规模化经营，提高管理水平，树立企业形象，因此，物管企业参与招标活动的积极性也随之高涨，物管市场竞争也越发激烈。一些较早实施了社会化、专业化、企业化的经营型物业服务的地区，物管企业水平较高，已形成一定品牌，开始积极地在外地区参与竞争。随着物业服务企业的增多，业主对物业服务企业的要求和选择性加大，政府对行业不断以法规、监督、资质等来规范物业公司行为，同时，面临住宅建设日益科技化、智能化，物业服务企业必须在人才、技术以及设施设备上实行再分工再组合。因此，在未来的物业服务中，要靠企业实力、靠企业优质服务、靠企业的品牌去占领市场。要占领市场离不开竞争，要提高物业服务水平也离不开竞争，只有竞争才能使品牌企业的优势得到显示。那些规模小、无资质、信誉不好、经营不善、管理服务不到位的企业必然会被淘汰出局。
2、物业服务企业做“强”是做“大”的基础
当今的物业服务正沿着走区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的轨道发展，已成为21世纪物业服务的发展趋势。组建企业集团，扩大企业规模要遵循一条原则，就是强强结合，优势互补的原则。因此，物业服务企业应针对物业服务存在的问题，抓住时机，规范物业服务行为，积极推进物业服务竞争机制的建立，竞争的焦点突出地表现为管理水平和服务质量的提高。福州市房管局去年初在全市物业服务工作会议上提出开展物业“服务年”活动，并发出《关于在全市物业服务行业开展“百日送温暖”活动的通知》，这些活动都是旨在提高服务质量，拓展服务领域，重塑物管企业形象，把物管企业做强做大，提高企业竞争力。物业公司只有励精图治、不断总结、不断完善、练好内功，创立出具有自己特色的管理模式和管理方法，塑造出品牌的风格和品牌形象，真正把物管企业做强，才能在扩大企业规模的“强强结合”中拿到“入场券”，因此，把物管企业做强，是为做大创造条件，只有把物管企业做强做大，在市场激烈竞争中才能立于不败之地。福州市政府行政主管部门在扶持物业服务企业做大做强方面采取了一些措施：一是以行政许可法实施为契机，按照建设部125号部长令《物业服务企业资质管理办法》的有关规定，把好企业准入关，提高企业质量。二是鼓励二、三级资质企业联合、重组，发挥整体优势，不断在市场竞争中提高、壮大;三是通过公开招投标方式不断引进国内外知名品牌企业，以引进的外来先进管理的品牌企业为龙头，带动本市物业企业管理服务上档次、创品牌，促进福州企业做强做大。今年力争创一级资质企业2~5家，二级资质企业10~12家;四是建立规范的企业经营者培训制度。物业企业要做大、求强，造就优秀企业管理者是关键，尤其是项目经理、管理站主任。今年下半年，将分期分批培训已取得物业服务企业经理和部门经理岗位证书的项目经理和管理站主任，以提升物业服务队伍的整体素质。
3、物业服务企业发展的目标应当是实施规模化经营
福州的物业服务市场与社会化、规模化的要求还有相当大的距离，要改变这种状况，就必须积极创造条件尽早在行业内实施规模化经营。规模化经营是一个行业发展到一定阶段的产物，是行业内众多企业为了取得市场和效益，通过联合或兼并等方法组成联合体实施共同经营的一种方式，是市场经过初期的培育后逐步走向成熟的标志。通过规模化经营，可以集中优势力量，大幅度地降低经营成本，从而达到以同样或更少的投入获得比预期要大得多的产品和效益。从目前福州物业服务市场发展的情况看，实施规模化经营已经有一定的思想基础。在我市物业服务招投标大小项目已进行过许多次。尤其最近举行的金山生活区二、三期物业服务和世茂外滩花园物业服务面向全国招投标，对全市物业服务行业震动很大，在几次的物业服务招投标中，每次的竞争都很激烈，这说明福州物业服务企业已意识到了走出自我，发展规模化经营是使企业持续发展的根本出路。到去年为止，我市已有32家物业服务企业通过了ISO9000国际质量体系认证，今年还有一批物业服务企业通过ISO9000国际质量体系认证，不少物业服务企业如融侨、万嘉利、实达、永安、中山、乾坤、新三泽物业公司等已逐渐被社会所认可，这些都体现了我市物业服务已朝着制度化、规范化、科学化、品牌化迈进了一步。这些物业服务企业为何积极投入贯标和认证，其目的就是为了练好内功，获得扩大市场的“通行证”，这不仅是各个物管企业共同的愿望，而且也为今后物业服务企业走集团化发展道路打下基础。目前，企业重组、整合之势已在我市暗流涌动，一场以专业化、规模化和产业化为目标的物业服务行业重组与联合的局面即将出现。
福州市物业服务协会
篇2：物业服务招投标中不正当竞争规避
物业服务招投标中不正当竞争规避
《物业服务条例》及《前期物业服务招标投标管理暂行办法》的颁布，无疑会给“垄断”的、无序竞争的、失去“三公”原则的物业服务市场带来一场深刻的变革，作为一个专业型的民营物业服务企业，笔者在6年中经历了各类物业服务招投标活动300多次，对如何规避物业服务招投标中的不正当竞争行为有以下几点建议：
一、招投标程序再造及过程控制
这种程序再造是扬弃，是整合创新。在这个过程中，有几处需要注意的地方：
1、确认招投标主体的合法性，招投标双方是平等的民事主体关系，双方必须确认对方的合法性、履约能力和资信的可信度。
2、招标规则必须公开透明，让所有投标人都清楚本次招标的竞技方式。
3、招标方要对招标书、投标方要对投标书的编制有实际的考察，符合实际情况，具有一定实操性。
4、投标方要提供质价相符的预算报告书，详尽的财务成本分析，整合自身资源，实事求是地应对招标。
5、在答辩与评标时，投标方必须在详尽掌握和了解对方要求的诉求要点的基础上进行答辩，主要包括：企业介绍、服务质量承诺、商务标承诺、行业法规掌握程度、本项目重点难点应对、项目经理素质考核，而招标方要以此为依据，确定评分细则，尤其是依项目管理经营的重难点，确定评分细则和评分标准。
6、公开亮分后即可开标，确定得分前三名的为中标单位，并从中择优，签订合同。
7、双方达成协议后，必须建立平等、自愿、友好、协商的契约关系，确定合同主客体间的责权利义务，同时，应提交主管部门备案，对恶性竞争和不正当竞争，主管部门应予干预。
8、在履行合同时，双方应定期沟通和适时评估，互相监督、及时纠正合同与实际情况之间的偏差。同时，在客户服务的过程中，要定期不定期地拜访、了解服务中存在的问题，便于及时改进与启动预防措施。
9、中标方在征询客户意见的过程中，应对客户满意度调查的结论进行细分，对不满意客户群进行回访跟踪，并与招标方沟通，努力达到客户满意。
二、招投标过程控制体系的维护与支持
1、法律法规的进一步完善，地方性配套法规的建立。
《物业服务条例》作为行业的“母法”，还需要地方性法规的配套实施，明确招投标各方的权责利关系，制定招投标细则，避免恶性竞争和不正当竞争给社会带来的危害。
2、媒体宣传与相关法律咨询。
通过媒体、法律专业机构及行业主管部门，在全社会形成一个提倡公开、公正、公平招投标程序的舆论环境。
3、行业协会自律与企业信用管理。
以行业协会为平台，依靠行业协会的力量，坚决制止和曝光不正当的竞争行为，对违规者在行业协会中予以除名。同时，建立企业信用档案，通过规范企业资质等级及企业业绩推广，弘扬行业正气。
4、建立物业服务招投标专业法庭或“快速”仲裁机构。
目前，物业服务招投标市场的纠纷呈上升趋势，必须建立专业的仲裁机构快速裁决，同时加强物业服务法律法规的解释与执法运用培训。
三、“品质、素质、品牌”战略是企业应对招投标市场竞争的法宝
物业服务市场的逐渐规范，行业机制的逐步建立，业主消费观的不断确立与服务质量的持续增长，无疑给物业服务企业的招投标提出了更高的要求，要在激烈的市场竞争中求得生存和发展，就必须坚持“品质、素质、品牌”的战略。
1、服务品质与细节同
只有提高服务品质，改进服务意识和态度，创新附加值服务，客户满意率才会不断提高，企业的美誉度和品牌才会建立起来。
2、素质战略，即人力资源开发是企业可持续生存和发展的通途。
培养一支专业、严谨、作风过硬的团队是企业长青的基石，提高服务意识和态度最终还得由人来执行，物业服务企业必须注重复合型人才的研发与储备，完善企业竞争激励机制，提高团队综合素质。目前，对项目经理的选取越来越成为招标方的关注焦点。
3、只有不断创新整合、打造企业品牌，方能胜券在握。
物业服务企业只有先“安内”才能 “攘外”，而品牌之路则是唯一途径，只有在服务过程形成自己的特色服务，打造企业品牌，建立企业文化，才可能在招投标竞争中取胜。
四川省润无声物业发展有限公司
篇3：我看前期物业服务招投标
我看前期物业服务招投标
20**年9月1日，国务院《物业服务条例》（以下简称《条例》）和建设部制定的《前期物业服务招标投标管理暂行办法》正式施行。《条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业服务相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。建设部随后制定的配套办法和各省市相继出台的物业服务招投标办法更加速了物业服务招投标的普及，使物业服务招投标成为物业服务市场规范化的重要手段。
一、推行物业服务招投标制度的重要意义
1、避免了物业服务的机制缺陷
物业服务作为一个新兴产业，一开始主要依附在房地产开发建设单位内，作为售后服务及其延伸服务的主要执行机构。“建管一家”的机制导致其职责权限难以分清，业主也大多把物业和开发商看成一家，要求物业服务公司在完成物业服务应尽的职责之后，必须认可开发商的遗留问题也是自己的份内之事。使物业服务难以建立与开发商和业主之间的正常合理关系。
招投标机制的建立使开发商自己的物业服务公司与社会上的物业服务公司平等竞争，优胜劣汰，逐步削减自建自管的比重，减少业主对建管关系的误解，使物业服务公司在房地产业中从依附地位逐步自立于产业之林。真正成为独立自主、自负盈亏的法人实体，拥有决断权和发言权。
2、有利于房地产开发商轻装前进
房地产开发项目实施物业服务对外招投标，对开发商自设的物业服务公司的成长也会起到重要的推动作用，“自己的物业自己不一定能管”，必须自身面向外部市场寻找生路。对社会性物业服务公司而言，房地产开发项目的物业服务招投标使他们有了一展身手的空间。而开发单位也能不再陷入自建自管的繁琐事务之中，可以钻研开发事宜，有利于社会分工的科学化、精细化和物管效率的不断提高。
3、有利于业主正确认识物业服务中的矛盾与纠纷
目前，物业服务行业的多数企业均是开发商直属机构，外聘物业服务公司较少，实行招投标选聘物业服务的项目更是屈指可数。因此，业主入户后将开发遗留问题混同于物业服务公司的问题也在情理之中。实行招投标选聘物业服务公司后，即使仍是开发商下属的物业服务公司获胜，情况也会大不一样，业主会更认同中标方案的合理性和效力，认清物业服务与开发建设的区别，双方应有的职责权限将更加明晰。
4、前期物业服务招投标对物业服务常规招投标具有重要的示范效应
前期物业服务招投标作为推进房地产开发与物业服务分业经营的重要措施，将促进物业服务企业的独立自主经营，加快培育社会型物业服务企业，为业主大会和业主委员会选聘物业服务企业提供经验和优选方案，有利于物业服务市场普及以招投标形式选定物管的模式。
二、推行物业服务招投标制度的若干建议
1、应当建立物业服务招投标专业有形市场
物业服务招投标的正常运行是物业服务市场健康发展的重要条件，为了避免物业服务招标人假接招投标窃取投标单位的投标方案成果，造成一些投标人知识产权受到侵害，有关机构应在政府相关部门和行业协会的引导下，及时建立物业服务专业市场机构，使物业服务招投标活动由专业机构、专业人员依国家政策法规要求的规程举行。有了有形的物业服务招投标市场，物业服务行政主管部门可以有效加大监管力度，使违规操作难以进行。
2、合理建立物业服务评标专家库，建立科学、公正的评标机制
目前，经主管部门推荐，国内首批物业服务评标专家已入库，但名额明显偏少，结构也不尽合理，难以实现随机抽选和满足多种类型物业招投标对专家的需求，也难以避免招投标单位与评标专家的非正常接触。因此，对专家较少的省区应跨省区资源共享，使评审专家具有较高的公信度和代表性。
其次，应给予专家评标结果应有的法定效力。凡是申请或法定必须实行物业服务招投标的项目，只要招投标市场机构受理后按照法定程序公开、公正、公平评选出来的结果，招标人必须无条件接受，否则应当承担损失赔偿和相应法律责任，并在招投标市场诚信档案中留下相关记录。
3、逐步减少招标人自行招标的比例
目前，实行招投标的项目以招标人自行招标为主，这种做法虽然与自建自管、内部钦定物业服务单位相比有了较大的进步，但自行招标的公正性和科学性难以保障，使物业服务投标方处于不利地位。因而我们建议符合条件的项目均应纳入招投标代理机构的招标范围，以维护招投标双方的合法权益。
4、招投标项目规模、主体资格和结果的认定必须明确
目前，关于应当实施招投标项目的最小规模尚无界定，按规定“投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。投标人较少可能是因为项目的招标公告传播范围和知晓度太小；也可能因为项目太差或要求太高，符合要求或愿意参与的竞争者过少；还有就是项目未达最小经济规模，使物业公司不主动接招。各地应根据当地经济发展水平，项目业主的承受能力及服务要求确定应实施物业服务招投标项目的最小规模标准，使公开招投标项目有法定界限，避免协议选聘方式过多。另外，对招标主体和投标主体双方的资格认定和合理搭配也是必须明确的，可参照物业服务资质和物业项目分类分级标准进行认定，通过政府文件或专业机构招标文件发布。物业服务的招投标结果应当由监管机构认定其科学性、公正性后，得到招投标双方认可和尊重，不得无故弃标或撤标，主管部门应维护公开招投标的严肃性。
5、应研究从前期物业服务招投标向全过程物业服务招投标过渡的问题
前期物业服务招投标的招标主体是开发建设单位，各级主管部门对其进行管理和调控比较容易进行，只要法规政策作出明确规定，各相关机构齐抓共管，就会得到积极响应，而前期物业服务投标主体符合条件的很多，仅重庆就有900多家有资质的物业服务企业，因此，前期物业服务招投标可能会得到较快的推行。但当业主入住达到规定比例，房屋销售达到规定年限后，就必须成立业主大会和业主委员会，由业主大会决定选聘、解聘物管企业。业主大会和业主委员会作为招标主体时会产生意想不到的困难：如业主大会难以召开，业主委员会越权决定是否招投标甚至私自议标、无法人地位、无常规经费、失误造成损失无力承担责任等问题。因此，我们应研究和关注物管项目的第二次，及以后物管合同到期时科学地实施物业服务招投标的问题。否则，很可能前期物业服务招投标轰轰烈烈，以后各期物业服务招投标难以进行，使物业服务模式最优化选择难以持续实现。
重庆市国土资源和房屋管理局政策法规处重庆大学 魏勇 贺云华