共有物业须由业主大会登记确权

　　权利和义务是对等的，绝不能一方面强调自己的业权，一方面又不履行自己业权的义务。通观广州房地产住宅小区的所有车库，居然车库被开发商占有（许多当初的楼盘，地下开发的建筑是不计算容积率的，是属于人防工程归全体业主防空使用的），而且被他们经营，收取车库的停车费，但却不缴纳物业管理费。甚至使用的员工还由物业公司支付人工工资。这是哪家的道理？

　　报载，广州逸雅居的业委会，近日入禀法院，要求撤销“关于业委会不具备对物权登记提出主张权利的判决”。原因是这个楼盘的五楼架空层，原是开放为公共活动场地的，忽然间被封闭了。小业主们有意见了，认为物管方侵害了公共利益，但发展商拿出了“架空层”的房产证。而业委会通过信访得到规划部门给出的复函证实：此架空层的“原规划报建审批为架空支柱层，属于小区全体居民活动使用的公共开放空间”。于是业委会要求法院判决房管局依法撤销房产证。但法院认为：业委会不具备对物权登记提出主张权利。”

　　首先，我们必须弄清楚，共有物业是小区居民生活所必须的物业，它的权属已经随业主专有物业的权属一起，归于业主。《物权法》第七十三条明确：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。但长期以来，我们对这些属于业主共有的物业却没有登记确权。

　　开发商拿出的“架空层房产证”是什么证明呢？是在房屋出售之前，房地产管理部门出具的开发商建筑区划的全部确权。也就是说，没有出售房产之前，这些共有物业属于开发商整体拥有。但在出售部分房产之后，其共有物业就产生了共有人，这个共有人当然应该对共有物业的权利提出物权的登记主张。这也是其房产证中“分摊面积”所实体赋予的权利。

　　我们多次主张要明确住宅小区的共有物业，并且登记确权。因为，我们缴纳的物业管理费用，是用于共有物业的管理的。共有物业的管理费用是按专有面积的大小来分摊的、按使用共有物业的频率来确定缴费标准的。

　　如果开发商拿着“架空层房产证”，强调架空层属于开发商所有，那么架空层就成了开发商的专有物业，应该按规定缴纳物业管理费，而且由于架空层使用的人多，应该按住宅物业管理费的2倍缴纳。如果开发商拿着大确权的产权证，显示他拥有全部共有物业，那么这个建筑区划内就没有共有物业，全部业主就无需要缴纳物业管理费。

　　权利和义务是对等的，绝不能一方面强调自己的业权，一方面又不履行自己业权的义务。通观广州房地产住宅小区的所有车库，居然车库被开发商占有（许多当初的楼盘，地下开发的建筑是不计算容积率的，是属于人防工程归全体业主防空使用的），而且被他们经营，收取车库的停车费，但却不缴纳物业管理费。甚至使用的员工还由物业公司支付人工工资。这是哪家的道理？

　　在一再呼吁之下，广州市国土房管局20**年第424号文印发了《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》，规范了广州市“房地产开发项目公共服务设施的房地产权登记，明晰各类公共服务设施的产权归属和登记要求”。该规定明确“不纳入分摊面积的，一般包括建筑物内的架空层……”，并且专门指出“不作为分摊面积的业主共有的设施，已由开发企业领取了房地产权利证书的，如该设施未办理分割登记，由登记机构在房地产登记簿上加以注记‘某建筑区划内的全体业主共有’”。

　　开发商拿出的“架空层房产证”，其实就是一个未加以注记“某建筑区划内的全体业主共有”的房产证！只要向房管局产权地籍登记处反映，要求他们在开发商的“架空层房产证”上加注“逸雅居建筑区划内的全体业主共有”就完全可以解决。

　　闹到对簿公堂，法院还来个“业委会不具备对物权登记提出主张权利”，实在是太让人啼笑皆非了。

篇2：海宁市物业区域相关共有设施设备管理办法(2010年)

　　第一条 为确保物业区域内相关共有设施设备的正常运转,维护业主、物业服务企业、相关专业单位的合法权益,根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市物业区域内相关共有设施设备的建设施工、移交接收、维修养护、更新改造及其管理。

　　第三条 本办法所称的相关共有设施设备是指物业区域内分户门外配置的给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等设施设备及相关管线。

　　本办法所称相关专业单位是指承担城市公共服务的给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等专业单位。

　　第四条 市规划建设行政主管部门(以下简称物业主管部门)会同相关行政主管部门负责本行政区域相关共有设施设备建设施工、移交接收、维修养护、更新改造的指导和监督。

　　第五条 建设单位应当按照国家有关标准和经批准的规划设计方案,配套建设物业相关共有设施设备。

　　物业相关共有设施设备应当由具有相应资质的单位施工(安装)。(房地产E网:www.pmceo.com)

　　第六条 在物业开发建设过程中,前期物业服务企业应当从有利于后期物业管理与维护的角度,就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出合理性建议,参与共有设施设备的安装、调试等工作。

　　建设单位在与生产厂家、安装单位签订设施设备购买(安装)协议时,应当约定由生产厂家、安装单位负责接管单位或物业服务企业技术人员的操作培训,并督促、协调设施设备的生产厂家、设计、施工安装等单位共同配合前期物业服务企业开展工作。

　　第七条 物业区域内共有设施设备经相关专业单位、建设单位共同验收合格后30日内,移交给相关专业单位负责管理。同时,建设单位或物业服务企业应当及时将相关共有设施设备的技术资料移交给相关专业单位。

　　本办法施行前已成立业主大会的物业区域,由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续;未成立业主大会的物业小区,由所在街道办事处或镇人民政府、社区居民委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续;未实施物业管理已交付使用的住宅小区,由所在街道办事处或镇人民政府、社区居民委员会负责牵头,参照本办法前款规定组织办理移交手续。

　　专业单位在接管已交付使用物业区域时,发现共有设施设备运转不正常或存在安全隐患时,应当会同业主委员会或街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会将设施设备修复正常、消除隐患后,办理接收管理手续。所发生的费用,列入相关专业单位企业成本中支出。

　　第八条 物业区域内共有设施设备有下列情形的,相关专业单位可以不予接收管理:

　　(一)设施设备、管线经相关专业单位验收不合格的;

　　(二)对设施设备未约定相应保修期的;

　　(三)设施设备的技术资料不齐全的。

　　经建设单位或生产厂家、安装单位维护、整改后,共有设施设备符合条件的,相关专业单位应当及时予以接收管理。

　　第九条 相关专业单位在接收管理物业区域内共有设施设备后,应当及时做好共有设施设备维修、养护、更新改造,确保物业区域共有设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。

　　专业单位委托物业服务企业负责设施设备日常维修养护的,双方应当签订委托协议,明确维修养护的主要事项和费用支付的标准与方式。

　　第十条 专业单位实施共有设施设备维修、养护、更新改造,应当提前7日公示,告知物业区域全体业主与物业服务企业。

　　专业单位在实施维修、养护、更新改造过程中确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共有部分、其他设施设备的,应当事前公示告知全体业主并征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意,依法办理相关手续;广大业主、物业服务企业应当给予配合与支持。

　　专业单位临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共有部位、其他设施设备,应当采取措施保障通行安全,并及时恢复原状。

　　第十一条 物业区域内按照规划建设的共有设施设备,不得改变用途。专业单位认为确需改变共有设施设备的应当提请业主大会讨论决定同意后,由专业单位依法办理相关手续后予以实施。

　　第十二条 相关专业单位接收管理物业区域共有设施设备后所发生维修、养护、更新改造等费用,在企业成本中列支。(来自:www.pmceo.com)

　　第十三条 违反本办法规定,专业单位无正当理由拒绝、拖延接收管理物业区域共有设施设备的,由市人民政府责令限期接收管理。

　　具备接收管理条件的,专业单位接收管理不及时,造成物业区域内业主正常生活受到影响或人身安全和财产受到损害的,专业单位应当承担相应的赔偿责任。

　　第十四条 本办法由市规划建设主管部门负责解释。

　　第十五条 本办法自20**年3月1日起施行。

篇3：物业代管小区共有人防设施房产税缴纳

　　物业代管的小区共有人防设施房产税的缴纳

　　某小区物业咨询：小区内有一处人防设施，产权属于全体业主，由物业公司代为经营管理，房产税应由业主还是物业公司缴纳？

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策通知》（财税[20**]186号）第一条的规定,对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。因此，由物业公司代为管理经营的人防设施，应由物业公司缴纳房产税。

　　土地租赁合同是否缴纳印花税

　　某物流公司会计问：我单位今年1月份与某街道签订了一份土地租赁合同，租赁期10年，租金80万元，是否需要缴纳印花税？

　　答：根据《印花税暂行条例》（国务院令第11号）的规定，下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业账簿；4.权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证。应缴纳印花税的财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同。

　　根据《印花税暂行条例施行细则》（[1988]财税字第255号）第十条的规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。

　　因此，你单位签订的土地租赁合同不属于上述文件列举的应税凭证，无需缴纳印花税。

　　重新核发营业执照是否需要贴花

　　某单位会计问：我单位名称和经营地址发生了变化，办理了营业执照变更手续。新领取的营业执照是否需要贴花？

　　答：根据《国家税务总局 国家工商行政管理局关于营业执照、商标注册证粘贴印花税票问题的通知》（[1989]国税地字第113号）第五条的规定，对因各种原因更换营业执照正本和商标注册证的，均视为新领营业执照正本和商标注册证，应按规定纳税。因此，该单位取得重新核发的工商营业执照需要贴花。

　　年度中间注销的企业是否需要进行汇算清缴

　　某劳务企业会计问：我企业因经营不善于20**年9月份停止经营，准备申请注销税务登记，是否需要进行企业所得税汇算清缴？

　　答：根据《企业所得税法》的规定，企业在一个纳税年度中间开业，或者终止经营活动，使该纳税年度的实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。企业依法清算时，应当以清算期间作为一个纳税年度。企业在年度中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起六十日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。企业应当在办理注销登记前，就其清算所得向税务机关申报并依法缴纳企业所得税。

　　根据《国家税务总局关于印发〈企业所得税汇算清缴管理办法〉的通知》（国税发[20**]79号）第三条的规定，凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照企业所得税法及其实施条例和本办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇算清缴。

　　因此，若该企业不是核定定额征收企业所得税的纳税人，应在清算前报告主管税务机关，以实际经营期为一个纳税年度，并从实际经营终止之日起60日内进行汇算清缴，结清应缴应退企业所得税款。另外，企业应当在办理注销登记前就其清算所得向税务机关申报并依法缴纳企业所得税。

　　事业单位是否要缴残疾人就业保障金

　　南京某事业单位财务主管问：我单位是财政拨付经费的事业单位，未安置残疾人，是否需要缴纳残疾人保障金？

　　答：根据我市残疾人就业保障金征缴办法的规定，在本市行政区域内的机关、团体、企业、事业单位和城乡经济组织（含外地驻宁单位，以下简称单位），应当按照不低于本单位上年度在职职工总数1.5%的比例安排残疾人就业,凡安置残疾人就业未达到规定比例的单位，均属于残疾人就业保障金征缴对象。

　　由于该事业单位未按规定比例安置残疾人，因此，应按规定缴纳残疾人就业保障金。