广东省保障性住房物业管理费收费问题的探讨

　　甘力文 / 《市场经济与价格》/ 20**年2期

　　引言

　　近年来，围绕着保障性住房物业管理费收费问题，社会各界争论不休，给社会的稳定带来了不利影响。为此，本文从广东省市、县政府物价部门定价权限的角度出发，探讨保障性住房物业管理费收费标准的制定与调整，以期对广东省保障性住房物业管理费收费问题的解决有所裨益。

　　随着经济的快速发展，保障性住房的类型日趋多样化，不仅有传统的经济适用房、廉租房，还有新近出现的限价房、回迁房等等。囿于法律法规的滞后性，对于新近出现的保障性住房，尤其是现在较为普遍的限价房的物业管理费收费标准的制定与调整应该如何确定，现行的法律法规未能给予明确的指示，这不仅造成了相关执法部门在价格执法上无所适从，也给一定范围内限价房业主的维权造成了障碍，因此，本文将就“限价房”的法律性质定位、广东省市县人民政府物价管理部门制定限价房物业管理费收费标准及浮动幅度的权限、广东省市县人民政府物价管理部门可否对限价房的物业管理费收费标准及浮动幅度进行适时调整这三个问题进行探讨研究。

　　一．关于新近出现的保障性住房——“限价房”的法律性质定位问题

　　“限价房”是近年来新出现的一种保障性住房，由于法律的滞后性，对于这种新出现的保障性住房形式应该适用何种法律法规进行调整并无明确规定。笔者认为，“限价房”即为法律法规中出现的“经济适用住房”，在法律法规未另行作出规定的情况下，理应适用“经济适用住房”的相关规定对“限价房”进行规范调整。

　　其一，“限价房”的性质与“经济适用房”一样，是政府的保障性住房，是政府为了解决中低收入家庭的住房困难，限制目前高房价的一种保障性安居工程举措，其目的是为了解决中低收入家庭的住房困难。与“经济适用房”一样，政府对“限价房”的户型面积、申购对象等都有严格的要求。“限价房”与“经济适用房”的目的、性质相同，根据立法精神，理应适用相同的法律法规进行规范调整。

　　其二，“限价房”符合了《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》中对“经济适用住房”的定义内涵。从某种程度上说，“限价房”是广义上的“经济适用住房”。《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》第三条规定，经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。根据此“经济适用住房”的定义标准，现行的许多被称为“限价房”的住房实也为“经济适用住房”。以广州市萝岗区的龙光峰景华庭为例，其虽被称为限价房，但与经济适用住房一样，由当地人民政府批准立项建设，享受国家优惠政策，在价格、户型、销售对象上均有严格限制，并主要向广州中低收入家庭出售，符合了“经济适用住房”的定义要件。因此，从上述“经济适用住房”的定义上看，只要符合了这一定义要件的即为法律法规中提及的“经济适用住房”，而不管这一住房是被称为“限价房”或“经济适用房”，除非法律法规另行就“限价房”作出明确规定。

　　因此，笔者认为，相关法律法规中提及的“经济适用住房”是一个相对广义的范畴，不仅包括了传统意义上的“经济适用房”，也包括了符合这一“经济适用住房”定义的“限价房”等其他保障性住房形式。按照立法精神和法律法规对“经济适用住房”的定义，“限价房”即为广义上的“经济适用住房”，应该适用“经济适用住房”的相关规定对其进行相应的规范调整。

　　二，关于广东省市，县人民政府物价部门是否有权制定保障性住房物业管理费的收费标准及浮动幅度问题

　　在确定了“限价房”这一新兴保障性住房应该适用“经济适用住房”的相关规定这一前提下，笔者将进一步探讨广东省市、县政府物价部门是否有权力制定保障性住房物业管理费收费标准及浮动幅度问题。笔者认为，由《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）、《广东省政府定价目录》、《政府制定价格行为规则》、《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》的相关法律条文层层推导论证可知，广东省市、县政府物价部门依法有权制定保障性住房物业管理费的收费标准和浮动幅度。

　　首先，《价格法》第十九、二十条规定授予了省级人民政府价格主管部门依法按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定本省定价目录的权力，省级政府价格主管部门依法有权按照其制定的定价目录自行制定或授权市、县人民政府制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。《价格法》第十九条规定，政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订，报国务院批准后公布。地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后公布。省、自治区、直辖市人民政府以下各级地方人民政府不得制定定价目录。第二十条规定，国务院价格主管部门和其他有关部门，按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定政府指导价、政府定价；其中重要的商品和服务价格的政府指导价、政府定价，应当按照规定经国务院批准。省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门和其他有关部门，应当按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。市、县人民政府可以根据省、自治区、直辖市人民政府的授权，按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。

　　其次，在《价格法》的授权范围内，广东省物价主管部门通过《广东省政府定价目录》授予了市、县人民政府在广东省的规定范同内制定具体价格或收费标准的权力。《广东省政府定价目录》（粤府办[20**]100号）第十三项规定，对于经济适用住房销售价格、物业管理服务收费的定价，采用政府指导价的定价形式，由广东省物价局制定全省作价原则、作价办法以及全省指导价，并授权市、县人民政府在省规定的范围内制定具体价格或收费标准。

　　再次，在《价格法》、《广东省政府定价目录》授予市、县人民政府市、县人民政府制定经济适用住房的物业管理服务收费价格的基础上，国家发展与改革委员会进一步通过《政府制定价格行为规则》明确了市、县人民政府制定价格的具体职能部门是市、县政府所属的价格主管部门。《政府制定价格行为规则》（中华人民共

和国国家发展和改革委员会令第44号）第三条规定，国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。政府制定价格的范围依据《价格法》第十八条确定，具体以中央和地方定价目录为定准。定价目录应当根据经济社会发展情况适时调整，并及时向社会公布。经省级人民政府授权的市、县人民政府制定价格，具体工作由其所属价格主管部门负责。定价机关应当按照法定的权限制定价格，不得越权定价。

　　最后，广东省物价局今年最新出台的《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》再次辅证了市、县（市、区）物价部门有权会同同级房地产行政部门根据相应的物业服务类型和内容制定基准及浮动幅度。《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第八条规定，实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市、区）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度，并抄送上一级价格和房地产行政主管部门备案。

　　经过上述层层剖析推导可知，广东省市、县人民政府依法有权制定和调整经济适用住房物业管理费的收费标准及浮动幅度，其具体工作由市、县人民政府物价部门负责，即广东省市、县人民政府物价部门依法有权制定经济适用住房物业管理费的收费标准及浮动幅度。又根据第一部分的论证，这些法律法规中提及的“经济适用住房”是一个广义的范畴，“经济适用住房”包括了符合其定义要求的“限价房”等其他保障性住房，因而，广东省市、县政府物价部门依法有权制定相关保障性住房物业管理费的收费标准及浮动幅度。

　　三，关于广东省市，县人民政府物价管理部门对保障性住房物业管理费依据服务成本，经济发展等因素适时调整的问题

　　依据我国法律、法规、规章的相关规定，广东省市、县人民政府物价管理部门不仅依法有权制定经济适用住房物业管理费收费标准及浮动幅度，而且有权对实行政府指导价的经济适用住房物业管理费收费标准根据相应服务的成本、社会承受能力、经济运行情况等因素进行适时调整，而且为扶持经济适用住房建设，对于实行政府指导价的经营服务性收费应该按照收费标准的低限予以减收。

　　首先，我国《价格法》规定了政府的定价行为应当有一定的依据，而且应该根据经济运行情况适时调整。《价格法》第二十一条规定，制定政府指导价、政府定价，应当依据有关商品或者服务的社会平均成本和市场供求状况、国民经济与社会发展要求以及社会承受能力，实行合理的购销差价、批零差价、地区差价和季节差价。第二十五条规定，政府指导价、政府定价的具体适用范围、价格水平，应当根据经济运行情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。消费者、经营者可以对政府指导价、政府定价提出调整建议。

　　其次，国家发展和改革委员会的部门规章也对政府定价的适时调整作出了相应规定。《政府制定价格行为规则》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第44号）第六条规定，定价机关应当根据经济社会发展情况以及社会各方面的反映适时制定价格。第十条规定，定价机关制定价格时，应当对市场供求、社会承受能力进行调查，分析对相关行业、消费者的影响。

　　最后，广东省物价管理部门及相关管理部门也出台了相应的规章制度对实行政府指导价的物业服务收费的适时调整问题作出了说明。《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第十条规定，实行政府指导价的物业服务收费，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》第六条规定，为扶持经济适用住房建设，除建设用地实行政府划拔外，要降低有关的收费。凡属行政事业性收费一律减半征收；凡属政府定价或政府指导价的，经营服务性收费应按收费标准的低限予以减收。

　　同理，由于“经济适用住房”在立法意义上等同于“限价房”等保障性住房，因此笔者认为，广东省市、县人民政府物价管理部门依法有权对实行政府指导价的物业管理收费进行适时调整，并可以为扶持“限价房”等保障性住房的发展，对物业管理费等经营服务性收费按收费标准的低限予以减收。

　　就学术探讨的层面，综合上述内容，笔者认为对于“限价房”等新兴的保障性住房，如龙光峰景华庭物业等可以适用《价格法》、《政府制定价格行为规则》、《广东省政府定价目录》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》、《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》的上述有规定，依法由市、县政府物价管理部门会同同级房地产 行政管理部门根据其物业的性质（经济适用住房）、物业服务成本、业主承受能力、社会经济运行情况等因素制定和适时调整物业服务收费的具体收费标准及浮动幅度，同时为扶持经济适用住房建设，市、县物价部门可以根据《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》第六条的规定，对属于政府指导价的物业服务收费，按收费标准的低限予以减收。

　　但就现行立法框架的层面，笔者完全认同相关物价部门对“限价房”等保障性住房物业管理收费问题的处理。在上级物价部门已经对保障性住房的物业管理收费制定了基准价及浮动幅度，且该基准价及浮动幅度的规定仍然有效的情况下，下级物价部门依据上级的标准予以执行，这是符合法律的规定的，也是依法行政、维护法律权威的必然要求。同时，需要指出的是，囿于立法的滞后性，直至现在仍未见任何法律法规对“限价房”等新兴保障性住房的物业管理费收费问题作出明确而清晰的规定，因此，本文的上述论述纯粹只是学术探讨，还停留在学术推论的阶段。笔者谨以此拙文抛砖引玉，以期物价工作者、法律工作者、保障房业主和各方人士等批评赐教。

篇2：如何解决物业管理收费难的问题

　　如何解决物业管理收费难的问题

　　物业管理收费难是长期困扰物业管理公司发展的老大难问题，不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈，如何解决好物业管理收费难的问题也成为了业内普遍关注的焦点问题。

　　一、物业管理费收不上来的原因

　　通俗地讲物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。因此物业管理费开支主要包括维修、保安、保洁、绿化、道路、税费等几个方面。

　　同时物业管理又是一项系统工程，它应贯穿于房地产产品的生产、销售和服务三个环节之中，其作用的重要性是显而易见的。物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的，因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁交费”。

　　结合物业管理实践，业主拒交物业管理费主要存在以下原因：

　　1、业主不了解物业管理的实际涵盖

　　由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责，所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业管理公司，也不属于物业管理公司的工作职责范围。

　　2、对物业管理服务不满意

　　目前，由于国家对物业管理服务项目还没有统一的规定和检查标准，支付多少物业管理费，达到什么样的物业服务标准，怎样达到质、价对等也没有统一的要求，所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。物业管理实践中，物业管理公司只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务，对此，部分业主就会认为质、价“不符”；同时，在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位的情况。这样，业主就会对物业服务不满意，对物业管理公司产生意见，因而拒交物业管理费。

　　3、工程质量存在问题

　　由于开发商的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题，业主意见更大，对此，业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业管理公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。

　　4、侥幸心理

　　毋庸置疑的是极少部分业主存在一定的侥幸心理。由于物业服务具有社会性，服务对象是广大业主而不是某个单体，因此，不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务，从而导致极少部分业主贪图小利，躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务，这样既严重挫伤广大已交纳物业管理费的业主的积极性，又有可能引起其他业主效仿。

　　二、如何解决收费难的问题

　　针对上述物业管理收费难的成因，笔者根据实际工作经验提出以下几点解决办法：

　　1、加强物业管理知识的宣传为使业主和物业管理公司建立良好的、和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，应对业主加强物业管理知识的宣传。物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准，应经业主委员会、物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定，并在业主大会上公布。同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻，让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。

　　2、改变收费态度和收费方式

　　以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取，由于种种原因，收费及时率和收取率都不是很高。收费点多、面广，收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业营理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。例如：可采取远程抄表、电话通知交费、与当地银行联办“一卡通”业务、让业主预存费用等方式，避免上述问题的发生。

　　3、实行信誓广告牌制度

　　对于交费的业主和不交费的业主，应进行必要的表扬和批评，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”。特别是对经说服教育无效的业主，采取“上牌”手段将会更有效，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论起到应有的监督作用。

　　4、对业主产权实行限制

　　对无正当理由，拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司可向上级主营行政部门--房产局物业处汇报，请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主制定出制裁办法。例如可与房产局联合，对这部分业主实行产权限制，使他们在房产交易、产权转让等方面无法办理手续，形成呆死产权，这样将会迫使业主从自身的利益出发，交纳或补缴物业管理费。

　　5、加强物业管理公司自身建设，提高服务质量

　　为提高业主、使用人的满意率，主动从物业管理公司自身上找原因。物业营理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，加强内部管理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，并严格按lS09000质量管理体系标准运行，从而达到业主的认可和满意。

　　6、用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

　　根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼，工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

　　7、与开发公司办理好房产交接

　　为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管；特殊情况下，可让开发公司留下足够的保证金，确保物业管理公司具有对该房产的修复能力，以利于今后的物业管理。

　　(作者系辽宁省本溪华厦物业管理 有限公司副总经理 文/贾奇)

篇3：物业管理费收费概述

　　物业管理费收费概述

　　一、物业管理费的确定

　　根据物业管理中发生的费用，确定收费的项目，并明确其使用的范围，是搞好收费管理的基础。加强物业管理收费的管理，就是要正确处理收费标准与管理水平的关系。按照本章第三节的论述，收费标准应对不同服务项目，分别采用政府定价、政府指导价和协议定价第三种不同的形式，在社会主义市场经济体制下，应对不同的物业管理水平制定不同的收费标准，实行公平竞争，按质论价，这样，也可促使物业管理公司不断提高物业管理水平。收费标准的确定，可采取以下几种途径：

　　1.政府部门审定

　　物业管理中的重要收费项目和标准，由房地产主管部门会同物价管理部门审定，通过颁发法规或文件予以公布实施。如售房单位和购房人交纳住宅维修基金、物业管理费、建设施工单位提交保修费等重要项目，由房地产主管部门提出标准，经物价管理部门核定后执行。

　　2.会同业主商定

　　物业管理是由业主委托的契约行为，因而有的收费标准不必由政府部门包揽，而可由物业管理公司将预算提交业主管理委员会讨论、审核，经表决通过之后，就是一个合理的收费标准。此时，物业管理公司应及时拟一份物业管理费标准审议会议的决议，一同印发给每位业主(用户)，并且从通过之日起按这一标准执行。

　　物业管理公司在每次新的费用标准通过之后，只要将每一费用项目的标准一次性向业主公布，在以后每月发放收费通知单时，只需通知费用总额就行了。这样，不仅可以减少劳动耗费，也可节省纸张等材料费用。

　　3.委托双方议定

　　对于专项和特约服务的收费，诸如维修家电、接送孩子、代送牛奶，清扫保洁等项目，可由委托人与物业管理公司双方议定，根据提供服务的要求，按不同的管理水平，确定不同的收费标准，由用户与物业管理公司单位自行商定。

　　二、物业管理费的收缴和追讨

　　收费通知单每月要及时送达业主(或用户)的手中，并由业主(或用户)签收。为了节省人力，可由水电工在每月抄表时，发送上月的缴款单。

　　当发生费用拖欠情况时，应采取措施加以追讨，主要的方法是：

　　1.一般性追讨

　　当上月费用被拖欠时，物业管理公司在第二月向业主(或用户)发催款通知单。此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主(或用户)，并经常以电话催缴。电话中要注意文明礼貌，如果第二个月仍被拖欠，物业管理公司将在第三个月第二次发催款通知单，将此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知，并限期三天内缴清，三天过后物业管理公司将根据管理公约停止对其服务(停止水电供应等)。如果业主(或用户)经收费员上门催缴仍然拒付，物业管理公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。在香港，遇到这种情况时，管理商将立即通知房产交易部门，停止该房产的交易；然后联同有关清缴部门拍卖该房产，拍卖所得扣除管理等诸项费用和滞纳金以及支付诉讼的拍卖手续费所剩部分，归还原业主。物业管理公司可将这些条款写进管理公约中，依照法律程序去执行。

　　2.区别性追讨

　　物业管理公司对拖欠费用的业主(或用户)要区分不同的情况，采取不同措施。对于费用大户，要亲自登门(有时物业管理公司的总经理也要亲自去)，进行解释和劝导，争取其理解和支持；对于一些“钉子户”，则要严格按照法律执行；对于一些确实有困难的“难点户”，可以考虑适当予以优惠。

　　三、高层楼宇的收费

　　从事高层楼宇管理的物业管理公司是以管理为主的独立核算、自负盈亏的企业，它一方面要尽量减轻业主或用户的经济负担，做到服务好，收费少，另一方面要努力开拓多种经营，广开财源，增加收益，以达到自我完善，自我运行，自我发展的良性循环。因此，物业管理公司在设置收费项目、收费标准应兼顾上述两方面的利益。我公司现行的收费项目按照会计核算的不同大致分为下列三类。

　　(一)属于营业收入的收费项目

　　1.物业管理费

　　物业管理费是物业管理者为了实现其职能，根据有关法律规定的权限，凭借对物业管理的全部活动所需成本的科学测算，编制出费用标准，由业主或客户定期向物业管理公司交纳的费用。它是物业管理公司营业收入的主要来源。

　　高层楼宇的物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取的。在确定由业主交纳还是由客户交纳问题上，我们是这样掌握的，凡是业主自用的房产，物业管理费向业主收取；凡是业主委托物业管理公司代出租的房产，物业管理费向客户收取。物业管理费的收取是由与业主或客户签订的管理合同来保证的。管理合同一般一年签订一次。

　　2.停车费

　　高层楼宇一般都附设有停车场地。停车场的交通、治安收费一般都由物业管理公司的保安部门负责。

　　高层楼字附设的停车场地一般都是收费公共停车场，但它只是提供泊车方便，不负保管责任。凡占泊位停放的车辆均应照章缴纳停车费，乱停乱放的车辆可酌情给予处罚。

　　停车费收入一般可细分为月票收入和定额发票收入，其收费标准为：定额发票收入的收费标准，按当地政府明文规定执行，月票收入的收费标准由公司根据停车场和客户的具体情况制定标准，报当地物价部门备案后执行。

　　3.租金收入

　　这里所说的租金收入是指物业管理公司自有房产出租的收入。我公司的自有房产全部是投资取得的。按照现行制度规定，房地产发展商在将所开发房产交付使用时，应按照开发成本2%的比例提取专用基金，购买一定数量的按微利房价格出售的商业用房，管理公司可以经营这部分商业用房，用租金收入弥补资金的不足。

　　4.其他收入

　　其他收入也称杂项收入或综合收入。包括单车和摩托车保管收入，代理室内绿化、花卉管理收入，代理室内清洁卫生收入(含洗地毯收入)，代客户装修或修理收入及各项咨询、代理手续费收入。这部分收入，来源不稳定，是物业管理公司积极创收的渠道。

　　(二)代收代支项目

　　代收代支项目的收入不属于物业管理公司的营业收入，其核算通过往来科目如“其他应付款”来反映。

　　1.水电费

　　高层楼宇尤其是高层写字楼用户的水电费用是不可能像住宅小区一样由用户直接向各有关主管单位缴纳的。高层楼宇有许多公用水电设施，主管单位不可能掌握公用设施耗用水电对用户的分摊情况。一般情况下都是由物业管理公司按总表读数向主管单位统一缴纳各用户的水电费用，然后，管理公司再按各用户的水电表读数向用户直接收取水电费，公摊水电费和中央空调用电费。

　　2.通讯费

　　一般高层楼宇都配有大厦程控交换系统，为楼内用户提供快捷方便的通讯服务。程控交换机配有收费系统可核算出各用户使用电话的次数和应付费用，物业管理公司据此向用户收取通讯费，并统一向电话公司和邮电局支付各中继线的市话费用和长话费用。

　　3.土地使用费

　　国土管理部门每年要向土地使用者收取一次土地使用费。一般情况下，都是由物业管理公司按国土部门核定的大厦占地面积和大厦功能确定的应缴土地使用费总额，向国土局统一缴纳，然后再按各业主的建筑面积向各业主分摊。

　　4.房产税

　　房产税是以房产为征税对象，依照房产价格或房产租金向产权所有人或承租人征收的一种财产税。也就是说房产税应由业主缴纳。物业公司可接受业主委托代理交纳房产税。

　　(三)其他收费项目

　　1.各种押金

　　物业管理公司为了保障自身权益不受侵害，或者为了加强管理，有必要对使用单位收取一定数量的保证金。如出租房屋时向客户收取的相当于三个月房租的租房押金；为了加强地盘管理，向施工队收取的施工押金；为了加强治安管理，对晚间出入大厦的楼内人员发放的出入证押金等，这些押金是通过预收款或其他应付款核算的。

　　2.业主大修改造资金

　　高层楼宇公用设施中的水泵、电梯、机电设备等，产权已随着楼宇的出售而转移到业主身上，物业管理公司不拥有这部分固定资产的所有权，却承担着维护和管理的职责。随着使用年限的增加，这部分设备需要大修，需要更新，其资金来源如何落实呢?在《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第五章第三十八条第二节中有明确规定：“房屋本体公用设施由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出，住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳”。参照这个规定，我公司对代管固定资产更新改造的资金是通过下述方法筹集的：每年初，由物业管理公司对大厦公共设施、设备提出大修改造计划，报业主委员会审核同意后，按受益业主的建筑面积分摊给各业主。由业主分期预交给物业管理公司，物业管理公司负责大修改造项目的组织实施与检查验收；年终物业管理公司将当年大修改造计划的完成情况及大修改造资金的决算情况，先向业主委员会下设的工程预决算小组或财务审计小组汇报。这两个小组审核后，聘请审计人员审计，再报业主代表大会通过。财务人员根据业主代表大会通过的审计报告调整决算。各业主预交大修改造资金的结余或不足都在下年预交大修改造资金时调整。