浅谈物业资源的合理合法再利用
《城市开发》/20**0801
物业管理行业越来越激烈的竞争，让物业服务公司的管理者意识到，不得不好好思考如何利用好现有资源了。其实，物业资源的经营领域广阔，但往往没有被充分或者正确地认识，没有合理的利用，造成浪费，或是没有充分的认识，错误的使用导致引起不必要的矛盾。
对物业服务公司来说，充分到位的管理是必要的，对社区数量多、资源较为分散的企业来说，及时检查闲置资源的状况，通过信息化手段与用户建立一种新的无障碍的沟通方式，实时了解用户们的需求，可以更好的为业主服务，营造更好的社区氛围。
公共区域运用的合法性是行为准绳
李某系上海市平凉路*号某大厦14楼业主。上海A物业管理有限公司（以下简称A物业）系该大厦的物业服务企业。
20**年11月，大厦业主大会制定业主公约，公约约定：业主、使用人在物业使用中，不得违法搭建建筑物、构建物；不得擅自占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或移装共用设备。20**年7月，李某在14楼楼顶两个共用平台上搭建了玻璃房、防护层等构筑物，A物业多次敦促其整改，李某均不予理睬。20**年9月A物业起诉至法院，要求判决李某拆除侵占楼面平台的所有违法搭建，恢复屋面共用部位原状并修复平台防水层，修复用于物业巡检电梯机房的公共楼梯。
案件审理中，A物业变更诉请，要求李某拆除14曾楼面两个平台的搭建物。法院经过审理认为，A物业作为上海市平凉路*号大厦的物业管理单位，有权对该小区实施物业管理。业主大会制定的业主公约，是从广大业主的利益角度出发而制定的，其效力及于全体业主。李某作为小区的业主，应遵守业主公约的规定。该业主公约已明文规定不得违法搭建建筑物、构筑物、不得擅自占用、损坏住宅的共用部位，现李某在14楼楼顶两个公用平台上搭建构筑物违反了业主公约的相关约定。故A物业于李某在楼顶平台上进行搭建后，有权要求李某予以拆除，恢复原状。李某辩称A物业同意其在共用平台上搭建，无证据证实，且公用平台属于所有业主所有，A物业也无权同意李某占用公用部位。判决李某拆除上海市平凉路*号大厦14楼楼顶两个平台搭建的构筑物，恢复原状。
现代化大型写字楼尤其经常会遇到这类情况，很多实力强的大公司购买物业后，喜欢把楼内的公共空间改为自己的形象宣传平台或者其他的“私有”用途，大业主的“财大气粗”似乎也给不少物业服务公司带来了困扰。这时候，就可以像案件中这样，依法治理。当然，不一定都鼓励打官司，完全可以参照《条例》、《物权法》等法律条文动之以情、晓之以理，通过充分的沟通和法律的宣贯，解决这一难题，为更大业主争取到合法权利，降低物业管理中的风险。
合理运用小区空地提升服务
有些物业管理者在对小区空地利用并不主动，造成空地的闲置，或者被居民任意占用，造成了资源上的浪费，也影响了其他业主的利益。例如有些业主在空地建房，私盖违章建筑，私自设置地锁占位，影响了周围居民的活动，同时，由于违章建筑的安全性没有保障，由此也带来了安全风险，使得居民之间产生各种矛盾，更影响到物业服务公司的威信与形象。因此，作为物业服务公司，一定要重视对公共空地的管理和合理使用。目前，有以下一些思路可供借鉴
一是“开荒种地”。一些小区业主向往田园生活，将公共用地开垦成菜园，春种秋收，舒筋活骨，居民通过自己的辛勤耕作，给自己及周围住户带来了绿色环保的蔬菜水果，也创造了一定的经济利益。随着“网络菜园”的流行，不少年轻人也开始向往有一块儿属于自己的园地，种植自己喜欢的作物。相比之下，这种方式显得更加时尚和谐。但是由于用地分配不均，住户间很容易产生口角，菜园也会消耗更多的公共水源管理较少的园地很容易成为“垃圾场”，冬季大风天气时会造成沙尘，破坏小区的环境。物业项目进行实际操作的时候要事先和业主充分沟通好，共同完善运作体系。
二是可以建设社区花园及健身场所：将公共空地建设成社区花园也是一种比较流行的方法，这样不仅可以美化社区的环境，净化空气，还为社区居民提供了一个舒适的活动场所。社区居民愿意出来活动，既可以增强人们的身体素质，还能为大家提供更多的交流机会。它的缺点就是对小区基本上没有什么明显的收益，对于绿化设施及健身设施的维护也需要投入，对策是可以在和业主充分沟通的前提下，寻求社会资源的资助，以补贴部分成本，最终实现多方共赢。
三是建设社区活动中心：将社区空地建设成为活动中心，多为社区组织活动，增强社区的凝聚力，同时也让物业管理部门更容易了解到居民的生活状态和需求，促进物业方与居民之间的和谐。但是活动中心同社区花园一样，不能带来明显的收益，而且还需要投入更多的人力与物力，虽然是非常好的便民服务，在落实上却有一定难度。这时候，要明确，物业服务的宗旨和最终目的是要达成业主满意，并且尽量为业主创造幸福，这不失为一种好的服务方式，通过这种途径，小区管理水平上台阶，得到业主更多的认同和支持也就水到渠成了，最终是有利于公司发展的。
创新思路化无用为神奇
以上谈了物业管理实践中的两个基础问题，总之，物业管理正在逐渐走向成熟，法制化、社会化、现代化特征越来越明显，物业服务公司一定要首先让自己成为一个“懂法”并且“有办法”的组织者，为业主考虑，以创造多重共同的利益为宗旨，充分利用好物业公共资源。
对于如何利用闲置空地，首先还是要迎合住户的需求，比如应优先考虑美化空地的环境，建设社区花园，并在此基础上建设活动中心，丰富小区业主的业余生活。社区的和谐是一切建设的基础，方便大众，服务大众，可以为物业服务公司赢得良好的口碑，在人员聚集的过程中也带来了更多的商机。
闲置资源的利用方式多种多样，需要有创新思维。有些看似不能利用的资源，经过精心策划也能发挥作用；但有些别人的成功经验，照搬却仍可能遭遇失败。物业服务企业应总结现有经验，对于闲置资源的经营和利用，对实际情况灵活处理。在不影响业主利益的情况下，开展广泛深入的调研，进行各种形式的实践，找到最适合的管理方法。
篇2：青岛市建筑废弃物资源化利用条例(2013)
青岛市建筑废弃物资源化利用条例(20**)
（20**年11月1日青岛市第十五届人民代表大会常务委员会第5次会议通过 20**年11月29日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第34次会议批准 20**年11月29日青岛市人民代表大会常务委员会公告公布 自20**年1月1日起施行）
青岛市建筑废弃物资源化利用条例
第一章 总则
第一条 为了推进本市建筑废弃物资源化利用，提高资源利用效率，促进循环经济发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内建筑废弃物的资源化利用活动,适用本条例。
第三条 本条例所称建筑废弃物，是指新建、改建和拆除各类建筑物、构筑物、市政道路、管网等过程中所产生的弃土、弃料等废弃物。
本条例所称建筑废弃物资源化利用，是指对建筑废弃物进行再生利用。
第四条 市城乡建设行政主管部门负责全市建筑废弃物资源化利用的管理工作。具体工作由市建筑废弃物资源化利用管理机构承担。
各县级市城乡建设行政主管部门按照规定负责本行政区域内建筑废弃物资源化利用的管理工作。
环境卫生、发展改革、城管执法等有关部门按照职责分工，做好建筑废弃物资源化利用相关管理工作。
第五条 建筑废弃物资源化利用遵循统筹规划、政府推动、市场引导、物尽其用的原则，实现建筑废弃物的资源化、减量化、无害化。
第二章 资源化利用方案的编制与审核
第六条 建设单位编制的项目可行性研究报告或者项目申请报告，应当包含建筑废弃物减量、分类和资源化利用的内容，并将相关费用列入投资预算。
第七条 建设单位应当在新建、改建工程申请办理施工许可证前，编制建筑废弃物资源化利用方案，报送市、县级市城乡建设行政主管部门审核。
对市、区（市）人民政府决定征收的或者经城乡规划主管部门批准拆除的建筑物、构筑物，征收实施单位或者建筑物、构筑物的所有权人，应当向市、县级市城乡建设行政主管部门办理拆除工程施工备案。备案申请人应当在办理拆除工程施工备案前，编制建筑废弃物资源化利用方案，报送市、县级市城乡建设行政主管部门审核。
第八条 建筑废弃物资源化利用方案应当包括以下内容：
（一）工程名称、地点、建筑面积或者拆除面积；
（二）建设单位、施工单位、运输单位的名称及其法定代表人姓名；
（三）建筑废弃物的种类、数量；
（四）建筑废弃物减量、分类、运输、污染防治措施；
（五）建筑废弃物直接利用数量；
（六）建筑废弃物资源化利用数量。
第九条 市、县级市城乡建设行政主管部门应当在收到建筑废弃物资源化利用方案之日起五个工作日内，提出审核意见，书面通知报送方案的单位或者个人，并将审核意见告知市、县级市环境卫生行政主管部门。
建设单位、房屋征收实施单位或者建筑物、构筑物的所有权人，应当按照产生建筑废弃物的数量向城乡建设行政主管部门交纳处置费，并严格按照经审核的建筑废弃物资源化利用方案处置建筑废弃物。
对经审核确定不宜进行资源化利用的建筑废弃物，按照有关规定到市、县级市环境卫生行政主管部门办理处置核准并交纳处置费。
第十条 鼓励具备条件的施工单位对建筑废弃物进行现场分类。
禁止将生活垃圾、工业垃圾、危险废物等混入建筑废弃物。
建筑废弃物运输车辆在运输过程中应当密闭装载，不得裸露、扬撒、超载。
第三章 再生产品的生产
第十一条 市城乡建设行政主管部门应当会同发展改革、城乡规划等部门根据城市发展实际情况，编制建筑废弃物资源化利用场所布局规划。
第十二条 企业从事建筑废弃物资源化利用生产经营应当具备以下条件：
（一）企业选址应当符合布局规划；
（二）年处理能力一百万吨以上；
（三）采取封闭式生产工艺；
（四）生产条件符合环境保护有关规定。
第十三条 企业从事建筑废弃物资源化利用生产经营，应当到市城乡建设行政主管部门办理备案手续，备案时应当提交以下材料：
（一）建筑废弃物资源化利用生产经营备案申请表；
（二）发展改革部门立项批复、核准、备案文件；
（三）土地使用证明；
（四）厂区规划图；
（五）环境影响评价审批文件；
（六）营业执照、组织机构代码证、税务登记证；
（七）人员及设备情况资料。
第十四条 市城乡建设行政主管部门对企业的备案申请进行审核，符合条件的，办理备案手续；不符合条件的，不予备案，并书面说明理由。
第十五条 建筑废弃物资源化利用企业应当划定专门区域，用于存放建筑废弃物，并采取措施，防止建筑废弃物污染周边环境。鼓励有条件的企业对建筑废弃物实行库房式储存。
建筑废弃物资源化利用企业应当按照环境保护有关规定处理生产过程中产生的污水、粉尘、噪声等，防止二次污染。
鼓励建筑废弃物资源化利用企业利用中水和其他再生水进行生产。
鼓励建筑废弃物资源化利用企业进入施工现场，利用移动处理设备回收利用建筑废弃物。
第十六条 建筑废弃物资源化利用企业不得将根据建筑废弃物资源化利用方案接收的建筑废弃物直接转让或者随意倾倒，不得以其他原料假冒建筑废弃物生产再生产品。
建筑废弃物资源化利用企业对无法利用的弃土、弃料等，应当按照规定到市、县级市环境卫生行政主管部门办理建筑废弃物处置核准。
第十七条 建筑废弃物资源化利用企业使用建筑废弃物生产的再生产品，应当符合国家标准、地方标准、行业标准或者经备案的企业标准，出厂时应当出具产品质量合格证明，并按照《青岛市建设工程材料管理条例》的规定办理备案。
经备案的建筑废弃物再生产品由市城乡建设行政主管部门标注建筑废弃物再生产品统一标识，并列入建筑节能产品推荐目录和政府采购目录，定期向社会公布。
第四章 再生产品的推广应用
第十八条 市、区（市）人民政府应当在年度财政预算中安排资金，用于建筑废弃物资源化利用工作。
市、区（市）人民政府应当制定政策、宣传推广，鼓励使用建筑废弃物再生产品，提高建筑废弃物再生产品在建设工程项目中的使用比例。
第十九条 市、区（市）发展改革部门应当将建筑废弃物资源化利用项目列为重点投资领域。
鼓励企业和个人投资建筑废弃物资源化利用项目。
第二十条 市城乡建设行政主管部门应当建立信息平台，每年预测并公布建筑废弃物产生量和种类，公布建筑废弃物资源化利用企业的名称、地址、消纳建筑废弃物的种类和所生产建筑废弃物再生产品的品种、数量。
市、县级市城乡建设行政主管部门应当定期统计、分析建筑废弃物资源化利用活动情况，并向社会公布。建设单位、拆除单位、施工单位和建筑废弃物资源化利用企业应当按照规定报送相关统计数据。
第二十一条 以建筑废弃物为原料从事生产经营活动的，按照国家有关规定享受税收优惠政策。
第二十二条 生产预拌混凝土、预拌砂浆、预制构件等的企业，应当按照规定使用一定比例的建筑废弃物再生骨料。
第二十三条 全部或者部分使用财政性资金的建设工程项目，使用建筑废弃物再生产品能够满足设计规范要求的，应当采购和使用建筑废弃物再生产品。
建设单位使用建筑废弃物再生产品的，在设计招标时应当将使用建筑废弃物再生产品的相关要求列入设计招标文件，并按照设计文件的要求使用建筑废弃物再生产品。
建设单位使用经市城乡建设行政主管部门备案的建筑废弃物再生产品的，按照比例返还建筑废弃物处置费。具体办法由市人民政府制定。
第二十四条 鼓励高等院校、科研机构、建筑废弃物资源化利用企业开展建筑废弃物资源化利用科学研究和技术合作，参与相关行业标准、国家标准的制定，推广建筑废弃物资源化利用新技术、新工艺、新材料、新设备。
第二十五条 鼓励和支持行业协会在建筑废弃物资源化利用中发挥技术指导和服务作用，推动和规范建筑废弃物资源化利用工作的发展。
第五章 法律责任
第二十六条 违反本条例第七条、第九条第二款规定，未按照规定报送建筑废弃物资源化利用方案或者未按照经审核的建筑废弃物资源化利用方案处置建筑废弃物的，由市、县级市城乡建设行政主管部门责令限期改正，处一万元以上二十万元以下的罚款。
第二十七条 未经备案从事建筑废弃物资源化利用生产经营活动的，由市城乡建设行政主管部门责令限期改正，处五万元以上二十万元以下的罚款。
第二十八条 违反本条例第十六条第一款规定，直接转让或者随意倾倒接收的建筑废弃物，或者以其他原料假冒建筑废弃物生产再生产品的，由市、县级市城乡建设行政主管部门责令限期改正，处二万元以上十万元以下的罚款。
第六章 附则
第二十九条 装饰装修产生的建筑废弃物、含有或者可能含有有毒有害污染物的建筑废弃物以及其他不能资源化利用的建筑废弃物的管理，按照有关规定执行。
第三十条 本条例自20**年1月1日起施行。
篇3：广西关于合理开发利用耕地后备资源确保耕地占补平衡的通知(2006年)
(桂政办发[20**]115号)
各市、县人民政府,自治区农垦局,区直各委、办、厅、局:
自《中华人民共和国土地管理法》实施以来,我区严格执行占用耕地补偿制度,积极开发利用耕地后备资源,妥善处理耕地保护与经济发展的关系,连续六年实现了耕地占补平衡,取得了显著的成绩。但是,随着经济社会的快速发展,用地的需求量日益增加,补充耕地的任务更加艰巨。为进一步合理开发利用耕地后备资源,确保耕地占补平衡,实现我区耕地保护责任目标,促进我区经济社会健康发展,经自治区人民政府同意,现就有关事项通知如下:
一、提高对开发利用耕地后备资源重要性和必要性的认识
实行占用耕地补偿制度,是国家法律规定的一项制度。各类非农业建设经批准占用耕地的,建设单位要按照“占多少,垦多少”的原则,补充数量、质量相当的耕地(即指耕地占补平衡)。合理开发利用耕地后备资源是实现我区耕地总量动态平衡和耕地占补平衡的重要手段,对促进我区经济持续发展,确保我区粮食安全和农村稳定具有十分重要的意义。
各市、县人民政府要按照全区土地开发整理规划,遵循“在保护中开发,在开发中保护”的原则,加强耕地后备资源调查,选择开垦条件好的耕地后备资源进行开发,按照耕地质量、数量和生态管护三方面协调统一的要求补充耕地面积,使补充与占用的耕地数量、质量相当,实现我区耕地占补平衡,保障经济社会发展的建设用地。
二、采取有效措施,合理开发利用耕地后备资源
各市、县人民政府要根据当地经济社会发展对土地资源的需求、土地开发整理计划和耕地后备资源条件,统筹、合理、高效、有序地开发利用土地资源。
(一)加大耕地后备资源调查工作的力度。各市、县人民政府要积极组织开展耕地后备资源的调查工作,进一步摸清耕地后备资源的家底。耕地后备资源调查的范围包括:荒草地、滩涂、苇地、沼泽地、沙地、裸土地、废弃地(工矿、交通、水利等废弃地)以及已开垦而未变更登记为耕地的未利用地等(来自:www.pmceo.com)。自治区国土资源部门要加强对全区耕地后备资源调查工作的检查指导,全面查清我区耕地后备资源的数量、质量及分布情况,提出合理开发利用耕地后备资源的意见和
建议。 (二)做好土地开发整理专项规划的修编工作。各市、县人民政府要在上一轮土地开发整理专项规划的基础上,结合新一轮土地利用总体规划修编、社会主义新农村建设规划制定、西部生态建设一广西农田整治工程等,进一步做好土地开发整理专项规划的修编工作,合理安排农村所必需的建设用地和未利用地的开发计划,要通过对田、水、路、林、村的综合整治和未利用土地的合理开发,有效地增加耕地面积。
(三)加强土地开发整理项目的管理。各级国土资源部门要加大对未利用地的开发力度,将零星开垦、未变更登记为耕地的未利用地纳入项目管理,完善项目的配套设施。土地开发整理项目的实施要严格执行项目法人制、合同制、工程招投标和工程监理制以及资金的审计制度。国土资源、农业部门要对补充耕地方案和新增耕地管护的落实情况进行检查,认真做好新增耕地的验收工作。
(四)加强耕地开垦费征收和使用的管理。建设项目占用耕地必须按规定缴纳耕地开垦费,各地对耕地开垦费要实行专户储存,专项用于土地开发整理,任何单位和个人不得减免或缓缴耕地开垦费。能源、交通、水利等重大基础设施项目占用耕地的,建设单位要将耕地开垦费列入工程概算,确保落实建设项目占用耕地的补充任务。同时,各地要加大专项资金使用的监管力度,防止侵占、挪用耕地开垦费。
三、完善机制。加强土地开发整理管理工作
各市、县人民政府要进一步加强土地开发整理管理队伍建设,完善管理体制和机制,落实土地开发整理管理队伍人员、经费和编制,加强土地开发整理项目的实施和管理,确保本行政区域的耕地占补平衡。
自治区国土资源部门要制定和完善土地开发整理的有关政策,组织耕地后备资源调查,指导全区土地开发整理项目的实施,切实加强土地开发整理项目实施的管理;各市、县国土资源部门要认真负责本级所承担的土地开发整理项目的实施和管理。各级财政部门要切实加强土地开发整理项目预算资金的监督和管理,确保土地开发整理项目资金专款专用。各级审计和监察部门要切实加强对土地开发整理项目的监管,防止土地开发整理项目资金被挤占、挪用。各级农业部门要积极配合做好土地开发整理项目的实施工作,切实加强耕地质量的监测和地力建设。
广西壮族自治区人民政府办公厅
二OO六年八月二十八日